■阿拉東 青海民族大學蒙古語言文學系
我國從20世紀80年代就開始了對社區(qū)商業(yè)的研究,包括了對社區(qū)服務結構、分類、布局等方面的研究。但隨著社區(qū)商業(yè)的發(fā)展,對社區(qū)商業(yè)的研究也發(fā)生了較大變化。目前,我國對商業(yè)社區(qū)的研究主要集中在對社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式的研究、對社區(qū)商業(yè)盈利模式的研究、對社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃的研究等方面。
1.對社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式研究。目前,我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式主要有三種,國內的相關研究也主要集中在這三方面。第一,社區(qū)底商發(fā)展模式。這種發(fā)展模式是指將住宅和公寓的底層規(guī)劃成為店面,用于從事零售商業(yè)和服務于活動。這種發(fā)展模式屬于一種零售式社區(qū)商業(yè)發(fā)展模式,是目前我國社區(qū)商業(yè)的重要組成部分。社區(qū)底商的規(guī)模相對較小,方便社區(qū)居民的生活,最大限度的優(yōu)化了社區(qū)的資源配置。
第二,社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式。社區(qū)商業(yè)街發(fā)展模式屬于一種集中型的商業(yè)發(fā)展模式,具有商業(yè)街的屬性,集休閑、文化、娛樂于一身,促進了社區(qū)的發(fā)展,讓社區(qū)發(fā)展成為了一個兼具居住功能、餐飲功能、購物功能和服務功能的生活區(qū)域。
第三,購物中心式發(fā)展。社區(qū)商業(yè)發(fā)展向著購物中心式的發(fā)展,滿足了社區(qū)居民多樣化的購物需求,實現(xiàn)了對消費者的一站式服務。同時,購物中心式的發(fā)展也方便了社區(qū)商業(yè)的管理,有效降低了管理成本,促進了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。
2.對社區(qū)商業(yè)盈利模式研究。在目前我國社區(qū)商業(yè)盈利模式的研究中,社區(qū)商業(yè)的盈利模式主要有三種,第一,純銷售模式,就是指將社區(qū)的商鋪賣給商家。第二,純租賃模式,就是指通過租賃的方式,吸引商戶,等到社區(qū)商業(yè)發(fā)展成熟后,再向商戶銷售店面。第三,租售結合模式,就是純銷售和純租賃模式相結合。
第一,純銷售模式。純銷售模式的銷售是講究一定策略的,為了達到最佳銷售目標通常會采用售后返祖、分割銷售、拍賣銷售等方法。售后返租的模式最大的優(yōu)點就在于將風險轉移給了業(yè)主,開發(fā)商能夠在最短時間內實現(xiàn)資金的回收,有效提高了開發(fā)商的利潤。這種盈利模式近些年發(fā)展迅速,但也存在一定的問題,比如較容易出現(xiàn)商業(yè)糾紛。分割銷售,就是指根據(jù)地段的優(yōu)劣,將商鋪分為不同區(qū)域,分別進行銷售。這種銷售方式有效提高了單位價格,提高了開發(fā)商的利潤,但是我們也可以發(fā)現(xiàn),店中店的做法,看似方便靈活,但實質上還存在較多漏洞。
第二,純租賃模式。社區(qū)商鋪的租賃是一種有效的盈利方式,能夠有效促進社區(qū)商業(yè)的發(fā)展,在社區(qū)商業(yè)發(fā)展成形后,再將店面銷售出去。租賃可以分為整體出租和分塊出租。整體出租就是指將商鋪整體出租給一家企業(yè),方便企業(yè)的整體規(guī)劃。分開出租就只指根據(jù)用戶的實際需求,將店鋪分為不同的區(qū)域出租。相對于整體出租而言,出租的區(qū)域相對小一些。分散出租就是以后總小面積的出租方式,出租的時間一般較短,商戶的規(guī)模也較小。
第三,租售結合模式。這是一種綜合的盈利模式,能夠最大限度的開發(fā)社區(qū)商業(yè)的價值,有利于開發(fā)商回籠資金,降低投資風險。但是這種經營模式存在很大的不確定性,有可能導致商家和投資者的效益得不到保證。
3.對社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃研究。消費也屬于一種文化,它對人們的影響具有廣泛性、全面性的特點。消費文化不僅影響著人們的消費心理,對社區(qū)商業(yè)空間規(guī)劃也存在一定的影響,這種影響主要表現(xiàn)在以下兩個方面。
第一,主題定位。住宅區(qū)商業(yè)發(fā)展越來越普遍化,社區(qū)商業(yè)的競爭越來越大。為吸引消費者,體現(xiàn)出社區(qū)商業(yè)的特點,一些主題鮮明的商業(yè)社區(qū)開始出現(xiàn)。
第二,功能復合化發(fā)展。隨著社會經濟的發(fā)展,人們的生活水平不斷提高,人們的消費需求也在發(fā)生變化。社區(qū)商業(yè)為滿足人們的這種需求,必然向著多元化的方向發(fā)展,社區(qū)商業(yè)空間規(guī)范也呈現(xiàn)出了復合化的特點。在社區(qū)商業(yè)建筑規(guī)劃中,將同一類型的商品規(guī)劃到一個區(qū)域內,方便消費者購物,也規(guī)范了對社區(qū)商業(yè)的管理。同時,在社區(qū)商業(yè)設置一些服務性質的公共基礎設施,包括銀行、圖書館、醫(yī)療等設備,方便社區(qū)居民生活。
社區(qū)商業(yè)的發(fā)展離不開理論研究的發(fā)展?!靶鲁鞘兄髁x”出現(xiàn)在上世紀90年代,后來逐漸發(fā)展到可持續(xù)社區(qū)理論。目前,我國關于商業(yè)社區(qū)研究的著作重要有李定珍的《中國社區(qū)商業(yè)概論》、建筑部居住區(qū)詳細規(guī)劃課題組編寫的《居住去規(guī)劃設計》等書,詳細介紹了我國社區(qū)商業(yè)的概念、功能和形態(tài)等,簡單分析了我國社區(qū)商業(yè)發(fā)展的現(xiàn)狀。
我國對社區(qū)商業(yè)的研究起步相對較晚,研究成果雖然豐富,但是卻未形成系統(tǒng),尤其是對消費者需求的研究較少,在一定程度上阻礙了社區(qū)商業(yè)的發(fā)展。因此,在未來的社區(qū)商業(yè)研究中,必須要加強對消費者需求的研究,實現(xiàn)社區(qū)商業(yè)研究的系統(tǒng)化和規(guī)范化,促進社區(qū)商業(yè)研究的健康發(fā)展。
商業(yè)社區(qū)研究對促進社區(qū)商業(yè)健康發(fā)展具有重要意義,目前我國商業(yè)社區(qū)的研究雖然取得了一定的成果,但是仍然存在一些缺陷,因此,相關研究人員應該對社區(qū)商業(yè)開展更加深入的研究。
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