孟 曉

（新疆財(cái)經(jīng)大學(xué) 新疆烏魯木齊 830012）

一、概述

自1998年下半年取消福利分房至今，中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了以下幾個(gè)發(fā)展階段：1999-2003年是房地產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展時(shí)期；2004-2007年是房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)整時(shí)期。由于前幾年的高速發(fā)展暴露出諸多問題，引發(fā)各界關(guān)注，中央從不同方面入手對(duì)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控；2008年較復(fù)雜，前半年借奧運(yùn)的東風(fēng)臺(tái)階式增長(zhǎng)，后半年受美國(guó)金融危機(jī)影響，房地產(chǎn)業(yè)受重挫，出現(xiàn)了倒閉潮；2009年隨著政府4萬億等救市政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了跳躍式增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)瘋漲。2010年至今，政府陸續(xù)出臺(tái)一次比一次嚴(yán)厲的房地產(chǎn)調(diào)控政策，瘋漲勢(shì)頭逐漸被遏制，甚至在2012年上半年又現(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)倒閉潮。房地產(chǎn)業(yè)自市場(chǎng)化以來，一直是政府、投資者、銀行、購房者等關(guān)注的焦點(diǎn)，其對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的影響之大可想而知。本文將關(guān)注作為一個(gè)整體的房地產(chǎn)業(yè)，并對(duì)其近12年來的財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。在房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷不同發(fā)展階段時(shí)，其財(cái)務(wù)狀況是怎樣的呢？是否這些不同的發(fā)展時(shí)期在其財(cái)務(wù)報(bào)表及由此計(jì)算的財(cái)務(wù)比率上也有所體現(xiàn)呢？

二、研究現(xiàn)狀

經(jīng)過搜索閱讀，尚未發(fā)現(xiàn)與本文研究主題完全相同的文獻(xiàn)。關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)的財(cái)務(wù)分析，朱劍川（2010）對(duì)保利地產(chǎn)經(jīng)歷2010年限購政策后的財(cái)務(wù)狀況及其核心指標(biāo)進(jìn)行了分析；初毅（2007）對(duì)萬科集團(tuán)1999-2005年以來的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了分析；鄭勇杰（2010）對(duì)某房地產(chǎn)公司樓盤項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)成果和財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行了分析。這些分析都只是個(gè)案分析，未涉及對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)分析。

此外，王文平（2010）對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的某些指標(biāo)和會(huì)計(jì)核算科目的特殊性進(jìn)行了研究；唐煒（2005）對(duì)房地產(chǎn)上市公司中，ST公司和非ST公司的財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行了比較分析；曾漢文（2009）以規(guī)范研究的方式，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際，在贏利能力、償債能力、運(yùn)營(yíng)能力以及成長(zhǎng)能力四個(gè)方面分析了企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

三、樣本選擇

本文選取1999-2010年各年所有上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表（包括資產(chǎn)負(fù)債表、利潤(rùn)表和現(xiàn)金流量表）數(shù)據(jù)作為樣本，按年分類，分別計(jì)算每年各家公司的核心財(cái)務(wù)比率，并以所有公司該比率的算術(shù)平均值作為行業(yè)均值（如：假設(shè)1999年各公司的資產(chǎn)負(fù)債率分別為 x1，x2，…，xn，則行業(yè)均值為xˉ，以此作為整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)比率。在計(jì)算的過程中，所有的財(cái)務(wù)比率的計(jì)算均利用了相關(guān)數(shù)據(jù)的期末數(shù)，計(jì)算均值時(shí)，剔除了比率過高或過低的公司的數(shù)據(jù)，因其不具有代表性。此外，由于每年上市公司的數(shù)量有所增減，為免遺漏，本文以每年所有上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為樣本，因此，每年樣本量可能不同。

（一）本文選取的核心財(cái)務(wù)比率

表1

續(xù)表1

表2 （單位：%）

圖1

（二）1999-2010年中國(guó)上市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)比率及其分析

1.償債能力比率

（1）短期償債能力比率

將表2中的數(shù)據(jù)畫成折線圖見圖1。

從圖1中可以清楚地看出，1999-2000年，三個(gè)比率同步提高，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的短期償債能力有所增強(qiáng)；2000-2001年，現(xiàn)金比率繼續(xù)提高，表明其短期償債能力繼續(xù)增強(qiáng)，而現(xiàn)金流量比率和到期債務(wù)本息償付比率均有較大幅度降低，表明其短期償債能力有較大幅度下降；2001-2003年，現(xiàn)金比率持續(xù)降低，表明短期償債能力不斷減弱，而另外兩個(gè)現(xiàn)金流比率先有較大幅度提高，而后又有較大幅度降低，表明短期償債能力先增強(qiáng)后減弱；2003-2007年，三個(gè)比率都在較低的值徘徊，表明短期償債能力比較穩(wěn)定；2007-2008年，三個(gè)比率均有大幅下降，該行業(yè)短期償債能力都有大幅下降；2009-2010年，現(xiàn)金比率持續(xù)提高，似乎表明行業(yè)短期償債能力不斷增強(qiáng)，而另兩個(gè)比率則在經(jīng)歷了驟然升高后又驟降，短期償債能力在經(jīng)歷突高后，已降至歷史低位。

（2）長(zhǎng)期償債能力比率

表3 （單位：%）

將表3中的數(shù)據(jù)畫成折線圖見圖2：

圖2

從圖2中可以明顯看出：總體看來，資產(chǎn)負(fù)債率在1999-2005年間不斷升高，表明行業(yè)的長(zhǎng)期償債能力不斷增強(qiáng)，而在2005-2006年該比率現(xiàn)小幅減小，表明行業(yè)的長(zhǎng)期償債能力有小幅降低，2006-2007年該比率巨幅減小，表明行業(yè)的長(zhǎng)期償債能力巨幅降低，2007-2008年，該比率巨幅上升，表明行業(yè)償債能力巨幅提高，2008-2010年該比率持續(xù)提高，表明行業(yè)償債能力持續(xù)增強(qiáng)；現(xiàn)金流量比率則表現(xiàn)的更為復(fù)雜，波動(dòng)更加頻繁，但大的趨勢(shì)與資產(chǎn)負(fù)債率反映的情況近似。

2.營(yíng)運(yùn)能力比率

表4 (單位：%)

將表4中的數(shù)據(jù)畫成折線圖見圖3：

圖3

從圖3中可以看出，存貨周轉(zhuǎn)率和應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率除了2008年前后，其他年份變化非常接近。1999-2002年，兩個(gè)比率持續(xù)同步上升，表明行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力不斷增強(qiáng)；2002-2004年，兩比率持續(xù)同步下降，表明行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力不斷減弱；2004-2007年，比率先有較大幅度上升后又回落至2004年水平，表明行業(yè)營(yíng)運(yùn)能力先較大幅增強(qiáng)又大幅下降；2007-2008年，存貨周轉(zhuǎn)率巨幅上升，而2008-2009年有巨幅下降，2010年繼續(xù)保持下降態(tài)勢(shì)，而在2007-2010年期間，應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率則一直平穩(wěn)的在低位徘徊。

3.盈利能力比率

表5 （單位：%）

將表5中的數(shù)據(jù)畫成折線圖見圖4：

圖4

從圖4中可以看出，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率和總資產(chǎn)報(bào)酬率幾乎同步的反映了樣本年間行業(yè)的盈利能力變化。1999-2001年，兩比率同時(shí)持續(xù)下降，表明行業(yè)的盈利能力在持續(xù)下降；2001-2005年，兩比率同時(shí)低位徘徊，表明行業(yè)的盈利能力一直不強(qiáng)；2005-2007年，兩比率持續(xù)快速升高，表明行業(yè)的盈利能力持續(xù)增強(qiáng)；2007-2008年，兩比率均有所下降，表明行業(yè)的盈利能力有所減弱；2008-2009年，兩比率均有所上升，主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率更為明顯，表明行業(yè)盈利能力增強(qiáng)；2009-2010年，兩比率或保持不變或有所下降，表明行業(yè)盈利能力下降。

四、小結(jié)

通過上述分析可以得出以下結(jié)論：

（1）1999-2001年間，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在其短期、長(zhǎng)期償債能力不斷增強(qiáng)，營(yíng)運(yùn)能力也不斷提高的同時(shí)，盈利能力卻在持續(xù)減弱。正是因?yàn)槠溆芰蜖I(yíng)運(yùn)能力在接下來的2001-2005年持續(xù)不高，導(dǎo)致在此期間行業(yè)償債能力不強(qiáng)。

（2）2008年是個(gè)特殊年份，在該年前后，基本上表征行業(yè)財(cái)務(wù)狀況的各種財(cái)務(wù)比率均有大幅變化。究其主要原因是金融危機(jī)和之后的宏觀調(diào)控的影響。這表明房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀政策的影響非常大。

（3）涉及現(xiàn)金流量的比率似乎比非現(xiàn)金流量比率波動(dòng)更加頻繁，且具有先導(dǎo)性。這似乎表明現(xiàn)金流量指標(biāo)對(duì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀政策的變化更加敏感，其他指標(biāo)則有一定程度的滯后性。

五、政策建議

在房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不宜盲目擴(kuò)張和過度開發(fā)、投資，這很可能無益于增強(qiáng)企業(yè)的盈利能力，反而可能降低企業(yè)的償債能力，增加財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。由于房地產(chǎn)業(yè)具有高杠桿效應(yīng)，房地產(chǎn)既有必需品的特性又有投資功能，該行業(yè)的過度增長(zhǎng)幾乎必然導(dǎo)致宏觀調(diào)控，而宏觀調(diào)控又幾乎必然影響該行業(yè)，若不顧自身能力盲目增長(zhǎng)，很有可能導(dǎo)致財(cái)務(wù)困境?！?/p>

[1]曾漢文.淺論房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)分析[J].當(dāng)代經(jīng)濟(jì)，2009；（11）.

[2]鄭勇杰.某房地產(chǎn)公司樓盤項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析報(bào)告[J].中國(guó)房地產(chǎn)金融，2010；（03）.

[3]朱劍川.保利地產(chǎn)財(cái)務(wù)分析 [J].技術(shù)與市場(chǎng)，2010；（12）.

[4]初毅.財(cái)務(wù)分析案例——萬科集團(tuán)公司財(cái)務(wù)分析[J].齊魯珠壇，2007；（02）.

[5]王文平.房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)分析管見 [J].財(cái)會(huì)月刊，2010；（01）.

[6]唐煒.房地產(chǎn)上市公司財(cái)務(wù)指標(biāo)比較分析[J].價(jià)格月刊，2005；（10）.