劉華成

（哈爾濱濱江建設(shè)投資發(fā)展有限公司，黑龍江 哈爾濱 150000）

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本構(gòu)成

1.1 征收土地以及賠償征收土地中住戶的拆遷費(fèi)用包含：征收土地使用的費(fèi)用、征收田地使用的費(fèi)用，對(duì)于征收土地中地上或者地下在進(jìn)行拆遷中使用的費(fèi)用，安排拆遷住戶租房費(fèi)用等。

1.2 建筑前期產(chǎn)生的費(fèi)用包含對(duì)單位要開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目是否可行進(jìn)行的設(shè)計(jì)、研究、規(guī)劃，以及對(duì)開(kāi)發(fā)用地的水文、地質(zhì)進(jìn)行的測(cè)繪、勘察、三通一平所使用的費(fèi)用。

1.3 施工裝置工程費(fèi)用包含開(kāi)發(fā)商以承包的方式支付給承包商進(jìn)行建筑施工中產(chǎn)生的費(fèi)用以及以自主建設(shè)施工的過(guò)程中產(chǎn)生的費(fèi)用。

1.4 基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)用包含開(kāi)發(fā)建筑的小區(qū)內(nèi)供應(yīng)水電天然氣、修筑道路以及通訊電線電纜、排泄洪水污染、建筑照明設(shè)備、綠化環(huán)衛(wèi)等工程所要進(jìn)行的支出。

1.5 公共設(shè)施費(fèi)用指在小區(qū)公共場(chǎng)所所裝置的配套的娛樂(lè)活動(dòng)的設(shè)備所要支出的費(fèi)用；

1.6 開(kāi)發(fā)中間接進(jìn)行的支出是指開(kāi)發(fā)單位組織的對(duì)小區(qū)進(jìn)行管理所支出的費(fèi)用，包含管理人員的工資福利、辦公費(fèi)用、修理費(fèi)用、水電費(fèi)用、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)用、折舊費(fèi)用、周轉(zhuǎn)房屋待攤等。

1.7 財(cái)務(wù)費(fèi)用是指單位為了融資所產(chǎn)生的各種花費(fèi)，包含企業(yè)在運(yùn)行階段所支出的利息、在金融機(jī)構(gòu)辦理事情所需的手續(xù)費(fèi)、匯兌發(fā)生的凈損失以及單位在融資時(shí)發(fā)生的各種支出。

1.8 管理費(fèi)用是指從開(kāi)發(fā)建筑開(kāi)始到銷(xiāo)售程序中，房地產(chǎn)業(yè)中管理人員的一切花銷(xiāo)等。

1.9 銷(xiāo)售費(fèi)用是指開(kāi)發(fā)商在銷(xiāo)售過(guò)程中或者提供勞動(dòng)力的程序中發(fā)生的一切費(fèi)用。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理

2.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本管理的概念

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用的成本費(fèi)用管制是要在按照投資商制定的整體目標(biāo)以及對(duì)建筑施工中的具體要求進(jìn)行的，在開(kāi)發(fā)施工的過(guò)程中，要對(duì)每一個(gè)施工活動(dòng)開(kāi)展跟蹤、監(jiān)督、掌控、解析和考核等管制手段，以此達(dá)到對(duì)成本的使用進(jìn)行管制，提高成本的使用效果、減少在開(kāi)發(fā)施工過(guò)程中的成本消耗、最大化的獲得目標(biāo)利潤(rùn)、達(dá)到良好的經(jīng)濟(jì)效益。

2.2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同階段的成本管理

2.2.1 投資決策階段的成本管理。在進(jìn)行開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資決策進(jìn)程中，開(kāi)發(fā)商或者投資商要對(duì)進(jìn)行投資的項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察，所投資的房地產(chǎn)在市場(chǎng)中的價(jià)格情況、項(xiàng)目規(guī)模的大小以及建筑成為的種類(lèi)、開(kāi)發(fā)地所在的交通情況、市政配套情況、建筑材料設(shè)備的供給情況等，在對(duì)投資進(jìn)行策劃的過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商或者投資商一定要把有可能會(huì)發(fā)生的成本費(fèi)用進(jìn)行綜合，對(duì)可能會(huì)開(kāi)發(fā)建筑的項(xiàng)目成本有著整體掌控的作用。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資決策階段的基本特征是智力化或知識(shí)密集性，其主要發(fā)生的費(fèi)用是機(jī)會(huì)分析費(fèi)、市場(chǎng)調(diào)查分析費(fèi)、可行性研究費(fèi)、決策費(fèi)等。這些費(fèi)用占整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的費(fèi)用比例很小，而且在此階段基本不會(huì)有諸如土地、材料、設(shè)備等要素費(fèi)用的投入，但決策工作是成本控制的關(guān)鍵。因?yàn)橥顿Y決策階段產(chǎn)生的決策結(jié)果是對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的使用功能、基本實(shí)施方案和主要要素投入做出總體策劃。決策的好壞、優(yōu)劣將直接影響整個(gè)成本控制。

投資決策階段的成本控制是事前控制，由于投資決策階段影響項(xiàng)目投資的程度最高，因此在投資決策階段就應(yīng)對(duì)項(xiàng)目投資成本進(jìn)行預(yù)測(cè)，建立成本控制目標(biāo)體系，確定投資控制目標(biāo)。

2.2.2 前期工作階段的成本管理

（1）在設(shè)計(jì)前要大體預(yù)算一下投資成本。經(jīng)過(guò)對(duì)市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本、原材料價(jià)格、機(jī)械設(shè)備、人員工資、管理費(fèi)用、稅收、利潤(rùn)等進(jìn)行調(diào)差，對(duì)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的各個(gè)步驟環(huán)節(jié)進(jìn)行細(xì)致的分析估算，這是作為進(jìn)行設(shè)計(jì)時(shí)成本預(yù)算的依據(jù)。（2）在初步設(shè)計(jì)階段要對(duì)建筑方案進(jìn)行對(duì)比選擇。在設(shè)計(jì)進(jìn)程中有很多方案可供選擇，選擇了不同的方案可能發(fā)生使用的成本就是不一樣的，所以，在選擇方案時(shí)，要對(duì)方案的經(jīng)濟(jì)利益進(jìn)行對(duì)比，選擇最佳的方案，實(shí)現(xiàn)控制成本的目的。（3）限額設(shè)計(jì)。依據(jù)審核批準(zhǔn)下來(lái)的任務(wù)書(shū)以及投資成本預(yù)算進(jìn)行初步的設(shè)計(jì)，初步設(shè)計(jì)合格后依據(jù)這個(gè)初步設(shè)計(jì)總合算的成本進(jìn)行設(shè)計(jì)施工圖。在確保每個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)要求時(shí)，按照每個(gè)環(huán)節(jié)所獲得的投資限額進(jìn)行設(shè)計(jì)，嚴(yán)格掌控在設(shè)計(jì)圖紙中不合理的更改，確?？偝杀鞠揞~不會(huì)被打破。限額設(shè)計(jì)掌控的對(duì)象是能夠?qū)ㄖO(shè)計(jì)起到影響作用的靜態(tài)投資項(xiàng)目。

2.2.3 工程建設(shè)階段的成本管理

（1）項(xiàng)目開(kāi)始建筑施工后，監(jiān)督、承包商要按照開(kāi)工前簽訂的合同規(guī)范辦事。審核建筑商每次提交的支付申請(qǐng)，對(duì)建筑商每個(gè)月的完成進(jìn)度以及已經(jīng)完工的部分進(jìn)行綜合考察，督促其建筑施工速度。尤其要記得收回多墊付的款項(xiàng)，扣除掉保留金，還要注意建筑商每個(gè)月申請(qǐng)的費(fèi)用數(shù)目。

（2）對(duì)建筑成本要固定的周期內(nèi)就進(jìn)行一次估算，把在實(shí)際施工中建筑使用成本和支付情況反映出來(lái)，審核兩者是否符合。

（3）嚴(yán)格掌控在設(shè)計(jì)圖紙中的更改，以及因?yàn)樽?、建筑師、管理者工作不?dāng)而造成的建筑更改，嚴(yán)格掌控申請(qǐng)更改的程序。承包商索賠事故中的人為因素主要是因?yàn)樽兏鸬?，?yán)格掌控更改，能夠有效的減少承包商的索賠事故，盡量把建筑成本控制在承包合同價(jià)格以內(nèi)。

（4）在應(yīng)對(duì)索賠事故時(shí)，要嚴(yán)格按照之前簽訂的合同條例，考核、估算承包商提出的索賠事項(xiàng)，針對(duì)承包商提出的不合理的索賠要開(kāi)展反擊，甚至有的承包商不能按照合同進(jìn)行建筑還要提出索賠事件。

（5）審核承包商工程竣工報(bào)告，根據(jù)對(duì)竣工工程量的核算和對(duì)承包商其他支付要求審核，確定工程竣工報(bào)表的支付金額。

（6）做好工程投資控制執(zhí)行情況的總結(jié)。

2.2.4 租售階段的成本管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)租售階段的成本管理主要是管理銷(xiāo)售費(fèi)用支出。在競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的銷(xiāo)售費(fèi)用支出呈現(xiàn)整體上升到趨勢(shì)，一般費(fèi)用數(shù)額大，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)的高低有直接影響。

怎樣才能把握好銷(xiāo)售的成本，最關(guān)鍵的在于怎樣開(kāi)展銷(xiāo)售籌劃，深入挖掘開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的內(nèi)涵，設(shè)計(jì)的廣告要能夠突顯出項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)這樣才能夠充分的發(fā)揮廣告和活動(dòng)的作用，防止出現(xiàn)事半功倍的現(xiàn)象，從本質(zhì)上管制銷(xiāo)售所要發(fā)生的成本費(fèi)用。

結(jié)語(yǔ)

在整個(gè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建筑銷(xiāo)售的過(guò)程中都離不開(kāi)成本費(fèi)用，所以在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)管理過(guò)程中對(duì)開(kāi)發(fā)成本進(jìn)行管理是必須的，對(duì)于提升管理水準(zhǔn)以及房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資收益都有著很重要的作用。在開(kāi)發(fā)建筑銷(xiāo)售的各個(gè)環(huán)節(jié)中都會(huì)對(duì)成本管制產(chǎn)生不同深度的影響，不是光重視建筑工程中的成本管制就能夠達(dá)到成本管制的目標(biāo)，設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)的成本管制對(duì)成本管制的目標(biāo)也有很大的影響，在設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，最好使用優(yōu)化設(shè)計(jì)和限額設(shè)計(jì)，在確保工程質(zhì)量的前提下，盡可能的降低工程成本。

[1]李建峰.工程計(jì)價(jià)與造價(jià)管理[M].北京：中國(guó)電力出版社，2005.

[2]蘭峰.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].北京：中國(guó)建筑工業(yè)出版社，2008.