王珍珠，王月明，楊紀華

(1．西南科技大學(xué)土木工程與建筑學(xué)院，四川綿陽621010;2．四川綿陽市通力汽車運輸有限公司，四川綿陽621010)

1 城市基礎(chǔ)建設(shè)與房地產(chǎn)開發(fā)介紹

城市基礎(chǔ)設(shè)施(urbaninfrastructure)是指為城鎮(zhèn)發(fā)展生產(chǎn)、生活以及一些社會活動，提供需求的公共設(shè)施的統(tǒng)稱。它對追求城市的社會、經(jīng)濟、環(huán)境達到全面的、綜合的最大效益有至關(guān)重要的作用，城市基礎(chǔ)設(shè)施一般包括工程性基礎(chǔ)設(shè)施和社會性基礎(chǔ)設(shè)施兩類。其中我們講的城市基礎(chǔ)設(shè)施一般多指工程性基礎(chǔ)設(shè)施，城市基本生活中如:供水、供暖、供熱、公共交通等;市政工程如城市道路、城市照明、防洪、排水、污水處理、園林綠化等;環(huán)衛(wèi)和市容如公共場所保潔、公共廁所、垃圾、糞便清運處理等。這些已成為城市不可或缺的一部分，無論何地都少不了這些因素的建設(shè)，因此在這里將不再討論。而具體到交通、醫(yī)院、學(xué)校、購物商場、餐飲、金融以及公園等這些社會性基礎(chǔ)設(shè)施已是房地產(chǎn)開發(fā)選擇的主要參考量，這也是本文主要討論的方向。

首先，很少有房地產(chǎn)開發(fā)商在道路不通的山溝或極其繁華的商業(yè)區(qū)建設(shè)住宅小區(qū)，這是因為開發(fā)位置的選擇影響著樓盤的銷售狀況和售價高低。事實上，樓盤的建立也會促使著周圍的基礎(chǔ)設(shè)施的建立，即房地產(chǎn)開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建立兩者存在的先后關(guān)系是相輔相成的。一方面是房地產(chǎn)樓盤先建立，那么它周圍的基礎(chǔ)設(shè)施就會相繼建立，例如超市、飯店、娛樂場所等;另一方面是房地產(chǎn)的開發(fā)直接就會選擇在基礎(chǔ)設(shè)施比較完善的地帶，例如市中心的一環(huán)、二環(huán)等區(qū)域。因此，對于研究基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)的影響，對購房者具有相當(dāng)?shù)膮⒖純r值，也對房地產(chǎn)開發(fā)商有一定的參考價值。

1.1 房地產(chǎn)開發(fā)位置選擇的原則及影響因素

(1)適應(yīng)性原則。房地產(chǎn)開發(fā)除了要與國家及其城市規(guī)劃方針、政策相適應(yīng)外，還要滿足樓盤選擇應(yīng)與住戶人群的相適性。多數(shù)情況下中青年與老年人群對住房要求有一定的差別。譬如，老年人關(guān)注休閑以及醫(yī)療設(shè)施情況，而中青年人更關(guān)注教育和交通狀況，這在后文中會進行具體分析。

(2)協(xié)調(diào)性原則。在進行地產(chǎn)開發(fā)時，其位置的選擇應(yīng)系統(tǒng)綜合的考慮，使其與周圍的基礎(chǔ)設(shè)備、生產(chǎn)、生活等相適應(yīng)。

(3)經(jīng)濟性原則。一個樓盤的建立包括土地購置和建設(shè)等部分的費用。因此在選擇該樓盤的位置是在市區(qū)中心，還是在近郊和遠郊時，都會考慮其對經(jīng)濟效益的影響。

1.2 城市基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)主要影響因素分析

前文已經(jīng)探討過，依據(jù)我們國家目前城市的發(fā)展現(xiàn)狀而言，大中小城市在電力、能源供應(yīng)、通訊、環(huán)境衛(wèi)生、綠化等方面基本已經(jīng)滿足人們的生活需求，它們對城市發(fā)展和新的房地產(chǎn)開發(fā)的影響不大，本文就不再討論。而就對社會性基礎(chǔ)設(shè)施如交通、教育、醫(yī)療、生活和休閑這五個因素對人們選擇購房有較大影響的因素進行定性和定量的分析，

近幾年來，很多專家已經(jīng)對基礎(chǔ)建設(shè)的發(fā)展和存在的一些問題，有了很多的分析和研究，然而針對城市基礎(chǔ)設(shè)施對房地產(chǎn)開發(fā)的影響方面，還需要我們進行分析，定量的找出兩者的關(guān)聯(lián)性。本文在結(jié)合綿陽市城區(qū)樓盤的基礎(chǔ)上，運用因子分析法(Factor Analysis Method)和模糊數(shù)學(xué)綜合評判法來定量得出兩者的關(guān)系。

2 統(tǒng)計樓盤周邊基礎(chǔ)設(shè)施狀況

統(tǒng)計方式是對交通、教育、醫(yī)療、生活環(huán)境(包括購物、金融、餐飲等)和休閑娛樂(包括公園、健身等)這些因素皆分為五等級。一等級得分1，二等級得分0.75，以此類推，五等級得分是零。以教育為例，該樓盤周邊有超過5所以上小學(xué)，3所以上中學(xué)，1所以上大學(xué)，幼兒園不可計數(shù)為第一等級，不滿足上述1或2個條件但每類學(xué)校(大學(xué)除外)數(shù)量都不為零為第二等，不滿足上述3或4個條件但每類學(xué)校(大學(xué)除外)數(shù)量都不為零為第三等，有1或2種學(xué)校數(shù)量為零為第四等，其余為第五等。根據(jù)對樓盤一、樓盤二、樓盤三、樓盤四、樓盤五等五座樓盤統(tǒng)計各因素得分如表1。

表1 各樓盤的得分情況

3 因子分析法城市基礎(chǔ)建設(shè)與房產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

3.1 因子分析法的原理

因子分析法是根據(jù)相關(guān)研究從矩陣內(nèi)部的相互依存關(guān)系出發(fā)，把一些具有聯(lián)系的信息數(shù)據(jù)總結(jié)歸納成幾個少數(shù)不相關(guān)的綜合因子，它是一種多元素統(tǒng)計分析方法。其基本原理是據(jù)它們間相關(guān)性大小把變量分成幾組，使同一組內(nèi)的各個變量之間相關(guān)聯(lián)性較高，但是非同組之間變量相關(guān)性較低或者不相關(guān)，每一組變量也就代表一個基本結(jié)構(gòu)，它就是公共因子。

3.2 實例分析

(1)依據(jù)上文的統(tǒng)計，綿陽市區(qū)樓盤開發(fā)受五個因素的影響，分別是交通、教育、醫(yī)療、生活以及休閑。對已知的數(shù)據(jù)樣本進行相關(guān)標準化處理并計算出數(shù)據(jù)樣本的相關(guān)矩陣R。

(2)求出相關(guān)矩陣R的特征值和特征向量，依據(jù)系統(tǒng)要求在累積貢獻率基礎(chǔ)上確定出主因子的個數(shù)(在此僅依據(jù)特征值反映出的信息量要占總體信息量的85%以上，則根據(jù)累計特征值所占百分比情況看，僅需取前兩項數(shù)據(jù)即可)，并計算得出因子的載荷矩陣A。

(3)總結(jié)確定出因子模型如下。

(4)根據(jù)上述分析計算的結(jié)果，對該系統(tǒng)進行具體分析，得出結(jié)論。

以上模型可以看出，在兩個因子中，y1是全面反映交通、教育正相關(guān)和醫(yī)療負相關(guān)的因子，而y2卻有不同，它反映出對生活正相關(guān)和休閑負相關(guān)的因子。即y1增大時，該樓盤具有較好的交通和教育條件，而醫(yī)療條件較差，這恰恰符合了中青年的理想居住地，而y1和y2均減小時，此地具有較好的休閑和醫(yī)療條件，這便符合了老年人的理想居住地。因此選擇相應(yīng)因子大小，使樓盤的選址符合適應(yīng)性原則，不僅能使購房者不再盲目，也使房產(chǎn)開發(fā)商做廣告更加的具有針對性。最后y2增大時，休閑條件就會相應(yīng)大大的變差，而其他因素并未相應(yīng)的增大太多，這是因為公園等其他基礎(chǔ)設(shè)施建在商業(yè)圈內(nèi)是不符合經(jīng)濟性原則的，這也充分說明了，單一的追求樓盤處于繁華的商業(yè)圈是不明智的，是不符合樓盤建設(shè)協(xié)調(diào)性原則的。

4 模糊綜合評判城市基礎(chǔ)建設(shè)與房產(chǎn)開發(fā)之間的關(guān)系

因子分析法得出了這些因子之間在此消彼長中對房地產(chǎn)開發(fā)的針對性影響，但它并不能給出哪個樓盤更符合其售價，在這里我們引入模糊數(shù)學(xué)綜合評判法來對這些因子對樓盤的影響進行評判。在此還是以上文統(tǒng)計的樓盤為例，依據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)的原則及影響因素來構(gòu)建了以城市基礎(chǔ)設(shè)施為基礎(chǔ)的評價指標體系，和建立模糊綜合評價方法。

4.1 模糊綜合評判的原理

模糊綜合評判法是一種比較適合房地產(chǎn)開發(fā)選址的建模方法，它是一種定性和定量相互結(jié)合的方法，有很好的理論基礎(chǔ)。尤其是多層次的模糊綜合評判法，它是通過具體研究各個因素之間的關(guān)系，從而得出合適的樓盤位置。房地產(chǎn)開發(fā)位置的選擇是開發(fā)商滿足住戶的必要條件其樓盤周圍基礎(chǔ)設(shè)施如交通、學(xué)校、醫(yī)院等是住戶首要考慮的因素。樓盤位置不恰當(dāng)，其后果不堪設(shè)想。在此，我們綜合運用定量和定性相互結(jié)合的分析方法來判定樓盤位置的選擇，并在全面考慮樓盤選址影響因素基礎(chǔ)之上，選出若干具有代表性的地點，進一步借助模糊數(shù)學(xué)綜合評判法進行定量的分析、比較，最終找出最優(yōu)的組合。

4.2 實例分析

根據(jù)城市基礎(chǔ)設(shè)施分析原理以及實際生活中，影響房地產(chǎn)開發(fā)的因素有很多，具體結(jié)合實際數(shù)據(jù)統(tǒng)計調(diào)查，采用多因素評判法，各因素又有下一級組成，因素集分為二級，二級綜合評判模糊數(shù)學(xué)模型如下:

影響因素集A=(交通、教育、醫(yī)療、生活環(huán)境、休閑娛樂)=(A1、A2、A3、A4、A5)=(0.2、0.3、0.2、0.15、0.15)

房地產(chǎn)樓盤評價集B=(樓盤一、樓盤二、樓盤三、樓盤四、樓盤五)=(B1、B2、B3、B4、B5)

根據(jù)上述文中表1得出一級綜合評判對應(yīng)矩陣如下

R= [1.00、0.75、0.75、0.50、0.25]T1

R= [0.50、0.50、0.25、0.50、0.25]T2

R= [0.25、0.50、0.75、0.25、0.25]T3

R= [1.00、0.75、0.75、0.50、0.25]T4

R= [0.25、0.50、0.25、0.50、0.50]T5

由此可知，五個樓盤的位置綜合評判結(jié)果排序為:B1、B2、B3、B4、B5，

即選擇樓盤一、樓盤二、樓盤三這三個樓盤，它們的基礎(chǔ)設(shè)施都比較好的，當(dāng)然也和房價成正比的。但是在具體選擇時，還是根據(jù)住戶本身來決定哪些是考慮的關(guān)鍵因素。

應(yīng)用模糊綜合評判的方法進行房地產(chǎn)開發(fā)選擇，本文主要采用二層次劃分，也可以進一步細化到更多層。這里主要的計算模型是基于對權(quán)重集進行歸一化來建立的，將結(jié)果評判從高到低進行排序，這些數(shù)據(jù)和結(jié)果對于房地產(chǎn)開發(fā)商和住戶都有一定的參考價值，而且方法簡便、可行性較強。

5 結(jié)束語

社會不斷發(fā)展，人們的對生活水平的質(zhì)量和要求也在不斷地提高，針對關(guān)系到我們生產(chǎn)、生活的各個方面的這些基礎(chǔ)設(shè)施和住房選擇，需要我們在決策時，綜合考慮各種因素，把握好它們的側(cè)重點。

同時，希望樓盤的建設(shè)和其周圍基礎(chǔ)設(shè)施盡可能的同步進行，這樣更有利于我們生活水平的提高，促進未來城市更好的發(fā)展!

［1］ 白思?。到y(tǒng)工程［M］．電子工業(yè)出版社，2006

［2］ Frank J．Fabozzi．The Handbook of Mortage·Backed Securuties．McGraw－Hill．2001 Fifth Edition:56

［3］ 包亞鈞，汪洪濤．房地產(chǎn)經(jīng)濟論［M］．上海:同濟大學(xué)出版社，1998:34－53

［4］ 張偉．城市基礎(chǔ)設(shè)施投融資研究［M］．北京:高等教育出版社，2005:1－12