商鋪?zhàn)饨鸬挠绊懸蛩靥轿?/h1>
2013-09-04 08:41:28吳金花
上海商業(yè) 2013年15期
文/吳金花
商鋪?zhàn)饨鸬挠绊懸蛩靥轿?/p>
文/吳金花
引言
改革開放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了三十多年，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。由于中央和地方政府出臺(tái)的一系列針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的調(diào)整，而尚未受到調(diào)控制約的商業(yè)地產(chǎn)日益活躍。商業(yè)活動(dòng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下最基本、最廣泛的社會(huì)行為之一，商業(yè)房地產(chǎn)不僅是商業(yè)活動(dòng)的物理載體，其本身又是市場(chǎng)交易的對(duì)象，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)，有廣義和狹義之分，狹義的商業(yè)房地產(chǎn)專指用于零售、餐飲、休閑娛樂(lè)等商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括商場(chǎng)、商鋪、Mall、步行街以及社區(qū)商業(yè)等；廣義的商業(yè)房地產(chǎn)指各種非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)形式，除狹義商業(yè)房地產(chǎn)外還涵蓋寫字樓、會(huì)議中心、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)（劉勤，2007）。而租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分支，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，尤其是對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，租賃市場(chǎng)的活躍程度以及租金的高低是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功與否的直接反映。商鋪是商業(yè)房地產(chǎn)的其中一種類型，其出租能為出租方帶來(lái)利益，同時(shí)使得承租方能夠經(jīng)營(yíng)某種業(yè)態(tài)從中盈利，從而帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，科學(xué)地確定商鋪?zhàn)饨?，杜絕商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中可能出現(xiàn)的“尋租”行為，能夠促進(jìn)企業(yè)的高效管理，體現(xiàn)公平和透明原則。
研究原因
近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，越來(lái)越多的學(xué)者和企業(yè)管理者開始關(guān)注商業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)等方面的問(wèn)題，但多數(shù)的研究主要集中于房地產(chǎn)的估價(jià)、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作模式、經(jīng)營(yíng)模式、投資估算等方面，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃尤其是商鋪的租金的研究較少，并且主要偏于定性分析，特別是在對(duì)影響商鋪?zhàn)饨鸬尿?qū)動(dòng)因素更缺乏系統(tǒng)的研究，而這些對(duì)于確定商鋪?zhàn)饨饏s是至關(guān)重要。
本人所供職的上海市快樂(lè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱快樂(lè)集團(tuán)），已經(jīng)完全由傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型為以商鋪?zhàn)赓U為核心業(yè)務(wù)的管理型企業(yè)，目前管理著遍布整個(gè)普陀區(qū)的24萬(wàn)平米商鋪，對(duì)商鋪?zhàn)饨鸬挠绊懸蜃舆M(jìn)行分層的系統(tǒng)分析，可以為企業(yè)制定租金價(jià)格提供科學(xué)的，從而提升企業(yè)在敏感管理領(lǐng)域的管理水平，促進(jìn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
商鋪?zhàn)饨鹩绊懸蛩胤治?/h2>
商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一種類型，除具有房地產(chǎn)的固定性、異質(zhì)性、耐久性、保值性等特點(diǎn)外，還具備其他特征，如區(qū)位的重要性、配套設(shè)施的差異性、經(jīng)營(yíng)狀況的影響性及相鄰商業(yè)房地產(chǎn)的相關(guān)性等。本人結(jié)合多年來(lái)在商鋪方面的管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)分析商業(yè)房地產(chǎn)重要類型之一的商鋪的租金影響因素，從商圈區(qū)位、場(chǎng)所區(qū)位及個(gè)體因素三個(gè)層次進(jìn)行分析。
1、 商圈因素
商業(yè)是由消費(fèi)者的購(gòu)買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，即消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或空間距離。商鋪在位置上具有固定性，任何一個(gè)商圈都存在特定的區(qū)位條件和地理環(huán)境中，商圈與區(qū)位密不可分，商圈狀況是影響商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩刂?。在商圈區(qū)位這個(gè)層面上，需要考慮的以下因素：
（1）商圈購(gòu)買力
商圈購(gòu)買力涉及數(shù)量與質(zhì)量，它與商圈半徑、人口密度和收入水平緊密相關(guān)，其數(shù)量可由商圈半徑和人口密度來(lái)測(cè)度，質(zhì)量則是指商鋪所在商圈內(nèi)居民的收入水平、消費(fèi)能力、消費(fèi)傾向等，購(gòu)買力的質(zhì)量和居住人口的學(xué)歷、平均年齡、就業(yè)狀況等人口因素有關(guān)（姜新國(guó)，2001）。在上海，人們一提起徐家匯、靜安寺、淮海路等商圈，就代表著時(shí)尚和高消費(fèi)能力。近年來(lái)，隨著城市綜合體的興起，上海出現(xiàn)了很多各具特色的商圈，更有很多廢舊廠房成為新興商圈，帶動(dòng)了周邊的商鋪的興旺。
（2）中心鄰近性
商鋪與商圈中心的距離對(duì)其租金具有顯著影響，是確定商鋪?zhàn)饨鸬暮诵膮^(qū)位因素，確定租金時(shí)需要考慮商鋪與所在商圈中心的距離，同時(shí)考慮其與最近的市級(jí)、區(qū)級(jí)商圈中心的距離。中心城區(qū)、繁華路段的商鋪是眾多投資者的首選。
（3）交通便捷性
交通因素對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)有很大的影響，經(jīng)營(yíng)狀況好的商鋪多鄰近交通要道，交通越便捷，商業(yè)就越發(fā)達(dá)。擁有地鐵、干線公交站點(diǎn)或鄰近這些輸送能力較強(qiáng)的交通設(shè)施，能夠吸引更多的顧客到此消費(fèi)，從而增加商鋪的租賃吸引力，提升租賃質(zhì)量，產(chǎn)生更大的租金收益?？梢哉f(shuō)交通因素是決定租金水平的一個(gè)重要因素。當(dāng)然，還需要考慮商鋪鄰近軌道站的距離，臨街公交線路的班次等。近年來(lái)，隨著上海軌道交通7號(hào)線、11號(hào)線、13號(hào)線在普陀區(qū)的貫通，沿點(diǎn)商鋪無(wú)論是租金價(jià)格還是商業(yè)業(yè)態(tài)，都有了長(zhǎng)足的提升。
2、場(chǎng)所區(qū)位
場(chǎng)所區(qū)位主要有兩個(gè)方面：鄰里因素和微區(qū)位。
（1）鄰里因素
左鄰右舍的影響也可正可負(fù)，主要由其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)所決定的。若是經(jīng)營(yíng)同類商品，有可能會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，使客源分流，但也可能形成規(guī)模效應(yīng)，吸引更大規(guī)模的客源；若銷售不同商品，則可能進(jìn)行互補(bǔ)，吸引更多顧客消費(fèi)，但也可能因規(guī)模效應(yīng)不足而難以達(dá)到門檻客源。制定租金時(shí)需根據(jù)實(shí)際情況具體分析相鄰商鋪的影響。在2012年5月，快樂(lè)集團(tuán)將區(qū)內(nèi)另兩家商業(yè)集團(tuán)納入管理范疇后，原先各集團(tuán)的眾多點(diǎn)狀商鋪連成片，形成了一定的規(guī)模，在下一輪的業(yè)態(tài)提升和租金談判中明顯有了更大的優(yōu)勢(shì)。
（2）微區(qū)位
一般地，處于街道兩端、十字路口的商鋪，由于交通方便、人流匯集，擁有兩條道路上的客流，價(jià)值較高，可以獲取更高租金，這即是人們常說(shuō)的“金角銀邊”。即便是在同一交叉路口，位于4個(gè)不同街角的商鋪也可能因人流和“注目”效應(yīng)差異而產(chǎn)生不同的商業(yè)價(jià)值和租金水平，這些都是在長(zhǎng)期的市場(chǎng)選擇中自然形成的，后天人為改變實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的概率相當(dāng)?shù)停词故窃谏虾５淖罘比A區(qū)域，有些商鋪生意興隆一鋪難求，可能斜對(duì)面的商鋪幾經(jīng)易主依然門可羅雀。
3、個(gè)體因素
商鋪?zhàn)饨鸪耸芡庠诘膮^(qū)位因素影響，還取決于各個(gè)商鋪的具體狀況。
（1）商鋪面積
商鋪面積是租金的重要決定因素之一，主要有三方面原因：①規(guī)模經(jīng)濟(jì)。每份租約的交易成本可能與商鋪的規(guī)模是相互獨(dú)立的，那么每個(gè)商戶都占據(jù)一個(gè)更大面積的零售單元，這將會(huì)減少出租方所需協(xié)商的租約數(shù)量，從而帶來(lái)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，租戶可以享受更大的租金折扣。②侃價(jià)能力。租用商鋪的面積越大，租戶的侃價(jià)能力就越強(qiáng)，更容易獲得租金優(yōu)惠。③產(chǎn)品選擇。更大面積的商鋪就意味著更為豐富的產(chǎn)品選擇、更為舒適的消費(fèi)環(huán)境，對(duì)消費(fèi)者的吸引力就更大。但對(duì)于出租方來(lái)說(shuō)，通常將大面積商鋪分割為若干小面積招租反而能獲得更大的租金收益，不過(guò)由此帶來(lái)的管理成本以及安全風(fēng)險(xiǎn)同比增加。
（2）建筑年代
年代較早的建筑由于功能不完善，基礎(chǔ)設(shè)施落后、陳舊，可能被消費(fèi)者所忽略，不能產(chǎn)生足夠的吸引力，還要面臨新建商鋪的競(jìng)爭(zhēng)，因此，年代更久的商鋪預(yù)期可得到更低的租金。快樂(lè)集團(tuán)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代公建配套獲得的商鋪面臨的就是這個(gè)問(wèn)題，招商質(zhì)量也始終難以突破。不過(guò)也有例外，有些老商鋪由于已經(jīng)形成相對(duì)固定的客源市場(chǎng)，可以滿足消費(fèi)者長(zhǎng)期形成的消費(fèi)習(xí)慣，或者滿足人們的懷舊情結(jié)，這些商鋪也能實(shí)現(xiàn)較高的租金。
（3）層高
合適的層高能為顧客營(yíng)造舒適的消費(fèi)環(huán)境，層高應(yīng)有一個(gè)合適的度，低于2.8米的小型商鋪會(huì)給人壓抑感，而較大規(guī)模的商鋪（200平方米以上）的層高低于3.2米又會(huì)顯得十分沉悶（姜新國(guó)，2001）。
（4）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)
不同的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)策略，能夠承受的租金水平也不同，這就為出租方通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)控達(dá)到提高收益提供了可能?？鞓?lè)集團(tuán)近年來(lái)就是通過(guò)對(duì)租賃到期商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)引導(dǎo)和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)環(huán)境和租金收益的雙提高。
結(jié)語(yǔ)
商鋪是以房地產(chǎn)形式存在的具有商業(yè)價(jià)值的地產(chǎn)，最終決定商鋪價(jià)值的是其產(chǎn)租能力，包括租金價(jià)格和有效產(chǎn)租時(shí)間（姜新國(guó)，2001）。而商鋪的租金價(jià)格是由一系列外在的區(qū)位條件和內(nèi)在的個(gè)體因素所決定的，在具體確定租金時(shí)需要識(shí)別一系列影響因素，并進(jìn)行量化測(cè)算與分析，賦予權(quán)重，實(shí)現(xiàn)對(duì)商鋪?zhàn)饨鸬目茖W(xué)估算。
上海的商業(yè)活動(dòng)十分活躍，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有極其重要的作用，其發(fā)展帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。近年來(lái)，快樂(lè)集團(tuán)運(yùn)用“科技+制度”的信息化手段對(duì)商鋪進(jìn)行管理，獲得了有益經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)效益，加之企業(yè)所處的普陀區(qū)在“十二五規(guī)劃“中明確提出發(fā)展商貿(mào)科技區(qū)，因此，深入研究商鋪的租賃狀況，掌握歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，客觀、科學(xué)、定量地分析影響因素，探討科學(xué)合理的商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)方法，構(gòu)建商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)模型，對(duì)于判斷商鋪?zhàn)饨鹗欠窈侠?、?shí)現(xiàn)租金收益最大化意義重大，并能夠揭示租金變化規(guī)律，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，從而提出相關(guān)建議與措施，可減少乃至杜絕商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中的“尋租行為”，以促進(jìn)企業(yè)的高效管理與健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
［作者系上海市快樂(lè)（集團(tuán)）有限公司副總經(jīng)理］
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文/吳金花
商鋪?zhàn)饨鸬挠绊懸蛩靥轿?/p>
文/吳金花
引言
改革開放以來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)發(fā)展了三十多年，房地產(chǎn)行業(yè)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一大支柱產(chǎn)業(yè)。由于中央和地方政府出臺(tái)的一系列針對(duì)住宅市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策，房地產(chǎn)行業(yè)面臨較大的調(diào)整，而尚未受到調(diào)控制約的商業(yè)地產(chǎn)日益活躍。商業(yè)活動(dòng)是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下最基本、最廣泛的社會(huì)行為之一，商業(yè)房地產(chǎn)不僅是商業(yè)活動(dòng)的物理載體，其本身又是市場(chǎng)交易的對(duì)象，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分。商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)別于住宅地產(chǎn)，有廣義和狹義之分，狹義的商業(yè)房地產(chǎn)專指用于零售、餐飲、休閑娛樂(lè)等商業(yè)服務(wù)業(yè)經(jīng)營(yíng)用途的物業(yè)形式，包括商場(chǎng)、商鋪、Mall、步行街以及社區(qū)商業(yè)等；廣義的商業(yè)房地產(chǎn)指各種非生產(chǎn)性、非居住性的物業(yè)形式，除狹義商業(yè)房地產(chǎn)外還涵蓋寫字樓、會(huì)議中心、連鎖酒店等具有商務(wù)運(yùn)行屬性的不動(dòng)產(chǎn)（劉勤，2007）。而租賃市場(chǎng)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)分支，是房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分，尤其是對(duì)于商業(yè)房地產(chǎn)而言，租賃市場(chǎng)的活躍程度以及租金的高低是商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)成功與否的直接反映。商鋪是商業(yè)房地產(chǎn)的其中一種類型，其出租能為出租方帶來(lái)利益，同時(shí)使得承租方能夠經(jīng)營(yíng)某種業(yè)態(tài)從中盈利，從而帶動(dòng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，科學(xué)地確定商鋪?zhàn)饨?，杜絕商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中可能出現(xiàn)的“尋租”行為，能夠促進(jìn)企業(yè)的高效管理，體現(xiàn)公平和透明原則。
研究原因
近年來(lái)，隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅猛發(fā)展，越來(lái)越多的學(xué)者和企業(yè)管理者開始關(guān)注商業(yè)與房地產(chǎn)開發(fā)等方面的問(wèn)題，但多數(shù)的研究主要集中于房地產(chǎn)的估價(jià)、商業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作模式、經(jīng)營(yíng)模式、投資估算等方面，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)租賃尤其是商鋪的租金的研究較少，并且主要偏于定性分析，特別是在對(duì)影響商鋪?zhàn)饨鸬尿?qū)動(dòng)因素更缺乏系統(tǒng)的研究，而這些對(duì)于確定商鋪?zhàn)饨饏s是至關(guān)重要。
本人所供職的上海市快樂(lè)（集團(tuán)）有限公司（以下簡(jiǎn)稱快樂(lè)集團(tuán)），已經(jīng)完全由傳統(tǒng)商業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)型為以商鋪?zhàn)赓U為核心業(yè)務(wù)的管理型企業(yè)，目前管理著遍布整個(gè)普陀區(qū)的24萬(wàn)平米商鋪，對(duì)商鋪?zhàn)饨鸬挠绊懸蜃舆M(jìn)行分層的系統(tǒng)分析，可以為企業(yè)制定租金價(jià)格提供科學(xué)的，從而提升企業(yè)在敏感管理領(lǐng)域的管理水平，促進(jìn)企業(yè)的健康、穩(wěn)定發(fā)展。
商鋪?zhàn)饨鹩绊懸蛩胤治?/h2>
商業(yè)房地產(chǎn)作為房地產(chǎn)的一種類型，除具有房地產(chǎn)的固定性、異質(zhì)性、耐久性、保值性等特點(diǎn)外，還具備其他特征，如區(qū)位的重要性、配套設(shè)施的差異性、經(jīng)營(yíng)狀況的影響性及相鄰商業(yè)房地產(chǎn)的相關(guān)性等。本人結(jié)合多年來(lái)在商鋪方面的管理經(jīng)驗(yàn)，總結(jié)分析商業(yè)房地產(chǎn)重要類型之一的商鋪的租金影響因素，從商圈區(qū)位、場(chǎng)所區(qū)位及個(gè)體因素三個(gè)層次進(jìn)行分析。
1、 商圈因素
商業(yè)是由消費(fèi)者的購(gòu)買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，即消費(fèi)者到商業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)的時(shí)間距離或空間距離。商鋪在位置上具有固定性，任何一個(gè)商圈都存在特定的區(qū)位條件和地理環(huán)境中，商圈與區(qū)位密不可分，商圈狀況是影響商鋪?zhàn)饨鸬闹匾蛩刂?。在商圈區(qū)位這個(gè)層面上，需要考慮的以下因素：
（1）商圈購(gòu)買力
商圈購(gòu)買力涉及數(shù)量與質(zhì)量，它與商圈半徑、人口密度和收入水平緊密相關(guān)，其數(shù)量可由商圈半徑和人口密度來(lái)測(cè)度，質(zhì)量則是指商鋪所在商圈內(nèi)居民的收入水平、消費(fèi)能力、消費(fèi)傾向等，購(gòu)買力的質(zhì)量和居住人口的學(xué)歷、平均年齡、就業(yè)狀況等人口因素有關(guān)（姜新國(guó)，2001）。在上海，人們一提起徐家匯、靜安寺、淮海路等商圈，就代表著時(shí)尚和高消費(fèi)能力。近年來(lái)，隨著城市綜合體的興起，上海出現(xiàn)了很多各具特色的商圈，更有很多廢舊廠房成為新興商圈，帶動(dòng)了周邊的商鋪的興旺。
（2）中心鄰近性
商鋪與商圈中心的距離對(duì)其租金具有顯著影響，是確定商鋪?zhàn)饨鸬暮诵膮^(qū)位因素，確定租金時(shí)需要考慮商鋪與所在商圈中心的距離，同時(shí)考慮其與最近的市級(jí)、區(qū)級(jí)商圈中心的距離。中心城區(qū)、繁華路段的商鋪是眾多投資者的首選。
（3）交通便捷性
交通因素對(duì)商鋪的經(jīng)營(yíng)有很大的影響，經(jīng)營(yíng)狀況好的商鋪多鄰近交通要道，交通越便捷，商業(yè)就越發(fā)達(dá)。擁有地鐵、干線公交站點(diǎn)或鄰近這些輸送能力較強(qiáng)的交通設(shè)施，能夠吸引更多的顧客到此消費(fèi)，從而增加商鋪的租賃吸引力，提升租賃質(zhì)量，產(chǎn)生更大的租金收益?？梢哉f(shuō)交通因素是決定租金水平的一個(gè)重要因素。當(dāng)然，還需要考慮商鋪鄰近軌道站的距離，臨街公交線路的班次等。近年來(lái)，隨著上海軌道交通7號(hào)線、11號(hào)線、13號(hào)線在普陀區(qū)的貫通，沿點(diǎn)商鋪無(wú)論是租金價(jià)格還是商業(yè)業(yè)態(tài)，都有了長(zhǎng)足的提升。
2、場(chǎng)所區(qū)位
場(chǎng)所區(qū)位主要有兩個(gè)方面：鄰里因素和微區(qū)位。
（1）鄰里因素
左鄰右舍的影響也可正可負(fù)，主要由其經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)所決定的。若是經(jīng)營(yíng)同類商品，有可能會(huì)產(chǎn)生競(jìng)爭(zhēng)，使客源分流，但也可能形成規(guī)模效應(yīng)，吸引更大規(guī)模的客源；若銷售不同商品，則可能進(jìn)行互補(bǔ)，吸引更多顧客消費(fèi)，但也可能因規(guī)模效應(yīng)不足而難以達(dá)到門檻客源。制定租金時(shí)需根據(jù)實(shí)際情況具體分析相鄰商鋪的影響。在2012年5月，快樂(lè)集團(tuán)將區(qū)內(nèi)另兩家商業(yè)集團(tuán)納入管理范疇后，原先各集團(tuán)的眾多點(diǎn)狀商鋪連成片，形成了一定的規(guī)模，在下一輪的業(yè)態(tài)提升和租金談判中明顯有了更大的優(yōu)勢(shì)。
（2）微區(qū)位
一般地，處于街道兩端、十字路口的商鋪，由于交通方便、人流匯集，擁有兩條道路上的客流，價(jià)值較高，可以獲取更高租金，這即是人們常說(shuō)的“金角銀邊”。即便是在同一交叉路口，位于4個(gè)不同街角的商鋪也可能因人流和“注目”效應(yīng)差異而產(chǎn)生不同的商業(yè)價(jià)值和租金水平，這些都是在長(zhǎng)期的市場(chǎng)選擇中自然形成的，后天人為改變實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)的概率相當(dāng)?shù)停词故窃谏虾５淖罘比A區(qū)域，有些商鋪生意興隆一鋪難求，可能斜對(duì)面的商鋪幾經(jīng)易主依然門可羅雀。
3、個(gè)體因素
商鋪?zhàn)饨鸪耸芡庠诘膮^(qū)位因素影響，還取決于各個(gè)商鋪的具體狀況。
（1）商鋪面積
商鋪面積是租金的重要決定因素之一，主要有三方面原因：①規(guī)模經(jīng)濟(jì)。每份租約的交易成本可能與商鋪的規(guī)模是相互獨(dú)立的，那么每個(gè)商戶都占據(jù)一個(gè)更大面積的零售單元，這將會(huì)減少出租方所需協(xié)商的租約數(shù)量，從而帶來(lái)規(guī)模經(jīng)濟(jì)，租戶可以享受更大的租金折扣。②侃價(jià)能力。租用商鋪的面積越大，租戶的侃價(jià)能力就越強(qiáng)，更容易獲得租金優(yōu)惠。③產(chǎn)品選擇。更大面積的商鋪就意味著更為豐富的產(chǎn)品選擇、更為舒適的消費(fèi)環(huán)境，對(duì)消費(fèi)者的吸引力就更大。但對(duì)于出租方來(lái)說(shuō)，通常將大面積商鋪分割為若干小面積招租反而能獲得更大的租金收益，不過(guò)由此帶來(lái)的管理成本以及安全風(fēng)險(xiǎn)同比增加。
（2）建筑年代
年代較早的建筑由于功能不完善，基礎(chǔ)設(shè)施落后、陳舊，可能被消費(fèi)者所忽略，不能產(chǎn)生足夠的吸引力，還要面臨新建商鋪的競(jìng)爭(zhēng)，因此，年代更久的商鋪預(yù)期可得到更低的租金。快樂(lè)集團(tuán)在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代公建配套獲得的商鋪面臨的就是這個(gè)問(wèn)題，招商質(zhì)量也始終難以突破。不過(guò)也有例外，有些老商鋪由于已經(jīng)形成相對(duì)固定的客源市場(chǎng)，可以滿足消費(fèi)者長(zhǎng)期形成的消費(fèi)習(xí)慣，或者滿足人們的懷舊情結(jié)，這些商鋪也能實(shí)現(xiàn)較高的租金。
（3）層高
合適的層高能為顧客營(yíng)造舒適的消費(fèi)環(huán)境，層高應(yīng)有一個(gè)合適的度，低于2.8米的小型商鋪會(huì)給人壓抑感，而較大規(guī)模的商鋪（200平方米以上）的層高低于3.2米又會(huì)顯得十分沉悶（姜新國(guó)，2001）。
（4）經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)
不同的業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)策略，能夠承受的租金水平也不同，這就為出租方通過(guò)業(yè)態(tài)調(diào)控達(dá)到提高收益提供了可能?？鞓?lè)集團(tuán)近年來(lái)就是通過(guò)對(duì)租賃到期商鋪進(jìn)行業(yè)態(tài)引導(dǎo)和調(diào)整，實(shí)現(xiàn)社區(qū)商業(yè)環(huán)境和租金收益的雙提高。
結(jié)語(yǔ)
商鋪是以房地產(chǎn)形式存在的具有商業(yè)價(jià)值的地產(chǎn)，最終決定商鋪價(jià)值的是其產(chǎn)租能力，包括租金價(jià)格和有效產(chǎn)租時(shí)間（姜新國(guó)，2001）。而商鋪的租金價(jià)格是由一系列外在的區(qū)位條件和內(nèi)在的個(gè)體因素所決定的，在具體確定租金時(shí)需要識(shí)別一系列影響因素，并進(jìn)行量化測(cè)算與分析，賦予權(quán)重，實(shí)現(xiàn)對(duì)商鋪?zhàn)饨鸬目茖W(xué)估算。
上海的商業(yè)活動(dòng)十分活躍，商業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中有極其重要的作用，其發(fā)展帶動(dòng)了第三產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。近年來(lái)，快樂(lè)集團(tuán)運(yùn)用“科技+制度”的信息化手段對(duì)商鋪進(jìn)行管理，獲得了有益經(jīng)驗(yàn)和經(jīng)濟(jì)效益，加之企業(yè)所處的普陀區(qū)在“十二五規(guī)劃“中明確提出發(fā)展商貿(mào)科技區(qū)，因此，深入研究商鋪的租賃狀況，掌握歷史統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)及市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，客觀、科學(xué)、定量地分析影響因素，探討科學(xué)合理的商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)方法，構(gòu)建商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)模型，對(duì)于判斷商鋪?zhàn)饨鹗欠窈侠?、?shí)現(xiàn)租金收益最大化意義重大，并能夠揭示租金變化規(guī)律，預(yù)測(cè)未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，從而提出相關(guān)建議與措施，可減少乃至杜絕商鋪?zhàn)赓U過(guò)程中的“尋租行為”，以促進(jìn)企業(yè)的高效管理與健康、穩(wěn)定、可持續(xù)發(fā)展。
［作者系上海市快樂(lè)（集團(tuán)）有限公司副總經(jīng)理］
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