孟延春 湯蒼松

(1.清華大學公共管理學院，北京100084;2.天津大學管理與經(jīng)濟學部，天津300072)

中國房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)測算及宏觀經(jīng)濟效應分析
——基于中國2002－2007年投入產(chǎn)出表

孟延春1湯蒼松2

(1.清華大學公共管理學院，北京100084;2.天津大學管理與經(jīng)濟學部，天津300072)

本文采用投入產(chǎn)出分析法測算房地產(chǎn)的關(guān)聯(lián)效應，分析了我國房地產(chǎn)業(yè)的變化規(guī)律及其對宏觀經(jīng)濟影響。研究認為:我國房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)效應和經(jīng)濟帶動能力不突出，對居民就業(yè)的拉動有限，產(chǎn)業(yè)波及能力有待強化;房地產(chǎn)業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)各部門的支撐作用有所提高;與實體經(jīng)濟關(guān)系相對密切，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)具有較強的重物質(zhì)性特點;房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力相對充足，對居民消費變動的反應相對敏感;房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)出分配形成了向利稅傾斜的結(jié)構(gòu)。最后，從房地產(chǎn)調(diào)控重點、發(fā)展方式、分配結(jié)構(gòu)三方面提出政策建議。

房地產(chǎn);投入產(chǎn)出法;產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián);經(jīng)濟效應

關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和對國民經(jīng)濟的影響，國內(nèi)外學者利用投入產(chǎn)出模型做了較多研究，主要體現(xiàn)在四個方面。一是深化產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的量化研究。如羅蘭克(Roulac)研究了美國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應及其在經(jīng)濟決策中的重要地位［1］，王岳平等介紹了計算比較相關(guān)指標分析產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)的基本方法［2－3］，王國軍等考察了房地產(chǎn)業(yè)的帶動效應［4］。二是注重對不同國家、區(qū)域、城市間房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)效應的比較。如宋(Song)等對7個OECD國家房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)進行了研究［5］，趙龍節(jié)等比較了中美兩國房地產(chǎn)業(yè)［6］，魏巍賢等比較了北京、上海、廈門的房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)和經(jīng)濟地位［7］，李玉杰等分析了中、美、英、日四國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)定位和關(guān)聯(lián)效應［8］，周兵兵等分析了我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展狀況及其經(jīng)濟效應的省域差異［9］。三是突出時間序列上的動態(tài)分析。如帕格拉里(Pagliari)等分析了1985－1995年澳、加、英和美商業(yè)地產(chǎn)的投入產(chǎn)出關(guān)系［10］，劉水杏考察了不同時期中日房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的關(guān)聯(lián)特性［11］。四是加強對分析模型的創(chuàng)新。余勁等利用HEM模型分析了我國4張投入產(chǎn)出表［12］，李景華采用投入產(chǎn)出局部閉模型定量測算了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展影響因素的貢獻［13］。但是，現(xiàn)有研究較多關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)與其他產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)分析，系統(tǒng)的宏觀經(jīng)濟效應分析相對不足。本文根據(jù)不同部門與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)情況和研究需要，對2002和2007年中國投入產(chǎn)出表按一致性進行部門歸并簡化，既關(guān)注房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)狀況與變化，又研究房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的宏觀經(jīng)濟效應。

1 方法與數(shù)據(jù)

1.1 方法介紹

投入產(chǎn)出分析法是通用的借助投入產(chǎn)出模型研究產(chǎn)業(yè)間經(jīng)濟技術(shù)聯(lián)系、產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的地位及其宏觀經(jīng)濟效應等問題的重要方法。測算產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)使用后向關(guān)聯(lián)系數(shù)和前向關(guān)聯(lián)系數(shù)。后向關(guān)聯(lián)考察某產(chǎn)業(yè)或部門對向其供應產(chǎn)品或服務作為中間消耗的產(chǎn)業(yè)或部門的影響，使用直接消耗系數(shù)和完全消耗系數(shù)。前向關(guān)聯(lián)考察某產(chǎn)業(yè)或部門對將其產(chǎn)出作為中間投入的產(chǎn)業(yè)或部門的影響，使用直接分配系數(shù)和完全分配系數(shù)。分析產(chǎn)業(yè)的宏觀經(jīng)濟效應，主要考察產(chǎn)業(yè)波及效應、生產(chǎn)誘發(fā)效應、勞動報酬系數(shù)、社會收入效應等內(nèi)容。衡量產(chǎn)業(yè)波及效應的指標使用影響力系數(shù)和感應度系數(shù)。生產(chǎn)誘發(fā)系數(shù)反映單位最終需求變化引起該產(chǎn)業(yè)或部門生產(chǎn)總量的變化，使用最終消費誘發(fā)系數(shù)、資本形成誘發(fā)系數(shù)、輸出誘發(fā)系數(shù)。勞動報酬系數(shù)反映產(chǎn)業(yè)或部門總投入中勞動投入的占比，使用直接勞動報酬系數(shù)和完全勞動報酬系數(shù)。社會純收入系數(shù)反映產(chǎn)業(yè)或部門的投資回報與稅收貢獻，使用營業(yè)盈余系數(shù)、生產(chǎn)稅凈額系數(shù)、社會純收入系數(shù)(利稅合計)。

1.2 數(shù)據(jù)來源

本文首先按照2007年42部門投入產(chǎn)出表［14］的部門分類及其組成，將2002年122部門投入產(chǎn)出表調(diào)整為與2007年部門分類一致的42個部門投入產(chǎn)出表。考慮到部門個數(shù)仍然較多、不便逐個比較，參考既有研究基礎(chǔ)［15－16］和國家“十二五”規(guī)劃綱要等的相關(guān)分類，本文將42部門投入產(chǎn)出表再調(diào)整為包括農(nóng)業(yè)、電子電氣制造業(yè)、建材家居相關(guān)工業(yè)、電熱氣水的生產(chǎn)供應業(yè)、建筑業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、生產(chǎn)性服務業(yè)、生活性服務業(yè)、公共服務與社會福利、公共組織和社會組織、房地產(chǎn)業(yè)和其他工業(yè)在內(nèi)12個部門的投入產(chǎn)出表，與42部門投入產(chǎn)出表同時討論。

2 計算與分析

2.1 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)總體狀況

從后向關(guān)聯(lián)系數(shù)看，房地產(chǎn)業(yè)對上游產(chǎn)業(yè)的拉動力不強，并呈現(xiàn)下降趨勢。2007年房地產(chǎn)業(yè)的完全消耗系數(shù)位居12部門第10位，位居42部門第19位。2002年房地產(chǎn)業(yè)每增加10 000元產(chǎn)出完全消耗6 712元的各部門產(chǎn)出，2007年降至4 900元。與生產(chǎn)性服務業(yè)和建筑業(yè)的后向關(guān)聯(lián)下降是主要原因。對生產(chǎn)性服務業(yè)的直接消耗系數(shù)占其總直接消耗系數(shù)的比重從2002年的51%下降為2007年的35%。對建筑業(yè)的直接消耗系數(shù)占其總直接消耗系數(shù)的比重從2002年的15%下降為2007年的7%。

從前向關(guān)聯(lián)系數(shù)看，房地產(chǎn)業(yè)對下游產(chǎn)業(yè)的推動力不強，但呈現(xiàn)上升趨勢。2007年房地產(chǎn)業(yè)的完全分配系數(shù)位居12部門末位，位居42部門第24位。2002年房地產(chǎn)業(yè)每10 000元的產(chǎn)出直接加間接提供給各部門5 828元，2007年增至7 350元，增幅為26%。前向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)調(diào)整較大的是公共管理和社會組織，直接分配系數(shù)占其總消耗系數(shù)的比重從2002年的35%下降為2007年的3%。

2002－2007年我國房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)特點為:一是關(guān)聯(lián)水平較低。二是總的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度基本持平，后向關(guān)聯(lián)的削弱被前向關(guān)聯(lián)的加強所抵消。這表明房地產(chǎn)業(yè)更多成為相關(guān)經(jīng)濟部門的中間投入。三是后向關(guān)聯(lián)小于前向關(guān)聯(lián)而且差距仍在擴大，表明房地產(chǎn)對其他產(chǎn)業(yè)的拉動能力小于對其他產(chǎn)業(yè)的支撐作用。

2.2 分部門產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)狀況

首先將經(jīng)濟部門按照三次產(chǎn)業(yè)進行歸類分析，與英、美、德三國比較(見圖1)，我國房地產(chǎn)業(yè)與第二產(chǎn)業(yè)保有較高的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)，后向關(guān)聯(lián)居高平穩(wěn)，前向關(guān)聯(lián)明顯增強。這集中反映了我國工業(yè)化的快速推進及其對房地產(chǎn)業(yè)的有效需求。就三產(chǎn)看，我國房地產(chǎn)業(yè)與之產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)水平較低，且顯著下降。如果設(shè)定發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)與三次產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)變化可能代表我國的發(fā)展軌跡，那么我國房地產(chǎn)業(yè)與二產(chǎn)關(guān)聯(lián)增強、與三產(chǎn)關(guān)聯(lián)減弱的狀況，既表明我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展體現(xiàn)出明顯的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段特征，即與其他經(jīng)濟部門的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)具有較強的重物質(zhì)性、不穩(wěn)定性的產(chǎn)業(yè)特點，又顯示出其與第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)還有持續(xù)深化、不斷提升的很大空間。

圖1 中美英德房地產(chǎn)與三次產(chǎn)業(yè)間的總關(guān)聯(lián)系數(shù)

房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)明顯下降(見表1)，說明近年來我國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)關(guān)聯(lián)度過高的狀況有所緩解，其中既有政府加強宏觀調(diào)控的因素，又有金融業(yè)加強風險管理的因素。與建筑業(yè)的關(guān)聯(lián)表現(xiàn)為后向關(guān)聯(lián)明顯下降，前向關(guān)聯(lián)有所加強，表明我國房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)的脫離日益加劇。過度依賴金融業(yè)、脫離實物生產(chǎn)，是日本地產(chǎn)泡沫、美國次貸危機的重要成因，我國房地產(chǎn)業(yè)嚴重依賴金融業(yè)的問題初步得到控制，但是房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)關(guān)聯(lián)度偏低的問題依然嚴重。

表1 中國房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)和建筑業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)

與公共管理和社會組織的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)明顯下降。2002年房地產(chǎn)業(yè)每10 000元的產(chǎn)出中有1 002元直接提供給公共管理和社會組織，2007年下降為64元。這種調(diào)整反映出我國房地產(chǎn)市場需求結(jié)構(gòu)和發(fā)展動力的優(yōu)化，房地產(chǎn)市場逐步擺脫政府的主導，是政府職能積極回歸的結(jié)果。然而，房地產(chǎn)業(yè)和公共服務與社會福利部門的完全分配系數(shù)從2002年的0.015 2提高到2007年的0.022 6，說明房地產(chǎn)業(yè)用于公共服務和民生改善的比重在穩(wěn)步提高。

與文化產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)不斷增強。2002年房地產(chǎn)業(yè)每增加10 000元產(chǎn)出需要直接消耗38元的文化產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出，2007年上升為114元;2002年房地產(chǎn)業(yè)每10 000元的產(chǎn)出中有81元直接提供給文化產(chǎn)業(yè)，2007年提高到123元。這種變化既是近年來我國文化產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展的結(jié)果，體現(xiàn)為文化產(chǎn)業(yè)對發(fā)展空間的迫切需求，又是文化需求地位上升、深度融入經(jīng)濟生活的結(jié)果，體現(xiàn)為房地產(chǎn)業(yè)對文化產(chǎn)品消耗的穩(wěn)步提升。這種變化趨勢將繼續(xù)強化。

與自身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)略有下降。從房地產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展規(guī)律看，隨著市場競爭的激烈、調(diào)控手段的完善和房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)化整合，房地產(chǎn)與自身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)會在合理的范圍內(nèi)表現(xiàn)出下降的趨勢。根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)與自身產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)水平的國際比較(見圖2)得出，我國房地產(chǎn)業(yè)與自身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)將繼續(xù)保持相對穩(wěn)定的下降。

圖2 中美英日房地產(chǎn)業(yè)與自身的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)

2.3 宏觀經(jīng)濟效應分析

從產(chǎn)業(yè)波及效應看，房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)和感應度系數(shù)均小于1，在國民經(jīng)濟各部門的排位比較靠后(見表2)，對國民經(jīng)濟的拉動能力和推動能力均不及其他經(jīng)濟部門平均水平，產(chǎn)業(yè)波及和經(jīng)濟帶動能力不強。與美、英、德等國家的比較分析可知，我國房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)和感應度系數(shù)都有差距，我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮經(jīng)濟帶動作用仍有提升空間。

表2 房地產(chǎn)業(yè)的影響力系數(shù)和感應力系數(shù)及其部門位次

從就業(yè)帶動效應看，房地產(chǎn)業(yè)的勞動報酬系數(shù)不高，就業(yè)帶動能力不強。房地產(chǎn)業(yè)的直接勞動報酬系數(shù)在42個部門的位次從第20位降至第27位;完全勞動報酬系數(shù)從第40位降至第41位。房地產(chǎn)業(yè)勞動報酬系數(shù)遠低于各部門平均水平，2007年房地產(chǎn)業(yè)直接勞動報酬系數(shù)位居服務業(yè)各部門末位，完全勞動報酬系數(shù)在42個部門中僅高于廢品廢料業(yè)。房地產(chǎn)業(yè)與城鎮(zhèn)居民平均勞動報酬比值從2002年的1.33倍降至1.06倍，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)吸納與經(jīng)濟結(jié)構(gòu)依然不協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)增加值占經(jīng)濟總增加值的比重約為房地產(chǎn)從業(yè)人數(shù)占城鎮(zhèn)就業(yè)人口比重的3倍以上?？梢哉J為，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)帶動能力不強，并且形成了收入分配更多向利稅傾斜的基本結(jié)構(gòu)。

從需求誘發(fā)效應看，每增加10 000元的最終需求，2002年誘發(fā)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出555元，2007年誘發(fā)產(chǎn)出510元。而每增加10 000元的最終消費，2002年誘發(fā)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出954元，2007年誘發(fā)產(chǎn)出903元。在42個部門中，房地產(chǎn)業(yè)的最終消費誘發(fā)系數(shù)排名雖然從2002年的第8位下滑至第12位，但仍相對靠前。較之其他產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)對最終消費需求即居民消費需求變動較為敏感，這與我國各經(jīng)濟部門中房地產(chǎn)業(yè)中間需求率較低、超過50%的商品或服務最終流向居民的需求結(jié)構(gòu)有關(guān)。而每增加10 000元的投資，2002年誘發(fā)房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)出305元，2007年誘發(fā)產(chǎn)出483元，則表明房地產(chǎn)作為固定資產(chǎn)投資仍將是經(jīng)濟主體的一種重要選擇。

從社會收入效應看，房地產(chǎn)業(yè)收入分配結(jié)構(gòu)中利稅比重偏高。房地產(chǎn)業(yè)的直接社會純收入系數(shù)是各產(chǎn)業(yè)部門平均水平的近2倍。2007年每10 000元的房地產(chǎn)業(yè)投入中生產(chǎn)稅凈額達1 282元，位居合并后12個部門之首，位居42部門第2位，營業(yè)盈余達1 812元，位居合并后12個部門第3位，位居42個部門第9位。從2002年到2007年，在整個經(jīng)濟直接社會純收入系數(shù)僅有微小變動的情況下，每10 000元的房地產(chǎn)業(yè)投入中生產(chǎn)稅凈額增幅達到21.98%，營業(yè)盈余增幅達到75.24%，說明我國房地產(chǎn)業(yè)投入結(jié)構(gòu)中的利稅比重持續(xù)走高。

3 結(jié)論與建議

根據(jù)本文分析可得如下結(jié)論:我國房地產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)效應和經(jīng)濟帶動能力不強，產(chǎn)業(yè)發(fā)展對居民就業(yè)的拉動有限，我國房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)波及能力有待繼續(xù)強化，與第三產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)還有較大的提升空間;我國房地產(chǎn)業(yè)前向產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)持續(xù)增強，對相關(guān)經(jīng)濟部門的支撐作用在提高;我國房地產(chǎn)業(yè)與實體經(jīng)濟關(guān)系相對密切，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)具有較強的重物質(zhì)性特點;我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展動力相對充足，對居民消費變動的反應相對敏感。

為防止因房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展過度或者不足給國民經(jīng)濟造成不良乃至破壞性的影響，提出若干建議:第一，調(diào)控重點宜集中在三個方面。一是推動房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和建筑業(yè)保持合理適度的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。堅持較嚴格的房地產(chǎn)業(yè)信貸政策，限制供需雙方的投機行為，抑制房地產(chǎn)業(yè)脫離建筑業(yè)實體產(chǎn)出的投機交易和不實交易。二是加快完善房地產(chǎn)價格預警機制和控制體系建設(shè)。建立健全房產(chǎn)價格監(jiān)控干預制度，繼續(xù)加大保障房建設(shè)，努力推動居民形成合理的購房預期和投資心態(tài)。三是加強對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品服務供應結(jié)構(gòu)的干預，有效發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)誘發(fā)效應。第二，積極推動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變。積極支持房地產(chǎn)業(yè)形成與新興建材、信息技術(shù)、新能源、家電家具一體化等產(chǎn)業(yè)相互滲透、相互融合的產(chǎn)業(yè)鏈條，積極支持房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展模式、優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、豐富業(yè)務內(nèi)涵，不斷強化與生產(chǎn)性服務業(yè)、生活性服務業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)以及公共服務與社會福利業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)。第三，優(yōu)化房地產(chǎn)業(yè)收入分配結(jié)構(gòu)，有效控制產(chǎn)業(yè)總投入中利稅比重。繼續(xù)將公共管理和社會組織與房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)控制在較低的水平，實行土地出讓金及房地產(chǎn)稅的統(tǒng)一管理和集中調(diào)度，支持地方政府走出地產(chǎn)增長依賴和土地財政依賴。

［1］Roulac S E.The Strategic Real Estate Framework:Processes，Linkages，Decisions［J］.The Journal of Real Estate Research，1996，(2):323－346.

［2］王岳平.我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的投入產(chǎn)出關(guān)聯(lián)分析［J］.管理世界，2000，(4):59－65.

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Analysis on the Industrial Correlation and Macro-economic Effect of China’s Real Estate Sector:Based on China 2002－2007 Input-output Tables

MENG Yan-chun1 TANG Cang-song2
(1.School of Public Policy and Management，Tsinghua University，Beijing 100084，China;2.School of Management，Tianjin University，Tianjin 300072，China)

Using the input-output analysis method to measure the industrial correlation，the article analyses the changing phenomena of China’s real estate sector and macro-economy effect.The research concludes as following.China’s real estate industrial correlation degree and its capacity to promote economy are limited and the power of improving employment is not strong.The spread effect of China’s real estate sector needs to be continued to strengthen.China’s real estate sector has been improving and increasing the pushing capacity to relevant sectors in tertiary industry.China＇s real estate sector has a close relation to the real economy with relatively strong substance-oriented.The development motive force of China＇s real estate sector is relatively strong and the sector keeps sensitiveness to the changing of household consumption.The real estate sector output distribution formed to profit and taxation inclined structure.Finally，the article gives out three aspects of policy suggestion on main regulation area，development mode and distribution structure.

real-estate sector;input-output method;industrial correlation;economic effect

F426;F203

A

1002－2104(2013)05專－0028－04

2012-10-03

孟延春，博士，副教授，主要研究方向為城市與區(qū)域發(fā)展與管理。

國家自然科學基金重點項目“新階段我國城市化發(fā)展道路的選擇及管理研究”(編號:71133003)。

(編輯:田 紅)