汪銀濤

（許昌陶瓷職業(yè)學(xué)院 綜合系，河南 許昌 46100）

優(yōu)先購買權(quán)，亦稱先買權(quán)，指特定的法律主體依照法律規(guī)定或合同之約定，在出賣人出售標的物時，同等條件下享有優(yōu)先于第三人購買標的物的權(quán)利。從我國現(xiàn)有的立法和司法實踐上看，房屋承租、共有、合伙、股票轉(zhuǎn)讓等均產(chǎn)生優(yōu)先購買權(quán)，其中房屋承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使顯得頗為典型。

一、承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律性質(zhì)認定

承租人優(yōu)先購買權(quán)作為一項法定權(quán)利，最早見于最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈民法通則〉若干問題的意見（試行）》，該司法解釋第118條：“出租人出賣出租房屋，應(yīng)提前三個月通知承租人，承租人在同等條件下，享有優(yōu)先購買權(quán)；出租人未按此規(guī)定出賣房屋的，承租人可以請求人民法院宣告該房屋買賣無效?！?/p>

根據(jù)物權(quán)法基本原理，出租人對其房屋享有完全的所有權(quán)。所有權(quán)作為一種絕對權(quán)，權(quán)利人可以基于自己的意志對其所有物進行法律上的處分。但是，在優(yōu)先購買權(quán)法律關(guān)系中，承租人優(yōu)先購買權(quán)的行使，在一定程度上限制了所有權(quán)人的處分權(quán)，出租人出售房屋時，必須在合理期間內(nèi)通知承租人，當(dāng)承租人在同等條件下同意購買時，出租人必須將該房屋出售給承租人，也即此時出租人負有強制締約義務(wù)。但就承租人優(yōu)先購買權(quán)的性質(zhì)，理論界看法不一，其中以下三種觀點為主流觀點。

第一，附條件形成權(quán)。根據(jù)民法原理，形成權(quán)系權(quán)利人得以自己單方意思表示而使法律關(guān)系發(fā)生變化之權(quán)利。承租人優(yōu)先購買權(quán)無論基于法律規(guī)定而產(chǎn)生或是合同約定而產(chǎn)生，都屬于形成權(quán)。權(quán)利人可以以單方意思表示，與義務(wù)人形成房屋買賣關(guān)系，但必須以義務(wù)人同第三人交易之同等條件為之。所以，應(yīng)當(dāng)認定該權(quán)利為附條件形成權(quán)［1］127－128。

第二，期待權(quán)。該說認為，在出租人出售房屋之前，承租人的優(yōu)先購買權(quán)尚處于一種期待狀態(tài)，只有在出租人作出出售房屋的意思表示并明確出售條件之時，優(yōu)先受讓權(quán)才從期待權(quán)的狀態(tài)轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實的權(quán)利［2］253。

第三，請求權(quán)。請求權(quán)說認為優(yōu)先購買權(quán)人是權(quán)利人對出賣人享有的合同訂立請求權(quán)。在權(quán)利人行使優(yōu)先購買權(quán)時，必須有相對人的承諾，買賣合同方能訂立。有觀點進一步將請求權(quán)概括為附強制締約義務(wù)的請求權(quán)。該說認為，在出賣人違反義務(wù)將出租房屋出售給第三人時，承租人就可以訴諸公權(quán)力介入，強迫該出賣人收回其作出承諾的意思表示［3］58。換言之，出租人對于承租人購買房屋的請求負有承諾的義務(wù)。

筆者認為，將優(yōu)先受讓權(quán)的性質(zhì)界定為附條件形成權(quán)有失偏頗。德國學(xué)者拉倫茨認為，附條件形成權(quán)說沒有明確優(yōu)先購買權(quán)人行使的究竟是何種權(quán)利，并且權(quán)利人在行使此項權(quán)利時，實質(zhì)上正是買賣合同行為成立并生效的法律行為自身［4］294。正如前文所述，優(yōu)先購買權(quán)的法律特征在于法律賦予權(quán)利主體單方面干預(yù)存在相對人而形成某種法律關(guān)系的權(quán)力，相對人必須無條件接受形成權(quán)行使生成法律關(guān)系的約束，因而形成權(quán)的內(nèi)容必須單純明確，否則形成的法律關(guān)系將處于一種不確定的狀態(tài)，對權(quán)利相對人明顯不公。從本質(zhì)上講，房屋所有人將房屋出售給第三人并非承租人優(yōu)先受讓權(quán)的停止條件，相反，應(yīng)為權(quán)利產(chǎn)生的必要條件。形成權(quán)的產(chǎn)生以特定的法定或約定事實為前提條件，該特定事實為“形成原因”，只有在房屋出租人同意出售房屋這個“形成原因”存在的情況下，優(yōu)先購買權(quán)才能得以產(chǎn)生。沒有所有人將房屋出售給第三人的行為，也不會出現(xiàn)所謂的“同等條件”，如果所有人將房屋直接出售給承租人，更談不上優(yōu)先受讓權(quán)了。所謂“同等條件”并非形成權(quán)所附的條件，實質(zhì)上是法律規(guī)定或約定的優(yōu)先購買權(quán)行使的限制性條件。

所謂期待權(quán)說也難以自圓其說。期待權(quán)是指已經(jīng)具備權(quán)利的部分條件，將來實現(xiàn)某種利益的可能性。期待權(quán)是對未來完整權(quán)利的一種期望，但并不不意味著所有期望都是期待權(quán)的范疇。期待權(quán)應(yīng)具備以下特點：對未來某種完整權(quán)利的期望；已經(jīng)具備某種完整權(quán)利的部分要件；期待權(quán)具備的法律地位具有一定的獨立性。從德國學(xué)者對期待權(quán)的研究成果來看，典型期待權(quán)包括停止條件下設(shè)定的權(quán)利及分期付款買賣合同中買受人享有的權(quán)利［5］32－33。故此，承租人通過主張優(yōu)先購買權(quán)取得標的物的可能性在受到“所有人出售標的物”和“同等條件”限制的情況下，并不具備某種完整權(quán)利的部分構(gòu)成要件。所以，將優(yōu)先購買權(quán)界定為期待權(quán)顯然有失偏頗。

筆者贊同上述請求權(quán)說。雖然承租人優(yōu)先購買權(quán)為法定之權(quán)利，但權(quán)利的產(chǎn)生原因是雙方當(dāng)事人基于租賃合同而形成的租賃關(guān)系，屬于債權(quán)請求權(quán)范疇。同時，優(yōu)先受讓權(quán)又不是一般的“請求權(quán)”，而應(yīng)當(dāng)嚴格界定為“強制締約請求權(quán)”。法律規(guī)定承租人在出租人出售房屋時，“同等條件”下有要求優(yōu)先購買的權(quán)利。若僅僅將這種要求認定為一般的要約，出租人此時承諾與否是一種權(quán)利而不是義務(wù)，是否承諾完全根據(jù)自己的意愿，這就不能體現(xiàn)法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)的本意。而“強制締約”則對出租人而言是一種義務(wù)。所謂強制締約，是指民事主體應(yīng)相對人之請求，與之締結(jié)合同之義務(wù)。面對相對人的要約，無正當(dāng)理由不能拒絕［6］77。在條件具備時，出租人拒不接受承租人之締約請求，承租人可以訴諸公權(quán)力的介入，強制出租人作出承諾的意思表示，或者因侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)而對其侵權(quán)行為作出賠償。

最高院《關(guān)于審理房屋租賃合同糾紛具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱 《解釋》）同樣也采取了請求權(quán)說的觀點。該解釋第21條規(guī)定：“承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時，可以主張損害賠償請求權(quán)，但無權(quán)請求確認出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。”［6］69－70通過該規(guī)定不難看出，《解釋》將優(yōu)先購買權(quán)定性為請求權(quán)。依照“物權(quán)法定”原則，在法律未規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)為物權(quán)的情況下，這項權(quán)利就不能納入物權(quán)的保護范疇，并不具有排他的效力。故此，《解釋》僅將優(yōu)先購買權(quán)人在權(quán)利受到侵害時的補救措施限定在“主張損害賠償請求權(quán)”上，而擯棄“請求人民法院宣告買賣合同無效”的追及效力，將其權(quán)利性質(zhì)明確界定為債權(quán)請求權(quán)，給房屋租賃糾紛司法實踐提供了極大便利。

二、承租人優(yōu)先購買權(quán)的法律效力

（一）對出租人的效力

對出租人而言，首先體現(xiàn)在通知義務(wù)上，出租人一旦有出售房屋的意思表示時，就應(yīng)當(dāng)將該信息在合理期限內(nèi)通知給承租人，關(guān)于通知的內(nèi)容，我國法律對此沒有直接規(guī)定。筆者認為，通知的內(nèi)容應(yīng)當(dāng)包括：出售房屋的意愿，預(yù)計出售時間、出售租賃房屋的一部分還是全部等；價格條件，告知對方本人出售房屋的價格條件是明確的價格還是某個價格區(qū)間；出售房屋的方式，是直接對相對人銷售還是同時通過拍賣、協(xié)議折價、變賣的方式。關(guān)于通知的“合理期限”，《城市私有房屋管理條例》規(guī)定出租人出售房屋的，應(yīng)提前三個月通知承租人。《解釋》補充規(guī)定了一種情形，即出租人以拍賣的方式出售房屋時，應(yīng)當(dāng)在拍賣5日前通知承租人。筆者認為，將“合理期限”確定為三個月為時過長，立法者在確定該期限標準時，既要考慮保護承租人的“居住權(quán)”，也要兼顧房地產(chǎn)流通的效率。法律賦予承租人三個月“考慮期限權(quán)”，勢必導(dǎo)致房屋流通的效率大打折扣，并且根據(jù)現(xiàn)階段活躍的房屋租賃市場，三個月的“合理期限”明顯對出租人不公。所以，筆者建議給出租人一個月的期限履行通知義務(wù)，既能兼顧雙方利益，又能維持房地產(chǎn)市場的正常流通。

對出租人效力的第二個方面是“同等條件”下的強制締約義務(wù)。當(dāng)出租人將出售房屋的信息通知到承租人后，承租人在“答復(fù)期限”內(nèi)表示愿意購買該房屋，出租人就負有強制締約義務(wù)，不能將該房屋再出售給第三人。關(guān)于“同等條件”，司法實踐中通常以出售價格作為唯一的參照。筆者認為僅僅將價格條件作為單一標準明顯不妥，而將出租人向承租人通知的內(nèi)容和出租人與第三人訂立買賣合同所約定的條件綜合考量，以公平雙方當(dāng)事人的利益。關(guān)于“答復(fù)期間”，筆者認為從平衡雙方利益的角度上看，該期間不能少于15天。此外，為避免承租人在主張優(yōu)先購買權(quán)時出租人變更交易條件，導(dǎo)致優(yōu)先受讓權(quán)落空，筆者建議立法機關(guān)應(yīng)將該“同等條件”予以明確，并適當(dāng)賦予法官針對不同交易情況處理案件的自由裁量權(quán)，以達到法律規(guī)定優(yōu)先購買權(quán)之實質(zhì)目的。

（二）對承租人的效力

首先，承租人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定的答復(fù)期間內(nèi)行使權(quán)利。承租人在接到出租人出售房屋的信息后，應(yīng)當(dāng)在合理期間內(nèi)明確表示其是否愿意購買，如不清楚交易條件應(yīng)及時和出租人溝通協(xié)商。超過該期間未作出是否購買的意思表示，視為放棄優(yōu)先購買權(quán)。此外，當(dāng)出租人怠于履行告知義務(wù)，侵害其優(yōu)先購買權(quán)時，承租人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)主張損害賠償。鑒于優(yōu)先購買權(quán)的請求權(quán)性質(zhì)，不宜使用形成權(quán)“除斥期間”之規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)使用訴訟時效的相關(guān)規(guī)定。

其次，為避免承租人濫用優(yōu)先購買權(quán)，在其主張優(yōu)先購買權(quán)時，應(yīng)當(dāng)標明其具有讓出租人信賴的履約能力。出租人可以要求承租人以交付押金或履約保證金等形式提供履約擔(dān)保，以保證其合同利益。這樣就可以避免人民法院在支持承租人購買房屋的主張后，因出租人缺乏履約能力或履約信用導(dǎo)致合同無法履行，損害出租人利益。

（三）對第三人的效力

第三人取得房屋可能是善意，也可能是惡意，法律保護善意取得的產(chǎn)權(quán)?！督忉尅返?4條第4款規(guī)定：“第三人善意購買租賃房屋并已辦理登記手續(xù)的，承租人主張優(yōu)先購買房屋，人民法院不予支持。”那么，究竟何為善意，何為惡意？

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理辦法》和《城市房屋租賃管理辦法》的規(guī)定，城市房屋租賃實行的是登記備案制度，也即租賃登記并不是租賃行為的生效要件，僅具有對抗第三人的效力。而事實上，大量的租賃合同并沒有登記備案。各地法院在處理優(yōu)先購買權(quán)糾紛時，沒有一致的做法。一種做法是完全限制優(yōu)先購買權(quán)，規(guī)定房屋租賃合同未辦理登記手續(xù)的，不得對抗第三人。另一種做法是限制優(yōu)先購買權(quán)，規(guī)定未經(jīng)登記的租賃協(xié)議，不得對抗善意第三人。

其實，優(yōu)先購買權(quán)本質(zhì)上不是物權(quán)，并不具有物權(quán)特有的追及效力。優(yōu)先購買權(quán)原則上不對抗第三人，但只有在第三人惡意為之，侵害到承租人的此項權(quán)利時，權(quán)利人才有消除妨害請求之權(quán)利。日本《民法典》第605條規(guī)定：“不動產(chǎn)租賃實行登記后，對以后就該不動產(chǎn)取得物權(quán)者亦發(fā)生效力?！惫P者認同日本民法對此的規(guī)定，對于已經(jīng)登記備案的租賃合同，因為其已經(jīng)產(chǎn)生對抗第三人的效力，無論第三人對房屋租賃情況是否知情，我們就可以推定其交易行為為惡意。另一方面，若租賃合同沒有登記，并不妨礙出租人與第三人的交易，承租人欲主張交易雙方惡意損害其優(yōu)先購買權(quán)，則需從價格、交易方式等形式舉證，以證明其主張。

三、承租人優(yōu)先購買權(quán)行使中權(quán)利沖突的處理

（一）房屋共有人與承租人權(quán)利沖突的解決

按照民法理論，財產(chǎn)的共有分為按份共有和共同共有。但不論房屋共有如何分類，在房屋出租后，共有人都是承租人的“房東”。那么部分共有人轉(zhuǎn)讓其共有部分時，其他共有人和承租人在優(yōu)先購買權(quán)存在沖突時如何解決？

首先，共有人基于共有關(guān)系而對共有財產(chǎn)共同占有、使用、收益、處分，其優(yōu)先受讓權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是典型的物權(quán)關(guān)系。承租人優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是租賃合同，顯然是一種債權(quán)關(guān)系。根據(jù)“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”的民法原理，較之基于債權(quán)衍生的優(yōu)先購買權(quán)，物權(quán)衍生的優(yōu)先購買權(quán)理應(yīng)受到法律的優(yōu)先保護。其次，法律設(shè)定共有人享有優(yōu)先購買權(quán)，旨在簡化物權(quán)關(guān)系，維護共有關(guān)系的穩(wěn)定性，充分發(fā)揮物的用益價值，而承租人優(yōu)先購買權(quán)的設(shè)置宗旨在于保護物的使用價值，維護使用關(guān)系的穩(wěn)定性，從利益權(quán)衡的角度考量，應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護共有人的優(yōu)先購買權(quán)。

（二）共同承租人優(yōu)先購買權(quán)權(quán)利沖突的處理

《德國民法典》第472條規(guī)定：“二人以上共同享有先買權(quán)的，只能作為總體行使之。先買權(quán)對于權(quán)利人中之一人已消滅，或者其中一人不行使其權(quán)利的，其余權(quán)利人有權(quán)作為總體行使先買權(quán)?！蔽覈袑W(xué)者認為，根據(jù)意思自治原則，房屋出售給任何一個買受人，應(yīng)由出租人決定［7］54。也有學(xué)者主張，承租人有約定的，按約定，沒有約定的，按比例購買。如果按比例購買不利于房屋的整體功能的發(fā)揮，應(yīng)按有利于發(fā)揮房屋的整體經(jīng)濟與社會效益處理［8］14。

筆者認為，在有利于發(fā)揮房屋整體經(jīng)濟利益和社會效益的前提下，數(shù)個承租人同時享有優(yōu)先購買權(quán)，可以尊重出租人的意愿，在考慮支付能力的強弱、承租部分的多少、是否能夠充分發(fā)揮房屋的整體經(jīng)濟效益予以選擇。此外，對于部分承租人是否享有整個房屋的優(yōu)先購買權(quán)的問題上，理論界尚存在爭議。優(yōu)先購買權(quán)產(chǎn)生的基礎(chǔ)是房屋租賃合同，所以，權(quán)利范圍應(yīng)當(dāng)限于租賃房屋區(qū)域的大小，而不能擴展到他人承租或未出租的房屋。從立法的本意和宗旨上看，局部承租人對其他區(qū)域并不享有優(yōu)先購買權(quán)。

（三）轉(zhuǎn)租情形下優(yōu)先受讓權(quán)的處理

轉(zhuǎn)租是指承租人在承租期內(nèi)將房屋出租給第三方的行為。轉(zhuǎn)租行為涉及三方當(dāng)事人：出租人、承租人、次承租人，承租人不退出租賃關(guān)系，而以本人名義將房屋出租。在轉(zhuǎn)租情形下，優(yōu)先購買權(quán)主體應(yīng)為承租人還是次承租人，或是二者皆有？《解釋》并沒明確予以規(guī)范。

理論界對此尚未取得一致意見。有的認為，房屋轉(zhuǎn)租必須經(jīng)過出租人的同意，因此，次承租人和出租人基于轉(zhuǎn)租行為也產(chǎn)生了某種信賴利益。故此，次承租人作為房屋的使用人在出租人出售房屋時應(yīng)當(dāng)享有優(yōu)先購買權(quán)［9］207。這當(dāng)然就排除了未經(jīng)出租人同意的非法轉(zhuǎn)租情形。筆者認為，從轉(zhuǎn)租行為的本質(zhì)上看，房屋轉(zhuǎn)租并未解除出租人與承租人之間的租賃關(guān)系，承租人亦系轉(zhuǎn)租關(guān)系的當(dāng)事人，將次承租人作為優(yōu)先購買權(quán)的權(quán)利主體有悖合同法規(guī)定的合同之相對性原則。根據(jù)合同的相對性原理，作為承租人優(yōu)先購買權(quán)的基礎(chǔ)——房屋租賃合同，只涉及出租人和承租人，次承租人原則上與出租人并不發(fā)生租賃合同關(guān)系，次承租人也不能享有優(yōu)先購買權(quán)。如此規(guī)定不但簡化了優(yōu)先購買權(quán)法律關(guān)系，也符合請求權(quán)的相對性原理。

四、結(jié)語

根據(jù)《合同法》第238條的規(guī)定，出租人在出售房屋時，應(yīng)當(dāng)在出售前的合理期限內(nèi)告知承租人，承租人享有同等條件下優(yōu)先購買的權(quán)利。故對該權(quán)利應(yīng)當(dāng)理解為強制締約請求權(quán)或者法定優(yōu)先締約權(quán)，在性質(zhì)上系債權(quán)，不具有對抗第三人的效力。對此，《解釋》只賦予權(quán)利人損害賠償請求權(quán)，對其請求認定出租人與第三人簽訂的買賣合同無效的，人民法院不予認可。這樣規(guī)定也正和《物權(quán)法》的“物權(quán)法定原則”、《合同法》的“債的相對性”等法律精神相吻合。

隨著近年來我國經(jīng)濟的快速增長，房產(chǎn)市場泡沫經(jīng)濟也在持續(xù)膨脹，普通工薪階層的房屋購買能力也在急劇下降，房屋租賃市場也因此而趨于活躍，優(yōu)先購買權(quán)糾紛也不再是個案。所以，在兼顧承租人合法居住權(quán)與正常的房地產(chǎn)交易秩序的情況下，加大處理房屋租賃糾紛法律依據(jù)的出臺力度已成為亟待解決的問題。

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