◎ 本刊記者 黎林峰

中國房地產(chǎn)創(chuàng)新論壇

新型城鎮(zhèn)化是未來中國政治穩(wěn)定，經(jīng)濟發(fā)展非常重要的手段。新型城鎮(zhèn)化的提法意味著之前大拆大建的傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化手段已經(jīng)被擯棄，圈一塊地就開始數(shù)錢的房地產(chǎn)發(fā)展模式已經(jīng)被時代拋到了腦后。在新型城鎮(zhèn)化這一戰(zhàn)略大布局下，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展獲得了最重要的推動力，毫無懸念的是房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級也面臨新的要求和挑戰(zhàn)。

習(xí)近平總書記有這樣的發(fā)言，人們對社會美好的向往就是我們的奮斗目標，并進一步描繪為“我們的人民熱愛生活，企盼有更好的教育，更穩(wěn)定的工作，更滿意的收入，更可靠的社會保障，更高水平的醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)，更舒適的居住條件，更優(yōu)美的環(huán)境，……”這其中，“讓人民擁有更舒適的居住環(huán)境，更優(yōu)美的環(huán)境”是房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)仁不讓的責(zé)任。4月18日， 中國日報網(wǎng)主辦的2013中國房地產(chǎn)創(chuàng)新論壇暨地產(chǎn)華表獎頒獎盛典在北京舉行，與會嘉賓圍繞房地產(chǎn)業(yè)的責(zé)任與發(fā)展，暢談創(chuàng)新心得與體會，展望未來，對行業(yè)的發(fā)展充滿了信心。

苗樂如：中國房地產(chǎn)未來新機遇新挑戰(zhàn)

快進快出的粗放式的發(fā)展已經(jīng)過去，接下來將迎來地產(chǎn)界良性的發(fā)展。

——中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長苗樂如

十八大以后，中央提出了新型城鎮(zhèn)戰(zhàn)略發(fā)展思路，對國家的發(fā)展前景和命運給出了新的科學(xué)定位，這是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新的機遇與挑戰(zhàn)，我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展基本態(tài)勢如何？房地產(chǎn)業(yè)未來走向何方？

房地產(chǎn)市場朝向理性發(fā)展

一是為解決住房問題所做出的戰(zhàn)略調(diào)整，商品房市場關(guān)注中小戶型在調(diào)整結(jié)構(gòu)；二是推動了行業(yè)和企業(yè)關(guān)注二三線中小城市及新農(nóng)村建設(shè)；三是加快房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)由單一開發(fā)到產(chǎn)業(yè)園區(qū)多元化的發(fā)展；四是促進產(chǎn)業(yè)改革，促進了過渡依賴自然開發(fā)增長模式的轉(zhuǎn)變；五是加速了房地產(chǎn)向全產(chǎn)業(yè)化生態(tài)綠色結(jié)合傳統(tǒng)的發(fā)展方式；六是提升行業(yè)經(jīng)營方式，改變了企業(yè)依靠土地增值獲取利潤的經(jīng)營理念。

同時，數(shù)據(jù)表明，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過渡依靠銀行貸款的局面正在改變，上市、債券、信托、基金等方式的不斷發(fā)展，形成了新的資金來源。

從國家層面來看，保障房建設(shè)持續(xù)穩(wěn)定推進，市場業(yè)態(tài)、產(chǎn)品細化，第三預(yù)期穩(wěn)定，穩(wěn)中求進是今年工作的基調(diào)。因此，國務(wù)院進一步明確調(diào)，宏觀調(diào)控的方向不變，支持合理需求，保持房價穩(wěn)定。這些政策的明確，有利于穩(wěn)定社會，有利于向市場穩(wěn)定發(fā)展。

理性的認知房地產(chǎn)市場和房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，將成為房地產(chǎn)調(diào)控后各界的共識，政府應(yīng)理性對待企業(yè)，企業(yè)理性看待市場，政府不要過渡依賴房地產(chǎn)的方式，這一切將對房地產(chǎn)的健康發(fā)展，創(chuàng)造一個良好的環(huán)境。

因此，可以認為，房地產(chǎn)市場及房地產(chǎn)行業(yè)將迎來后條款期新的浪潮，即：房價過快增長的勢頭得到了有效的控制，房地產(chǎn)市場朝著理性發(fā)展的態(tài)勢平穩(wěn)發(fā)展。

新型城鎮(zhèn)化提出新的要求

新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略要求我們要改變傳統(tǒng)的城鎮(zhèn)化的發(fā)展模式，走城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，改變農(nóng)業(yè)發(fā)展方式和農(nóng)民生活方式的道路。試問：農(nóng)民進城如果生活方式不改變，要養(yǎng)豬要養(yǎng)鴨怎么享受到城市生活？我們必須總結(jié)過去的經(jīng)驗，走新城鎮(zhèn)化道路，使得我們的農(nóng)村社會管理社區(qū)化，使之與城市發(fā)展做好良好對接。新型城鎮(zhèn)化，一定首先是尊重當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)化，其次才是建設(shè)品牌和產(chǎn)業(yè)發(fā)展。這是我們房地產(chǎn)業(yè)在新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的當(dāng)前，應(yīng)認識到的問題。

堅持綠色、低碳節(jié)能可持續(xù)發(fā)展道路

擴大內(nèi)需是當(dāng)前轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方式，促進城市發(fā)展的要素；拉動房地產(chǎn)業(yè)上下游發(fā)展，更是推動商業(yè)旅游休閑文化等大型消費的有效載體和持續(xù)的動力，在十八大全面建設(shè)小康社會的要求下，房地產(chǎn)的作用將進一步發(fā)揮，市場和業(yè)態(tài)的愈加深入，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，要堅持走綠色，低碳節(jié)能可持續(xù)發(fā)展的道路。

把握遠景 應(yīng)對挑戰(zhàn)

新型城鎮(zhèn)化、綠色低碳節(jié)能可持續(xù)發(fā)展……在住房保障后適時放開市場，實現(xiàn)住房保障和商品房發(fā)展的協(xié)調(diào)發(fā)展；支持首次置業(yè)，發(fā)展支持改善性住房需求……等等這些都是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的機遇。

在迎接房地產(chǎn)發(fā)展新機遇新挑戰(zhàn)之際，要高度重視少數(shù)城市房地產(chǎn)泡沫破裂的教訓(xùn)。特別是一些領(lǐng)軍企業(yè)，進入三四線城市時，要充分考慮地方的土地供應(yīng)熱情，更要合理安排自己的開發(fā)節(jié)奏，協(xié)調(diào)推進各個業(yè)態(tài)的發(fā)展，縝密規(guī)劃、理性決策、循序推進，要注重前期調(diào)研，量力而行。

總之，我們國家有自己的實際國情，在借鑒國外經(jīng)驗的時候，不能簡單套用，要充分研究新型城鎮(zhèn)化、工業(yè)化過程中房地產(chǎn)市場的特征，為經(jīng)濟發(fā)展創(chuàng)造一個寬松的環(huán)境，促進房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。

面對房地產(chǎn)的未來，機遇與挑戰(zhàn)并存，準備充分的地方政府和企業(yè)，將贏得更大的發(fā)展主動權(quán)。

張衛(wèi)克：轉(zhuǎn)型中的房地產(chǎn)業(yè)

祝愿今年的房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。

——同觀投資集團董事長張衛(wèi)克

最近幾年，特別是在北京市場，隨著供應(yīng)地的緊張，市場價格的飛漲。政府調(diào)控是一個很有效的方法，但是對我們開發(fā)工作來說是很大的壓力。所有的政策都是圍繞防止價格的大幅度波動，限價擠壓的開發(fā)商的利潤，維持的是市場價格的穩(wěn)定。因此從這個角度來說，我們現(xiàn)在面臨的挑戰(zhàn)比較多，但是機會依然存在。

當(dāng)前我們國家正處在一個經(jīng)濟轉(zhuǎn)型時期，隨著人民幣的升值，外貿(mào)企業(yè)壓力很大。房地產(chǎn)業(yè)面臨調(diào)控。總的來說，消費目前還不是特別的理想。整個經(jīng)濟包括房地產(chǎn)業(yè)在轉(zhuǎn)型過程當(dāng)中，確實面臨著很多的壓力。但是，從中國整個經(jīng)濟的發(fā)展來說，東部西部發(fā)展不均衡、大城市和中小城市不均衡，很多三線城市其實房價并不高，很多西部城市也不高，這種不均衡的發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)來說，應(yīng)該有很多的機會去把握的。

首先是要滿足年輕群體的住房消費需求。目前八十年代出生的已經(jīng)進入生育高峰期，在北京這方面的產(chǎn)品，市場需求很大，銷量也非常好。針對這個消費群體，不管是在北京，還是在全國的其它地區(qū)，都還能夠有幾年的發(fā)展機會，所以希望我們共同把握這個機會。

其次是針對老年人的需求，中國在快速進入老齡化，有一個統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，中國的人口結(jié)構(gòu)是橄欖型的，2016—2017年將達到橄欖型最大值的部分?，F(xiàn)在政府也在高度重視這個問題?；谑昵暗拈_發(fā)經(jīng)驗和客觀實際情況，建議做老年住房項目要真正為老年人考慮，做好醫(yī)療和配套，并且一定要持有一部分，作為以租賃為主的一種商業(yè)模式，我認為這樣對于養(yǎng)老住房項目的開發(fā)會有更加積極的作用。

再次，過去的兩年，我也到美國去考察過多次，特別是對美國的西部城市如舊金山、洛杉磯的很多項目做了考察。考察的最后結(jié)論，我認為美國的市場，不適合中國的企業(yè)去做大的發(fā)展。因為我們短期內(nèi)面對的主流市場，應(yīng)該還是中國移民去的客戶，而不是當(dāng)?shù)氐木用瘛Ｖ袊爽F(xiàn)在在美國，都是屬于中產(chǎn)以上的，所以中國人比較注重學(xué)校、教育，包括配套。有這些好設(shè)施和配套的社區(qū)在美國都是好的社區(qū)，這種好的社區(qū)，它發(fā)展都很成熟了。能參與開發(fā)的項目基本上是只能建4至8棟別墅，最多了的也就建15棟別墅，規(guī)模太小并不適合。因此，作為一種學(xué)習(xí)嘗試可以，但是作為大的發(fā)展，目前還沒有找到合理的有規(guī)模的商業(yè)模式。中國和美國是兩個非常不一樣的市場，美國是成熟的市場，其中真正的盈利空間和能力都是非常有限。中國的開發(fā)商在美國做一部分投資，對沖一下風(fēng)險可以，但是在美國要做大的發(fā)展還沒有很好的模式。

在正在進行中的城鎮(zhèn)化過程，我們需要不斷地學(xué)習(xí)和探討，在尋找一些機會，也希望尋找到一些可以形成規(guī)模效益的商業(yè)模式。但是目前城鎮(zhèn)化過程當(dāng)中，主要是面對縣城以下的市場，面對的市場容量還是有一定的限制，我相信經(jīng)過幾年的發(fā)展這塊一定會產(chǎn)生有規(guī)模的商業(yè)模式。

郭瑩輝：調(diào)控促進中國房地產(chǎn)業(yè)理性回歸

新型城鎮(zhèn)化下延續(xù)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)無限機會。

——北京科技園建設(shè)集團股份有限公司董事長總經(jīng)理郭瑩輝

房地產(chǎn)調(diào)控促進中國房地產(chǎn)業(yè)理性回歸，主要有兩個重要的標志：一個是我們開發(fā)商對于產(chǎn)品本身和技術(shù)本身的關(guān)注度比以前提高了，體現(xiàn)在項目通過戶型的優(yōu)化、功能的強化實現(xiàn)技術(shù)和產(chǎn)品的創(chuàng)新，通過綠色節(jié)能的設(shè)計和施工，實現(xiàn)環(huán)保目的等等；另外一方面是促進房地產(chǎn)細分市場的蓬勃發(fā)展。

這兩個變化，可以說無論是企業(yè)戰(zhàn)略的轉(zhuǎn)型，還是某一個主營業(yè)務(wù)的局部調(diào)整，都表現(xiàn)得十分明顯。從住宅地產(chǎn)原來的一統(tǒng)江湖，到現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，各種細分市場已經(jīng)從說到做逐步在實踐。作為園區(qū)地產(chǎn)來說，我們會倡導(dǎo)行業(yè)向產(chǎn)業(yè)集聚創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的方向發(fā)展，把房地產(chǎn)作為平臺，把科技金融和城市功能有機整合在一起，從簡單的社區(qū)到城市，由產(chǎn)業(yè)園到產(chǎn)業(yè)新城。這樣的一個轉(zhuǎn)變，實際上是把開發(fā)商已經(jīng)置身于國家戰(zhàn)略的發(fā)展趨勢里考慮，將企業(yè)的發(fā)展融入到城鎮(zhèn)化的進程當(dāng)中了。因此，我們在承擔(dān)社會責(zé)任之初，也同時找到了自己的新的贏利機會。如何做好園區(qū)地產(chǎn)，把園區(qū)發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展更好地結(jié)合起來是我們正在思考和探索的新的命題。

王軍：承擔(dān)責(zé)任，創(chuàng)新發(fā)展

宏觀調(diào)控下，環(huán)境變了，我們要順應(yīng)需求，適應(yīng)需求，做出新的產(chǎn)品來。

——北京春光集團總裁王軍

作為開發(fā)商怎么承擔(dān)社會責(zé)任？這是我們應(yīng)該思考的問題。新型城鎮(zhèn)化對開發(fā)商來說是一個很重要的社會責(zé)任，新型城鎮(zhèn)化是人的城鎮(zhèn)化，而不僅僅是房子的城鎮(zhèn)化。我們幾年前在做探索，做了新型城鎮(zhèn)化的模式，就是解決不離土的城鎮(zhèn)化，即城不動，鄉(xiāng)不動，城入鄉(xiāng)。這個模式也得到了國家的高度認可，我覺得這是開發(fā)商應(yīng)該盡的責(zé)任。

另一個方向，作為開發(fā)商要考慮，現(xiàn)在人們的需求在宏觀調(diào)控的背景下也發(fā)生了很大的變化。這個變化在哪里？

第一，他們更加注重休閑度假這類需求，我們要去重視。

其次，現(xiàn)在的人都非常重視生活的健康，這也是一塊很大的需求。

第三，整個中國社會人口結(jié)構(gòu)在發(fā)生急劇的變化。2012年，60歲以上的人口，中國已經(jīng)有兩億，這個數(shù)字在 2033年就增長到4億，這就意味著一些養(yǎng)老型地產(chǎn)會有新的變化。我們有大量的項目在推出和實施，這樣的變化我們要抓住。

第四是園區(qū)地產(chǎn)。目前各地方政府都要推動區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，希望能藉此支撐區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展。我們需要積極實踐探索產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式，為地方經(jīng)濟發(fā)展做出應(yīng)有的貢獻。

馬克：創(chuàng)新的信號

中國地產(chǎn)界終于迎來了我們企盼已久的價值來臨時代，希望每個地產(chǎn)商都走上價值之路。

——啟明東方暖策劃&大型活動集團董事局主席馬克

中國房地產(chǎn)發(fā)展至今，其社會角色在發(fā)生變化。在這種責(zé)任感發(fā)生變化的時候，意味著開發(fā)商不光是在賣房子，而是在賣一種生活方式——你承擔(dān)的社會功能甚至于是城市的功能甚至是政府的功能甚至是解決人均的功能，這是一個大的問題，所以要回到價值的本源。所有開發(fā)商在重視這個事，很多開發(fā)商可能沒有注意這個事，價值是有一個價值發(fā)現(xiàn)到價值創(chuàng)造一個完整的脈絡(luò)的，任何人都無法逾越這個過程。

就房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢而言，有幾個信號可能是創(chuàng)新的信號，值得大家關(guān)注：

第一個信號是我們的目標人群變了，我們要研究一下新的目標人群，什么人將成為未來十年，未來五年中國主力的房地產(chǎn)銷售人群？開發(fā)商首先應(yīng)該研究這個，這是一個很重要的信號。目標人群變了，他的需求就會變了，你有什么樣的醫(yī)療，有什么樣的教育，有什么樣的附加值賣給他？這是他關(guān)心的事情，而不僅僅是賣房子。

第二個信號是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變了，運營模式也變了。因為我們這個行業(yè)是專門做跟文化沾邊的事，我給大家舉個例子：“印象”。很多做演出的團隊不是每個都有收入的?！坝∠蟆钡难莩鲈谥袊邪藗€，最好的一個演出“印象”一年收入14億。在這里它的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)變了，不再是文化屬性，而是帶動了這個城市的經(jīng)濟的發(fā)展，甚至區(qū)域經(jīng)濟的飛升。所以這是很好玩的一個事，它即能夠掙錢，而且會掙更多的錢，但是它起到的功能性、作用性，會在新的時期有變化。

第三個是我們講到的城鎮(zhèn)化的建設(shè)，大美中國等等這些東西。