張 軍，趙來生

（中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會大慶市監(jiān)管分局，黑龍江 大慶 163311）

近幾年來，國家陸續(xù)出臺了針對房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策。對于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展，并波及銀行房地產(chǎn)貸款。為了摸清大慶市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策調(diào)整對房地產(chǎn)業(yè)走勢的影響，深刻了解房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的問題，并提出相應(yīng)的對策建議，以促進(jìn)大慶市房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展，有效防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險，大慶銀監(jiān)分局開展了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展與住房貸款風(fēng)險情況調(diào)查。

一、大慶市房地產(chǎn)市場基本情況

（一）一級市場土地出讓情況。截至2011年9月末，大慶市一級市場土地出讓共計109宗，出讓土地面積合計1210.32公頃，收繳土地出讓金532595.91萬元。其中，工業(yè)用地40宗，面積800.23公頃，占全部出讓面積的66.12%，收繳土地出讓金99907.05萬元，占全部收繳出讓金的18.76%，平均價格125元/平方米；房地產(chǎn)開發(fā)用地66宗，面積409.38公頃，占全部出讓面積的33.82%，收繳土地出讓金432052.05萬元，占全部收繳出讓金的81.12%，平均價格1055元/平方米；其他用地3宗，面積0.70公頃，占全部出讓面積的0.06%，出讓金636.81萬元，占全部收繳出讓金的0.12%，平均價格910元/平方米?？梢钥闯?，今年房地產(chǎn)開發(fā)用地仍然占有一定比例，且從土地出讓收入分析，房地產(chǎn)開發(fā)用地占大部分，達(dá)到本級財政收入的46.31%，仍是地方財政的主要收入來源。

（二）商品房銷售情況。截至2011年9月末，大慶市新建一手商品房銷售共計365萬平方米，其中，住宅銷售面積285萬平方米，占比78.08%；商品房銷售面積80萬平方米，占比21.92%。交易總數(shù)約3萬套，較去年增加近8%。雖然國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策和房地產(chǎn)政策對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了一定的影響，但從大慶市的銷售量來看，影響不大。分析原因主要有三個方面：一是城市擴(kuò)容，外來人口增加，導(dǎo)致剛性需求增加；二是投資型購房占有一定比例；三是“限購令”的出臺，導(dǎo)致部分異地購房者開始選擇在本地購房。

（三）房地產(chǎn)價格走勢。經(jīng)實地走訪主要房地產(chǎn)開發(fā)商，了解到今年的房地產(chǎn)價格走勢較去年有所變化，主要體現(xiàn)為：普通住宅、商住兩用呈下降趨勢，商服、商鋪、花園式洋房、別墅價格基本保持平穩(wěn)。東城區(qū)普通住宅銷售均價為4500～4800元/平方米，較去年下降200～300元/平方米；商住兩用類的商品房價格4500元/平方米，較去年下降200元/平方米。商鋪銷售價格為7000～12000元/平方米，花園式洋房價格5200元/平方米，別墅價格7600元/平方米，均與去年持平。通過東城區(qū)與西城區(qū)的銷售樓盤價格比較，西城區(qū)的住宅均價較東城區(qū)高出100～200元/平方米，商服、商鋪的銷售均價高出500～800元/平方米。

（四）主要房地產(chǎn)開發(fā)商銷售情況。經(jīng)調(diào)查東城區(qū)部分房地產(chǎn)開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，大慶市部分主要開發(fā)商今年的開發(fā)量及新建樓盤開盤較去年均有所增加。但由于9月份尚未到竣工和銷售的高峰期，所以竣工量和銷售量較去年下降。如東城區(qū)某房地產(chǎn)開發(fā)商，截至9月末開發(fā)量為20萬平方米，較去年同期增加4.7萬平方米；今年尚未形成竣工樓盤（預(yù)計10—11月份竣工）28萬平方米;銷售面積5.8萬平方米，較去年同期減少8.8萬平方米；銷售金額2.8億元，較去年同期減少4.2億元。

（五）二手房市場銷售情況。大慶市今年前9個月二手房交易量在100萬平方米左右，交易套數(shù)在1.2萬套左右，較去年同比增長7.66%。日均交易40套、3703平方米。二手房交易量增長，一方面反映出二手房市場需求仍然存在，且有上漲趨勢；另一方面，反映出由于一手房價格過高，且趨勢變化不確定，導(dǎo)致購房者轉(zhuǎn)移視線，向二手房市場傾斜。

（六）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)相關(guān)政策。近年來大慶市的房地產(chǎn)政策主要是依據(jù)國家相關(guān)部門出臺的房地產(chǎn)政策、法規(guī)執(zhí)行，今年未出臺新的地方性房地產(chǎn)政策和法規(guī)。僅在2010年9月出臺了《大慶市新建商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》，對房地產(chǎn)開發(fā)商的預(yù)售資金進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范，明確了房產(chǎn)部門對預(yù)售資金的監(jiān)管責(zé)任，預(yù)售資金的收存、支付和使用需通過監(jiān)管賬戶進(jìn)行管理，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得直接收存房價款，其支付和使用需向房產(chǎn)部門提交申請和用款計劃，經(jīng)核準(zhǔn)后方可使用。此項政策的出臺，進(jìn)一步規(guī)范了房地產(chǎn)開發(fā)商的行為，?？顚Ｓ?，避免了預(yù)售資金挪用和房產(chǎn)買賣糾紛的風(fēng)險，維護(hù)了廣大消費者的權(quán)益。同時，為了更好地執(zhí)行上級下發(fā)的文件和指令，房產(chǎn)部門也加強了相關(guān)工作布置和實施。如：根據(jù)建設(shè)部下發(fā)的《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》，每年10月份制定大慶市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展規(guī)劃，經(jīng)市政府批準(zhǔn)后實施。

二、商品住宅市場需求容量分析

（一）城市人口、家庭情況。2010年大慶市第六次全國人口普查結(jié)果：全市常住總?cè)丝跒?904532人，全市9個縣、區(qū)共有家庭戶965721戶，家庭戶人口為2763458人，占總?cè)丝诘?5.14%，平均家庭戶規(guī)模為2.86人，比2000年的3.11人減少了0.25人。普查結(jié)果表明男女比例更趨向于平衡，青少年人數(shù)占比下降；中老年人數(shù)占比上升，全市人口受教育程度普遍提高，文盲率下降。

（二）購買力情況。近年來，居民收入大幅增加，據(jù)統(tǒng)計今年1—6月城鎮(zhèn)居民人均可支配收入10563.8元，比上年同期增長12.1%。截至9月末，儲蓄存款932.9億元，比年初增長35.5億元。市場物價平穩(wěn)上漲：城市居民消費價格總指數(shù)比上年同期增長6.0%，其中，食品價格上漲4.6%，煙酒及用品價格上漲3.4%，衣著價格上漲2.7%，家庭設(shè)備用品及維修服務(wù)價格下降4.3%，醫(yī)療保健和個人用品價格上漲4.6%，交通和通信價格上漲0.4%，娛樂教育文化用品價格下降1.9%，居住價格上漲3.6%，人民生活水平明顯提升。

（三）居民居住現(xiàn)狀。近年來，大慶居民的居住狀況得到了極大改善，城鎮(zhèn)人均居住面積提高到39.3平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于25平方米的全國平均居住面積。有資料統(tǒng)計大慶市民每戶約有住房1.5套。大慶市是一個因油而生、因油而興的城市，城市人口中與石油石化大企業(yè)相關(guān)的家庭占多數(shù)，這些收入較高、福利較好的家庭無住房的幾乎沒有。經(jīng)過近幾年不斷購買改善性住房，在這些家庭中擁有二套以上住房的不在少數(shù)。這期間，既有購買實力，又希望安居環(huán)境好、改善住房條件的市民都買了房子，以家庭為單位，擁有三四套房子的也不罕見。

（四）居民消費水平明顯提高。據(jù)統(tǒng)計，今年1—6月城鎮(zhèn)居民人均消費性支出6796.7元，比上年同期增長9.4%，其中，食品2366.3元，增長7.1%；衣著1318.8元，增長0.5%；家庭設(shè)配備用品及服務(wù)429.6元，下降8.2%；醫(yī)療保健351.6元，增長35.5%；交通和通訊837.7元，下降6%；教育文化娛樂服務(wù)577.5元，增長27.3%；居住606.4元，增長68.3%，其他商品和服務(wù)308.8元，增長17.5%。各項消費結(jié)構(gòu)占比情況為：食品占34.82%，衣著占19.4%，家庭設(shè)配備用品及服務(wù)占6.32%，醫(yī)療保健占5.17%，交通和通訊占12.33%，教育文化娛樂服務(wù)占8.5%，居住占8.92%，其他商品和服務(wù)占4.54%。

（五）房地產(chǎn)商品市場需求情況。目前，大慶市職工改善性住房開發(fā)量巨大，這些項目都是整體開發(fā)，質(zhì)量較好，位置較佳，環(huán)境優(yōu)美，價格低，戶型大，銷售對象為特定較高收入大企業(yè)職工。購買這些房屋的職工今后十年，再改善住房的可能性很小。這些房屋一入市就將意味著作為在大慶住宅市場上收入最高、購買力最強、人數(shù)最多的大企業(yè)職工對其他住宅的購買意愿、購買能力的大幅下降，而其他城市居民和外來人員的購買力有限。房屋開發(fā)量不斷加大，二手房存量巨大，有能力、有意愿購買住房的真正的剛性需求者是有限的，一方面本地大多數(shù)居民不缺少住房，另一方面少數(shù)居民及外來人員由于各種原因無力購買，加之政府保障房建設(shè)將使這部分人群的住房問題得到極大緩解，致使大慶市住宅呈現(xiàn)供大于求的趨勢。

三、房地產(chǎn)信貸情況

房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)具有共生共榮的互動關(guān)系,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開金融業(yè)的支持,房地產(chǎn)信貸是金融業(yè)務(wù)的一項重要內(nèi)容。商業(yè)銀行貸款為高速發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)提供了最主要的資金來源,在房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫的同時,金融風(fēng)險也在逐步積聚，房地產(chǎn)投資風(fēng)險和貸款風(fēng)險息息相關(guān)。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)貸款情況。截至9月末，大慶市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額16.6億元，比年初增加2.3億元，比去年同期增加2.3億元，無不良貸款。房產(chǎn)開發(fā)貸款20.9億元，比年初減少3.2億元，比同期增加1.5億元，無不良貸款。

（二）個人住房貸款情況。截至9月末，大慶市個人住房貸款余額153.1億元，比年初增加18.7億元，比同期增加29.2億元。其中住房公積金貸款111.7億元，比年初增加8.2億元，比同期增加17億元；商業(yè)銀行個人住房貸款余額41.4億元，比年初增加10.5億元，比同期增加12.2億元。不良貸款1816萬元，比年初減少9萬元，比同期減少26萬元。房地產(chǎn)貸款不良率保持著較低水平，截至9月末，企業(yè)房地產(chǎn)貸款無不良貸款，個人貸款不良余額合計0.18億元，不良率僅為0.004%。由于個人貸款一般采用第一還款來源和第二還款來源相結(jié)合，落實不動產(chǎn)抵押的方式，損失率相對較低，還款方式多采用按月等額本息或等額本金方式，在不良率較低的情況下，利息實收率也始終保持著較高的水平。

四、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢分析

房地產(chǎn)市場既關(guān)系著宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展，也關(guān)系著人民群眾切身利益，受到社會的廣泛關(guān)注。在持續(xù)了一年的僵持、低迷、交易量下滑之后，未來的房地產(chǎn)市場走勢顯得更為關(guān)鍵。房價走勢不排除小幅反彈或局部反彈的可能，但總體仍處在深度調(diào)整期?？傮w上講，今年中國房地產(chǎn)行業(yè)將進(jìn)入周期性的調(diào)整期，在買方市場的大背景下，購房者將變得更加理性，房價將進(jìn)一步回落，總體成交量不會有太大的改變。而且，隨著政府保障性政策的不斷推進(jìn)，近年保障性住房的供應(yīng)量會平穩(wěn)增加。未來國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)存在以下幾點問題：

（一）整體經(jīng)濟(jì)形勢不容樂觀，開發(fā)企業(yè)資金鏈依然緊張。中國的經(jīng)濟(jì)形勢近兩三年都將進(jìn)入相對較低迷的時期。房地產(chǎn)行業(yè)由于政府前期進(jìn)行了力度較大的調(diào)控，加之金融風(fēng)暴影響，市況十分蕭條。國內(nèi)許多房地產(chǎn)企業(yè)面臨著嚴(yán)重的資金困境，開發(fā)企業(yè)的資金鏈依然緊張。

（二）近年土地供應(yīng)充足，樓面價將現(xiàn)回落。2008年由于開發(fā)商資金緊張、對保障性住房建設(shè)熱情不高導(dǎo)致了土地成交量的低迷，2009年至今土地供應(yīng)十分充足，成交土地的樓面價將出現(xiàn)回落。分析原因，一方面是開發(fā)商面對低迷的市場，投資開發(fā)將更加理性。另一方面，保障性住房用地不斷推出，對周邊商品房用地的樓面價格也會產(chǎn)生影響。如果周邊商品房用地的樓面成本過高，面對低迷的市場環(huán)境，周邊保障性住房的競爭壓力，開發(fā)商將無利可圖，因此不會過高競價。在低迷的市場環(huán)境下，高樓面價已經(jīng)喪失了存在的基礎(chǔ)。

（三）房屋開發(fā)量不小于去年，市場供應(yīng)充足。2011年，全市將有26處樓盤入市，市場供應(yīng)量充足。建設(shè)的26處樓盤中，東城區(qū)占有16處。五湖地區(qū)仍是地產(chǎn)開發(fā)的“熱”板塊之一，將先后啟動新建多個樓盤；同時，龍鳳區(qū)、高新區(qū)轄區(qū)地產(chǎn)開發(fā)也將繼續(xù)加大放量，成為房屋開發(fā)的重點區(qū)域，會有10多處新樓盤崛起。

（四）購房者更趨理性，整體交易量回暖緩慢。在政府調(diào)控、開發(fā)商大幅降價等眾多因素的影響下，購房者的觀望情緒與日俱增。盡管開發(fā)商挖空心思的打折、降價促銷，但也未能讓購房者心動。購房者對樓市的預(yù)期發(fā)生了改變，樓市從賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，這種情況下，購房者的購房行為愈加理性。未來樓市供大于求的基本面不會發(fā)生明顯變化，交易量回暖的節(jié)奏比較緩慢。從市場規(guī)律來看，在樓市預(yù)期不發(fā)生變化的前提下，只有價格降低到接近消費者的心理價位的時候，樓市消費才會真正調(diào)動起來，而這就需要開發(fā)商大幅降價，因此整體的交易量也難以迅速回升。

（五）房價進(jìn)入周期性調(diào)整期，短期內(nèi)無反彈跡象。價值規(guī)律的原理表明，價格總是會圍繞價值上下波動，但是不會出現(xiàn)太大的差距，否則便會出現(xiàn)物極必反的現(xiàn)象。大慶市房價自2003年以來一直呈上漲態(tài)勢，特別是2008、2009兩年上漲速度非常快，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)偏離了價值本身，這必然會導(dǎo)致價格向相反的方向發(fā)展。預(yù)計未來幾年的總體房價水平將有所回落。

（六）樓市兩極分化愈加明顯，高端市場較為平穩(wěn)。自2007年下半年24號令出臺以后，政府對保障性住房的建設(shè)力度明顯加強，而且，未來以大力發(fā)展保障性住房為主體的房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向已經(jīng)確立。這種轉(zhuǎn)變從根本上改變了中國樓市的發(fā)展格局。2011年以后樓市兩極分化的現(xiàn)象會更加明顯，高檔項目由于資源稀缺、價格抗跌性較強、消費群體較為明確，仍然會受到開發(fā)商的青睞；而在政府的大力推進(jìn)下，另一端的保障性住房建筑規(guī)模也將進(jìn)一步加大；而位于中間部分的普通住宅市場則會面臨諸多考驗。

五、房地產(chǎn)金融分析

綜合考慮以上情況，未來幾年房地產(chǎn)金融存在以下問題及風(fēng)險隱患：

（一）風(fēng)險過于集中于商業(yè)銀行體系。我國房地產(chǎn)融資主要依靠商業(yè)銀行。通過住房消費貸款、房地產(chǎn)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)流動性貸款和土地儲備貸款等各種形式的信貸資金集中，商業(yè)銀行實際上直接或間接地承受了房地產(chǎn)市場運行中各個環(huán)節(jié)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險，資本市場發(fā)展的相對落后，很難為房地產(chǎn)企業(yè)提供其他融資渠道。此外，也不能通過將商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸資產(chǎn)風(fēng)險社會化，化解商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險。

（二）個人住房信貸的發(fā)展可能存在違約風(fēng)險。自我國實施住房市場化以來，我國商業(yè)銀行個人住房貸款業(yè)務(wù)得到了長足發(fā)展。這對改善銀行資產(chǎn)質(zhì)量起到了十分重要的作用，但商業(yè)銀行普遍把個人購房貸款看成優(yōu)良資產(chǎn)而大力發(fā)展，沒有足夠重視個人住房貸款的風(fēng)險隱患。在商業(yè)銀行也難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進(jìn)行充分分析的條件下，大力發(fā)展個人住房抵押貸款勢必給銀行造成不良資產(chǎn)。

（三）房地產(chǎn)金融在創(chuàng)新中存在部分問題。我國相關(guān)部門經(jīng)過20多年的探索，建立了以銀行信貸為主的房地產(chǎn)金融市場體系，為房地產(chǎn)業(yè)的快速成長提供了重要支持。但隨著房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有房地產(chǎn)融資方式逐漸暴露了一些問題。房地產(chǎn)融資過分依賴銀行，不利于金融業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定，單一的銀行信貸融資方式難以適應(yīng)我國房地產(chǎn)行業(yè)快速發(fā)展的趨勢。我國房地產(chǎn)金融產(chǎn)品種類單一，無法滿足市場投資者的需要?？偟膩砜矗鹑跈C構(gòu)的產(chǎn)品創(chuàng)新存在一定制約，面臨較大風(fēng)險。

（四）商業(yè)銀行和其他金融機構(gòu)存在經(jīng)營行為本身不理性、不科學(xué)、不規(guī)范等問題。隨著個人住房市場化，國家鼓勵國有商業(yè)銀行加大個人住房按揭貸款的支持力度，同時由于商業(yè)銀行普遍把房地產(chǎn)信貸作為一種“優(yōu)良資產(chǎn)”，在經(jīng)營業(yè)務(wù)上容易產(chǎn)生急功近利的傾向。

（五）住房公積金存在監(jiān)管真空。目前我市住房公積金由管理管委會決策、財政監(jiān)督、中心運作和銀行執(zhí)行。財政監(jiān)督則屬于同級監(jiān)督，由建設(shè)部門牽頭，會同財政、審計和銀行進(jìn)行日常監(jiān)督。但事實上，由于各公積金管理中心實行獨立核算、獨立經(jīng)營，作為住房公積金的監(jiān)管部門，建設(shè)部門或房產(chǎn)管理部門在金融監(jiān)管能力方面還有待提高，監(jiān)督相對滯后，缺乏有效、實時的監(jiān)督、監(jiān)察，整個公積金信貸游離在社會信貸體系之外，未統(tǒng)計在整個社會信貸之中。

六、積極應(yīng)對，保持房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

（一）加強房地產(chǎn)價格監(jiān)測工作。各銀行業(yè)機構(gòu)應(yīng)加強與房產(chǎn)局之間的聯(lián)系，建立起科學(xué)有效的房價監(jiān)測和預(yù)警體系，重點監(jiān)測土地出讓價格及新建商品房、存量房的交易價格，當(dāng)前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監(jiān)測。應(yīng)加強房價的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率、市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價格異常波動，及時提出預(yù)警建議。

（二）嚴(yán)把房地產(chǎn)客戶準(zhǔn)入關(guān)，審慎介入新項目。面對大慶市房產(chǎn)已趨飽和的現(xiàn)狀，尤其是銀行信貸資金在房地產(chǎn)行業(yè)較為集中的情況下，應(yīng)該審慎介入新的房地產(chǎn)項目。在信貸投放上必須堅持區(qū)別對待、有保有壓的原則，在風(fēng)險可控的前提下支持信用等級高、開發(fā)資質(zhì)二級以上、房地產(chǎn)企業(yè)排名靠前等重點房地產(chǎn)客戶，力求所支持的每一個房地產(chǎn)項目都經(jīng)得起歷史的檢驗。正確處理好金融促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與防范風(fēng)險的關(guān)系，嚴(yán)格控制房地產(chǎn)貸款投放，防范系統(tǒng)風(fēng)險和道德風(fēng)險。

（三）進(jìn)一步加強存量房地產(chǎn)貸款的資金監(jiān)管。目前銀行在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，要進(jìn)一步加強存量貸款的監(jiān)管，切實履行房地產(chǎn)貸款封閉管理的職責(zé)。在封閉管理的第一階段——開發(fā)建設(shè)期，重點監(jiān)控信貸資金的支出，與工程相關(guān)的支出應(yīng)以開發(fā)企業(yè)事先提供并經(jīng)審核的其與建筑商、材料和設(shè)備供應(yīng)商以及其他收款方簽訂的合同為基本依據(jù)，監(jiān)督其資金使用，防止被挪用。在封閉管理第二階段——項目銷售（預(yù)售）還款期，要重點監(jiān)控其銷售（預(yù)售）收入（含個人住房貸款）的歸集，在項目竣工和清償貸款本息之前，其收入的資金不得用于指定項目之外的任何其他用途，項目銷售（預(yù)售）達(dá)到一定程度后，根據(jù)銷售進(jìn)度逐步回收貸款。

（四）細(xì)分市場和客戶，確保房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)持續(xù)健康發(fā)展。一是應(yīng)加強房地產(chǎn)市場研究，對本地區(qū)土地市場供需情況、房地產(chǎn)市場發(fā)育狀況等做出準(zhǔn)確判斷。二是應(yīng)重點發(fā)展資金實力強、資質(zhì)等級高、開發(fā)業(yè)績良好、經(jīng)營穩(wěn)定、信譽良好且具有較好開發(fā)項目的客戶，重點支持當(dāng)?shù)鼐C合實力位居房地產(chǎn)開發(fā)前列的客戶。三是應(yīng)綜合所選項目的區(qū)位優(yōu)勢、市場定位及規(guī)劃設(shè)計、戶型設(shè)計和環(huán)境配套，重點關(guān)注主力戶型是否適應(yīng)市場需要，對于含有商業(yè)類地產(chǎn)的項目，應(yīng)關(guān)注當(dāng)?shù)厣虡I(yè)發(fā)展水平、同類物業(yè)的市場狀況、消費水平與文化、服務(wù)半徑、競爭對手、銷售方式與價格等。

（五）未雨綢繆，積極應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險。面對房地產(chǎn)行業(yè)可能出現(xiàn)的新情況、新問題，銀行房地產(chǎn)信貸潛在的風(fēng)險很大。為應(yīng)對房地產(chǎn)行業(yè)的系統(tǒng)風(fēng)險，銀行業(yè)金融機構(gòu)應(yīng)著力抓好以下工作：一是對房地產(chǎn)行業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)類貸款進(jìn)行全面清理，分類排隊，摸清風(fēng)險底數(shù)；實行風(fēng)險平行管理機制，風(fēng)險經(jīng)理全程參與貸款的發(fā)放與管理，對風(fēng)險實施監(jiān)控，發(fā)現(xiàn)問題及時預(yù)警；信貸經(jīng)理摸清企業(yè)風(fēng)險底數(shù)和問題癥結(jié)所在，使決策層第一時間掌握決策資料、明確努力方向。二是建立有效的激勵約束機制和考核機制，做到責(zé)任明確，獎懲分明，為房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險的化解奠定堅實基礎(chǔ)。各機構(gòu)要盡早制訂《公司類房地產(chǎn)客戶貸款清收考核方案》和《房地產(chǎn)貸款逐房回收方案》，將清收小組成員績效工資與清收成果掛鉤，年終考核兌現(xiàn)，對清收小組成員實行同獎同罰，將房地產(chǎn)貸款管理落到實處，有效化解房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，防止個別風(fēng)險演變成系統(tǒng)性風(fēng)險。

（六）強化公積金監(jiān)管，將其納入社會信貸體系?！蹲》抗e金管理條例》提出：省、自治區(qū)人民政府建設(shè)行政主管部門會同同級財政部門以及中國人民銀行分支機構(gòu)，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)住房公積金管理法規(guī)、政策執(zhí)行情況的監(jiān)督。人民銀行應(yīng)對公積金管理部門及受托金融機構(gòu)進(jìn)行金融監(jiān)管，把住房公積金運作納入社會信貸計劃，防止住房公積金游離于社會信貸之外，維護(hù)金融秩序穩(wěn)定。監(jiān)督部門、管委會、財政部門、審計部門應(yīng)認(rèn)真履行自己的監(jiān)督職能，建立事前、事中、事后以及內(nèi)部、外部監(jiān)督體系，形成高效安全的監(jiān)督長效機制，做到權(quán)利到位、職責(zé)到位，促進(jìn)住房公積金制度健康、有序發(fā)展。