袁楓朝

（1.北京交通大學(xué)中國產(chǎn)業(yè)安全研究中心，北京 100044；2.冀東發(fā)展集團(tuán)有限責(zé)任公司，河北 唐山 064000）

1 引言

第6次全國人口普查數(shù)據(jù)顯示,2010年中國60歲及以上老年人口達(dá)1.77億人,占總?cè)丝诘?3.26%[1]。作為世界上惟一老年人口超過1億的國家,養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展遠(yuǎn)遠(yuǎn)跟不上現(xiàn)實(shí)需求的增長。中國是一個(gè)地域廣闊、人口眾多的國家,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展存在著較大的區(qū)域差異。雖然近年各地市場上出現(xiàn)了針對(duì)不同類型消費(fèi)群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、商業(yè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)獨(dú)特的小戶型房等多種產(chǎn)品,但很多城市的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目收益不佳,甚至舉步維艱。因此,選擇合適的城市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)成為開發(fā)商試水養(yǎng)老地產(chǎn)需要解決的首要問題。

養(yǎng)老地產(chǎn)是人口老齡化社情的發(fā)展需要,國外尤其是較早進(jìn)入老齡化社會(huì)的歐美日等國對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的研究較為廣泛,尤其是對(duì)養(yǎng)老模式、養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、老年住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)和運(yùn)營方式等方面進(jìn)行了較為深入的研究[2-5]。中國養(yǎng)老地產(chǎn)起步較晚,目前尚沒有形成系統(tǒng)的研究,學(xué)者們主要是圍繞借鑒國外養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)、國內(nèi)發(fā)展現(xiàn)狀與問題分析以及商業(yè)模式進(jìn)行研究[6-9],認(rèn)為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展需要一定的政策法律環(huán)境、經(jīng)濟(jì)環(huán)境和社會(huì)需求環(huán)境[10],對(duì)中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區(qū)域差異化的量化評(píng)價(jià)研究尚顯缺乏。筆者擬在歐美等發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展理論分析的基礎(chǔ)上,從區(qū)域差異化的角度分析影響中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的因素指標(biāo),并選取16個(gè)華北區(qū)域城市為樣本,采用系統(tǒng)聚類分析方法,分析養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的區(qū)域差異,為養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展商尋找目標(biāo)城市提供思路借鑒。

2 歐美等發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展理論分析

一般來說,經(jīng)濟(jì)發(fā)展與人口老齡化呈正相關(guān)的關(guān)系。二戰(zhàn)前后現(xiàn)代醫(yī)學(xué)的普及使人們的壽命從工業(yè)革命前后的不到四十歲延長到今天的七八十歲。二戰(zhàn)后,嬰兒潮的出現(xiàn)使歐美等發(fā)達(dá)國家的人口老齡化問題并不突出。當(dāng)時(shí)這些國家逐步進(jìn)入工業(yè)化和城市化中期,經(jīng)濟(jì)社會(huì)處于快速恢復(fù)和發(fā)展階段,服務(wù)業(yè)剛剛起步,房地產(chǎn)市場尚不成熟,居民消費(fèi)能力也較弱。法國、英國、瑞典、荷蘭等國出現(xiàn)了一些社會(huì)福利性質(zhì)的收容所,用來免費(fèi)幫助急需社會(huì)救助的底層弱勢老人。20 世紀(jì) 70 年代至90年代,歐美等國進(jìn)入工業(yè)化和城市化后期,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展減速但處于較高水平,人口老齡化問題逐步凸顯,用于老年人的財(cái)政支出更加沉重,同時(shí)服務(wù)業(yè)得到長足發(fā)展,房地產(chǎn)市場已較為成熟,居民消費(fèi)能力也較高,于是歐美等發(fā)達(dá)國家開始逐步將養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)向社會(huì)和市場,并發(fā)展為自理能力減弱的老人提供老年服務(wù)的商業(yè)部門。20 世紀(jì) 90 年代至今,歐美等發(fā)達(dá)國家進(jìn)入再工業(yè)化和再城市化發(fā)展時(shí)期,經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展注重質(zhì)量的提升,社會(huì)服務(wù)體系更為完善,人口老齡化的趨勢進(jìn)一步加劇,同時(shí)房地產(chǎn)市場高度發(fā)達(dá),居民消費(fèi)能力較強(qiáng)。這些國家傾向于社區(qū)服務(wù)的進(jìn)一步改革,提倡人文主義的養(yǎng)老保險(xiǎn)、醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、社區(qū)服務(wù)和住房供給等服務(wù)的整合,將開發(fā)老年市場看作是解決老齡化的重要途徑,以老年人為主的居住社區(qū)成為新的發(fā)展熱點(diǎn)①上海東灘投資管理顧問有限公司.中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究報(bào)告［R］.2010：11-15.。

表1 歐美發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展歷史Tab.1 The development history of real estate for the elderlyin developed countries in Europe and America

從歐美等發(fā)達(dá)國家養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展歷程（表1）可以看出,從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)向市場化運(yùn)作是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的必然趨勢,它受到人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)宏觀發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度、房地產(chǎn)市場成熟度以及居民消費(fèi)能力4個(gè)方面的影響,且這4個(gè)方面總體呈正相關(guān)。

3 中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區(qū)域差異化因素指標(biāo)分析

中國幅員廣闊,人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)宏觀發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度、房地產(chǎn)市場成熟度以及居民消費(fèi)能力等方面的地域差異顯著。因此,為研究養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的區(qū)域差異,本研究擬從上述4個(gè)方面著手,選取相關(guān)指標(biāo)進(jìn)行量化分析。

3.1 人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)宏觀發(fā)展水平

3.1.1 人口老齡化率 歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們,人口老齡化程度不同,直接決定了養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展形式。人口老齡化率高,表明養(yǎng)老需求旺盛,存在較大市場機(jī)遇,同時(shí)政府養(yǎng)老財(cái)政負(fù)擔(dān)沉重,市場化是解決養(yǎng)老問題的重要途徑。反之,人口老齡化率低,表明養(yǎng)老需求相對(duì)較弱,市場化動(dòng)力不足,只能由政府通過設(shè)立社會(huì)福利機(jī)構(gòu)解決養(yǎng)老問題。

3.1.2 城鎮(zhèn)化率 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展首先起源于城市養(yǎng)老的需求。一直以來,農(nóng)村養(yǎng)老有其特殊性,主要是家庭自助養(yǎng)老的形式[11]。無論是政府設(shè)立的社會(huì)福利養(yǎng)老機(jī)構(gòu),還是市場推出的各類養(yǎng)老產(chǎn)品,大都是從城鎮(zhèn)居民的養(yǎng)老需求出發(fā)。城鎮(zhèn)化率反映的是人口從農(nóng)村向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的程度。城鎮(zhèn)化率越高,表明越來越多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城鎮(zhèn),他們?cè)诂F(xiàn)在或?qū)矶紝⒊霈F(xiàn)養(yǎng)老需求。換言之,城鎮(zhèn)化率越高的城市,市場化養(yǎng)老越具備發(fā)展的條件,養(yǎng)老地產(chǎn)市場需求就越旺盛。

3.1.3 戶均人數(shù) 計(jì)劃生育政策的推行使中國家庭小型化趨勢日益明顯,據(jù)民政部權(quán)威人士統(tǒng)計(jì),中國獨(dú)生子女家庭已經(jīng)累積了一億多戶、老年家庭空巢率已達(dá)50%[12]。戶均人數(shù)小于3人,說明老年家庭空巢機(jī)率較大。對(duì)空巢老人來說,帶有針對(duì)老人專業(yè)化服務(wù)的養(yǎng)老社區(qū)、養(yǎng)老公寓、養(yǎng)老院將有很大的吸引力。

3.1.4 人均GDP 除資源主導(dǎo)型城市外,人均GDP比較客觀地反映了城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展水平和發(fā)展程度。老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與地區(qū)的綜合經(jīng)濟(jì)水平密不可分。地區(qū)經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá),市場經(jīng)濟(jì)水平越高,市場細(xì)分化程度越高,政府也就越有能力引導(dǎo)和培育老年產(chǎn)業(yè)市場,同時(shí)養(yǎng)老市場的需求也越容易被激發(fā),這為養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展?fàn)I造了良好的宏觀市場環(huán)境。

3.2 服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度

衡量區(qū)域服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度可以用第三產(chǎn)業(yè)比重指標(biāo)。養(yǎng)老地產(chǎn)是以服務(wù)為支撐的地產(chǎn)形式,尤其是醫(yī)療、護(hù)理、養(yǎng)生、餐飲、休閑、文體娛樂等服務(wù)。當(dāng)?shù)氐姆?wù)業(yè)水平直接決定了養(yǎng)老地產(chǎn)是否具備支撐基礎(chǔ)。通過第三產(chǎn)業(yè)比重來衡量某城市服務(wù)業(yè)發(fā)展水平,從而間接地評(píng)價(jià)該城市當(dāng)前是否具備發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的良好潛力。

3.3 房地產(chǎn)市場成熟度

城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積、主城區(qū)住宅均價(jià)可以用來評(píng)價(jià)房地產(chǎn)市場成熟度對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展區(qū)域差異化的影響。

3.3.1 城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積 城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積直觀地反映城鎮(zhèn)居民的居住條件,間接地反映了城鎮(zhèn)存量住宅的規(guī)模。城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積小,說明該城市居民居住條件較為緊張,一般性基本住房需求是主流需求,在此背景下老年人居住需求將難以得到市場回應(yīng)。如果城鎮(zhèn)居民住宅人均建筑面積大,說明該城市居民居住條件較為寬松,中高端的住房需求將在市場細(xì)分中得以體現(xiàn),其中就包括養(yǎng)老地產(chǎn)市場。

3.3.2 主城區(qū)住宅均價(jià) 住宅價(jià)格水平在一定程度上反映了該地區(qū)房地產(chǎn)市場的發(fā)展程度。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一種高端地產(chǎn)產(chǎn)品,是房地產(chǎn)市場發(fā)展到一定階段才會(huì)出現(xiàn)的市場產(chǎn)物。另外,養(yǎng)老地產(chǎn)與普通住宅產(chǎn)品相比需要更多的附加投入,在中國住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不發(fā)生重大變化的情況下,它的生存需要一定水平的房價(jià)基礎(chǔ)。

3.4 居民消費(fèi)能力

恩格爾系數(shù)在一定程度上可以總體反映居民消費(fèi)能力。養(yǎng)老地產(chǎn)面對(duì)的消費(fèi)群體是有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老年人,因此城市居民的生活水平和消費(fèi)層次將決定養(yǎng)老地產(chǎn)的受眾群體規(guī)模。恩格爾系數(shù)反映的是食物支出占家庭總支出的比例,雖然恩格爾系數(shù)在計(jì)算的時(shí)候個(gè)人消費(fèi)總支出需要除去購房支出或者是金融產(chǎn)品支出,但它直觀地體現(xiàn)了人民的生活水平和消費(fèi)層次。恩格爾系數(shù)越低,人民生活越富裕,其消費(fèi)需求層次越高,越可能產(chǎn)生對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的需求；反之,恩格爾系數(shù)越高,人民生活越貧困,其消費(fèi)支出主要用來滿足低層次的基本生存需求。聯(lián)合國根據(jù)恩格爾系數(shù)的大小進(jìn)行了人民生活水平標(biāo)準(zhǔn)劃分,恩格爾系數(shù)大于60%為貧窮；50%—60%為溫飽；40%—50%為小康；30%—40%屬于相對(duì)富裕；20%—30%為富裕；20%以下為極其富裕[13]。

4 華北地區(qū)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性區(qū)域差異分析

由于影響?zhàn)B老地產(chǎn)發(fā)展的因素指標(biāo)具有地域差異性,不同地域養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展適宜性亦有區(qū)別。另外,單一因素指標(biāo)的評(píng)價(jià)不能客觀反映養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展適宜性的區(qū)域差異,且各因素指標(biāo)評(píng)價(jià)得出的結(jié)論亦會(huì)可能出現(xiàn)相互矛盾。因此,需要通過對(duì)上述影響因素指標(biāo)進(jìn)行綜合系統(tǒng)聚類分析,方能得出較為客觀的判斷。筆者擬選擇華北地區(qū)一線、二線、三線城市為研究對(duì)象（表2）,通過對(duì)上述因素指標(biāo)的城市聚類分析,研究得出各個(gè)城市發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性差異。

表2 樣本城市Tab.2 The sample cities

4.1 數(shù)據(jù)處理

筆者選取Z-Scores標(biāo)準(zhǔn)化轉(zhuǎn)換。變換后的數(shù)據(jù)均值為0,標(biāo)準(zhǔn)差為1,消去了量綱的影響（表3）。當(dāng)抽樣樣本改變時(shí),它仍能保持相對(duì)穩(wěn)定性。Z-Scores標(biāo)準(zhǔn)化公式如下[14]：

4.2 構(gòu)建關(guān)系矩陣

通過平方歐氏距離構(gòu)建關(guān)系矩陣（表4）,將每一個(gè)樣品看作m維空間的一個(gè)點(diǎn),m為指標(biāo)數(shù)量,在這m維空間中定義距離,距離較近的點(diǎn)歸為一類,以此描述樣本之間的親疏程度。

4.3 系統(tǒng)聚類分析

在構(gòu)建關(guān)系矩陣的基礎(chǔ)上,選取離差平方和法,此方法基于方差分析思想,如果分類合理,則同類樣品間離差平方和應(yīng)當(dāng)較小,類與類間離差平方和應(yīng)當(dāng)較大。

表3 數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)化Tab.3 Data standardization

表4 關(guān)系矩陣Tab.4 Relational matrix

通過系統(tǒng)聚類（圖1）分析發(fā)現(xiàn),上述16個(gè)樣本城市可分為三類,第一類：石家莊、滄州、廊坊、保定、邢臺(tái)、邯鄲、承德、大同、唐山、秦皇島；第二類：太原、呼和浩特、天津、包頭、北京；第三類：鄂爾多斯。

圖1 系統(tǒng)聚類分析Fig.1 System cluster analysis

第一類10個(gè)城市中,除石家莊、唐山是二線城市外,其余均為三線城市。這些城市人口老齡化率雖然均不低于7%的老年型社會(huì)標(biāo)準(zhǔn),但大部分城市的城鎮(zhèn)化率卻不超過50%,較高的大同、唐山和石家莊也都沒有超過55%。另外,除大同和秦皇島戶均人數(shù)為2.94外,其他城市戶均人數(shù)都超過3,說明這些城市二代或多代同居的觀念較為濃厚,老年人獨(dú)自居住養(yǎng)老尚不普遍。與此同時(shí),這些城市的人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重、恩格爾系數(shù)、住宅均價(jià)等大都在國內(nèi)仍處于中等偏下的水平。因此,這些城市雖然有一定的養(yǎng)老地產(chǎn)需求,但能夠形成購買力的有效需求仍然有待提高,屬于養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的潛力城市。

第二類5個(gè)城市全部為一、二線城市,且均進(jìn)入了老齡化社會(huì)。這些城市城鎮(zhèn)化率除呼和浩特62.46%外,全部在80%左右,人口在城鎮(zhèn)高度集中。同時(shí),城鎮(zhèn)居民居住條件較好,城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積最小的北京也達(dá)到了25.98 m2/人。另外,戶均人數(shù)均小于3,說明這些城市的空巢老人較多,老人獨(dú)自居住的現(xiàn)象較為普遍。與此同時(shí),較理想的人均GDP、第三產(chǎn)業(yè)比重、恩格爾系數(shù)、住宅均價(jià)等使這些城市能夠形成較為充足的養(yǎng)老地產(chǎn)有效需求,具備了發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的條件。

第三類城市鄂爾多斯。從經(jīng)濟(jì)、社會(huì)指標(biāo)來看,其大部分指標(biāo)均優(yōu)于第二類城市,然而值得注意的是,鄂爾多斯是典型的資源型城市,其人均GDP超過香港,成為全國第一,依靠的是豐厚的煤炭、天然氣、稀土、羊絨等資源。根據(jù)中國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心聯(lián)合高和投資發(fā)布的《中國民間資本投資調(diào)研報(bào)告》統(tǒng)計(jì),鄂爾多斯市區(qū)每217人中就有一個(gè)億萬富翁,每15人中就有一個(gè)千萬富翁。人均財(cái)富充裕使鄂爾多斯僅僅依靠本地購房需求,就使當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場熱火朝天。2011年,鄂爾多斯新建住房面積超過2000萬m2,多為高端地產(chǎn)項(xiàng)目,而全市人口僅160多萬人,供需嚴(yán)重失衡加上開發(fā)商的高融資杠桿使鄂爾多斯的房地產(chǎn)泡沫在2012年瀕臨破滅。未來鄂爾多斯需要較長一段時(shí)間來消化房地產(chǎn)泡沫破裂所帶來的連鎖負(fù)面影響。另外,鄂爾多斯65歲以上老人占總?cè)丝诒壤秊?%,低于7%的老年型社會(huì)標(biāo)準(zhǔn),尚處于人口老齡化初期。因此,綜合考慮上述因素,鄂爾多斯在現(xiàn)在及未來較長一段時(shí)間內(nèi)不適宜發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)。

綜上所述,通過發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的適宜性水平聚類分析,可將華北16個(gè)樣本城市分為三類（表5）。

表5 樣本城市分類Tab.5 Classification of the sample cities

5 結(jié)論與建議

區(qū)域養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展受到人口與經(jīng)濟(jì)社會(huì)宏觀發(fā)展水平、服務(wù)業(yè)發(fā)達(dá)程度、房地產(chǎn)市場成熟度以及居民消費(fèi)能力4個(gè)方面的影響。養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展商在選擇目標(biāo)市場區(qū)域時(shí)應(yīng)綜合考慮人口老齡化率、城鎮(zhèn)化率、人均居住建筑面積、戶均人數(shù)、恩格爾系數(shù)、人均GDP、主城區(qū)住宅均價(jià)、第三產(chǎn)業(yè)比重等區(qū)域因素指標(biāo)。另外,本研究中的不適宜城市并不意味著養(yǎng)老地產(chǎn)毫無發(fā)展空間,其也應(yīng)開發(fā)一定比例的養(yǎng)老地產(chǎn),只不過由于市場需求較弱,需控制養(yǎng)老地產(chǎn)的供應(yīng)規(guī)模。因此,本研究今后需要繼續(xù)對(duì)重點(diǎn)發(fā)展城市、潛力城市、不適宜城市養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的合理市場規(guī)模進(jìn)行量化研究。

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