◆丁 媛

(西南交通大學(xué)資產(chǎn)管理處)

高校的房產(chǎn)資源，原本就是高校賴(lài)以生存的首要物質(zhì)條件，更是學(xué)校開(kāi)展教學(xué)、科研工作，保障教職工生活乃至高校能否可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵要素。隨著近年來(lái)我國(guó)不斷加大對(duì)高等教育事業(yè)的投入力度，國(guó)家對(duì)高?；A(chǔ)建設(shè)的資金投入規(guī)模不斷擴(kuò)大，各大高校的辦學(xué)條件均得到了明顯的改善，高校所擁有的房產(chǎn)資源也越來(lái)越充足。房產(chǎn)管理的重要性已越來(lái)越引起人們的關(guān)注。因此，找出高校房產(chǎn)管理存在的問(wèn)題并研究其對(duì)策，是高校適應(yīng)新形勢(shì)下的房產(chǎn)管理模式所必須要攻克的難關(guān)。

一、現(xiàn)有背景下高校房產(chǎn)管理中存在的問(wèn)題

1.管理制度復(fù)雜，體制陳舊

高校房產(chǎn)管理制度受到國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)制度的制約，自建國(guó)后歷經(jīng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)、商品經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)三種經(jīng)濟(jì)制度，隨其調(diào)整而變化，以致現(xiàn)存房產(chǎn)權(quán)屬和制度存在多樣性。這種多樣化的制度直接作用于高校擁有各類(lèi)房產(chǎn)資源?，F(xiàn)有部分房產(chǎn)執(zhí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)制度化的管理，而某些房產(chǎn)卻又執(zhí)行的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的那一套制度。這種情況是在我國(guó)選擇經(jīng)濟(jì)制度的過(guò)程中日積月累造成的，背景復(fù)雜，因此體制雖陳舊卻難以打破，還需進(jìn)一步理清頭緒進(jìn)而完善。

2.管理部門(mén)權(quán)力分散，導(dǎo)致管理與使用脫節(jié)嚴(yán)重

由于高校下屬部門(mén)眾多，因此在高校房產(chǎn)資源有很大一部分都是直接交由各相關(guān)部門(mén)直接管理，由各相關(guān)部門(mén)自行進(jìn)行調(diào)配，校院兩級(jí)管理脫節(jié)。這種分撥模式不僅沒(méi)有強(qiáng)化管理，反而造成了房產(chǎn)得不到有效的管理，使用利用率極低。目前多數(shù)高校沒(méi)有房產(chǎn)管理的綜合協(xié)調(diào)部門(mén)，管理部門(mén)與使用部門(mén)之間的工作獨(dú)立開(kāi)展。管理部門(mén)無(wú)法得知資產(chǎn)的使用和調(diào)配情況，而使用部門(mén)為了保障自己的利益，也不愿意資源共享，形成了房子越建越多、卻越來(lái)越不夠用的惡性循環(huán)。

3.有償使用要求不到位，資產(chǎn)變相流失

現(xiàn)而今，高校房產(chǎn)管理中普遍存在“重用輕管，重投資輕效益”的現(xiàn)象。由于高校的下屬企業(yè)眾多、關(guān)系錯(cuò)綜復(fù)雜，因此企業(yè)在使用公有房產(chǎn)資源的時(shí)候，學(xué)校沒(méi)有用硬性指標(biāo)要求其占用的房產(chǎn)資源實(shí)行有償使用。這就導(dǎo)致其下屬企業(yè)會(huì)有機(jī)可乘地?zé)o償占用學(xué)校的房產(chǎn)資源，或者只是象征性上繳與學(xué)校前期的投入完全不成比例的少量費(fèi)用;另外，由于對(duì)某些經(jīng)營(yíng)性資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)不明晰，致使單位及個(gè)人利用這部分資產(chǎn)謀取私利，造成高校房產(chǎn)資源的變相流失。

4.物業(yè)管理混亂

隨著住房制度的改革，目前高校內(nèi)住房產(chǎn)權(quán)多元化。而房屋產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)和產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的變化，產(chǎn)生了住房整體要求統(tǒng)一管理與住戶(hù)的多樣性要求之間的矛盾。在加上其余的各類(lèi)辦公、教學(xué)用房、公共設(shè)施和尚未出售的公有住房由于沒(méi)有集中分區(qū)而散亂于校園各角。因此通常采用分區(qū)聘請(qǐng)物業(yè)的原則，呈現(xiàn)管理盲區(qū)或管理重合區(qū)域，整體較為混亂。再加上聘請(qǐng)的物業(yè)公司往往都是高校的附屬企業(yè)，從人員組成、軟硬件建設(shè)等方面都與社會(huì)上有資質(zhì)、正規(guī)的物業(yè)管理企業(yè)相比均有一定差距，帶有福利性質(zhì)，管理能力差，責(zé)任心不強(qiáng)。

5.管理手段相對(duì)落后

高校的房產(chǎn)管理就是將學(xué)校產(chǎn)權(quán)范圍的全部房產(chǎn)進(jìn)行合理開(kāi)發(fā)、調(diào)配、使用和維修，使學(xué)校的房產(chǎn)能夠最大限度地發(fā)揮功效。高校過(guò)去的管理文件大都是采用紙質(zhì)文檔記錄，工作方式基本上是接收移交檔案，編目存儲(chǔ)、查閱調(diào)卷。信息保存和調(diào)閱需花費(fèi)較大的人力、物力、財(cái)力和時(shí)間。特別是在住房制度改革后，房屋性質(zhì)不斷變化，房產(chǎn)檔案必須全面真實(shí)的放映房屋變化的全過(guò)程。但由于房產(chǎn)檔案信息化程度不高，更新手續(xù)復(fù)雜，查詢(xún)和檢索費(fèi)事費(fèi)力，讓房產(chǎn)管理更是難上加難。即便是使用電腦，也只是仍然停留在數(shù)據(jù)處理上，信息化基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、應(yīng)用水平遠(yuǎn)落后于其他行業(yè)。其中的一個(gè)原因是房產(chǎn)管理人員專(zhuān)業(yè)素質(zhì)水平差異較大，總體缺乏與時(shí)俱進(jìn)、開(kāi)拓進(jìn)取的精神，不愿意推陳出新。

二、高校房產(chǎn)管理中存在問(wèn)題的對(duì)策研究

1.理清頭緒，統(tǒng)一管理制度

對(duì)于高校多樣化的制度管理各類(lèi)房產(chǎn)資源，首要任務(wù)就是弄清每類(lèi)房產(chǎn)的權(quán)屬和制度源頭，特例特辦、尋找合理解決的辦法，最終實(shí)現(xiàn)管理制度的統(tǒng)一。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，高校的房產(chǎn)管理體制，必須符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行規(guī)則，這就必須逐步革除計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利型管理模式，使物業(yè)管理部門(mén)實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化的轉(zhuǎn)變。

2.明確房產(chǎn)部門(mén)管理權(quán)限

取消多頭分權(quán)管理模式，成立統(tǒng)一管理學(xué)校房產(chǎn)資源的房屋管理中心，由主管房產(chǎn)的校長(zhǎng)負(fù)責(zé)，房屋管理中心主任擔(dān)任房產(chǎn)管理專(zhuān)員，房屋管理中心為具體辦事機(jī)構(gòu)。此部門(mén)應(yīng)是代表學(xué)校行使房屋產(chǎn)權(quán)管理的唯一職能部門(mén)，全權(quán)負(fù)責(zé)辦理與學(xué)校房產(chǎn)資源有關(guān)的所有事務(wù)。

3.明晰產(chǎn)權(quán)防止國(guó)有資產(chǎn)流失

目前，高校旗下的校辦產(chǎn)業(yè)資金的來(lái)源仍然是國(guó)家財(cái)政撥款、銀行貸款或高校投資，這就確定其性質(zhì)是屬于國(guó)家，為國(guó)有資產(chǎn)。高校僅擁有其占有權(quán)、處置權(quán)和收益權(quán)。為了防止國(guó)有資產(chǎn)流失，高校必須對(duì)其性質(zhì)進(jìn)行明確，再通過(guò)管理部門(mén)實(shí)施監(jiān)管。對(duì)其應(yīng)繳納的費(fèi)用通過(guò)協(xié)議形式予以明確規(guī)定，為確保學(xué)校管理層制定政策的公正性和準(zhǔn)確性，可聘請(qǐng)中介機(jī)構(gòu)介入。在明晰產(chǎn)權(quán)的基礎(chǔ)上進(jìn)行收費(fèi)管理，可以杜絕先前的無(wú)償使用、低償使用或直接流失。

4.采用數(shù)字化、信息化手段管理房產(chǎn)資源

建立高校房產(chǎn)管理信息系統(tǒng)，是加強(qiáng)房產(chǎn)管理的必要途徑。建立電子信息辦公平臺(tái)不僅能提高房產(chǎn)管理部門(mén)的工作效率，及時(shí)發(fā)布房管政策和房改政策、增加信息的透明度還能提供交流平臺(tái)、為高校教職工排憂(yōu)解惑。這首先需要的是提高管理人員素質(zhì)和責(zé)任心、強(qiáng)化全員資產(chǎn)管理意識(shí)。再通過(guò)定期開(kāi)展業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)，建立一支具有高度責(zé)任心、業(yè)務(wù)熟練的資產(chǎn)管理隊(duì)伍。

5.物業(yè)管理應(yīng)與市場(chǎng)接軌

高校中的房產(chǎn)類(lèi)型多樣，單一的物業(yè)管理模式早已不能滿(mǎn)足其需求，同時(shí)帶有福利性質(zhì)的物業(yè)聘請(qǐng)模式，只會(huì)讓房產(chǎn)資源得不到應(yīng)有的維護(hù)，讓教職工應(yīng)享有的服務(wù)大打折扣。而良好的物業(yè)管理不僅能對(duì)各類(lèi)房產(chǎn)和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠地、道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)行專(zhuān)業(yè)管理，還能為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)、高效與經(jīng)濟(jì)的綜合性服務(wù)。因此，首要任務(wù)就是廢除福利性質(zhì)的物業(yè)聘請(qǐng)模式，讓房產(chǎn)管理模式盡快向市場(chǎng)主導(dǎo)型轉(zhuǎn)變。此外，還應(yīng)根據(jù)學(xué)校的特殊性摸索產(chǎn)生新型物業(yè)管理模式，盡量幫助教職工解決后顧之憂(yōu)，確保其能將更多的精力投入到教學(xué)、科研中去。

總而言之，隨著社會(huì)的進(jìn)步和房產(chǎn)制度的改革，高校房產(chǎn)管理工作絕不能再墨守成規(guī)、一成不變。由于學(xué)校的房產(chǎn)管理制度背景復(fù)雜，政策性強(qiáng)，我們不能再將其看作是簡(jiǎn)單的服務(wù)工作，而應(yīng)該適應(yīng)新形勢(shì)的要求，開(kāi)源節(jié)流，建立一套符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的新房產(chǎn)管理機(jī)制，這對(duì)于實(shí)現(xiàn)高校的可持續(xù)發(fā)展也具有重要的意義。

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