秦學(xué)靜

（天津市眾河投資有限公司，天津 300201）

一、房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理存在的問題

（一）開發(fā)周期長，收入確定難

房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長、實體龐大、社會勞動消耗量大，前期、中期、后期，不同時段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業(yè)，由于整個開發(fā)項目會存在一定的不確定性，在開發(fā)的前期和中期對收入是否可以確認比較難以判斷，只有在其辦理房屋竣工交付使用，并辦理所有產(chǎn)權(quán)證書之后才可以確認收入。而且資金回轉(zhuǎn)到企業(yè)的時間比較長，對于成本核算、成本控制都需要根據(jù)不斷的時期分時期進行核算，整個財務(wù)管理工作就顯得比較任務(wù)繁重龐大，也具有一定的風(fēng)險性，所以財務(wù)部門對于收入的確認是比較有難度的。

（二）融資任務(wù)繁重，財務(wù)風(fēng)險高

在房地產(chǎn)整個的開發(fā)過程中需要耗費巨額的費用，單是地皮購入就需要一大筆資金，再加上工程造價更是一個天文數(shù)字的投入，因此房地產(chǎn)開發(fā)是存在著較大的經(jīng)營風(fēng)險的。房地產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)性一般都比較差，并且資金分散在開發(fā)周期的各個部分，管理也相對比較分散，房產(chǎn)建成之后銷售也需要一定的時間，資金回收的速度比較慢，因此資金籌集的任務(wù)比較繁重，大大增加了控制和把握風(fēng)險的難度。正是因為房地產(chǎn)開發(fā)這一系列問題的存在，才對財務(wù)管理提出了較高的要求，如果財務(wù)管理缺乏有效的管制力度的話，將會導(dǎo)致整個房產(chǎn)開發(fā)過程中資金使用處于無序混亂的狀態(tài)中。

（三）資產(chǎn)負債率較高，資產(chǎn)流動性差

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資房產(chǎn)開發(fā)的時候，資金投入規(guī)模一般都比較大，單憑企業(yè)內(nèi)部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的，所以跟銀行貸款是必然的，如果多個項目一起開發(fā)的話，跟銀行的貸款額度就更大了，這樣就會導(dǎo)致公司出現(xiàn)債務(wù)償還的風(fēng)險，所以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往都是高負債率、高財務(wù)風(fēng)險的。另一方面，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤，資金的回收周期比較長，經(jīng)常出現(xiàn)短期資金不足的情況，對于短期的債務(wù)有時候不能兌現(xiàn)償還的承諾，很容易致使公司陷入信用危機。

（四）企業(yè)財務(wù)人員缺乏績效考核

在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，一般都有設(shè)置財務(wù)管理機構(gòu)，也有規(guī)定比較完善的財務(wù)工作流程，但是由于配備的人員素質(zhì)參差不一，對流程的掌握不夠熟悉，很容易就成不必要的麻煩，而且風(fēng)險防范意識比較差，對于支付款項的核實不夠嚴格。目前很多企業(yè)對財務(wù)主管采用的是委派制，財務(wù)主管的審批權(quán)利比較大，但是又沒有對財務(wù)主管設(shè)定績效考核，沒有相應(yīng)的細則和規(guī)定來對其行為進行引導(dǎo)和約束，并激勵其在財務(wù)管理崗上最大限度發(fā)揮作用。所以說，對于財務(wù)管理人員不能只靠建立財務(wù)管理制度，而也應(yīng)該設(shè)置一定的獎懲機制，以激勵他們從財務(wù)管理的角度上提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范風(fēng)險的能力，合理有效的調(diào)度和使用資金。

二、加強房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理的方法

（一）加強房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理體系建設(shè)，保證資金鏈正常運作

房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的使用管理制度，財務(wù)部門對在資金的調(diào)度使用和現(xiàn)金的支出審批應(yīng)當擁有高度的批準權(quán)，統(tǒng)一管理資金的使用。對于下屬財務(wù)單位則根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模需求設(shè)置兩級的資金使用權(quán)限，嚴格執(zhí)行收支兩條線的管理方式，對于下屬各單位已經(jīng)實現(xiàn)的收入必須全額及時收繳，所需的費用申請需經(jīng)由總部審核批準再撥付使用。資金的批準使用經(jīng)由三級權(quán)限管理可以及時回收資金，全面及時的掌握整個企業(yè)資金的使用狀況，實現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度，可以避免出現(xiàn)資金沉淀，出現(xiàn)呆賬壞賬的情況，并可以幫助實現(xiàn)工作流程制度化、規(guī)范化，明確各個分工環(huán)節(jié)，清除資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。

（二）強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營的資金密集型的行業(yè)，其具有較高的風(fēng)險系數(shù)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視風(fēng)險管理工作，以提高面對外部經(jīng)濟環(huán)境變化對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響的應(yīng)對能力。目前有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險意識還是比較單薄的，管理機制的建設(shè)不夠健全，風(fēng)險管理方法比較落后，為了提高識別風(fēng)險、化解風(fēng)險的能力，首先我們應(yīng)該樹立風(fēng)險意識，向每位工作人員滲透風(fēng)險意識，杜絕在房產(chǎn)開發(fā)時不訂立合同、或訂立合同時不仔細推敲的現(xiàn)象出現(xiàn)，并建立健全風(fēng)險防范機制。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個競爭激烈的行業(yè)，稍有操作不當，不但會在競爭處于劣勢地位，更有可能致使整個項目流產(chǎn)，所以在房地產(chǎn)開發(fā)的各個層次和方面都要考慮到有可能存在的風(fēng)險，這樣才能做到防范于未然。

（三）健全財務(wù)管理機構(gòu)，強化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理

在市場經(jīng)濟條件下，市場的競爭日益激烈，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存面臨著重大的挑戰(zhàn)，作為一個資金密集型的行業(yè)，財務(wù)管理自然而然也成為了關(guān)系到其存亡的重要命脈。因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層管理人員不但要懂得如何運營企業(yè)，也更要懂得如何進行有效的財務(wù)管理。首先，作為管理人員必須具備一定財務(wù)管理知識，懂得會計處理和會計信息，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是靠資金運行和現(xiàn)金流量都是通過財務(wù)管理來體現(xiàn)的；其次，財務(wù)管理是否能達到預(yù)定的目標，很大程度上依賴于財務(wù)管理部門來實現(xiàn)的，因此，財務(wù)管理機構(gòu)的設(shè)置必須要科學(xué)合理，并配備具有一定財務(wù)管理知識和能力人員，積極發(fā)揮作用。

（四）改善資金運作模式

首先，拓寬負債資金的來源。目前情況來看，大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大多來源于銀行借款，但是隨著銀監(jiān)局加強對銀行放款的限制，銀行資金的發(fā)放將越來越困難。所以，要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財務(wù)狀況、項目規(guī)模、市場預(yù)算等選擇不同的借款來源，并且多爭取最優(yōu)的貸款利率；其次，合理安排償債資金，房地產(chǎn)的存貨一般是以儲備土地、在建工程和待售房產(chǎn)的形式存在，存貨周轉(zhuǎn)比較慢，流動資產(chǎn)的比較高，不容易變現(xiàn)，因此很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。所以我們必須要合理科學(xué)的安排償債資金的先后順序，制定周密的銷售計劃和收款疾患，保證銷售的順利進行加快銷售資金的回收速度，為財務(wù)部門做好償債規(guī)劃提供必要的前提。

三、結(jié)束語

房地產(chǎn)行業(yè)作為一個資金密集型行業(yè)，資金的籌措、使用對企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在改革開發(fā)的三十年，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的階段，也經(jīng)歷了受金融危機影響而出現(xiàn)的資金供應(yīng)受阻的階段，這也從一個方面證明了房地產(chǎn)行業(yè)不但容易受國家政策的影響，也跟整個經(jīng)濟環(huán)境、金融環(huán)境有著密切的關(guān)系。正是緣于這些原因，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理環(huán)節(jié)就顯得相當重要，因此，面對財務(wù)管理中出現(xiàn)的諸如負債率過高、流動性差、開發(fā)周期長、資金回收慢、融資任務(wù)繁重、財務(wù)風(fēng)險高的問題，我們應(yīng)該從企業(yè)的規(guī)模出發(fā)，通過建立健全的財務(wù)管理制度和提高財務(wù)人員的素質(zhì)，進一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財務(wù)管理效率。

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