畢麗娟

（天津津投金廈房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司，天津 300381）

目前房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位，但房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也暴露出了一些問題：剛需過大，以及民間資本炒作，導(dǎo)致房?jī)r(jià)一直處于高位；城市土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)不規(guī)范，出現(xiàn)天價(jià)地塊或超低地價(jià)；地產(chǎn)商融資渠道單一，金融風(fēng)險(xiǎn)巨大等。為了促進(jìn)我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)健康持續(xù)的快速發(fā)展，本文基于房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀及其背景，展開了對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)中存在問題的探討，最后提出房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略。

一、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的背景

（一） 商品房?jī)r(jià)格不斷上漲

現(xiàn)在，由于商品房?jī)r(jià)格不斷地上漲，已經(jīng)大大超出了社會(huì)大眾的經(jīng)濟(jì)承受能力，購(gòu)房能力不足。使得房?jī)r(jià)不斷上漲的主要原因有兩方面：一是土地成本越來越高；二是肆意膨脹的房地產(chǎn)開發(fā)行為，造成惡性發(fā)展。

（二） 房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)不合理

據(jù)研究機(jī)構(gòu)分析，政府調(diào)控的住宅占總住宅的比例應(yīng)控制在30%—35%之間，價(jià)位才合理。但是，在我國(guó)政府真正調(diào)控的住宅如經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房等所占的比例很小，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡。上述現(xiàn)象主要原因是：地產(chǎn)商作為企業(yè)，謀求利潤(rùn)最大化；而地方政府為利用房?jī)r(jià)上漲為財(cái)政創(chuàng)收，也偏重于開發(fā)商品房。

（三）房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序混亂

首先，諸多開發(fā)商在對(duì)現(xiàn)房進(jìn)行銷售時(shí)，采取了優(yōu)惠打折的促銷策略，消費(fèi)者得到了不良的心理暗示，這樣就侵犯了消費(fèi)者的合法知情權(quán)；其次，為獲得更大的經(jīng)濟(jì)效益，房地產(chǎn)投機(jī)者大量購(gòu)房，導(dǎo)致炒房現(xiàn)象層出不窮，嚴(yán)重打擊了普通購(gòu)房者的購(gòu)房積極性；還有，由于準(zhǔn)入制度不健全，國(guó)外資本大量涌入我國(guó)市場(chǎng)，削弱了我國(guó)貨幣政策的執(zhí)行力度，擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)。

二、當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)存在的問題

（一）剛性需求過大，民間資本投機(jī)，使得房?jī)r(jià)長(zhǎng)期處于高價(jià)位

自我國(guó)加入WTO 之后，國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度有了質(zhì)的飛躍，社會(huì)大眾對(duì)生活的品質(zhì)要求越來越高，對(duì)社會(huì)的需求也越來越大，對(duì)自身居所更是要求嚴(yán)格。要求的房屋數(shù)量也是越來越大；同時(shí)，由于我國(guó)的城鎮(zhèn)化力度的加大，大量農(nóng)村人口涌入大城市，使得商品房供應(yīng)量增大。另外，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐漸擴(kuò)大，社會(huì)居民也加入到了房地產(chǎn)投資的行列中，使得房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)覆蓋面積更加廣闊，影響更深遠(yuǎn)，對(duì)房?jī)r(jià)的上漲起著極大的促進(jìn)作用。所以應(yīng)該加快保障性住房建設(shè)，嚴(yán)控打擊民間資本投機(jī)性購(gòu)房。要嚴(yán)格的監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，依據(jù)政府力量調(diào)控房?jī)r(jià)，保障房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展，在滿足社會(huì)居民的同時(shí)，保證房屋數(shù)量和質(zhì)量，使得居民能夠有經(jīng)濟(jì)能力購(gòu)買房子，控制社會(huì)大眾參與房地產(chǎn)游資炒作，防止房?jī)r(jià)高升，房源囤積。杜絕通過買賣獲取暴利，使得老百姓的利益遭受損失。

（二）城市土地所有權(quán)流轉(zhuǎn)體系不健全

在我國(guó)的相關(guān)法規(guī)中，提到土地是國(guó)民社會(huì)共有的資產(chǎn)，個(gè)人沒有獨(dú)自的權(quán)利就愛那個(gè)土地作為商品進(jìn)行經(jīng)濟(jì)交易。土地只能夠以租賃的形式進(jìn)行財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)換。在房?jī)r(jià)持續(xù)波動(dòng)的情況下，要更加明確這一點(diǎn)。國(guó)家政府要嚴(yán)控房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，滿足社會(huì)供需關(guān)系的同時(shí)，平衡房?jī)r(jià)。目前，我國(guó)的土地市場(chǎng)還處于發(fā)展時(shí)期，市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟，使得地價(jià)過高或過低。我國(guó)土地使用需要通過國(guó)家有關(guān)部門的審批，政府在調(diào)控房?jī)r(jià)的同時(shí)，要出臺(tái)相關(guān)法律政策限制土地的非法使用和交易，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。一方面由于一線城市的快速發(fā)展使得其他地區(qū)的土地資源顯得非常稀缺，另一方面城市監(jiān)管和審查力度不夠，防止相關(guān)部門與企業(yè)之間進(jìn)行權(quán)錢交易，阻礙市場(chǎng)的正常運(yùn)行。

（三）房地產(chǎn)商融資渠道單一，風(fēng)險(xiǎn)巨大

房地產(chǎn)的資金非常密集，在實(shí)際的運(yùn)轉(zhuǎn)過程中，需要大量的資金來維持。目前，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)開發(fā)渠道較少，資金渠道只有商業(yè)銀行和民間貸款，房地產(chǎn)企業(yè)通過銷售樓盤或者租賃來獲取資金利潤(rùn)，也是靠這些利潤(rùn)進(jìn)行貸款償還，但是一旦資金出現(xiàn)意外情況，就會(huì)給商業(yè)銀行和社會(huì)帶來極大的影響，使得資金鏈斷開，造成不可估量的損失。很多二線城市出現(xiàn)了的爛尾樓都是類似原因造成的。所以，地產(chǎn)商應(yīng)拓展房地產(chǎn)市場(chǎng)的融資渠道，規(guī)范房企經(jīng)營(yíng)方式。國(guó)家必須制定相關(guān)政策，規(guī)范管理。

（四）國(guó)家政策變化太快，缺乏延續(xù)性

根據(jù)房地產(chǎn)的種種情況，國(guó)家有關(guān)部門有針對(duì)性地提出了一系列的政策，不僅增加資金回報(bào)，更多了出臺(tái)了優(yōu)惠政策，防止房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)限制政策實(shí)施。這些有關(guān)政策都是針對(duì)性的進(jìn)行調(diào)控，短暫的遏制了我國(guó)房地產(chǎn)一些不良現(xiàn)象。因此，在整體上來看，這些政策還不能夠?qū)嵸|(zhì)性的進(jìn)行補(bǔ)救，沒有掌握根本問題。政策變化太快，沒有延續(xù)性，國(guó)家有關(guān)部門應(yīng)該有針對(duì)性的控制和把握房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展方向。

三、我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展策略

（一） 職能部門科學(xué)和合理地規(guī)劃以及開發(fā)能用用土地

城市有關(guān)政府部門，應(yīng)當(dāng)轉(zhuǎn)變觀念，將利用土地增加財(cái)政收入和利用房?jī)r(jià)增加收益的觀念摒棄，不能夠單方面的依靠經(jīng)濟(jì)收入來帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，要保證城市建設(shè)和發(fā)展與社會(huì)相互協(xié)調(diào)，樹立科學(xué)的發(fā)展觀，從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度考慮經(jīng)濟(jì)發(fā)展問題，走可持續(xù)道路，地方政府要嚴(yán)控房地產(chǎn)和土地市場(chǎng)，規(guī)范市場(chǎng)規(guī)章制度，控制土地使用，加強(qiáng)審批力度，合理制定售價(jià)，從實(shí)質(zhì)上解決低土地價(jià)格，高房?jī)r(jià)的問題。

（二） 積極轉(zhuǎn)變市場(chǎng)供應(yīng)模式

目前，很多城市囤積著較多的高檔房屋，使得土地使用率較低，空房占據(jù)較多的土地資源，政府應(yīng)該控制土地供應(yīng)量，增加建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房和中等商品房屋，滿足更多層次的社會(huì)大眾需要，挖掘更多的經(jīng)濟(jì)適用房和中等商品房的土地，才有有效措施擴(kuò)大房屋規(guī)模，適應(yīng)社會(huì)上更多層次人群的需求，符合他們的購(gòu)買能力。

（三）利用稅收調(diào)杠桿，打擊投資性購(gòu)房

我國(guó)政府應(yīng)當(dāng)針對(duì)投機(jī)購(gòu)房現(xiàn)狀，充分發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)作用，降低房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。首先，政府應(yīng)對(duì)購(gòu)買商品房短期出售的售房利潤(rùn)開征所得稅，并實(shí)施高稅率，打擊投機(jī)性購(gòu)房；其次，對(duì)于以自用為目的購(gòu)房行為，政府應(yīng)給予政策支持，降低稅率，保障百姓居住需求。

（四） 促進(jìn)房企的集約型發(fā)展

目前而言，我國(guó)房地產(chǎn)整體規(guī)模不大，并且此行業(yè)的集中度也不高，導(dǎo)致諸多中小型的房地產(chǎn)開發(fā)商缺乏較為優(yōu)良的市場(chǎng)運(yùn)作能力、抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及管理能力。而企業(yè)主要的融資渠道還是商業(yè)借貸。目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格瘋漲，引發(fā)市場(chǎng)的投機(jī)風(fēng)潮，這給房地產(chǎn)企業(yè)的生存帶來了嚴(yán)峻考驗(yàn)。因此政府需要制定相關(guān)法律政策，提升房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻和制定、執(zhí)行嚴(yán)格的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；金融機(jī)構(gòu)也要制定相應(yīng)的服務(wù)政策，為房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展提供資金支持；與此同時(shí)，企業(yè)本身也要加大管理力度，提升管理層的綜合能力，從而有效應(yīng)對(duì)市場(chǎng)激烈競(jìng)爭(zhēng)，加大抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

四、結(jié)束語

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行既關(guān)系到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，也關(guān)系到人民的基本起居，這也是關(guān)乎社會(huì)穩(wěn)定的大事。當(dāng)前我國(guó)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不斷出現(xiàn)問題，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策進(jìn)行調(diào)控，力圖在經(jīng)濟(jì)發(fā)展與房?jī)r(jià)穩(wěn)定之間找到平衡點(diǎn)。無論國(guó)家出臺(tái)什么政策，都需要權(quán)衡我國(guó)的發(fā)展背景，切實(shí)考慮老百姓的根本利益，完善政策法規(guī)，強(qiáng)化管理，這樣才能逐步有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

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