彭 鵬, 黃太松，宋奇海,謝政廷

（1.南京農(nóng)業(yè)大學(xué) 公共管理學(xué)院，江蘇 南京 210095；2.華東冶金地質(zhì)勘查局 屯溪地質(zhì)調(diào)查所，安徽 黃山 245099）

1 房產(chǎn)登記系統(tǒng)的發(fā)展

房產(chǎn)產(chǎn)籍信息與日俱增,如何開發(fā)龐大的產(chǎn)籍信息,及時(shí)、準(zhǔn)確地為社會(huì)各界提供咨詢和服務(wù)，已顯得越來越重要[1]。為了實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)登記的電子化管理,房產(chǎn)登記系統(tǒng)的發(fā)展總體歸納為3個(gè)階段：純MIS系統(tǒng)階段、基于AutoCAD的開發(fā)階段和基于GIS的開發(fā)階段[2]。系統(tǒng)從單純的產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)存儲(chǔ)管理逐漸發(fā)展到“以圖管房”的模式。

2 關(guān)鍵技術(shù)

2.1 工作流技術(shù)

工作流就是業(yè)務(wù)過程的部分或整體在計(jì)算機(jī)應(yīng)用環(huán)境下的自動(dòng)化，使在多個(gè)參與者之間按照某種預(yù)定義的規(guī)則傳遞文檔、信息或任務(wù)的過程自動(dòng)進(jìn)行，從而實(shí)現(xiàn)某個(gè)預(yù)期的業(yè)務(wù)目標(biāo)。該技術(shù)廣泛地應(yīng)用于人事管理和政府事業(yè)機(jī)構(gòu)。依據(jù)《房屋登記辦法》的規(guī)定，房產(chǎn)登記的基本流程是申請(qǐng)—受理—審核—記載于登記簿—發(fā)證，房屋產(chǎn)權(quán)登記系統(tǒng)軟件應(yīng)用該技術(shù)后，房產(chǎn)登記的過程明了清晰。

2.2 數(shù)據(jù)庫技術(shù)

房產(chǎn)登記系統(tǒng)涉及到眾多數(shù)據(jù)，包括房屋的面積、樓層、幢號(hào)、分戶圖等自然信息，權(quán)屬人、共有人、他項(xiàng)權(quán)利、設(shè)定日期等權(quán)屬信息以及登記過程中產(chǎn)生的收費(fèi)等業(yè)務(wù)信息，這些信息數(shù)量龐大，必須要通過數(shù)據(jù)庫軟件統(tǒng)一存儲(chǔ)調(diào)用。常用的房產(chǎn)數(shù)據(jù)庫軟件有Oracle、SQL server、Sybase、DB2等。數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)立尤為重要，如果每個(gè)城市使用不同的數(shù)據(jù)庫標(biāo)準(zhǔn)來建庫，不利于未來的歸一化聯(lián)網(wǎng)共享信息，建設(shè)優(yōu)化冗余小的數(shù)據(jù)庫有利于延長房產(chǎn)登記系統(tǒng)的使用周期。

2.3 房屋編碼

房屋編碼即房屋唯一的識(shí)別碼，《房屋登記辦法》和《房屋登記簿管理試行辦法》中都有規(guī)定，它如同公民唯一的身份證號(hào)，是按照房屋的基本單元來建立的，無論產(chǎn)權(quán)登記建立、登記簿還是測繪成圖，都應(yīng)以該編碼為基礎(chǔ)依據(jù)。要實(shí)現(xiàn)全國統(tǒng)一的房產(chǎn)信息共享平臺(tái)及提高辦事效率，必須要建立統(tǒng)一的編碼規(guī)則。傳統(tǒng)的編碼方法有流水號(hào)法、生命周期法，而房屋作為典型的空間地物，最順應(yīng)趨勢發(fā)展的應(yīng)為地理位置法，由行政區(qū)號(hào)、標(biāo)識(shí)房屋幢號(hào)的坐標(biāo)或分幅圖號(hào)以及具體戶編號(hào)組成[3]。

2.4 GIS空間分析技術(shù)

空間分析作為GIS的核心功能之一，包括空間查詢與量算、緩沖區(qū)分析、疊加分析、路徑分析、空間插值、統(tǒng)計(jì)分類分析等?；贕IS軟件平臺(tái)開發(fā)制作城市的房籍圖管理軟件，可實(shí)現(xiàn)對(duì)所有房產(chǎn)圖的查詢、定位、量算、統(tǒng)計(jì)和專題地圖制作等功能[4]。國內(nèi)已有許多城市建立了數(shù)字房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)并投入應(yīng)用，如杭州、上海、南京等城市利用GIS實(shí)現(xiàn)了圖、屬、檔的一體化管理，建立了以圖管房的業(yè)務(wù)新模式。本文運(yùn)用ArcEngine來實(shí)現(xiàn)以圖管房，該GIS組件是獨(dú)立的嵌入式組件，不依賴ArcGISDesktop桌面平臺(tái)，具有簡潔、靈活、可移植性強(qiáng)、成本低等特點(diǎn)。

2.5 樓盤表技術(shù)

樓盤表具有易讀、直觀性強(qiáng)的特點(diǎn)。一般的樓盤表都是基于各類表格控件，通過鏈接后臺(tái)數(shù)據(jù)庫來顯示房屋信息及顏色的，同時(shí)可以利用樓盤表來實(shí)時(shí)更新后臺(tái)數(shù)據(jù)，大大提高了登記業(yè)務(wù)的效率。本系統(tǒng)用DataGridview表格控件來顯示后臺(tái)數(shù)據(jù)及生成樓盤表。

2.6 圖表控件技術(shù)

本系統(tǒng)中采用MSChart圖像控件直接根據(jù)數(shù)據(jù)庫生成各類餅圖、直方圖等，用FarPoint Spread控件自定義生成各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)證書。

3 系統(tǒng)的構(gòu)建

3.1 開發(fā)平臺(tái)

本系統(tǒng)基于Visual Studio 2008 C#平臺(tái)開發(fā)，嵌入了ArcEngine9.3組件GIS，數(shù)據(jù)庫使用SQL Server 2005。

3.2 框架設(shè)計(jì)

1）房產(chǎn)登記系統(tǒng)與其他房產(chǎn)系統(tǒng)的關(guān)聯(lián)。要設(shè)計(jì)房產(chǎn)登記系統(tǒng)，必須要弄清房產(chǎn)登記系統(tǒng)和房產(chǎn)測繪系統(tǒng)、存量房網(wǎng)上備案系統(tǒng)等的關(guān)聯(lián)。2007年頒布的《房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)技術(shù)規(guī)范》明確規(guī)定房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)的組成：其中其他子系統(tǒng)以登記管理子系統(tǒng)和測繪及成果管理子系統(tǒng)為基礎(chǔ)；統(tǒng)計(jì)分析與信息發(fā)布子系統(tǒng)的建立應(yīng)以其他6個(gè)子系統(tǒng)為基礎(chǔ)，其關(guān)聯(lián)如圖1所示，房產(chǎn)登記系統(tǒng)在所有系統(tǒng)中處于核心的地位。

2）房產(chǎn)登記系統(tǒng)框架。為了適應(yīng)“以圖管房”的趨勢，根據(jù)《房屋登記辦法》、《房屋登記簿管理試行辦法》的有關(guān)規(guī)定，制定了基礎(chǔ)設(shè)置、業(yè)務(wù)登記、業(yè)務(wù)受理、登記簿管理、樓盤表管理、房產(chǎn)圖管理、統(tǒng)計(jì)查詢等相關(guān)的功能模塊；軟件辦公環(huán)境基于C/S開發(fā)更加安全和穩(wěn)定，資料發(fā)布使用B/S框架。

3.3 數(shù)據(jù)庫設(shè)計(jì)

3.3.1 數(shù)據(jù)分類

參考我國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部2011年的《房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)》建立數(shù)據(jù)庫。該文件對(duì)數(shù)據(jù)庫表的建立，各種類型字段及部分表之間的關(guān)聯(lián)給出了規(guī)定。房屋產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)關(guān)系數(shù)據(jù)庫中涉及的表數(shù)量及內(nèi)容龐大，按照數(shù)據(jù)性質(zhì)的不同可分為3類：

1）房屋屬性數(shù)據(jù)，主要包括區(qū)縣屬性數(shù)據(jù)、街道(鎮(zhèn))屬性數(shù)據(jù)、街坊(村)屬性、自然幢屬性數(shù)據(jù)、邏輯幢屬性數(shù)據(jù)、層屬性數(shù)據(jù)、丘屬性數(shù)據(jù)、戶屬性數(shù)據(jù)、坐落屬性數(shù)據(jù)和房產(chǎn)平面圖屬性等。

2）房屋權(quán)屬數(shù)據(jù)，主要包括房屋所有權(quán)屬性數(shù)據(jù)、權(quán)利人屬性數(shù)據(jù)、抵押權(quán)屬性數(shù)據(jù)、承租權(quán)屬性數(shù)據(jù)、地役權(quán)屬性數(shù)據(jù)、限制權(quán)屬性數(shù)據(jù)和異議登記數(shù)據(jù)等。

3）業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，主要包括登記受理申請(qǐng)數(shù)據(jù)、登記收件數(shù)據(jù)、登記收費(fèi)數(shù)據(jù)、登記審核數(shù)據(jù)、登記繕證數(shù)據(jù)、登記發(fā)證數(shù)據(jù)、登記歸檔數(shù)據(jù)和登記問題案件數(shù)據(jù)等。

4）空間圖形數(shù)據(jù)，包括市縣的行政邊界和城市的房產(chǎn)矢量圖形等。

3.3.2 創(chuàng)建表間關(guān)聯(lián)

由于數(shù)據(jù)表數(shù)量眾多，無法一一羅列，其核心的關(guān)聯(lián)思想如圖2所示。

4 功能簡介

登記管理系統(tǒng)主要功能模塊如表1所示。系統(tǒng)可批量錄入樓盤信息，生成樓盤表和查詢樓盤，根據(jù)房屋的各種屬性信息在城市房籍圖上快速定位房源，還支持多種統(tǒng)計(jì)查詢業(yè)務(wù)，部分功能截圖如圖3～圖6所示。

表1 房產(chǎn)登記管理系統(tǒng)功能模塊組成表

圖3 樓盤表顯示

圖4 房產(chǎn)圖快速定位顯示

圖5 業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)柱形圖

圖6 業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)餅圖

5 發(fā)展趨勢分析

5.1 三維GIS技術(shù)

房屋自然屬性除面積、空間位置等信息外，還應(yīng)包括房屋的朝向、日照、空氣流動(dòng)、室內(nèi)虛擬裝潢等，基于三維GIS房產(chǎn)登記系統(tǒng)將可能實(shí)現(xiàn)該功能，房屋登記管理部門可以將該功能模塊按照房主需求定制，進(jìn)行出售，經(jīng)濟(jì)上可行。

三維 GIS 房產(chǎn)登記系統(tǒng)結(jié)合虛擬現(xiàn)實(shí)和二維GIS技術(shù)，使用戶可以在三維空間中直觀地認(rèn)識(shí)和管理房地產(chǎn)信息。建立三維內(nèi)部屬性、拓?fù)潢P(guān)系和三維GIS模型是其關(guān)鍵。三維GIS模型構(gòu)建包括三維地表模型構(gòu)建和建筑物幾何形體模型構(gòu)建,它們的構(gòu)建是利用矢量數(shù)據(jù)或數(shù)字?jǐn)z影測量原理制作DEM來完成。三維地表模型構(gòu)建還可以通過提取地形圖上的高程點(diǎn)構(gòu)建TIN來完成，并通過建筑物紋理、三維植被紋理、地表遙感影像紋理的采集、處理和空間幾何模型的融合，生成真實(shí)感的三維GIS房產(chǎn)虛擬現(xiàn)實(shí)。

隨著WebGIS技術(shù)、三維虛擬技術(shù)的發(fā)展、網(wǎng)絡(luò)三維電子地圖以及網(wǎng)絡(luò)協(xié)議的不斷升級(jí)，網(wǎng)絡(luò)的傳輸能力會(huì)越來越強(qiáng)，可足不出戶地登錄房產(chǎn)局外網(wǎng),查詢房屋的備案情況和瀏覽預(yù)售的三維虛擬樓盤及虛擬室內(nèi)裝潢效果（圖7、圖8）。

圖7 上海市三維電子地圖

圖8 虛擬室內(nèi)裝潢效果圖

5.2 全國聯(lián)網(wǎng)共享房產(chǎn)信息

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部多次發(fā)布并保證在2012年6月末前實(shí)現(xiàn)40個(gè)主要城市的聯(lián)網(wǎng)，技術(shù)上基本已經(jīng)沒有障礙，只需要建立或更改成統(tǒng)一的數(shù)據(jù)規(guī)范就能更好地互相訪問數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)信息共享，但由于受到各種因素的影響，執(zhí)行起來可能需要若干年的時(shí)間。全國聯(lián)網(wǎng)實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)信息共享，可以統(tǒng)計(jì)分析全國房產(chǎn)數(shù)據(jù)、制定稅收政策及監(jiān)管監(jiān)測，如可以查詢同一權(quán)屬人名下在40余個(gè)不同城市的房產(chǎn)，統(tǒng)一監(jiān)控異地購房的資金流向、程度、走勢，遏制異地房屋的投資炒作等。

5.3 注重系統(tǒng)安全防護(hù)

近年來，黑客入侵房產(chǎn)局官網(wǎng)的事件屢次發(fā)生，2011年11月20日，南京房產(chǎn)局官網(wǎng)就被黑客入侵，所幸結(jié)果并不嚴(yán)重。房產(chǎn)數(shù)據(jù)如果被更改，就會(huì)涉及到非常多的法律糾紛，后果非常可怕。注意保護(hù)房產(chǎn)數(shù)據(jù)在網(wǎng)絡(luò)中的安全非常重要，可通過設(shè)置權(quán)限、多層次加密保護(hù)以及升級(jí)加密技術(shù)等來逐步加強(qiáng)對(duì)房產(chǎn)數(shù)據(jù)的保護(hù)。

6 結(jié) 語

房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展迫切需要對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)進(jìn)行高效正確的管理，基于ArcEngine的“以圖管房”模式是一種有效的方式。隨著計(jì)算機(jī)、軟件和GIS技術(shù)的不斷發(fā)展以及國家相關(guān)法律的不斷健全，房產(chǎn)管理及配套管理軟件會(huì)向標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化發(fā)展，數(shù)據(jù)共享及三維展示是未來房產(chǎn)管理的發(fā)展趨勢。由于產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)的極其重要性，必須同時(shí)注意對(duì)產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的安全保護(hù)。

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