◎ 黃博文

在國(guó)外，美國(guó)、英國(guó)、日本等發(fā)達(dá)國(guó)家，無(wú)論從國(guó)家層面還是企業(yè)層面，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)已經(jīng)趨于完善，同時(shí)，國(guó)家在政策方面對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)給予了大力的扶持

在我國(guó)，“十二五”規(guī)劃里，對(duì)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)和養(yǎng)老地產(chǎn)制定了“90-7-3”規(guī)劃（90%通過家庭照顧實(shí)現(xiàn)養(yǎng)老，7%通過社區(qū)照顧養(yǎng)老，3%入住養(yǎng)老機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老），即：以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充。

從中國(guó)的老齡狀況來說，明顯體現(xiàn)出老齡化、高齡化、空巢化、失智化，未來這四大特征會(huì)越來越明顯。站在國(guó)家和企業(yè)的角度，我們提出一個(gè)“四缺”：缺錢、缺人、缺政策、缺機(jī)制。我們面臨機(jī)遇也面臨挑戰(zhàn)，從國(guó)家層面，財(cái)政、金融、稅收政策方面需要完善和深化。從社會(huì)保障體系層面，中國(guó)的保障體系還不夠完善，涉及的面不夠深、不夠?qū)?。從?xiàng)目資源的層面，還有不少的挑戰(zhàn)。目前在一線城市，更多的是遠(yuǎn)郊地塊，中小城市更多的是近郊的地塊，這種地塊跟老年人的生活需求是有沖突的，從項(xiàng)目可得性的角度來說是一個(gè)挑戰(zhàn)。從養(yǎng)老服務(wù)層面，整個(gè)中國(guó)大陸的養(yǎng)老鏈條還是不夠完善，從人才的角度來說，尤其是養(yǎng)老的后期運(yùn)營(yíng)還是缺失的。

機(jī)構(gòu)養(yǎng)老大有可為

通過研究，我們得出兩個(gè)結(jié)論：一是機(jī)構(gòu)養(yǎng)老大有可為；第二，當(dāng)前我們對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的財(cái)政、稅收、金融的政策支持力度有待提高。

我國(guó)目前養(yǎng)老的三大模式：居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老。國(guó)家規(guī)劃倡導(dǎo)以居家養(yǎng)老為基礎(chǔ)，以社區(qū)養(yǎng)老為依托，以機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為補(bǔ)充。機(jī)構(gòu)養(yǎng)老是未來一個(gè)很重要的發(fā)展方向，但是在當(dāng)前的政策、制度、機(jī)制的現(xiàn)狀下，如果作為開發(fā)商來投資機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，必然會(huì)面臨兩個(gè)重要挑戰(zhàn)，如果這兩個(gè)重要挑戰(zhàn)解決不了，輕易的去涉足機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，在經(jīng)營(yíng)和管理上就會(huì)有問題。一個(gè)是養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的盈利模式問題——短期、中期、長(zhǎng)期的盈利模式，就是盈利模式可持續(xù)的問題。經(jīng)過對(duì)全國(guó)幾十個(gè)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的考察發(fā)現(xiàn)，大部分因?yàn)樗麄儧]有解決盈利模式的問題，我們?cè)?jīng)有一個(gè)項(xiàng)目，經(jīng)測(cè)算，現(xiàn)在的運(yùn)營(yíng)模式170年才能回本，主要原因是盈利模式設(shè)計(jì)得有問題。比如這家機(jī)構(gòu)的一張床位一個(gè)月收1500元，還包括一天三餐、必要的護(hù)理等等，土地成本、建安成本、資金成本等等共需要170年才能收回成本，這個(gè)盈利模式不解決很難做。第二是機(jī)構(gòu)的后期運(yùn)營(yíng)管理，作為開發(fā)商，從能力上也是一個(gè)重要的缺失。如果解決了這兩個(gè)問題，進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老會(huì)面臨巨大的機(jī)遇，因?yàn)橹袊?guó)的人口基數(shù)大，老齡化人口越來越多，國(guó)家從財(cái)力方面難以獨(dú)立承擔(dān)養(yǎng)老的責(zé)任，這時(shí)候企業(yè)界是大有可為的。

總之歸結(jié)兩句話：第一機(jī)構(gòu)養(yǎng)老為是大有可為的，第二它是有難度的，尤其是盈利模式和后期經(jīng)營(yíng)管理，功夫到了會(huì)有巨大的機(jī)遇。

第二個(gè)結(jié)論，當(dāng)前我國(guó)對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)的財(cái)政、稅收、金融的政策支持力度有待提高。對(duì)于開發(fā)商來說，獲取持續(xù)收益的功能單一的中低端養(yǎng)老項(xiàng)目不是首選，因?yàn)樵诋?dāng)前的金融政策體系下，功能單一的、中低端的養(yǎng)老項(xiàng)目是很難解決盈利模式問題的，要做就做復(fù)合型中高端養(yǎng)老社區(qū)。

復(fù)合型中高端養(yǎng)老社區(qū)

復(fù)合型中高端養(yǎng)老社區(qū)是什么樣的社區(qū)？從單純養(yǎng)老業(yè)態(tài)上講，它的功能要復(fù)合：第一是老有所居、老有所安；第二是老有所樂、老有所盼；第三是老有所學(xué)、老有所為；第四是老有所醫(yī)、老有所養(yǎng)。

老有所居：在一個(gè)社區(qū)里最好的模式是居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老、機(jī)構(gòu)養(yǎng)老三種模式并存。拿居家養(yǎng)老來說，從戶型選擇上，要認(rèn)真考慮你買這套房子的適老化設(shè)計(jì)；從規(guī)劃上，整個(gè)規(guī)劃包括道路、景觀等等，也要做到適老化設(shè)計(jì)。

老有所安：在小區(qū)的配套上有哪些是可以解決老人的安、老人的樂。

老有所樂、老有所盼：我們要認(rèn)真研究老年人盼什么。

老有所學(xué)：社區(qū)里有沒有載體讓老年人在里面學(xué)習(xí)，比如老年活動(dòng)中心、老年社區(qū)的大學(xué)等等。

老有所為：在廣西省曾經(jīng)幫人做了一個(gè)策劃項(xiàng)目，建設(shè)用地是800畝，我們建議他做一個(gè)養(yǎng)生養(yǎng)老的高端社區(qū)。我們說旁邊農(nóng)用地能不能租下來，租金是多少，算一下賬，一算是劃得來的，租了100畝，分成1000份，每一份就是一分地，每一分地的編號(hào)跟房子是一樣的，你買我的房子這一分地我租下來給你35年使用權(quán)，一分地可以種好多菜。如果你家的老人年齡大了種不了，可以委托物業(yè)公司幫你種，老人可以時(shí)常到地里去看，做一些力所能及的事，這樣就是老有所為。

老有所醫(yī)：要滿足高端養(yǎng)老社區(qū)功能需求，必須在復(fù)合社區(qū)里建設(shè)醫(yī)療、康復(fù)、保健機(jī)構(gòu)，如果沒建這樣的機(jī)構(gòu)，就與周邊相關(guān)醫(yī)院等建立合作關(guān)系，專門給社區(qū)的老年人開辟綠色通道，這即是養(yǎng)老社區(qū)的賣點(diǎn)，也是老有所醫(yī)的內(nèi)涵。

老有所養(yǎng)：老有所養(yǎng)更多的內(nèi)涵是保養(yǎng)、保健功能。老年人運(yùn)動(dòng)有他的特征，比如散步，要在小區(qū)里面建造一套適合老年人運(yùn)動(dòng)的系統(tǒng)，包括步行系統(tǒng)等等，這是運(yùn)動(dòng)養(yǎng)生。也有中醫(yī)養(yǎng)生，比如藥膳館等等。

復(fù)合型社區(qū)不僅僅是指養(yǎng)老業(yè)態(tài)的功能，也包括商業(yè)、公寓式酒店。從客群的角度，體系也是復(fù)合的。比如養(yǎng)老可以與養(yǎng)生復(fù)合，構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)目，也可以與旅游、休閑、度假?gòu)?fù)合構(gòu)成一個(gè)項(xiàng)目，也可以跟新興農(nóng)業(yè)復(fù)合，還可以與城市商業(yè)復(fù)合。這樣構(gòu)造一個(gè)盈利模式就方便了，哪些是持有、哪些是銷售，才能解決短期、中期和長(zhǎng)期的現(xiàn)金流的問題。

養(yǎng)老項(xiàng)目的定位

具體選擇哪種養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定位，在定位的基礎(chǔ)上做投資分析。對(duì)一個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目的定位要從兩大方面思考：第一方面是內(nèi)部因素，第二方面是外部因素。內(nèi)部的因素又分為兩方面：第一方面是基于公司的戰(zhàn)略，第二方面是基于項(xiàng)目自身的特性。

基于公司的戰(zhàn)略，包括公司的戰(zhàn)略規(guī)劃、多元化持續(xù)融資的能力，公司資產(chǎn)管理、資產(chǎn)的保值增值、資本運(yùn)作的能力、其他資源的積累，比如商業(yè)資源的積累、醫(yī)療機(jī)構(gòu)資源的積累等等。這些東西決定了你對(duì)某個(gè)養(yǎng)老項(xiàng)目定位的大方向，有錢的公司跟沒錢的公司做養(yǎng)老地產(chǎn)的做法是不一樣的，先做什么、后做什么也是不一樣的。

基于項(xiàng)目資源的配置，尤其是項(xiàng)目的特性，包括地塊的屬性、地塊周邊交通和交通體系的完善程度。地塊的資源齊全了，企業(yè)進(jìn)入成本會(huì)更低，資源不全進(jìn)入成本就會(huì)高。

項(xiàng)目的業(yè)態(tài)包括產(chǎn)品的選擇和配比等。比如可以接納1000戶居家養(yǎng)老的社區(qū)，每戶約兩個(gè)老人，就是2000位老人，這2000位老人做一個(gè)醫(yī)療機(jī)構(gòu)應(yīng)該做多大規(guī)模，里面應(yīng)該配什么樣的醫(yī)療器械、康復(fù)器械等等。

舉一個(gè)例子，臺(tái)灣長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村是臺(tái)灣較大的“銀發(fā)社區(qū)”。全村均為無(wú)障礙的環(huán)境設(shè)計(jì)，24小時(shí)安全保衛(wèi)，進(jìn)出村莊需刷卡。村內(nèi)附屬有超市、書店、銀行等服務(wù)性設(shè)施，村內(nèi)居民除了自己做餐外還可到小吃店、餐廳等餐飲區(qū)就餐、或選擇送餐服務(wù)。村內(nèi)養(yǎng)生休閑生活多種多樣，建有體育館、健康俱樂部、游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等休閑場(chǎng)所等。據(jù)村負(fù)責(zé)人介紹，村內(nèi)的健康服務(wù)內(nèi)容包括設(shè)立社區(qū)醫(yī)院，提供居民特約門診、康復(fù)及照顧護(hù)理等醫(yī)療服務(wù)；定期健康檢查、防疫注射與體能檢測(cè)，建立個(gè)人健康資料庫(kù)；規(guī)劃居民個(gè)人健康計(jì)劃，提供養(yǎng)生處方和配膳建議，定期舉辦健康講座、養(yǎng)生咨詢；設(shè)立全天候監(jiān)控中心，每戶有緊急呼叫設(shè)施，確保高效率的緊急救護(hù)。長(zhǎng)庚養(yǎng)生文化村設(shè)計(jì)理念有“怡親”、“健康”、“養(yǎng)生”、“文化”、“社區(qū)”、“體驗(yàn)”、“教育訓(xùn)練”等主題，但最主要的理念是“活到老，做到老”，集養(yǎng)老、醫(yī)療、生活和娛樂等功能于一體。這里是一個(gè)協(xié)助年長(zhǎng)者“積極地經(jīng)營(yíng)生活，而不是被動(dòng)地接受養(yǎng)護(hù)”、“過獨(dú)立自主的尊嚴(yán)生活”的地方。

目前長(zhǎng)庚養(yǎng)生村約有4000戶，可入住老人6000名，入住資格為年滿60歲、配偶年滿50歲且接受長(zhǎng)庚醫(yī)院身體檢查證明健康狀況合格者。

盈利模式關(guān)鍵要設(shè)計(jì)一個(gè)多點(diǎn)盈利的體系，哪些點(diǎn)是在當(dāng)下盈利，哪些點(diǎn)是在未來盈利。綜合考慮以后再看項(xiàng)目的產(chǎn)品規(guī)劃，如何分期開發(fā)，第一期開發(fā)多少、開發(fā)什么樣的產(chǎn)品，這樣短期、中期、長(zhǎng)期的現(xiàn)金流和利潤(rùn)都能夠得到保證。

有意愿進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)，要認(rèn)真思考三個(gè)方面:第一，思考公司是否適合進(jìn)入，有沒有能力、資源和合適的地塊；第二，要認(rèn)真做好養(yǎng)老項(xiàng)目的前期定位策劃和后期的運(yùn)營(yíng)管理；第三，要算精經(jīng)濟(jì)賬。只要企業(yè)關(guān)注到這三點(diǎn)，就可以可持續(xù)的做下來，甚至將養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展變成公司的戰(zhàn)略方向。