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        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理若干問題的討論

        2013-08-15 00:51:28秦學(xué)靜
        時(shí)代金融 2013年7期
        關(guān)鍵詞:資金財(cái)務(wù)管理企業(yè)

        秦學(xué)靜

        (天津市眾河投資有限公司,天津 300201)

        一、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

        (一)開發(fā)周期長(zhǎng),收入確定難

        房地產(chǎn)的開發(fā)周期比較長(zhǎng)、實(shí)體龐大、社會(huì)勞動(dòng)消耗量大,前期、中期、后期,不同時(shí)段收入的確定、成本的控制以及資金的籌集都不同于其他企業(yè),由于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目會(huì)存在一定的不確定性,在開發(fā)的前期和中期對(duì)收入是否可以確認(rèn)比較難以判斷,只有在其辦理房屋竣工交付使用,并辦理所有產(chǎn)權(quán)證書之后才可以確認(rèn)收入。而且資金回轉(zhuǎn)到企業(yè)的時(shí)間比較長(zhǎng),對(duì)于成本核算、成本控制都需要根據(jù)不斷的時(shí)期分時(shí)期進(jìn)行核算,整個(gè)財(cái)務(wù)管理工作就顯得比較任務(wù)繁重龐大,也具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,所以財(cái)務(wù)部門對(duì)于收入的確認(rèn)是比較有難度的。

        (二)融資任務(wù)繁重,財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高

        在房地產(chǎn)整個(gè)的開發(fā)過程中需要耗費(fèi)巨額的費(fèi)用,單是地皮購(gòu)入就需要一大筆資金,再加上工程造價(jià)更是一個(gè)天文數(shù)字的投入,因此房地產(chǎn)開發(fā)是存在著較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的。房地產(chǎn)開發(fā)的資金周轉(zhuǎn)性一般都比較差,并且資金分散在開發(fā)周期的各個(gè)部分,管理也相對(duì)比較分散,房產(chǎn)建成之后銷售也需要一定的時(shí)間,資金回收的速度比較慢,因此資金籌集的任務(wù)比較繁重,大大增加了控制和把握風(fēng)險(xiǎn)的難度。正是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)這一系列問題的存在,才對(duì)財(cái)務(wù)管理提出了較高的要求,如果財(cái)務(wù)管理缺乏有效的管制力度的話,將會(huì)導(dǎo)致整個(gè)房產(chǎn)開發(fā)過程中資金使用處于無序混亂的狀態(tài)中。

        (三)資產(chǎn)負(fù)債率較高,資產(chǎn)流動(dòng)性差

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在投資房產(chǎn)開發(fā)的時(shí)候,資金投入規(guī)模一般都比較大,單憑企業(yè)內(nèi)部的自有資金是難以支付這么大一筆資金的,所以跟銀行貸款是必然的,如果多個(gè)項(xiàng)目一起開發(fā)的話,跟銀行的貸款額度就更大了,這樣就會(huì)導(dǎo)致公司出現(xiàn)債務(wù)償還的風(fēng)險(xiǎn),所以說房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)往往都是高負(fù)債率、高財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的。另一方面,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的存貨主要是土地、在建工程和在售樓盤,資金的回收周期比較長(zhǎng),經(jīng)常出現(xiàn)短期資金不足的情況,對(duì)于短期的債務(wù)有時(shí)候不能兌現(xiàn)償還的承諾,很容易致使公司陷入信用危機(jī)。

        (四)企業(yè)財(cái)務(wù)人員缺乏績(jī)效考核

        在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中,一般都有設(shè)置財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),也有規(guī)定比較完善的財(cái)務(wù)工作流程,但是由于配備的人員素質(zhì)參差不一,對(duì)流程的掌握不夠熟悉,很容易就成不必要的麻煩,而且風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)比較差,對(duì)于支付款項(xiàng)的核實(shí)不夠嚴(yán)格。目前很多企業(yè)對(duì)財(cái)務(wù)主管采用的是委派制,財(cái)務(wù)主管的審批權(quán)利比較大,但是又沒有對(duì)財(cái)務(wù)主管設(shè)定績(jī)效考核,沒有相應(yīng)的細(xì)則和規(guī)定來對(duì)其行為進(jìn)行引導(dǎo)和約束,并激勵(lì)其在財(cái)務(wù)管理崗上最大限度發(fā)揮作用。所以說,對(duì)于財(cái)務(wù)管理人員不能只靠建立財(cái)務(wù)管理制度,而也應(yīng)該設(shè)置一定的獎(jiǎng)懲機(jī)制,以激勵(lì)他們從財(cái)務(wù)管理的角度上提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力,合理有效的調(diào)度和使用資金。

        二、加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的方法

        (一)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理體系建設(shè),保證資金鏈正常運(yùn)作

        房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該高度重視資金的使用管理制度,財(cái)務(wù)部門對(duì)在資金的調(diào)度使用和現(xiàn)金的支出審批應(yīng)當(dāng)擁有高度的批準(zhǔn)權(quán),統(tǒng)一管理資金的使用。對(duì)于下屬財(cái)務(wù)單位則根據(jù)業(yè)務(wù)的規(guī)模需求設(shè)置兩級(jí)的資金使用權(quán)限,嚴(yán)格執(zhí)行收支兩條線的管理方式,對(duì)于下屬各單位已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的收入必須全額及時(shí)收繳,所需的費(fèi)用申請(qǐng)需經(jīng)由總部審核批準(zhǔn)再撥付使用。資金的批準(zhǔn)使用經(jīng)由三級(jí)權(quán)限管理可以及時(shí)回收資金,全面及時(shí)的掌握整個(gè)企業(yè)資金的使用狀況,實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一調(diào)度,可以避免出現(xiàn)資金沉淀,出現(xiàn)呆賬壞賬的情況,并可以幫助實(shí)現(xiàn)工作流程制度化、規(guī)范化,明確各個(gè)分工環(huán)節(jié),清除資金流轉(zhuǎn)的內(nèi)部障礙。

        (二)強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)

        房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的資金密集型的行業(yè),其具有較高的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視風(fēng)險(xiǎn)管理工作,以提高面對(duì)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)造成影響的應(yīng)對(duì)能力。目前有不少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)還是比較單薄的,管理機(jī)制的建設(shè)不夠健全,風(fēng)險(xiǎn)管理方法比較落后,為了提高識(shí)別風(fēng)險(xiǎn)、化解風(fēng)險(xiǎn)的能力,首先我們應(yīng)該樹立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),向每位工作人員滲透風(fēng)險(xiǎn)意識(shí),杜絕在房產(chǎn)開發(fā)時(shí)不訂立合同、或訂立合同時(shí)不仔細(xì)推敲的現(xiàn)象出現(xiàn),并建立健全風(fēng)險(xiǎn)防范機(jī)制。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)是一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)激烈的行業(yè),稍有操作不當(dāng),不但會(huì)在競(jìng)爭(zhēng)處于劣勢(shì)地位,更有可能致使整個(gè)項(xiàng)目流產(chǎn),所以在房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)層次和方面都要考慮到有可能存在的風(fēng)險(xiǎn),這樣才能做到防范于未然。

        (三)健全財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu),強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理

        在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)日益激烈,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存面臨著重大的挑戰(zhàn),作為一個(gè)資金密集型的行業(yè),財(cái)務(wù)管理自然而然也成為了關(guān)系到其存亡的重要命脈。因此,作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的高層管理人員不但要懂得如何運(yùn)營(yíng)企業(yè),也更要懂得如何進(jìn)行有效的財(cái)務(wù)管理。首先,作為管理人員必須具備一定財(cái)務(wù)管理知識(shí),懂得會(huì)計(jì)處理和會(huì)計(jì)信息,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要是靠資金運(yùn)行和現(xiàn)金流量都是通過財(cái)務(wù)管理來體現(xiàn)的;其次,財(cái)務(wù)管理是否能達(dá)到預(yù)定的目標(biāo),很大程度上依賴于財(cái)務(wù)管理部門來實(shí)現(xiàn)的,因此,財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)的設(shè)置必須要科學(xué)合理,并配備具有一定財(cái)務(wù)管理知識(shí)和能力人員,積極發(fā)揮作用。

        (四)改善資金運(yùn)作模式

        首先,拓寬負(fù)債資金的來源。目前情況來看,大部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金大多來源于銀行借款,但是隨著銀監(jiān)局加強(qiáng)對(duì)銀行放款的限制,銀行資金的發(fā)放將越來越困難。所以,要根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的財(cái)務(wù)狀況、項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)預(yù)算等選擇不同的借款來源,并且多爭(zhēng)取最優(yōu)的貸款利率;其次,合理安排償債資金,房地產(chǎn)的存貨一般是以儲(chǔ)備土地、在建工程和待售房產(chǎn)的形式存在,存貨周轉(zhuǎn)比較慢,流動(dòng)資產(chǎn)的比較高,不容易變現(xiàn),因此很大程度上制約了房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。所以我們必須要合理科學(xué)的安排償債資金的先后順序,制定周密的銷售計(jì)劃和收款疾患,保證銷售的順利進(jìn)行加快銷售資金的回收速度,為財(cái)務(wù)部門做好償債規(guī)劃提供必要的前提。

        三、結(jié)束語(yǔ)

        房地產(chǎn)行業(yè)作為一個(gè)資金密集型行業(yè),資金的籌措、使用對(duì)企業(yè)的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用。在改革開發(fā)的三十年,房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了蓬勃發(fā)展的階段,也經(jīng)歷了受金融危機(jī)影響而出現(xiàn)的資金供應(yīng)受阻的階段,這也從一個(gè)方面證明了房地產(chǎn)行業(yè)不但容易受國(guó)家政策的影響,也跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、金融環(huán)境有著密切的關(guān)系。正是緣于這些原因,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理環(huán)節(jié)就顯得相當(dāng)重要,因此,面對(duì)財(cái)務(wù)管理中出現(xiàn)的諸如負(fù)債率過高、流動(dòng)性差、開發(fā)周期長(zhǎng)、資金回收慢、融資任務(wù)繁重、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)高的問題,我們應(yīng)該從企業(yè)的規(guī)模出發(fā),通過建立健全的財(cái)務(wù)管理制度和提高財(cái)務(wù)人員的素質(zhì),進(jìn)一步提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理效率。

        [1]李越.房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)施精細(xì)化財(cái)務(wù)管理問題研究[J].商業(yè)經(jīng)濟(jì),2010(09):95.

        [2]常川萍.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理現(xiàn)狀及對(duì)策[J].西部財(cái)會(huì),2011(03):45.

        [3]趙靜.當(dāng)前加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的建議[J].長(zhǎng)三角,2010(06):129.

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