文│萬巾

作為第一批投身房地產開發(fā)的杭州老牌房企，金成集團成立于1996年。董事長吳王樓給金成集團定位是，做復合型地產，主打養(yǎng)生度假地產和教育地產，力爭五年內以此概念上市。在吳王樓看來：純住宅在未來市場上不會再有出路，中國老齡化現(xiàn)狀決定了養(yǎng)老房地產巨大的商機和市場活力，一整套養(yǎng)老配套設施建設的服務體系是養(yǎng)老地產開發(fā)商必須具備的素質。

健康生活目的地

2013年8月23日，由金成集團精心打造的海南·金灣全新品牌啟動儀式在北京舉行，該項目地處海南博鰲最美海岸核心位置。博鰲當前養(yǎng)生地產項目扎堆，海南·金灣提出了全球華人健康管理的全新概念，已形成差異化。

吳王樓表示：金成集團希望憑借高品質的養(yǎng)生硬件、一站式的養(yǎng)生服務和先天優(yōu)勢締造2600畝熱帶濱海國度，致力于將海南·金灣打造成前所未有的集養(yǎng)、護、享于一體的全球華人健康特區(qū)。

近3年來，滿足避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老等需求的度假旅居型房產成為市場新寵。?？诘酿B(yǎng)生小區(qū)南國威尼斯城、瓊海天來泉、萬寧的石梅山莊、三亞的卓達東方巴哈馬、三亞灣紅樹林酒店式公寓項目等，都分別打出各自特色的養(yǎng)老、養(yǎng)生型地產項目。業(yè)內人士指出，成熟的養(yǎng)老地產需要有大量的軟硬件配套，包括醫(yī)院等后續(xù)持續(xù)投入，回款周期較長，開發(fā)商要完成地產運營、管理及服務商的轉變，切忌一哄而上。

而早在2010年，海南省人大即建議發(fā)展共享式度假房產以及休閑養(yǎng)生社區(qū)等經營性房地產。此后的海南國際旅游島建設發(fā)展規(guī)劃綱要明確了優(yōu)先發(fā)展常住居民需求的房地產，加快保障房建設，積極發(fā)展酒店、度假村等經營性房產，適度發(fā)展?jié)M足避寒、療養(yǎng)、養(yǎng)老等不同需求的度假旅居型房產。

“因為海南得天獨厚的資源環(huán)境，幾乎所有地產項目都在說養(yǎng)生，但大部分還停留在說和依賴自然條件的階段。國際旅游島建設已經進入一個深度發(fā)展的階段，作為支柱產業(yè)的旅游地產也應該與時俱進。”吳王樓說，應該在短期度假之外，深入挖掘旅游地產健康保養(yǎng)、心態(tài)調整的真正價值。將海南·金灣打造成“全球華人健康特區(qū)”，就是希望占據(jù)了這么好資源的項目，可以被更充分地開發(fā)利用：不只過冬、過節(jié)等短期居住，而是成為一種長期的、擁有更多附加值的生活方式，成為現(xiàn)代健康生活的首選目的地。

服務商實驗

據(jù)了解，海南·金灣已經先行啟動了2萬平方米的配套和10萬平方米的酒店，已經投入了10億。今年旅游地產部分交付，未來也將迎來養(yǎng)生度假社區(qū)的強推期，計劃是三年完成100億元銷售。

“單純的住宅在未來市場上沒有出路。之前一直做純住宅項目的房企，紛紛受到國家調控的影響，撐不過去的可能就在這波調控中倒下了。因此，海南·金灣也應該是一種以服務模式見長的、和國際接軌的旅游模式?！眳峭鯓钦f。

在他看來，養(yǎng)老產品不一定是老年公寓、老年醫(yī)院，養(yǎng)生度假的產品思路是：重點是做好中小戶型，總價在五六十萬左右，加上國際化的標準服務：比如國際標準是五分鐘服務，海南·金灣是三分鐘服務，三分鐘內有事情肯定能找到服務人員。

最大的特色還在于，當你入住后，我們會幫你定制適合你這個年齡段的服務，55歲、65歲、75歲各年齡段的，都可以有一張健康卡。

這張卡可以讓你在全球度假，像美國佛羅里達、夏威夷，歐洲的城市等，同時預約享受服務，包括餐飲、健康醫(yī)療保障等。我們的酒店式公寓有相當一部分是自持的，就是為置換居住準備的。

長投資、長回報特點決定了服務才是養(yǎng)老產業(yè)最終的盈利來源，但國內的養(yǎng)老產業(yè)都處于較短期階段，前期的成本無法收回，日常的收支無法平衡，這些都給養(yǎng)老產業(yè)的運營帶來了比較大的資金壓力，造成盈利困局。有業(yè)內人士指出，完善的醫(yī)療配套、合理的建筑設計、人性化的服務體系，都是養(yǎng)老產業(yè)開發(fā)初期必備的要素。

眾多企業(yè)進軍養(yǎng)老地產，盈利問題依然是擺在它們面前最大的困局。中國養(yǎng)老地產市場的“巨大蛋糕”在吸引眾多資本加入的同時，也對房企的運營開發(fā)能力提出了種種考驗。面對這一新生事物，選擇何種盈利模式是擺在開發(fā)商面前的首要問題。

吳王樓早已考慮到了這一點：金成將由“地產融資”向“融資地產”轉變，地產融資是通過房地產本身去融資，去爭取貸款。而融資地產，則是有一個大平臺去融資。

在這個平臺上，可以引進合作伙伴戰(zhàn)略機構，并提供相應產品匹配。今后金成要走資本市場融資的道路。其根源還在于服務標準和產品模式的建立以及與國際接軌。前期啟動后，不一定要自己投資，可以找合作對象，像保險機構、醫(yī)療機構，減少金成的投資壓力。

吳王樓說，他心中始終有一個夢想：這三年正是打基礎的時候，將海南·金灣做試點，建立起具有吸引力的鄰里關系服務標準和社區(qū)服務標準，成為可在全國復制的模式。三年后在全國快速開發(fā)，擴大布點。五年后，養(yǎng)生度假模塊爭取上市。十年以后，養(yǎng)生度假社區(qū)能居住百萬人，同時有20萬名服務人員。“就算未來每個業(yè)主消費十萬，這也是一個非常驚人的數(shù)字了?！?/p>