◎ 亞太城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng) 謝逸楓

自去年6月以來(lái)，蔓延中國(guó)主要大中城市的“樓市高燒”持續(xù)升溫。截至今年3月份，多數(shù)大中城市房?jī)r(jià)已連續(xù)10個(gè)月環(huán)比上漲。尤其是包括北京、上海、廣州、深圳在內(nèi)一線城市，房?jī)r(jià)已現(xiàn)“脫韁”擔(dān)憂(yōu)。今年1月開(kāi)始，全國(guó)樓市房?jī)r(jià)呈加速上漲、漲幅失控狀態(tài)，調(diào)控再次陷入騎虎難下的尷尬困境。在危急關(guān)頭，國(guó)務(wù)院2月20日悍然第一時(shí)間公布“新國(guó)五條”突襲樓市。一周之內(nèi)，調(diào)控再加碼，于3月1日晚上出臺(tái)“新國(guó)五條”細(xì)則，拉開(kāi)了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)第五輪調(diào)控序幕。在2月25日廣東率先公布細(xì)則后，標(biāo)志地方版調(diào)控細(xì)則落地進(jìn)入大限窗口期。截至4月2日，離中央與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部3月底大限已過(guò)，北京、上海、廣州、深圳等城市都發(fā)布了樓市調(diào)控地方版細(xì)則。不過(guò)，多地細(xì)則的內(nèi)容看上去都無(wú)甚新意，不少城市的細(xì)則內(nèi)容都可以用一句話概括完，網(wǎng)友們齊齊發(fā)問(wèn)調(diào)侃，這是在比誰(shuí)更粗、誰(shuí)更短嗎？ 細(xì)心分析各地方政府已公布的細(xì)則與價(jià)格控制目標(biāo)發(fā)現(xiàn)，政策行文措詞嚴(yán)厲，難掩蓋調(diào)控“細(xì)則不細(xì)、寬松溫軟”的事實(shí)。地方細(xì)則落地后，應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行、穩(wěn)定預(yù)期，防止市場(chǎng)“利空出盡”心態(tài)助推房?jī)r(jià)上漲。

北京版細(xì)則最嚴(yán)厲

從目前已公布的各地房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，北京版細(xì)則的表述最為嚴(yán)厲，提出2013年北京新建商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jī)r(jià)格；深圳、成都、重慶、廈門(mén)、合肥、大連、貴陽(yáng)、濟(jì)南、南京等大部分城市的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)相同，要求2013年新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅低于人均可支配收入的實(shí)際增長(zhǎng)速度；上海則提出切實(shí)貫徹落實(shí)各項(xiàng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，保持房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定。 在征收出售房屋個(gè)人所得稅方面，北京、上海、重慶、天津出臺(tái)的細(xì)則明文規(guī)定，對(duì)于能通過(guò)稅收征管、房屋登記等歷史信息核實(shí)房屋原值的，依法嚴(yán)格按照轉(zhuǎn)讓所得的20%計(jì)征。其中，北京和天津還規(guī)定，對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個(gè)人所得稅。其他城市在征稅問(wèn)題上大部分并未出臺(tái)明確規(guī)定，缺乏實(shí)際操作性。比如深圳版細(xì)則只提到要嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)辦發(fā)17號(hào)文關(guān)于出售自有住房個(gè)人所得稅的征收規(guī)定，沒(méi)有具體細(xì)節(jié)規(guī)定。 在限購(gòu)政策方面，北京市新細(xì)則規(guī)定北京市戶(hù)籍成年單身人士在本市未擁有住房的，限購(gòu)1套住房，對(duì)已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。其他限購(gòu)城市多表述為繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)政策。

縱觀已出臺(tái)地方“國(guó)五條”版本，調(diào)控力度不一，整體仍以中央國(guó)五條精神重申為主。一是總體印象上，驚喜有余，新意、亮點(diǎn)不足。二是細(xì)則操作層面上，漏洞百出，預(yù)留自由操作空間大，“限購(gòu)加碼、個(gè)稅20%開(kāi)征、房產(chǎn)稅擴(kuò)容、二套房貸收緊、限價(jià)從嚴(yán)”五大“殺手锏”政策執(zhí)行存懸念。三是調(diào)控基調(diào)上，全部是維穩(wěn)、保大于壓、嚴(yán)厲度低于市場(chǎng)預(yù)期。四是調(diào)控政策內(nèi)容上，基本是老調(diào)重申，或是原文不動(dòng)的復(fù)制、或是稍微修改行文措詞。條文上，非?；\統(tǒng)、粗糙、簡(jiǎn)單、不詳細(xì)、不具體、無(wú)自選動(dòng)作，細(xì)則有待進(jìn)一步精細(xì)化、精準(zhǔn)化。五是調(diào)控力度上，實(shí)際“殺傷力”不大，沒(méi)有一個(gè)足夠具有影響房?jī)r(jià)上漲的實(shí)質(zhì)性政策。六是調(diào)控目標(biāo)層面上，基本是為完成“限漲”作為重點(diǎn)目標(biāo)，控制價(jià)格目標(biāo)基本是低于人均收入漲幅之下。極少城市是規(guī)定低于人均收入增幅與扣除CPI之后的人均收入實(shí)際增幅。七是調(diào)控出臺(tái)時(shí)間上，基本是集中在3月31日大限期間內(nèi)密集出臺(tái)，無(wú)調(diào)控調(diào)房?jī)r(jià)誠(chéng)意，并且完全是為了應(yīng)付“上面”了事。八是調(diào)控的目的上，全部都是穩(wěn)定房?jī)r(jià)，即不是下降，而是小幅度上漲，保持正增長(zhǎng)的趨勢(shì)。

多地的細(xì)則不細(xì)、可操作性不強(qiáng)等問(wèn)題突出，行政手段進(jìn)一步強(qiáng)化的跡象明顯，地方版“國(guó)五條”有待進(jìn)一步具體化與精準(zhǔn)化。若地方細(xì)則執(zhí)行有力，則短期內(nèi)能夠影響預(yù)期，為過(guò)熱數(shù)月的中國(guó)樓市降溫。作為一線城市的北京政策可謂是目前最為嚴(yán)厲版本，限購(gòu)、限價(jià)等多重政策措施重拳出擊樓市。3月30日，為配合北京樓市調(diào)控，當(dāng)?shù)氐囟惥职l(fā)布關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控稅收問(wèn)題公告，其中對(duì)于個(gè)稅20%征收更為明確。實(shí)際上，此次北京國(guó)五條細(xì)則相比以前政策更為嚴(yán)厲，但仍需看具體操作，部分執(zhí)行仍有操作空間。北京總體以穩(wěn)定價(jià)格為主，沒(méi)有再提降價(jià)兩字。深圳則提“確保房?jī)r(jià)漲幅低于收入增幅”。只是北京在“新建商品住房?jī)r(jià)格保持穩(wěn)定”前提下，提到“降低自住型、改善型商品住房的價(jià)格”。而前兩年京滬都提出“合理回歸，穩(wěn)中有降”。廣州以穩(wěn)定房?jī)r(jià)作為調(diào)控基調(diào)，限購(gòu)收緊。從各地設(shè)定的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)來(lái)看，京版細(xì)則對(duì)于房?jī)r(jià)目標(biāo)控制最為嚴(yán)厲，細(xì)則提出2013年北京新建商品住房?jī)r(jià)格相對(duì)2012年保持穩(wěn)定，進(jìn)一步降低自住型、改善型商品房?jī)r(jià)格；上海將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)設(shè)在“基本穩(wěn)定”；而重慶、合肥、大連、廈門(mén)等城市則均規(guī)定房?jī)r(jià)上漲幅度小于收入漲幅。因此，地方版中的價(jià)格控制目標(biāo)有些“溫和”。

出臺(tái)效果看執(zhí)行力度

新國(guó)五條細(xì)則調(diào)控政策以及出臺(tái)效果有待落地細(xì)則執(zhí)行力度，本輪調(diào)控政策公信力已經(jīng)較弱。總體來(lái)看，與京、滬的“單身限購(gòu)”等不同，各二三線城市的細(xì)則相對(duì)“從簡(jiǎn)”，沒(méi)有“自選動(dòng)作”。在“進(jìn)一步”限購(gòu)、限貸、增加土地供應(yīng)、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管等方面，也是按部就班。一些城市重申了調(diào)控政策執(zhí)行的連續(xù)性。比如，濟(jì)南3月31日出臺(tái)的細(xì)則中特地強(qiáng)調(diào)“繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行”有關(guān)通知。 除北京指出與2012年相比保持穩(wěn)定，上海房?jī)r(jià)漲幅語(yǔ)焉不詳外，深圳、南京等地均將房?jī)r(jià)上漲幅度限制在人均可支配收入實(shí)際增幅以下，考慮CPI因素。整體來(lái)看，上海、深圳、廣州、重慶、南京以及合肥等城市落地細(xì)則可以說(shuō)無(wú)新意，基本為傳達(dá)中央精神。說(shuō)明本輪調(diào)控重點(diǎn)在于控制房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，今年以來(lái)一線城市上漲勢(shì)頭明顯，中央擔(dān)心一線城市上漲帶動(dòng)其他城市房?jī)r(jià)攀升，必然導(dǎo)致新一輪調(diào)控。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年2月份國(guó)內(nèi)70個(gè)大中城市中，新建商品住宅、二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量擴(kuò)大到66個(gè)，超過(guò)9成城市房?jī)r(jià)上漲，其中北京、廣州等一線城市房?jī)r(jià)已連續(xù)2個(gè)月環(huán)比漲幅擴(kuò)大。2月漲幅最高擴(kuò)大至3.1%。毫無(wú)疑問(wèn)，地方版細(xì)則有待進(jìn)一步精準(zhǔn)化，預(yù)留調(diào)控加碼空間。一旦房?jī)r(jià)呈反彈與暴漲態(tài)勢(shì)，必招致更加嚴(yán)厲的殺傷力政策。

隨著政策的逐漸展開(kāi)，市場(chǎng)將進(jìn)入一個(gè)相對(duì)穩(wěn)定的階段。不過(guò)，如果期待調(diào)控真正起到平抑價(jià)格、穩(wěn)定市場(chǎng)的作用，在目前出臺(tái)的各項(xiàng)“細(xì)則”之外，仍需要更多可操作性強(qiáng)的細(xì)節(jié)作為補(bǔ)充。從短期看，實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，重在穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期，穩(wěn)住供求關(guān)系。如果放眼長(zhǎng)遠(yuǎn)，讓房?jī)r(jià)漲幅回歸到合理正常水平，政府要做的事情，不僅僅是提出一個(gè)單純的調(diào)控?cái)?shù)字指標(biāo)。推進(jìn)中長(zhǎng)期制度建設(shè)應(yīng)該實(shí)實(shí)在在地做起來(lái)，文件里面要寫(xiě)，現(xiàn)實(shí)之中要?jiǎng)印＞C合利用稅收手段，適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)有稅制，讓房產(chǎn)稅等持有環(huán)節(jié)稅種發(fā)揮更大作用；實(shí)現(xiàn)住房信息全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，明確住房存量從而釋放更多有效供給；保證商品房建設(shè)用地、推進(jìn)保障房建設(shè)從而擴(kuò)大住房增量，增加供給。更重要的是，地方政府應(yīng)該推進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，在力爭(zhēng)經(jīng)濟(jì)健康平穩(wěn)增長(zhǎng)的前提下，確保居民收入的不斷增加，讓房?jī)r(jià)真正進(jìn)入公眾可以承受的預(yù)期范圍內(nèi)?？胤?jī)r(jià)事關(guān)百姓福祉、政府公信，一旦流于數(shù)字游戲，于事無(wú)補(bǔ)，于民有害。