文│謝旻

進入9月，在前8個月沸騰的土地市場更加沸騰。幾乎所有的一線企業(yè)都按捺不住的在一線城市攻城略地。而李嘉誠加速出售中國香港和內(nèi)地市場的房地產(chǎn)資產(chǎn)，此舉甚至被王石評價為“危險信號”。

分歧與信號

北京的樓面地價地王價格在9月4日被野心勃勃的融創(chuàng)刷新。21億元的地價加上配建上醫(yī)院22.24億元的支出，競得農(nóng)展館地塊總成本也就達到43.24億元。農(nóng)展館地塊規(guī)劃建筑面積約5.9萬平方米，實際樓面價超過7.3萬元/平方米。

同樣是在9月4日，萬科在深圳首次獲得產(chǎn)業(yè)辦公用地，以54億的價格獲得了深圳今年出讓地塊中最大的一塊。未來建筑面積超過133萬平方米，包含研發(fā)用房77.5萬平方米，公寓25萬平方米，商業(yè)14.3萬平方米，酒店、會議等相關(guān)配套16.7萬平方米。

9月5日，徐家匯中心項目地塊被港資大鱷新鴻基納入囊中，總價217.7億，樓面價37264.4元/平方米，溢價24.21%；當天，杭州主城區(qū)華家池的三塊商住地塊被濱江集團、世茂集團、綠地，分別以43.8億、36.7億、56.2億摘得。

9月無疑將前8個月的土地盛宴推向高潮。今年前8個月，全國核心城市的土地收入大幅度增加。1～8月份，上海土地市場出讓的經(jīng)營性用地總出讓面積為284.8萬平方米，同比去年同期增加142%；住宅用地的總出讓金額達到480億元，同比翻三番。

截止8月底，今年北京市土地市場共成交經(jīng)營性用地約948公頃，為去年同期的3.7倍，其中住宅用地約722公頃，為去年同期的4倍。經(jīng)營性用地成交總額約1009億元，創(chuàng)歷史同期最高水平。

1～8月南京賣地305萬平方米，收入達505億，去年全年的成交地塊平均單價9119元/平方米，今年前8個月，達到了16557元/平方米，漲了82%。1～8月杭州共成功出讓140宗地塊，成交總面積506萬平方米，成交金額達682億元，再創(chuàng)五年同期新高。

而根據(jù)穆迪最新的報告，“中國70個大中城市的房價也在繼續(xù)強勁上漲。7月份有69個城市的房價同比上漲，與6月持平，而房價同比漲幅超過5%的城市則從6月的47個升至52個?！?/p>

穆迪副總裁曾啟賢稱：“我們預(yù)計未來3～6個月開發(fā)商仍會踴躍拿地，通過補充土地儲備支持其長期發(fā)展計劃?！?/p>

市場信心可能來源于對政策將越來越理性的判斷。住建部政策研究中心主任秦虹指出，“新一屆政府對房地產(chǎn)市場發(fā)展的問題在某些層面考慮了全局的政策思維。此前央行關(guān)于貸款利率的改革，是通過結(jié)構(gòu)性的措施，引導(dǎo)儲蓄轉(zhuǎn)向生產(chǎn)投資、發(fā)展市場，促進社會融資多元化，同時限制房地產(chǎn)投資性需求。無論是針對房地產(chǎn)的政策，還是從宏觀的貨幣政策以及對房地產(chǎn)市場的態(tài)度來看，均有利于引導(dǎo)預(yù)期，有利于未來的房地產(chǎn)長期的健康?！?/p>

該團各個基層單位還組織結(jié)親干部和少數(shù)民族結(jié)親戶舉辦了拔河、綁腿齊步走、樂器演奏、唱歌、舞蹈等豐富多彩、形式多樣的群眾文化活動。這些文化活動促進了該團基層各民族文化交流，進一步增強了各民族群眾維護民族團結(jié)的自覺性。

但市場上對后市的理解有人用相反的行為給出了回應(yīng)，大佬李嘉誠最近一個月來加速拋售內(nèi)地與中國香港的房地產(chǎn)資產(chǎn)。按照預(yù)期價格順利進行，僅轉(zhuǎn)手百佳超市、上海陸家嘴東方匯經(jīng)中心和廣州西城都薈廣場這三大資產(chǎn)，套取現(xiàn)金就可超300億元人民幣。企業(yè)、物業(yè)遍布全球的李嘉誠為何此刻單在中華區(qū)頻頻套現(xiàn)，這正是最耐人尋味之處。

雖然可以解釋為李嘉誠大舉在歐洲收購資產(chǎn)，李嘉誠選擇在現(xiàn)在的時間點退出，潛藏的信號說明他或許已認為中國房地產(chǎn)進入高風(fēng)險區(qū)。萬科董事局主席王石更是在融創(chuàng)獲得北京地王之后評價稱：“精明的李嘉誠先生在賣北京、上海的物業(yè)，這是一個信號，小心了！”

最好的上半年

盡管樓市調(diào)控步步收緊，但并未阻止各大房企收獲近年來“最好的上半年”。從目前已經(jīng)發(fā)布的上市公司中報業(yè)績預(yù)告看，受益于今年上半年成交量的大幅上升，預(yù)計多數(shù)房地產(chǎn)類上市公司今年中報將十分“亮麗”。數(shù)據(jù)顯示，除了房企巨頭收獲頗豐，多家上市房企也預(yù)告業(yè)績翻番，而一家名為世榮兆業(yè)的上市房企，業(yè)績增長更是夸張——預(yù)計中期凈利潤同比增長2000%～2250%。

截至8月28日，A股98家開發(fā)類房企公布了半年報，73家銷售收入增長，平均增幅超過40%。恒大1～6月累計銷售金額446.1億元，完成全年目標44.6%，同比增長27.3%，1～6月累計銷售面積664.7萬平方米，同比增長15.2%；今年前6個月，萬科累計實現(xiàn)銷售面積716.4萬平方米，銷售金額為836.7億元，同比分別增加18.9%及33.79%；而保利地產(chǎn)今年1～6月則實現(xiàn)簽約面積562萬平方米，同比增長28.37%；實現(xiàn)簽約金額636.44億元，同比增長26.54%。

從銷售均價來看，萬科1～6月的銷售均價達到11679元/平方米，而公司2012年平均銷售均價10900元/平方米；保利1～6月份累計平均銷售單價為11324元/平方米，連續(xù)5個月上漲，已經(jīng)超出2012年全年11288元/平方米的平均成交單價。萬科、碧桂園及華潤的銷售均價漲幅均在10%左右。

CRIC的報告指出，上半年銷售均價上漲企業(yè)，無一例外地增加了一線城市的項目銷售比例。而均價上漲較快的綠城、萬科等企業(yè)，其熱銷項目主要位于一、二線城市，熱銷項目平均每月均價漲幅約為7%，相對年初均價漲幅則達到了26.7%。

銷售金額、面積增長情況一片大好，但是賣得多并不意味著過得更好。數(shù)據(jù)顯示，上半年，萬科地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)毛利率為23.8%，同比下降2.7個百分點；保利地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)結(jié)算毛利率30.91%，同比下降6.6個百分點；招商地產(chǎn)由于期內(nèi)結(jié)轉(zhuǎn)項目結(jié)構(gòu)變化，整體毛利率水平亦同比有所下降。

同時，毛利率下降對于中小地產(chǎn)企業(yè)影響更明顯，在已正式公布半年報的中小房企中，陷入凈利下滑甚至虧損困境的不在少數(shù)。新湖中寶半年凈利潤2.27億元，降近兩成；國興地產(chǎn)半年凈利虧損906萬，同比降45%；珠光控股上半年虧4120.9萬港元。

與此同時，還有房價上漲過快帶來的政策風(fēng)險。住建部等部門近期組成的調(diào)查小組對各地房價上漲進行了總結(jié)，列出了一份房價過快上漲名單，并要求各地采取措施保證年度房價控制目標的實現(xiàn)。房價漲幅已經(jīng)超過了年度限額8個城市，分別是京、滬、深、穗和廈門、南京、鄭州、沈陽。

根據(jù)穆迪的報告，北京和廣州的漲幅最高，分別為18.3%和17.4%，其次是深圳和上海，分別為17%和16.5%。報告指出，若這些城市的房價進一步上漲，將會影響家庭對住房的負擔能力，可能會導(dǎo)致政府推出更多調(diào)控措施。

等待三中全會定調(diào)

“當前不少人對下一步房地產(chǎn)市場的走向感到迷茫，我本人也不是十分有把握?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一表示，鑒于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制仍處于論證階段，估計還要三個月左右的時間才能逐步清晰。

華遠地產(chǎn)董事長任志強直言，“現(xiàn)在我們不知道往東還是往西，很多人把希望寄托在十八屆三中全會，希望三中全會能給出一個比較明確的目標?！?/p>

“預(yù)計十八屆三中全會將帶來具有全局意義的改革?！眹倚畔⒅行慕?jīng)濟預(yù)測部世界經(jīng)濟研究室副主任張茉楠認為，新一輪改革將從“放松政府管制，優(yōu)化制度供給，提高要素效率”三大目標著眼，一攬子改革方案有望出臺。除了已經(jīng)在人們視野之中的財稅、金融、行政體制改革外，實現(xiàn)“金融與實體再平衡”是重頭戲。與以往不同的是，政府的宏觀管理可能更加側(cè)重于供給端，通過新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略、優(yōu)化人力資本、財政金融資源、技術(shù)與創(chuàng)新、產(chǎn)權(quán)等要素供給來提高要素配置效率。

中國房地產(chǎn)政策層面的思路隨著新管理層的調(diào)控思路正在發(fā)生改變，發(fā)生的節(jié)點幾乎被公認為今年11月份召開的十八屆三中全會。新思路與舊思路關(guān)鍵不同在于如何用市場手段來替代此前頻繁使用的行政手段來調(diào)控越來越失控的房地產(chǎn)市場。這最終將匯集在由國家發(fā)改委、住建部等有關(guān)部門協(xié)同推進兩年有余的“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”上。據(jù)了解，該方案的草稿已完成，已經(jīng)進入征求意見階段。

如果一切順利，房地產(chǎn)調(diào)控長效機制最早有望于十八屆三中全會后對外公布。作為房地產(chǎn)調(diào)控長效機制主要涉及房地產(chǎn)保有交易環(huán)節(jié)稅負、地方政府土地出讓金收支管理、城鎮(zhèn)居民住房保障等內(nèi)容。與“房地產(chǎn)調(diào)控長效機制”協(xié)調(diào)，房產(chǎn)稅征收試點擴圍工作也有望在十八屆三中全會之后迅速展開。

雖然美國經(jīng)濟出現(xiàn)反彈征兆，但歐洲、日本等其他發(fā)達國家的好消息并不如預(yù)期中的那么多；國內(nèi)方面，去年下半年開始的經(jīng)濟企穩(wěn)卻已出現(xiàn)反復(fù)跡象，尤其下半年，地方債陸續(xù)到期和新一屆政府推行經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整將有可能令中國經(jīng)濟出現(xiàn)一波集中回落。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，美國QE3的可能退出以及國內(nèi)貨幣政策可能到來的緊縮，無疑將擠壓整個行業(yè)中長期的資金面，但從短期來看，國內(nèi)經(jīng)濟數(shù)據(jù)雖有下滑卻也能保證至少年內(nèi)行業(yè)政策面的相對穩(wěn)定。

經(jīng)過一輪瘋狂拿地，“未來6～12個月項目建設(shè)資金新需求仍會較高。”曾啟賢指出。

目前業(yè)內(nèi)普遍認為大開發(fā)商并不缺錢?！敖衲瓴徽搹慕y(tǒng)計數(shù)據(jù)還是從財務(wù)報表上看，沒有嚴重缺錢的房企。房地產(chǎn)行業(yè)形勢看好，吸引了大量的資金。缺錢的只有極少數(shù)財務(wù)不透明，或者是公司狀況比較差的企業(yè)?，F(xiàn)在開發(fā)商真正關(guān)心的是資金成本是否貴的問題?！比沃緩姳硎?。今年以來，包括萬科、綠城在內(nèi)的34家上市房企赴海外融資。據(jù)本刊不完全統(tǒng)計，今年1～8月上市房企海外募集資金已超過1000億元，去年全年上市房企海外融資總額為700億元。

曾啟賢認為，在信貸收緊的背景下，銀行更傾向給信用度更高的大型品牌房企提供貸款，而中小房企獲得貸款的可能性將降低，資金的短缺將迫使中小房企逐步走向破產(chǎn)或者被并購，行業(yè)洗牌將進一步提速，行業(yè)集中度有望提升，而大型品牌房企的優(yōu)勢也將愈發(fā)明顯。

行業(yè)真正需要研究的是如何把握需求?！澳壳拔覈康禺a(chǎn)市場總量上仍有空間，結(jié)構(gòu)需求仍然會增長?！鼻睾缰赋?，這些年來中國房地產(chǎn)的變化也驗證了這樣的判斷，城市發(fā)展的格局始終決定著中國房地產(chǎn)發(fā)展格局，中國房地產(chǎn)市場不是沒有需求，而是需求發(fā)生了變化。