湯偉生

（融信福建投資集團(tuán)有限公司，福建 福州 350009）

目前中小型房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)上都不同程度上存在問(wèn)題。從大的方面看，沒(méi)有比較完整的可行性方案和整體的成本規(guī)劃；從小的方面看，責(zé)任心不夠，隨意性強(qiáng)，把關(guān)不嚴(yán)，造成很多浪費(fèi)，如：今天做完的工程，明天卻敲掉重做；公司的工程造價(jià)比別家高，公司的管理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用都居高不下，有誰(shuí)在全面考慮成本效益？公司發(fā)展到今天很不容易，尤其是現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣的情況下，更應(yīng)加強(qiáng)成本管控。

一、好的人品是成本管控前提

一個(gè)以企業(yè)利益至上、沒(méi)有私心、想做事的人，才會(huì)處處考慮為企業(yè)節(jié)約成本費(fèi)用。大家知道，有的項(xiàng)目成本費(fèi)用，若沒(méi)有控制，領(lǐng)導(dǎo)是看不到的，領(lǐng)導(dǎo)也不可能時(shí)刻在你身邊監(jiān)督，這時(shí)靠的是管控人員的自覺(jué)、良知和職業(yè)道德。如：現(xiàn)場(chǎng)簽證、采購(gòu)招投標(biāo)的談價(jià)、施工圖的審核、工程結(jié)算的審核以及稅收籌劃等，很多可上可下的東西，只有經(jīng)辦人現(xiàn)場(chǎng)想去把控才能控制好，若經(jīng)辦人不好好地把控，有的領(lǐng)導(dǎo)也不清楚。所以說(shuō)，人品為成本管控前提。

二、有成本意識(shí)是成本管控重要條件

人品好，同時(shí)也要有成本控制意識(shí)。做每件事前之前，就要想想是否符合成本效益原則，是否能以最少的投入，得到最好的回報(bào)。“能省則省”，切實(shí)提高成本管理意識(shí)?，F(xiàn)在的中小型房地產(chǎn)企業(yè)成本管控意識(shí)還是比較差，經(jīng)常聽(tīng)到的一句話：“公司考慮的是品質(zhì)，公司不差錢(qián)”、“不差那一點(diǎn)錢(qián)”。這主要存在是思想意識(shí)問(wèn)題。在這里，我們要防止以“品質(zhì)”為借口，不惜成本代價(jià)；“選對(duì)、不選貴”，這才是理智。

三、做好每一環(huán)節(jié)的業(yè)務(wù)控制是成本管控的關(guān)鍵

房地產(chǎn)公司所屬的每一個(gè)職能部門(mén)平時(shí)都應(yīng)把控好每一個(gè)環(huán)節(jié)，努力降低成本，這才是成本管控的關(guān)鍵所在。

但在實(shí)際工作中，有的部門(mén)在成本管控過(guò)程中，會(huì)遇到一些問(wèn)題，如招投標(biāo)。大家知道，招投標(biāo)是成本控制的一種最好方法之一，但實(shí)際操作中，會(huì)遇到很多問(wèn)題，如上次的玻璃幕墻招投標(biāo)，在確定評(píng)標(biāo)規(guī)則時(shí)，成本部同志要求以原則低價(jià)中標(biāo)，工程部同志則認(rèn)為不可以，不利于工程管理。最后只好通過(guò)大家表決，確定了“合理價(jià)中標(biāo)”原則。請(qǐng)問(wèn)是“原則低價(jià)中標(biāo)”好，還是“合理價(jià)中標(biāo)”好？哪一個(gè)更符合成本效益原則？此外，招標(biāo)工作還有一個(gè)問(wèn)題。長(zhǎng)期以來(lái)市場(chǎng)上已經(jīng)養(yǎng)成了“二次報(bào)價(jià)”或“談判”的習(xí)慣，投標(biāo)人投標(biāo)時(shí)均留有余地。如果一次報(bào)價(jià)感覺(jué)不滿意，是否進(jìn)行二次報(bào)價(jià)，或者“進(jìn)行竟?fàn)幮哉勁小?；或者認(rèn)為二次報(bào)價(jià)是違反規(guī)定的，以一次報(bào)價(jià)為準(zhǔn)？請(qǐng)問(wèn)大家遇到這種情況要怎么處理？

我認(rèn)為，以上問(wèn)題要根據(jù)實(shí)際情況，在法律許可的范圍內(nèi)，哪一種有利于公司的，就應(yīng)努力采取哪一種。評(píng)標(biāo)工作主要有幾個(gè)方面可做參考：一是要看所購(gòu)商品的技術(shù)參數(shù)要求；二是項(xiàng)目的定額套價(jià)是否較為成熟，市場(chǎng)材料價(jià)格是否較為完善；三是要看合作方的資信等等。這也就是我們平常所說(shuō)的根據(jù)商務(wù)標(biāo)和技術(shù)標(biāo)情況進(jìn)行綜合評(píng)定。在這里，為避免人為操作，是否以制度形式確定評(píng)標(biāo)辦法，招標(biāo)工作是否要根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行必要分類(lèi)，如何分類(lèi)等，都是業(yè)務(wù)部門(mén)必須考慮的事情。所以說(shuō)，各部門(mén)對(duì)本部門(mén)的成本管控都應(yīng)有一套成熟的做法。

房地產(chǎn)公司應(yīng)注意幾個(gè)大環(huán)節(jié)的成本控制：一是拿地環(huán)節(jié)的成本控制；二是設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制；三是總包單位確定及材料設(shè)備招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制；四是稅收籌劃方面的成本控制。

（一）拿地環(huán)節(jié)的成本控制

許多中小型房地產(chǎn)公司通過(guò)“招拍掛”拿地，僅憑著公司老板的感覺(jué)，感覺(jué)地價(jià)在什么空間范圍，就可以勇往直前“沖”上去，這是比較冒險(xiǎn)的舉動(dòng)。拿地是最為關(guān)鍵的環(huán)節(jié)，決定著整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成敗。拿地要考慮的因素很多，如政策形勢(shì)、區(qū)域市場(chǎng)形勢(shì)、產(chǎn)品定位、客戶群體以及開(kāi)發(fā)周期等，必須進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究。最好請(qǐng)一家熟悉當(dāng)?shù)厍闆r，又熟悉地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的咨詢(xún)機(jī)構(gòu)，做一份可行性報(bào)告。根據(jù)可行性報(bào)告，調(diào)集公司高層進(jìn)行審核、商討、決策。

（二）設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制

中小型房地產(chǎn)公司的設(shè)計(jì)工作相對(duì)薄弱。在設(shè)計(jì)管理中普遍存在問(wèn)題是：一是沒(méi)有實(shí)行限額設(shè)計(jì)，不利于項(xiàng)目投資控制；二是設(shè)計(jì)過(guò)程控制管理力度不夠，與設(shè)計(jì)單位的對(duì)接沒(méi)有形成相關(guān)資料，難以追究設(shè)計(jì)方不履行合同義務(wù)的責(zé)任，影響了設(shè)計(jì)深度和工程進(jìn)度；三是對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果的審核工作不到位。未能很好地組織對(duì)各階段設(shè)計(jì)成果地評(píng)審，使設(shè)計(jì)文件未能優(yōu)化；四是沒(méi)有實(shí)行招標(biāo)機(jī)制選擇設(shè)計(jì)單位，影響合同價(jià)款和優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)的選擇；五是產(chǎn)品定位標(biāo)準(zhǔn)不清晰、不準(zhǔn)確，導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更事項(xiàng)多，不利于成本控制；六是未建立設(shè)計(jì)資源信息庫(kù)，以致選擇優(yōu)秀設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)受限制等。

拿地之后的主要成本控制環(huán)節(jié)，就是設(shè)計(jì)成本控制，它約決定70%—80%的成本。而設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本控制工作最重要的是實(shí)行限額設(shè)計(jì)，簽訂限額設(shè)計(jì)合同。

限額設(shè)計(jì)的范圍應(yīng)貫穿工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)的各個(gè)階段，即可行性研究階段、初步設(shè)計(jì)階段和施工圖設(shè)計(jì)階段。既要按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)及投資估算控制初步設(shè)計(jì)及概算，按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)及總概算控制施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算；又要在保證工程功能要求的前提下，按各專(zhuān)業(yè)分配的造價(jià)限額進(jìn)行設(shè)計(jì)。實(shí)行限額設(shè)計(jì)，合理使用項(xiàng)目投資，使項(xiàng)目投資得到最大的經(jīng)濟(jì)效益。

簽訂限額設(shè)計(jì)合同是房地產(chǎn)公司通過(guò)合同手段實(shí)現(xiàn)保證設(shè)計(jì)質(zhì)量、降低設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)隨意性、最大化降低成本質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)的必要手段。限額設(shè)計(jì)是保護(hù)甲方利益的有力武器，目前在大型房地產(chǎn)公司已經(jīng)普遍采用。

（三）總包單位確定及材料設(shè)備招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制

好的施工單位，可以使開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量、進(jìn)度、安全文明以及合同成本控制等得到保障。目前，中小型房地產(chǎn)公司在物色施工單位時(shí)，在入圍對(duì)象確認(rèn)環(huán)節(jié)，普遍存在問(wèn)題是：只考察建筑公司的資信，不考察所屬的施工團(tuán)隊(duì)。結(jié)果中標(biāo)后的總包單位開(kāi)始組織施工時(shí)，房地產(chǎn)公司才發(fā)現(xiàn)施工團(tuán)隊(duì)不行，組織管理差、技術(shù)力量差、配合度差等問(wèn)題不斷出現(xiàn)。所以，在選擇總包單位時(shí)，最為重要的工作就是要同時(shí)考察擬確定的施工班子。

材料設(shè)備實(shí)行招投標(biāo)，可以有效地控制材料設(shè)備價(jià)款，降低成本。目前，中小型房地產(chǎn)公司普遍存在的問(wèn)題是：尚未建立有效的采購(gòu)招投標(biāo)制度，招標(biāo)工作不規(guī)范，程序不清晰，關(guān)鍵環(huán)節(jié)控制不到位，各個(gè)環(huán)節(jié)存在不同程度的問(wèn)題，以致招標(biāo)過(guò)程中存在舞弊行為，或發(fā)生串標(biāo)、圍標(biāo)等問(wèn)題，起不到很好地控制成本的作用。

材料設(shè)備招投標(biāo)工作要控制好兩個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，一是入圍單位的選擇環(huán)節(jié)；二是評(píng)、定標(biāo)環(huán)節(jié)。中小型房企普遍對(duì)入圍對(duì)象的選擇確定工作不夠重視，導(dǎo)致在開(kāi)標(biāo)后發(fā)現(xiàn)投標(biāo)單位不符合要求，又因時(shí)間不允許再組織招標(biāo)（工程進(jìn)度原因），只好草率地確定中標(biāo)單位，難以起到控制成本的作用。

（四）稅收籌劃方面的成本控制

愚蠢者偷稅，聰明者避稅，智慧者做納稅籌劃。合理節(jié)稅是企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)的工作目標(biāo)之一。目前，中小房地產(chǎn)企業(yè)存在的問(wèn)題有三個(gè)方面：一是沒(méi)有進(jìn)行稅收籌劃；二是雖然進(jìn)行稅收籌劃，但跟蹤執(zhí)行不到位；三是個(gè)別的企業(yè)做愚蠢者偷稅。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有兩方面的工作，一方面是整個(gè)項(xiàng)目的稅收籌劃，另一方面是每一筆經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)涉及的稅收業(yè)務(wù)處理。整個(gè)項(xiàng)目的稅收籌劃，主要是土地增值稅、企業(yè)所得稅的籌劃。目前，各中小房企財(cái)務(wù)部門(mén)的稅籌工作存在滯后現(xiàn)象。

四、制度是成本管控的保障

為確保有效進(jìn)行成本控制，在業(yè)務(wù)流程上，尤其是在關(guān)鍵環(huán)節(jié)上，應(yīng)建立有效的內(nèi)部控制制度。同時(shí)，也應(yīng)把成本管控結(jié)果納入績(jī)效考核，作為績(jī)效考核的重要內(nèi)容；相關(guān)部門(mén)應(yīng)制定“成本管控”績(jī)效考核實(shí)施辦法。

總之，為了使中小型房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展，房地產(chǎn)公司全體員工應(yīng)加強(qiáng)工作責(zé)任心，把企業(yè)利益和社會(huì)利益并重，共同營(yíng)造良好的成本管控氛圍。同時(shí)，各職能部門(mén)應(yīng)做到事前有計(jì)劃，事中有控制，事后有總結(jié)，才能使項(xiàng)目投資成本控制在合理范圍。最后，建議中小型房地產(chǎn)公司開(kāi)展以“我部門(mén)如何進(jìn)行成本管控”為題進(jìn)行研討，并把研討結(jié)果寫(xiě)成文章，進(jìn)行內(nèi)部學(xué)習(xí)，以營(yíng)造全員成本管理意識(shí)。