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土地“招拍掛”是指當(dāng)前國(guó)家土地資源出讓和買(mǎi)賣(mài)過(guò)程中的“招標(biāo)”、“拍賣(mài)”、“掛牌”相關(guān)政策和規(guī)定，是我國(guó)經(jīng)營(yíng)性用地出讓的指定方式及主要形式，對(duì)規(guī)范土地交易市場(chǎng)，以市場(chǎng)化手段公平公正公開(kāi)促進(jìn)土地市場(chǎng)繁榮起到積極作用，也在當(dāng)前范圍內(nèi)最大程度防治腐敗、促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)健康有序發(fā)展起到積極作用。但是，也應(yīng)該看到“招拍掛”也并非完美無(wú)缺，在實(shí)際操作中，作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)尤其是實(shí)力不是太強(qiáng)的二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)，面臨著陽(yáng)光下的“陷阱”，土地市場(chǎng)在陽(yáng)光下運(yùn)行任重道遠(yuǎn)。

陽(yáng)光下的“陷阱”何其多？

“陷阱”一：大市政條件

大市政條件是二級(jí)開(kāi)發(fā)商十分重視的土地條件，但也是最常遇見(jiàn)“陷阱”的重災(zāi)區(qū)。多種形式不明確的大市政條件為土地市場(chǎng)的真正公開(kāi)陽(yáng)光競(jìng)爭(zhēng)設(shè)置了障礙。

臨時(shí)的“三通一平”（通臨時(shí)電、臨時(shí)水、臨時(shí)路，場(chǎng)地平整）的土地就拿來(lái)上市，而正式的供電、供水、供熱和供氣可能連供應(yīng)方案都沒(méi)有，即使有供應(yīng)方案，接口可能在數(shù)公里之外。這些基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的線路、占用土地的權(quán)屬、投資費(fèi)用的協(xié)調(diào)，都是真正前來(lái)競(jìng)爭(zhēng)拿地的二級(jí)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目開(kāi)發(fā)不可估量的“陷阱”。

雖然出讓合同一般會(huì)約定大市政建設(shè)進(jìn)度會(huì)隨著項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度逐步完成，二級(jí)開(kāi)發(fā)單位在項(xiàng)目后續(xù)開(kāi)發(fā)時(shí)，通水、通電、通路、通氣等大市政開(kāi)發(fā)進(jìn)度不可避免會(huì)滯緩二級(jí)開(kāi)發(fā)進(jìn)度，帶來(lái)不必要的損失。當(dāng)將市政開(kāi)發(fā)進(jìn)度與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位隨土地補(bǔ)償費(fèi)付款進(jìn)度掛鉤時(shí)，這勢(shì)必涉及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位的協(xié)調(diào)配合意愿，這可能會(huì)成為一級(jí)開(kāi)發(fā)商從二級(jí)開(kāi)發(fā)商身上再次獲利的機(jī)會(huì)，從而增加二級(jí)開(kāi)發(fā)成本。

“陷阱”二：征地拆遷補(bǔ)償遺留問(wèn)題

有的招拍掛土地，在現(xiàn)場(chǎng)踏勘時(shí)，有時(shí)候土地上還會(huì)有房子、莊稼、墳塋等，招拍掛文件中告示，該地塊農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收已經(jīng)完成，征地補(bǔ)償已經(jīng)到位，地上物鏟平后即可立即用于建設(shè)。但是，土地征轉(zhuǎn)以及地上物莊稼、墳塋的補(bǔ)償未到位，或者補(bǔ)償遺留有糾紛后，往往在二級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)才體現(xiàn)出來(lái)，相關(guān)權(quán)益人員就出現(xiàn)了，很難保證不影響項(xiàng)目進(jìn)度和項(xiàng)目效益。

“陷阱”三：人為設(shè)置障礙

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)單位處于自身利益考慮，往往會(huì)人為設(shè)置各種障礙，制造各種困難，使二級(jí)開(kāi)發(fā)知難而退。如對(duì)一個(gè)項(xiàng)目周邊的詳盡、全面資料的獲取。一個(gè)城市的土地利用總體規(guī)劃和城市修建規(guī)劃，對(duì)項(xiàng)目地塊的土地價(jià)值判斷有著極大的意義，規(guī)劃中描繪出城市不同區(qū)域的基本建設(shè)前景，甚至是各個(gè)地塊的土地性質(zhì)、規(guī)劃指標(biāo)等，這些對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值研判意義重大。在實(shí)際土地市場(chǎng)操作過(guò)程中，掌握項(xiàng)目周邊比較全面的規(guī)劃資料，在土地價(jià)值評(píng)判時(shí)能掌握主動(dòng)權(quán)。但是，在土地招拍掛程序相對(duì)有限的時(shí)間內(nèi)，真正參與土地摘牌競(jìng)爭(zhēng)的二級(jí)開(kāi)發(fā)單位實(shí)際很難取得全面資料。而相對(duì)較容易獲取這些資料的一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)以各種理由拒絕提供相關(guān)資料，影響二級(jí)開(kāi)發(fā)對(duì)土地價(jià)值的評(píng)判，甚至?xí)a(chǎn)生誤判從而付出更高的經(jīng)濟(jì)代價(jià)。另一種情形是政府對(duì)原有規(guī)劃的大幅修訂，因?yàn)槎?jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)不能及時(shí)獲取相關(guān)信息，使項(xiàng)目?jī)r(jià)值遭受重大損失。

在項(xiàng)目的可行性研究階段，現(xiàn)場(chǎng)踏勘是對(duì)項(xiàng)目評(píng)估的主要手段。招拍掛文件通常規(guī)定自行前往、無(wú)人帶領(lǐng)，現(xiàn)場(chǎng)踏勘一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目往往以各種理由阻撓，以圍擋封閉，拒絕進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)，甚至以其他權(quán)益相關(guān)人的身份，給現(xiàn)場(chǎng)踏勘制造矛盾，阻止踏勘，以圖獲取土地二級(jí)開(kāi)發(fā)利益；還有通過(guò)各種渠道，以這塊地“內(nèi)定”的由頭，或者在回遷房建設(shè)或大市政建設(shè)某些方面有困難，建議你放棄；或者讓你再等等，后面會(huì)有機(jī)會(huì)補(bǔ)償給你或者后面項(xiàng)目與你合作。理論上來(lái)說(shuō)，面對(duì)這些問(wèn)題，招拍掛時(shí)是可以拒絕的。但是，往往在對(duì)方“盛情難卻”之下，可能除了退出，也沒(méi)有更好的選擇。

“陷阱”四：門(mén)檻條款、霸王條約

招拍掛文件限定必要的保證金、開(kāi)發(fā)資質(zhì)等門(mén)檻，對(duì)于項(xiàng)目的成功開(kāi)發(fā)是相當(dāng)必要的，但是普通出讓土地為特定出讓設(shè)定的門(mén)檻條款，很容易讓人懷疑其中存在問(wèn)題。比如：規(guī)定競(jìng)買(mǎi)人須為公司法人，個(gè)人和其他組織不得參與競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)買(mǎi)人須有多少億元的注冊(cè)資本和銀行授信證明，有的干脆設(shè)置超高競(jìng)買(mǎi)保證金。

招拍掛文件的霸王條款也不鮮見(jiàn)。如北京市，在土地招拍掛文件中常有這樣的表述：“宗地地下未知管網(wǎng)（如有）的移建費(fèi)用由二級(jí)開(kāi)發(fā)單位負(fù)責(zé)?！焙笃诓淮_定性風(fēng)險(xiǎn)、責(zé)任義務(wù)不對(duì)等顯而易見(jiàn)，在后期支出較大時(shí)對(duì)二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)明顯不合理。

“陷阱”五：蓄意抬高土地價(jià)格

一些一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)與評(píng)估機(jī)構(gòu)相勾結(jié)，蓄意抬高土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本；或者與土地管理部門(mén)達(dá)成一致，盡可能提高毛地價(jià)。其他開(kāi)發(fā)商覺(jué)得無(wú)利可圖，便自動(dòng)退出競(jìng)爭(zhēng)，原一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)便可以以底價(jià)或者通過(guò)“協(xié)商”以更低的價(jià)格獲取二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

如何杜絕陽(yáng)光下的“陷阱”？

為保證土地供應(yīng)市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)，防止陽(yáng)光下的“陷阱”，杜絕灰色交易的發(fā)生，筆者認(rèn)為，應(yīng)加強(qiáng)社會(huì)誠(chéng)信體系建設(shè)、加強(qiáng)法制體系和監(jiān)督體制等基礎(chǔ)性制度建設(shè)，完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度。

首先，當(dāng)前土地供給政策應(yīng)土地供給政策應(yīng)進(jìn)一步改革，細(xì)化明晰具體的操作規(guī)程。目前，因缺乏嚴(yán)格的評(píng)標(biāo)程序和標(biāo)準(zhǔn)，招標(biāo)出讓工作在一些地方很不規(guī)范，遭到過(guò)多的人為因素干擾。如某地國(guó)土資源部門(mén)對(duì)一塊掛牌出讓的土地，既不在媒體上發(fā)布供地計(jì)劃和出讓地塊的信息、不在掛牌出讓前規(guī)定的時(shí)間內(nèi)發(fā)布公告，也不確定招拍掛出讓底價(jià)，不公布成交結(jié)果，只掛3天就摘牌了，其中的玄機(jī)只有個(gè)別人明了。

其次，完善土地招拍掛信息公開(kāi)制度。招拍掛中存在一些制度漏洞，限制了競(jìng)爭(zhēng)，特別是在地塊投放多的時(shí)候因?yàn)樾畔⒉粚?duì)稱(chēng)，給某些利益伙伴制造了雙贏的機(jī)會(huì)。如某地就出現(xiàn)多次出現(xiàn)市場(chǎng)集中推地，一些地塊參加的競(jìng)買(mǎi)人很多，而某些地塊只有一家競(jìng)買(mǎi)人的情況。這就為某些掌握所有地塊競(jìng)買(mǎi)人報(bào)名情況的相關(guān)人員操縱信息、勾結(jié)某些有關(guān)系的開(kāi)發(fā)商共同謀取暴利提供了機(jī)會(huì)。

再次，規(guī)范政府間有序競(jìng)爭(zhēng)制度。當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下推行發(fā)展經(jīng)濟(jì)優(yōu)先的政策，但由于缺乏配套，在加劇地方政府之間無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，容易引發(fā)地方保護(hù)主義的招商引資政策同招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度的沖突，造成地方政府需要低地價(jià)、零地價(jià)、負(fù)地價(jià)的內(nèi)生動(dòng)力。在上下級(jí)信息不對(duì)稱(chēng)和指標(biāo)純經(jīng)濟(jì)性條件下，上級(jí)政績(jī)考核下級(jí)，由于缺乏規(guī)范地方政府發(fā)展思維的科學(xué)發(fā)展觀配套，因而在激勵(lì)地方政府做大GDP的同時(shí)，引致出于短期政績(jī)的地方優(yōu)惠政策排斥招標(biāo)拍賣(mài)掛牌制度，造成地方政府形成在招標(biāo)拍賣(mài)掛牌中弄虛作假的機(jī)制，從而影響其有限理性發(fā)生偏離，并最終造成土地使用者在政府壟斷市場(chǎng)的土地交易活動(dòng)中背離等價(jià)交換原則。

第四，強(qiáng)化土地入市條件和土地主管部門(mén)監(jiān)管。強(qiáng)化土地入市條件和土地主管部門(mén)監(jiān)管，增加土地供給全過(guò)程的透明度。地方政府是土地出讓的執(zhí)行主體，握有土地出讓大權(quán)，其職責(zé)就是維護(hù)土地交易市場(chǎng)的公平公正，組織好土地出讓程序的實(shí)施。土地“招拍掛”的全過(guò)程，應(yīng)當(dāng)始終置于公眾和媒體的監(jiān)督之下，同時(shí)強(qiáng)化土地入市條件，對(duì)達(dá)不到入市條件的土地堅(jiān)決不讓入市，避免土地“陷阱”，要強(qiáng)化評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)的建設(shè)，加強(qiáng)評(píng)標(biāo)機(jī)構(gòu)人員組成的合理性，并做好評(píng)標(biāo)過(guò)程中的保密工作。對(duì)于多個(gè)競(jìng)標(biāo)者符合中標(biāo)條件的情況，應(yīng)由評(píng)標(biāo)小組綜合投標(biāo)價(jià)格、設(shè)計(jì)方案、競(jìng)標(biāo)者資質(zhì)和聲譽(yù)等多方面條件，確定最終的中標(biāo)者，同時(shí)須將中標(biāo)理由詳細(xì)向社會(huì)公布，接受社會(huì)監(jiān)督。

第五，理性制定二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)引入機(jī)制。把投資者的資質(zhì)、從業(yè)經(jīng)驗(yàn)、房產(chǎn)業(yè)績(jī)、市場(chǎng)聲譽(yù)、信用度、開(kāi)發(fā)計(jì)劃、土地利用力等作為一項(xiàng)重要權(quán)重指標(biāo)，作為取得土地開(kāi)發(fā)權(quán)的重要考核內(nèi)容，而不是把價(jià)格作為土地競(jìng)得的唯一或重要標(biāo)準(zhǔn)。各項(xiàng)評(píng)判指標(biāo)要科學(xué)、公正、透明，避免再次出現(xiàn)權(quán)錢(qián)交易的可能性。

同時(shí)，應(yīng)限制一級(jí)土地開(kāi)發(fā)商繼續(xù)項(xiàng)目的二級(jí)開(kāi)發(fā)。由于當(dāng)前限制一級(jí)土地項(xiàng)目的利潤(rùn)，但是往往項(xiàng)目二級(jí)開(kāi)發(fā)時(shí)利潤(rùn)更為可觀，這樣形成一級(jí)土地開(kāi)發(fā)單位制造“陷阱”或通過(guò)項(xiàng)目當(dāng)?shù)仃P(guān)系，阻礙其它二級(jí)開(kāi)發(fā)單位進(jìn)入的沖動(dòng)，應(yīng)該限制一級(jí)開(kāi)發(fā)單位繼續(xù)取得項(xiàng)目的二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。

第六，建立土地管理部門(mén)的“問(wèn)責(zé)制”。在經(jīng)營(yíng)性土地招牌掛的過(guò)程中，由于土地部門(mén)某些辦事人員的個(gè)人利益需要或者是責(zé)任心不夠，成為一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)給二級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)制造“陷阱”的“幫兇”，或者成為土地市場(chǎng)不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)的推手。當(dāng)出現(xiàn)問(wèn)題的時(shí)候，他們也往往是逃避責(zé)任、無(wú)所作為。因此，加大對(duì)土地管理部門(mén)的監(jiān)管力度，實(shí)行“問(wèn)責(zé)制”，提高辦事人員的責(zé)任心，利用職權(quán)違反規(guī)定干預(yù)和插手經(jīng)營(yíng)性土地使用權(quán)出讓的領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行嚴(yán)肅處理，這些都有利于土地市場(chǎng)公平、公開(kāi)、公正的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的建立。

結(jié)語(yǔ)

土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中二級(jí)開(kāi)發(fā)商面臨的種種“陷阱”，是當(dāng)前土地市場(chǎng)不完善存在的必然表象。經(jīng)營(yíng)性土地的招拍掛出讓方式的建立對(duì)于規(guī)范透明的土地市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康有序發(fā)展、提高政府對(duì)城市土地的管理水平以及減少腐敗等方面有重要意義。但是由于招拍掛制度自身存在的不完善，以及土地供應(yīng)具體操作規(guī)程有待進(jìn)一步明晰，真正建立以市場(chǎng)機(jī)制運(yùn)行的城市土地市場(chǎng)還任重道遠(yuǎn)。筆者認(rèn)為，招拍掛出讓制度的完善是一個(gè)長(zhǎng)期的動(dòng)態(tài)的過(guò)程，必須根據(jù)土地市場(chǎng)的發(fā)展變化進(jìn)行調(diào)整。相信在土地市場(chǎng)的各方共同努力下，招牌掛制度必將越來(lái)越規(guī)范完善，土地市場(chǎng)必將更加公平透明，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展，進(jìn)而保證整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)步發(fā)展。