房榮敏

（石家莊職業(yè)技術(shù)學(xué)院 建筑工程系，河北 石家莊 050081）

商業(yè)用地是城市用地的重要組成部分，優(yōu)化商業(yè)用地布局是提高城市土地集約利用水平的重要措施。石家莊商業(yè)用地集約利用水平很低，其商業(yè)用地布局優(yōu)化是政府部門必須面對(duì)的一項(xiàng)重要課題。本文僅對(duì)石家莊的零售業(yè)用地做出研究分析。

1 石家莊市商業(yè)用地布局存在的主要問(wèn)題

1.1 大型零售商業(yè)設(shè)施用地布局存在的問(wèn)題

1.1.1 大型綜合類零售商業(yè)設(shè)施的布局明顯不均衡

大型綜合類零售商業(yè)設(shè)施包括購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)兩種類型。截止到2012年末，石家莊百貨商場(chǎng)有19個(gè)，購(gòu)物中心6個(gè)，均主要分布在中山路兩側(cè)靠近原火車站的地帶、懷底片區(qū)和裕華路部分路段①。部分地區(qū)缺乏綜合類零售商業(yè)設(shè)施，居民購(gòu)物不方便，如圖1所示。

圖1 大型綜合類零售商業(yè)設(shè)施分布圖

1.1.2 商業(yè)用地的規(guī)劃建設(shè)和選址指標(biāo)不完善，造成部分大型交易市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)困難甚至停業(yè)

截止到目前，商業(yè)用地還沒有官方的選址體系，其規(guī)劃指標(biāo)與住宅基本一致，難以滿足商業(yè)貿(mào)易的需求。城市商業(yè)用地建設(shè)的最終目的是為商業(yè)貿(mào)易提供交易市場(chǎng)，這個(gè)交易市場(chǎng)必須符合商業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)律和需求，因此它應(yīng)該具有聚集足夠的人氣、帶來(lái)龐大的人流量、可見性和可及性好等特點(diǎn)。但是石家莊很多商業(yè)設(shè)施并不滿足這些需求。例如南花園商業(yè)步行街、韓城百貨、大洋百貨、王府井等，都是因?yàn)檫x址不當(dāng)或規(guī)劃不當(dāng)導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)困難甚至退出石家莊市場(chǎng)，如表1所示。商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)失敗，不僅給企業(yè)帶來(lái)經(jīng)濟(jì)損失，也對(duì)整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展也造成了一定的損失。

1.1.3 大型零售市場(chǎng)建設(shè)過(guò)剩

石家莊18個(gè)億元以上零售市場(chǎng)，2010年?duì)I業(yè)面積1169003m2，成交額77.08億元③，人口總數(shù)243.87萬(wàn)人[1]，人均營(yíng)業(yè)面積4164m2，全國(guó)36個(gè)省會(huì)城市和單列市中居第3位，如圖2所示；但是平均每個(gè)營(yíng)業(yè)面積成交額僅有2468元④，居全國(guó)第22位，如圖3所示。二者極其不匹配，說(shuō)明石家莊的大型零售市場(chǎng)建設(shè)過(guò)剩。

圖2 36個(gè)大中城市億元以上商品交易市場(chǎng)人均營(yíng)業(yè)面積圖

圖3 36個(gè)大中城市億元以上商品交易市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)效益圖

1.2 社區(qū)商業(yè)設(shè)施布局存在的問(wèn)題

2012年本課題組對(duì)石家莊79個(gè)住宅小區(qū)進(jìn)行了抽樣調(diào)查，目的是調(diào)查居住小區(qū)的商業(yè)配套設(shè)施完善狀況，結(jié)果顯示僅有34.94%的人認(rèn)為自己所住小區(qū)購(gòu)物方便，45.78%的人認(rèn)為較方便，認(rèn)為不方便或很不方便的人達(dá)19.27%。認(rèn)為不方便或很不方便購(gòu)物的小區(qū)多位于二環(huán)以外。社區(qū)商業(yè)設(shè)施缺乏，說(shuō)明石家莊的住宅小區(qū)缺乏相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施配套規(guī)劃。

表1 石家莊零售業(yè)部分典型失敗案例分析表②

2 對(duì)石家莊市商業(yè)用地布局優(yōu)化的建議

商業(yè)用地布局優(yōu)化應(yīng)從經(jīng)濟(jì)利益、方便人民生活（社會(huì)利益）和可持續(xù)發(fā)展3各方面去考慮。

2.1 在區(qū)位選擇上加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)

從經(jīng)濟(jì)利益角度來(lái)說(shuō)，對(duì)商業(yè)用地影響最大的因素是區(qū)位，區(qū)位是指一宗房地產(chǎn)與其他房地產(chǎn)或者事物在空間方位和距離上的關(guān)系，包括位置、交通、周圍環(huán)境和景觀、外部配套設(shè)施等方面[2]。若要提高商業(yè)用地的經(jīng)濟(jì)利益，必須在區(qū)位選擇上加強(qiáng)規(guī)劃引導(dǎo)。

商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其對(duì)區(qū)位的要求不同，可以劃分為3大類型：第1類是大型綜合類零售市場(chǎng)，包括購(gòu)物中心和百貨商場(chǎng)兩種類型。這類房地產(chǎn)對(duì)區(qū)位的要求非常高，區(qū)位選擇不當(dāng)會(huì)導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難甚至倒閉；第2類是大型專業(yè)交易市場(chǎng)，如汽車、建材、家具、農(nóng)產(chǎn)品等交易市場(chǎng)，這類市場(chǎng)對(duì)區(qū)位條件有一定的要求，但相對(duì)于第1類來(lái)說(shuō)，條件要寬松很多；第3類是社區(qū)商業(yè)設(shè)施，對(duì)區(qū)位條件的要求最低，主要是為方便群眾生活而設(shè)立。下面根據(jù)這3大類型分別提出區(qū)位選擇條件。

表2 大型綜合類零售市場(chǎng)區(qū)位選擇條件表[3]

2.1.1 大型綜合類零售市場(chǎng)的區(qū)位選擇

從微觀角度來(lái)說(shuō)，大型綜合類零售市場(chǎng)的區(qū)位選擇條件包括人口總量與密度、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況、交通狀況、可見性、商業(yè)集聚度、治安狀況、城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃、城市布局和城市規(guī)劃9個(gè)方面。具體如表2所示。

2.1.2 大型專業(yè)零售市場(chǎng)的區(qū)位選擇

專業(yè)零售市場(chǎng)的區(qū)位選擇要求比較低，滿足臨路（街）、可見性好、交通方便、有足夠停車位和購(gòu)買力這幾個(gè)條件即可。

2.1.3 社區(qū)商業(yè)設(shè)施的區(qū)位選擇

社區(qū)商業(yè)設(shè)施以方便人民生活為主要目的，區(qū)位選擇條件最低，滿足購(gòu)買力要求即可。每個(gè)住宅小區(qū)都應(yīng)有一定數(shù)量便利店，在住宅小區(qū)比較集中的地方，還應(yīng)在小區(qū)外面增加商業(yè)設(shè)施，使多個(gè)小區(qū)能夠共享，不僅方便人民生活，還可以提高土地集約利用度。

2.2 調(diào)整用地結(jié)構(gòu)、控制商業(yè)用地開發(fā)規(guī)模，提高土地集約利用度

石家莊億元以上交易市場(chǎng)建設(shè)過(guò)剩，部分地區(qū)又缺乏大型綜合類交易市場(chǎng)，因此應(yīng)減少或暫停市級(jí)交易市場(chǎng)開發(fā)，適當(dāng)增加區(qū)級(jí)購(gòu)物中心的開發(fā)建設(shè)，這樣既可以提高商業(yè)用地集約利用度，又可以方便人民生活。

2.3 政府部門應(yīng)積極開展商業(yè)用地統(tǒng)計(jì)工作

完善的商業(yè)用地統(tǒng)計(jì)信息是政府部門進(jìn)行有效管理的一個(gè)重要工具，統(tǒng)計(jì)信息主要包括各級(jí)各類商業(yè)用地總量、建筑容積率、建筑密度、城市各地段的交通擁堵狀況等。政府部門應(yīng)積極開展商業(yè)用地的統(tǒng)計(jì)工作，細(xì)化統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以提高商業(yè)用地的集約利用水平。

［1］國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查司.2011中國(guó)城市統(tǒng)計(jì)年鑒[M].中國(guó)統(tǒng)計(jì)出版社.

［2］柴強(qiáng).房地產(chǎn)估價(jià)[M].北京：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社，2008：56.

［3］房榮敏.購(gòu)物中心區(qū)位選擇研究：以石家莊為例[D].北京：中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院，2012.

注釋：

①數(shù)據(jù)來(lái)源于課題組收集整理的資料.

②表中數(shù)據(jù)和資料來(lái)源于課題組收集整理的資料.

③④數(shù)據(jù)來(lái)源于國(guó)研網(wǎng)http：//ifc.dhbc.net/rewriter/GUOYAN/http/vvv9cqbmd s9bnl9bm/eDRCnet.common.web/docview.aspx?version＝data&docId＝2685948&leafId＝17545&chnId＝4546，2012-11-10.