文│梅東

經(jīng)過幾年的“休養(yǎng)生息，以防守?fù)Q生存”，直到今年，富力才有底氣提出新一輪的增長計(jì)劃。在今年3月份的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，富力地產(chǎn)董事長李思廉指出，公司在300億的銷售關(guān)口已徘徊幾年，從2013年開始，無論是銷售還是拿地都將更積極和進(jìn)取，2013年的銷售目標(biāo)確定為420億元，增幅23%。未來三年將保持每年15%～20%的增長率。

叫板萬科

富力在行業(yè)引起關(guān)注最初是在2002年，當(dāng)年富力斥巨資32億元取得北京地王，也是富力在北京的成名作，距國貿(mào)兩站路的富力城。在此之前，富力是眾多區(qū)域開發(fā)商其中的一個(gè)。與一同崛起的合生創(chuàng)展、珠江地產(chǎn)郊區(qū)模式不同的是，富力把大部分資源集中在了廣州舊城區(qū)。富力踏準(zhǔn)了城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)和工業(yè)布局的重新調(diào)整發(fā)展節(jié)點(diǎn)，在廣州舊城的工廠、倉庫中崛起。以至于當(dāng)時(shí)的常務(wù)副總在2003年豪言“贏萬科不難，5年做第一?！?/p>

2005年，富力城也在北京雙井橋邊立起了一塊電子顯示屏，上面寫著富力城今年銷售突破60億。2005年年底時(shí)，富力驕傲的宣稱，成為國內(nèi)首家突破市值200億的企業(yè)。2005年7月14日富力在香港上市時(shí)的股價(jià)是10.8元，發(fā)布當(dāng)年業(yè)績時(shí)已經(jīng)升到27元了，短短幾個(gè)月，市值突破200億。富力再次叫板萬科。

對(duì)比2005年時(shí)的萬科和富力，萬科總資產(chǎn)剛超過200億元，富力則略遜一籌達(dá)到170億元左右；土地儲(chǔ)備雙方則基本持平，但從土地分布來看，萬科當(dāng)時(shí)的土地多以城郊為主，富力則主要在城市核心區(qū)，優(yōu)勢(shì)明顯；從盈利能力而言，富力以近60億元營業(yè)收入創(chuàng)造了近13億元的凈利潤，而萬科則以過百億的收入獲取了13.5億元的凈利潤；萬科已進(jìn)入16座城市，在區(qū)域覆蓋力上具有無可撼動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，富力也只是進(jìn)入北京、廣州、深圳三座城市發(fā)展。

無論是彼時(shí)，還是此時(shí)，富力與萬科最為根本的區(qū)別仍體現(xiàn)在股權(quán)結(jié)構(gòu)上。萬科已成為典型的大眾持股公司，從1988年開始股改至今，第一大股東持股比例始終沒有超過20%，前十大股東持股比例總和也始終沒有超過40%。富力則是典型的私人持股公司，兩位當(dāng)家人李思廉和張力各自持有股份均超過35%，公開發(fā)行的股份不到總股份的30%；在業(yè)務(wù)管理上具有劃江而治的集權(quán)特色。張力分管北方區(qū)域，側(cè)重區(qū)域拓展及拿地開發(fā)；李思廉則分管南方，側(cè)重資本運(yùn)作及商業(yè)地產(chǎn)拓展。

業(yè)績掉隊(duì)

根據(jù)富力地產(chǎn)披露的業(yè)績公告，2012年，公司實(shí)現(xiàn)的協(xié)議銷售額為人民幣322.0億元，增長13%，銷售可售面積為288萬平方米，增長32%，凈資產(chǎn)負(fù)債比率保持86%。來自物業(yè)投資及酒店管理業(yè)務(wù)的營業(yè)額則分別增加28%及10%。凈利潤為人民幣56.6億元，增長17%。

這樣的業(yè)績對(duì)富力來說，只是回到了2010年的水平，在華南五虎中排在倒數(shù)第二，僅優(yōu)于合生創(chuàng)展。同為華南房企，當(dāng)年與富力站在同一起跑線上的保利、萬科，這兩家房企在去年的銷售額分別達(dá)1017億元及1412億元，是富力的三倍和四倍。

富力算是叫板萬科次數(shù)最多的公司之一，在各方面指標(biāo)旗鼓相當(dāng)?shù)?005年更甚，曾經(jīng)的微小差距至今，若以年銷售額計(jì)算，富力與萬科相差了1000億。圖為富力聯(lián)席董事長兼總裁張力。

從行業(yè)排名來看，富力也已不復(fù)往日的榮耀。2007年，是富力最輝煌的一年，當(dāng)年，富力以161億元銷售額排名第四位，僅次于萬科、綠地和中海，居“華南五虎”之首。2011年，富力的銷售金額為287億元，位居第14位，今年位居第15位。

這還不是富力最差的境況。2008年，廣東業(yè)內(nèi)一度流傳著富力將破產(chǎn)的傳聞。當(dāng)時(shí)富力正面臨著頗為嚴(yán)峻的資金問題，2008年6月30日，公司的銀行借款總額約為206億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款為80.73億元，長期借款為125.16億元，凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)139.4%。未支付的88億元土地出讓金，有38億元需要在2008年下半年支付。但富力持有的現(xiàn)金僅19億元。2008年年底，富力的利潤出現(xiàn)了6年來的首次負(fù)增長，僅獲31.53億元的純利同比下降41%。

李思廉在2009年時(shí)曾公開表示：“幾年前，在富力剛剛到香港上市成功的時(shí)候，曾有記者問我，經(jīng)歷過的最大困難是什么。當(dāng)時(shí)我覺得十多年來沒有遇到特別大的困難。今天如果再次被問到這個(gè)問題，我會(huì)說，是2008年量價(jià)齊跌這個(gè)階段?！崩钏剂姓J(rèn)，如果此前放慢一點(diǎn)步伐，可能就不會(huì)過得那么緊張。

錯(cuò)判形勢(shì)

“錯(cuò)判形勢(shì)”這四個(gè)字足以歸納富力掉隊(duì)的原因。在2005年登陸H股后，富力迅速展開了一波圈地運(yùn)動(dòng)，2006年富力地產(chǎn)一舉拿下21幅土地，2007年又拿下20幅地，建筑面積近1000萬平方米，耗資70億元，其中有不少是高價(jià)地王。

按照李思廉的規(guī)劃，回歸A股和擴(kuò)張同期進(jìn)行，在登陸A股市場(chǎng)后，公司可以即刻回籠資金并迅速壯大規(guī)模，一舉兩得。隨著國內(nèi)房地產(chǎn)調(diào)控的升溫，A股IPO窗口關(guān)閉，富力的回歸A股計(jì)劃至今仍無實(shí)質(zhì)進(jìn)展。

李思廉在2008年年中接受本刊記者采訪時(shí)曾透露：“去年我們?cè)谕恋厥袌?chǎng)有比較進(jìn)取的表現(xiàn)，是因?yàn)樵谫I地前作了A股上市的考慮，今天看來，我們估錯(cuò)了上市時(shí)間?！?/p>

對(duì)形勢(shì)的誤判包括缺乏居安思危的憂患意識(shí)。2007年富力實(shí)現(xiàn)銷售額161億元，其中的92%被結(jié)轉(zhuǎn)為當(dāng)期銷售收入。而同年，保利和萬科分別只結(jié)轉(zhuǎn)了43%和66%，其余留待來年，以保持業(yè)績平穩(wěn)。不僅如此，富力當(dāng)年的凈利潤中有58%即30.8億元來自商用物業(yè)的重估，被大幅美化的2007年財(cái)報(bào)使得富力2008年的業(yè)績顯得更為慘不忍睹。

李思廉對(duì)商業(yè)地產(chǎn)有近乎固執(zhí)的偏愛，在危機(jī)來臨之時(shí)也不惜投入大量資源。業(yè)內(nèi)流傳著這樣一個(gè)段子：在2004年的博鰲房地產(chǎn)論壇上，李思廉與王石進(jìn)行了一場(chǎng)關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)的討論。王石認(rèn)為，靠持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目吃租金的開發(fā)商，如果沒有高比例和長期的融資支持早晚要死，如果搞出售型商業(yè)地產(chǎn)，則會(huì)遇到經(jīng)營管理上的致命麻煩。李思廉當(dāng)時(shí)頗不以為然，并說：“兩年以后再與你探討這個(gè)問題?！?/p>

2009年5月，富力以10.2億獲得焦點(diǎn)地塊廣渠路10號(hào)地，并置身于“面粉貴過面包”輿論漩渦的定點(diǎn)。當(dāng)時(shí)周邊的房價(jià)為1.3萬元左右，而該地塊的樓面價(jià)超過1.5萬元。圖為當(dāng)天拍賣后的簽字現(xiàn)場(chǎng)，簽字人為富力北方地區(qū)總經(jīng)理張輝。

2003年，富力便開始加大商業(yè)地產(chǎn)的拓展力度，僅是廣州的珠江新城就儲(chǔ)備了多達(dá)十幾個(gè)項(xiàng)目。到2008年，富力商業(yè)和住宅地產(chǎn)開發(fā)速度比例高達(dá)1∶1。而2008年前6個(gè)月，富力營業(yè)收入的93.7%仍然來自傳統(tǒng)的物業(yè)銷售，物業(yè)出租、酒店運(yùn)營等收入的份額不到6.3%。大投入、小產(chǎn)出造成了富力的資金黑洞以及高企的負(fù)債率。

嚴(yán)密防守

“今年的情況不見得就會(huì)比去年好多少，業(yè)績說明會(huì)也是打氣會(huì)，要給投資者信心，20%的增速更多是希望，取決于市場(chǎng)情況的好轉(zhuǎn)。積極一點(diǎn)沒有壞處，做不到?jīng)]關(guān)系，但目標(biāo)要有，士氣要起來?！币晃幌愀鄯治鰩熑绱丝创涣Φ脑鲩L計(jì)劃：“總的來說，富力還是在防守階段，真正的反擊，還有待于找到更好的辦法激活商業(yè)地產(chǎn)這塊業(yè)務(wù)?！?/p>

2008年以前，生猛與激進(jìn)是富力地產(chǎn)的標(biāo)簽。李思廉帶領(lǐng)富力南拓北進(jìn)，大手筆地在全國各個(gè)城市開展項(xiàng)目，全面進(jìn)入北京、上海、天津、西安、成都、重慶、沈陽、海南、惠州等地區(qū)和城市。2007年底，富力地產(chǎn)的土地儲(chǔ)備高達(dá)3300萬平方米，在全國“大地主”中排名第二，僅次于碧桂園的5400平方米。意氣風(fēng)發(fā)的李思廉，豪言要挑戰(zhàn)萬科，爭全國第一。

富力土地儲(chǔ)備迅速增加，但富力的負(fù)債率也急速攀升。2008年富力中報(bào)顯示，富力的凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)139.4%，這正是引發(fā)“富力資金鏈緊繃、斷裂、倒閉”一系列傳聞的罪魁禍?zhǔn)住?/p>

面對(duì)2008年金融危機(jī)和自身的公關(guān)危機(jī)，李思廉通過戰(zhàn)略大轉(zhuǎn)彎實(shí)現(xiàn)了自我救贖。自2009年以來，富力改激進(jìn)為謹(jǐn)慎，放慢了拿地節(jié)奏和開發(fā)節(jié)奏，開始長達(dá)三年的“防守戰(zhàn)”。2010年年底時(shí)，算上尚未支付的地價(jià)，富力地產(chǎn)的凈負(fù)債超過人民幣250億元，當(dāng)時(shí)富力的一位高管告訴本刊記者：“此情況意味著該公司需要選擇或是在未來的賣地活動(dòng)中按兵不動(dòng)，或是降價(jià)以加快物業(yè)銷售。

2011年，富力在全國僅拿了3塊地。2012年初，李思廉在業(yè)績會(huì)上發(fā)出了“今年買地會(huì)‘睇食飯’”，即看菜吃飯，具體拿多少，要看樓賣了多少。”2012年僅拿了河北香河、廣州南沙、杭州等三個(gè)地塊，年底與福州三個(gè)綜合體項(xiàng)目簽約。

資金短缺、運(yùn)營短板、人才匱乏仍舊是富力、尤其是商業(yè)地產(chǎn)的瓶頸。由于商業(yè)地產(chǎn)資金需求量巨大，富力的負(fù)債率也居高不下。2005年年底其負(fù)債率僅為20.5%，隨后卻一路上揚(yáng)。2006年年末上升至71.5%；2007年飆升至139%，2008～2011年，這一數(shù)據(jù)一直在100%左右徘徊。2012年仍無太大改善，據(jù)富力2012年報(bào)，負(fù)債率為86%。

連續(xù)多年的利用高財(cái)務(wù)杠桿擴(kuò)張令富力元?dú)獯髠?。一般情況下，負(fù)債率在70%以上的房企，很難在海外市場(chǎng)上發(fā)債。除非愿意付出不菲的代價(jià)。

2011年4月，富力地產(chǎn)首嘗海外發(fā)債。并通過其全資附屬公司分別發(fā)行了本金為26.12億元、利率為7%，于2014年到期的優(yōu)先票據(jù)；以及發(fā)行了本金為1.5億美元、利率為10.875%，于2016年到期的優(yōu)先票據(jù)。而同期，負(fù)債率處于30%以下的中海外，發(fā)行的10億美元10年優(yōu)先票據(jù)年利率僅為5.5%。

在海外發(fā)債的同時(shí)，富力地產(chǎn)亦鋌而走險(xiǎn)，并頻繁借道成本高昂的信托融資。去年1月，又委托平安信托，為其融資32.42億元；短短三個(gè)月后，又委托一家信托公司，為其提供了約8.5億元貸款，上述兩筆貸款分別于2014年7月和9月到期。據(jù)消息人士透露，兩筆信托的年利率接近12%。高額的融資成本，令富力地產(chǎn)的利息支出大幅增長。去年上半年，富力的融資成本同比增加43%至7.257億元；利息開支總額為13.2億元，同比上升了50%。

由于富力的商業(yè)地產(chǎn)的商業(yè)模式還不夠清晰和成熟，占用了大量資金，且資金回籠慢，又限制于諸多瓶頸因素。如何按照公司目前的狀況，平衡商業(yè)和住宅開發(fā)之間的比例，是考驗(yàn)李思廉智慧的問題。關(guān)鍵還在于，包括前面提到的兩筆在內(nèi)的多筆借貸需要償還。所以，如果從資金壓力來看，今年23%的銷售增長，不僅是目標(biāo)，或許也是底線。