方曉蓉

（寧夏天凈天能物業(yè)服務(wù)有限公司，寧夏 吳忠751100）

0 引言

電力物業(yè)公司是近年來(lái)電力企業(yè)發(fā)展的產(chǎn)物，是在電力行業(yè)推行三項(xiàng)制度改革，實(shí)行減員增效的過(guò)程中逐步發(fā)展起來(lái)的。 它對(duì)于創(chuàng)造就業(yè)機(jī)會(huì)，吸納主業(yè)富余人員，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，創(chuàng)造社會(huì)財(cái)富，促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定發(fā)揮了重要作用。

1 電力企業(yè)物業(yè)管理中存在的突出問(wèn)題

1.1 舊的管理模式和經(jīng)營(yíng)機(jī)制的束縛

物業(yè)公司改革的發(fā)展過(guò)程是主辦單位高度重視一手創(chuàng)辦的過(guò)程，是在主業(yè)扶持下發(fā)展起來(lái)的，受傳統(tǒng)的管理模式影響較深。 目前的物業(yè)公司一直靠主業(yè)拐杖行走，依賴性強(qiáng)，缺乏自我開(kāi)拓進(jìn)取勇于改革，打破舊模式舊條條框框的精神，樂(lè)于在主業(yè)的保護(hù)傘下“筑窩”，不愿越雷池半步，十分留意主業(yè)的工作管理方式習(xí)慣。 正是物業(yè)公司不愿“斷奶”的意識(shí)，主業(yè)就一把攬過(guò)來(lái)，不管以什么方式總是盡力給予解決，這樣造成了物業(yè)公司沒(méi)有自負(fù)盈虧的壓力，同時(shí)主業(yè)與物業(yè)公司之間產(chǎn)權(quán)管理不清，導(dǎo)致主業(yè)自覺(jué)或不自覺(jué)地以資產(chǎn)所有者的身份過(guò)多干預(yù)物業(yè)公司的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，使物業(yè)公司缺乏應(yīng)有的自主權(quán)。

1.2 觀念滯后

人的思想觀念的轉(zhuǎn)變是物業(yè)公司發(fā)展能否順利的重要因素之一，由于長(zhǎng)期實(shí)行的是福利后勤，因此在人們的頭腦中形成了對(duì)單位后勤的依賴性，吃喝拉撒，生老病死，單位全部包下來(lái)，認(rèn)為這是社會(huì)主義優(yōu)越性，誰(shuí)改了這些，誰(shuí)就違背了社會(huì)主義原則，誰(shuí)搞了有償服務(wù)，誰(shuí)就是罪人，物業(yè)公司改革的每一步都感到極大的阻力。 你提出有償服務(wù)，搞服務(wù)費(fèi)用結(jié)算，就有人想不通，說(shuō)你既然獨(dú)立出去了，怎么還要靠主業(yè)養(yǎng)活你，你提出按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)原則辦，有人說(shuō)你討價(jià)還價(jià)，你要多爭(zhēng)取一些工程項(xiàng)目，就有人認(rèn)為你為的是撈取好處，在這樣認(rèn)識(shí)條件下，要想進(jìn)行物業(yè)公司再改革再發(fā)展真是舉步維艱。

1.3 經(jīng)營(yíng)方式簡(jiǎn)單

目前物業(yè)公司的經(jīng)濟(jì)來(lái)源除正常的房屋租賃管理、 用水承包管理、維修衛(wèi)生費(fèi)用包干使用外，工程項(xiàng)目的施工與管理是物業(yè)公司能生存至今的重要因素之一。 在物業(yè)公司與主業(yè)剝離的初期，因經(jīng)營(yíng)范圍和人員因素的原因，工程承包只是靠提取承建單位一定的管理費(fèi)用來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)公司費(fèi)用的不足，這種落后的方式一直持續(xù)到現(xiàn)在，其主要原因是：一是，主業(yè)在工程發(fā)展上仍用舊有的習(xí)慣，工程項(xiàng)目交給你只是委托你代表業(yè)主管理，而未認(rèn)識(shí)到業(yè)主與物業(yè)公司在工程項(xiàng)目上的關(guān)系，應(yīng)純粹是甲乙雙方關(guān)系；二是，物業(yè)公司本身，因事事纏身，沒(méi)有過(guò)多的精力去改變這一方式，同時(shí)也認(rèn)為這種方式直截了當(dāng)，假如真的施工，未必能取得這樣的效益。正是這樣潛在意識(shí)的存在，因此工程項(xiàng)目的管理仍停留在原始的作坊式的狀況。未認(rèn)識(shí)到這樣的管理方式已違背了現(xiàn)行的建筑市場(chǎng)管理?xiàng)l例，同時(shí)或多或少給主業(yè)造成了你不具備獨(dú)立承包工程的印象。

1.4 知識(shí)面窄、素質(zhì)差

物業(yè)公司是原后勤行政科的翻版，人員構(gòu)成:年齡偏大，文化層度較低，新鮮血液匱乏。從大專(zhuān)院校直接分來(lái)的微乎其微，整體素質(zhì)與主業(yè)人員無(wú)法相比。實(shí)際能干活的少，“搗蛋”的多；為公司的前途分擔(dān)的少，只想拿錢(qián)的多。作為公司的管理人員，也是整天忙于解決矛盾的熱點(diǎn)，忽視職工素質(zhì)培訓(xùn)，忽視自身知識(shí)面的提高，看不懂財(cái)務(wù)報(bào)表，不搞經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分析等等。

2 解決電力企業(yè)物業(yè)問(wèn)題的對(duì)策

2.1 改革管理體制、運(yùn)行機(jī)制和發(fā)展模式

電力企業(yè)后勤管理體制一直是在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)條件下形成的，沒(méi)有完全適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。 為此，電力企業(yè)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該徹底脫離電力企業(yè)的實(shí)體體制，按照市場(chǎng)化的要求建立公司制服務(wù)公司，建立起自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧、自我約束、自我發(fā)展的經(jīng)營(yíng)機(jī)制，完全實(shí)行自負(fù)盈虧。 積極和市場(chǎng)相融合，破除企業(yè)、部門(mén)和行業(yè)界限，以聯(lián)營(yíng)、合作、兼并等形式，重組生產(chǎn)要素，形成規(guī)模經(jīng)濟(jì)，逐步與社會(huì)化服務(wù)體系接軌，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)化服務(wù)。

2.2 建立專(zhuān)業(yè)化的發(fā)展與服務(wù)模式

市場(chǎng)化的物業(yè)管理需要良好的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制以適應(yīng)物業(yè)市場(chǎng)的“優(yōu)勝劣汰”。具體來(lái)說(shuō)，就是要求物業(yè)服務(wù)公司充分合理地利用自身優(yōu)勢(shì)資源，根據(jù)市場(chǎng)需求開(kāi)展多樣化經(jīng)營(yíng)模式和服務(wù)方式，引進(jìn)世界先進(jìn)物業(yè)服務(wù)方法，加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部管理創(chuàng)新，堅(jiān)持練好內(nèi)功，強(qiáng)化內(nèi)部建設(shè)。通過(guò)加大內(nèi)部改革，調(diào)整管理機(jī)構(gòu)，培養(yǎng)管理人才，實(shí)施科學(xué)管理，提高從業(yè)人員綜合素質(zhì)。徹底拋棄那種“誰(shuí)開(kāi)發(fā)、誰(shuí)管理的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下本位主義管理和服務(wù)模式，徹底剪斷電力企業(yè)和其旗下物業(yè)管理公司父子兵式的管理。 通過(guò)公開(kāi)、公平、公正招標(biāo)讓專(zhuān)業(yè)化程度高、管理規(guī)范、服務(wù)質(zhì)量好、信譽(yù)度高的物業(yè)服務(wù)企業(yè)走進(jìn)電力企業(yè)開(kāi)發(fā)的小區(qū)中去，讓專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化和規(guī)范化服務(wù)公司為廣大業(yè)主服務(wù)。只有這樣，才能形成良好和諧的小區(qū)氛圍。

2.3 監(jiān)督管理部門(mén)加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)公司的監(jiān)督和管理

物業(yè)監(jiān)督管理部門(mén)應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)電力企業(yè)物業(yè)管理公司的監(jiān)督和管理，結(jié)合物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)，對(duì)物業(yè)服務(wù)公司是否對(duì)房屋及配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，是否通過(guò)公開(kāi)、公平、公正方式選擇物業(yè)服務(wù)公司， 是否按照物業(yè)管理?xiàng)l例成立業(yè)主委員會(huì)，并從業(yè)人員相關(guān)資質(zhì)監(jiān)督和審查，物業(yè)收費(fèi)是否合理合法，財(cái)務(wù)是否公開(kāi)和按照相關(guān)程序進(jìn)行審計(jì)等進(jìn)行公開(kāi)的不定期監(jiān)督和檢查，并加強(qiáng)物業(yè)服務(wù)公司的自律監(jiān)督。對(duì)物業(yè)服務(wù)公司采用可以量化的考核指標(biāo)體系，建立網(wǎng)絡(luò)投訴、電話投訴、新聞媒體投訴、手機(jī)短息投訴、設(shè)立信訪部門(mén)等方式，加強(qiáng)對(duì)電力企業(yè)管業(yè)服務(wù)公司的監(jiān)督和管理，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)查處和解決，對(duì)于屢次違規(guī)的服務(wù)單位要從法律上加以嚴(yán)格處理并以以高額處罰金。只有這樣，才能建立優(yōu)質(zhì)、規(guī)范、收費(fèi)合理、穩(wěn)定的物業(yè)管理服務(wù)，不斷提高管理水平和服務(wù)質(zhì)量。

2.4 物業(yè)服務(wù)企業(yè)要明確定位，不斷加強(qiáng)服務(wù)行為規(guī)范

物業(yè)服務(wù)企業(yè)要明確定位，強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，不斷加強(qiáng)服務(wù)行為規(guī)范，提高服務(wù)質(zhì)量。 電力企業(yè)物業(yè)管理公司應(yīng)該堅(jiān)決擯棄傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的管理模式，明確自己和小區(qū)業(yè)主的關(guān)系是服務(wù)與被服務(wù)關(guān)系，二者之間不存在上下級(jí)式的管理與被管理關(guān)系，雙方權(quán)利和義務(wù)是平等的。所以，物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該主動(dòng)更新自己的觀念，牢固樹(shù)立為小區(qū)業(yè)主服務(wù)的觀念；根據(jù)業(yè)主不同需求，不斷強(qiáng)化服務(wù)意識(shí)，最大限度地滿足業(yè)主的需求；通過(guò)熱情、周到、耐心細(xì)致、應(yīng)對(duì)快捷的服務(wù)，提高自身服務(wù)質(zhì)量，提高自身良好的聲譽(yù)，贏得業(yè)主的行為認(rèn)可、理解和支持。電力企業(yè)物業(yè)服務(wù)公司應(yīng)該視企業(yè)聲譽(yù)和服務(wù)質(zhì)量為自己生存發(fā)展的底線，建立科學(xué)、合理、規(guī)范的服務(wù)制度，對(duì)各項(xiàng)收費(fèi)和支出完全公開(kāi)透明，對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)行合理審計(jì)，讓業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主代表隨時(shí)監(jiān)督各項(xiàng)服務(wù)性收支情況，以便業(yè)主了解盈虧，接受監(jiān)督。

3 結(jié)束語(yǔ)

電力走向市場(chǎng)已大勢(shì)所趨， 電力物業(yè)公司改革也勢(shì)在必行，在這關(guān)系到電力物業(yè)公司生存與發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)刻，只有用戰(zhàn)略發(fā)展的眼光正視問(wèn)題、解決問(wèn)題，以實(shí)事求是的態(tài)度，加快改革步伐，電力物業(yè)公司才有生存的機(jī)遇。 否則，墨守陳規(guī)終將被社會(huì)淘汰。

［1］楊莉.電力企業(yè)物業(yè)管理之我見(jiàn)[J].現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2011，(22).

［2］孔俊.淺議電力企業(yè)后勤管理市場(chǎng)化[J].科技資訊，2006，(07).

［3］梁柱.中國(guó)物業(yè)管理理論探索與實(shí)踐[M].北京:中國(guó)經(jīng)濟(jì)出版社,2003.