孫冬梅

(北安市國土資源局，黑龍江 北安 164000)

0 引言

城市土地集約利用研究,是指在合理的城市布局和用地結(jié)構(gòu)前提下,通過對城市土地的資本、技術(shù)和勞動力投入,提高城市土地使用效率和利用效益,使城市土地的經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益協(xié)調(diào)統(tǒng)一。影響城市土地集約利用的因素包括自然地理與環(huán)境、城市區(qū)域空間發(fā)展、城市經(jīng)濟(jì)模式、城市人口與規(guī)模、土地使用制度與市場等,它們對城市用地模式會產(chǎn)生很大的影響。城市用地模式的合理與否是城市土地集約利用的前提,城市布局與用地結(jié)構(gòu)的不同,會形成不同的城市用地模式,也會有不同的土地集約利用的方法和關(guān)注的重點(diǎn)。

1 內(nèi)涵的界定

城鎮(zhèn)土地集約利用是指在我國這種特定的人多地少國家里,通過不斷增加單位城鎮(zhèn)土地資金、技術(shù)和勞動力等的投入,從而達(dá)到既促使城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)合理化、最優(yōu)化,又能最大程度地提高城鎮(zhèn)土地的使用效率、經(jīng)濟(jì)效益和土地的可持續(xù)發(fā)展。

2 必要性

2.1 是解決人地矛盾的理性選擇

我國是一個人多地少的國家,土地資源人均占有量為0.79hm2,僅為世界平均人均占有量的33.9%,人均耕地面積更少,僅為0.1hm2,為世界平均水平的27%。隨著我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化水平的提高,各項(xiàng)建設(shè)占用耕地?cái)?shù)量日益增多,城市建成區(qū)面積日益擴(kuò)大。因此,就城鎮(zhèn)發(fā)展本身而言,只有走集約發(fā)展的道路,盡量少占耕地,減緩城鎮(zhèn)建成區(qū)向外擴(kuò)展蔓延速度,緩和城鎮(zhèn)邊緣區(qū)耕地的巨大壓力,才能解決好“吃飯”與“建設(shè)”問題。

2.2 是推動城鎮(zhèn)化快速發(fā)展和城鎮(zhèn)質(zhì)量全面提高的重要途徑

我國進(jìn)入城市化加速發(fā)展時(shí)期,政府和學(xué)術(shù)界都認(rèn)識到積極發(fā)展小城鎮(zhèn)在我國城市化發(fā)展中有重大意義,城鎮(zhèn)土地集約利用能夠促使資金、技術(shù)、勞動力的相對集中,發(fā)揮資金、技術(shù)、勞動力的集聚優(yōu)勢進(jìn)行城鎮(zhèn)重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)建設(shè)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的重大調(diào)整,優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),逐步發(fā)展壯大城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)實(shí)力。

2.3 有利于加強(qiáng)城鎮(zhèn)土地管理

城鎮(zhèn)土地管理的主要內(nèi)容就是在堅(jiān)持國家土地管理方針、政策的基礎(chǔ)上,結(jié)合城鎮(zhèn)實(shí)際制定可行的土地管理措施,正確引導(dǎo)城鎮(zhèn)土地的使用,提高土地開發(fā)利用的經(jīng)濟(jì)效益;加強(qiáng)低度利用土地的管理和規(guī)劃,合理布局城鎮(zhèn)用地,發(fā)揮城鎮(zhèn)土地利用的最大效益。城鎮(zhèn)土地集約利用適應(yīng)了城鎮(zhèn)土地管理的要求,促使城鎮(zhèn)土地管理的簡化和規(guī)范化,提高了城鎮(zhèn)土地管理的質(zhì)量和水平。

3 城市土地集約利用的影響因素分析

3.1 區(qū)域平衡發(fā)展是城市土地集約利用的基礎(chǔ)

城市的一個非常顯著的特征就是它的區(qū)域整體性。城市是以區(qū)域資源為基礎(chǔ)而發(fā)展起來的區(qū)域發(fā)展中心,城市土地的集約利用促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)的高效運(yùn)行,在促進(jìn)城市發(fā)展的同時(shí),又促進(jìn)整個區(qū)域的發(fā)展,城市土地集約利用格局就是這種發(fā)展的綜合結(jié)果。通過對城市區(qū)域內(nèi)部土地利用率、土地利用強(qiáng)度和緊張度分析,對城市發(fā)展的潛力進(jìn)行評價(jià),為城市的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、空間結(jié)構(gòu)的發(fā)展提供科學(xué)的依據(jù),合理制定區(qū)域城市的發(fā)展戰(zhàn)略和土地利用計(jì)劃。

3.2 城市經(jīng)濟(jì)模式對城市土地集約利用的影響

對于城市的經(jīng)濟(jì)模式,存在著不同的分類。一般意義上,從經(jīng)濟(jì)集聚的形態(tài)和程度來講,分為集聚經(jīng)濟(jì)模式和分散化經(jīng)濟(jì)模式兩大類,因此也就形成了不同的城市土地利用方式。在集聚經(jīng)濟(jì)條件下,城市向心集聚,可以大大降低貨物的運(yùn)輸成本,城市商務(wù)中心區(qū)的區(qū)位使得人們可以更好地接受各種基礎(chǔ)設(shè)施的服務(wù),但同時(shí)也提高了一些方面的成本。城市發(fā)展的不同階段也會形成不同的城市經(jīng)濟(jì)模式和城市用地模式。

3.3 城市集聚規(guī)模與城市土地集約利用的關(guān)系

在一定的城市規(guī)模下,城市規(guī)模越大,城市規(guī)模經(jīng)濟(jì)越顯現(xiàn),城市土地集約度越高,經(jīng)濟(jì)效益越高。超過一定規(guī)模,聚集經(jīng)濟(jì)是報(bào)酬遞減的,這限制了在出口生產(chǎn)和人口增加的情況下的工資水平提高。城市規(guī)模和土地利用集約化之間的關(guān)系可以用倒U型曲線表示。當(dāng)城市土地沒有得到充分利用時(shí),呈現(xiàn)粗放經(jīng)營狀態(tài);當(dāng)城市發(fā)展到一定階段,規(guī)模達(dá)到一定標(biāo)準(zhǔn)時(shí),城市土地得到最佳利用狀態(tài),這時(shí)的城市規(guī)模為最佳規(guī)模;當(dāng)城市規(guī)模超出了限制,就會產(chǎn)生一系列負(fù)面效應(yīng),最基本的問題是導(dǎo)致城市土地利用成本提高、外部成本提高、管理成本提高、生態(tài)環(huán)境惡化等等一系列“城市病”,這可以反映在“土地報(bào)酬遞減規(guī)律”上。

3.4 土地市場對城市土地集約利用的影響

由于“絕對地租”的存在,土地利用者盡可能提高土地利用效率;“相對地租”促使城市土地合理配置,使得城市土地利用結(jié)構(gòu)優(yōu)化;“級差地租”則促使城市區(qū)域內(nèi)土地集約利用的水平總體提升。在嚴(yán)格的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下,土地通常是通過非經(jīng)濟(jì)手段進(jìn)行分配的,土地沒有價(jià)格,資本沒有利潤的機(jī)會成本。這種體制下的國家土地使用模式明顯不同于市場經(jīng)濟(jì)國家,例如在莫斯科,人口密度高的居住區(qū)集中在城市外圍,而人口集中度低的工業(yè)區(qū)占據(jù)了城市中心部位。眾多的研究表明,在市場經(jīng)濟(jì)下,高土地價(jià)格保證了土地使用的集約化。

4 結(jié)語

4.1 科學(xué)規(guī)劃,合理管理

城鎮(zhèn)是區(qū)域的經(jīng)濟(jì)聚集中心和經(jīng)濟(jì)網(wǎng)絡(luò)的結(jié)點(diǎn),規(guī)劃是城鎮(zhèn)建設(shè)的龍頭。一般而言,城鎮(zhèn)的規(guī)劃布局應(yīng)該依據(jù)周圍區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r、人口規(guī)模、自然條件和交通情況而作出決策。因此,城鎮(zhèn)發(fā)展要想走集約化的道路,必須加強(qiáng)規(guī)劃,城鎮(zhèn)土地的規(guī)劃要體現(xiàn)出科學(xué)性和實(shí)用性,使之成為城鎮(zhèn)建設(shè)的約束和發(fā)展的方向。

4.2 加快產(chǎn)業(yè)用地的調(diào)整,提高土地利用效益

目前,我國城鎮(zhèn)土地利用方式仍處于農(nóng)村粗放型向城市集約型過渡階段,城鎮(zhèn)土地利用結(jié)構(gòu)不盡合理,一、二、三產(chǎn)業(yè)用地比例不協(xié)調(diào)。效率低下的工礦企業(yè)或行政機(jī)構(gòu)占用土地附加值高的城鎮(zhèn)中心地段,而部分商業(yè)用地相對比重較小且區(qū)位優(yōu)化度不高。因此,應(yīng)充分利用規(guī)劃的指導(dǎo)和經(jīng)濟(jì)杠桿的作用,加快城鎮(zhèn)舊城區(qū)產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)的調(diào)整,將城鎮(zhèn)中心區(qū)部分工業(yè),尤其是重污染型企業(yè)外遷,騰出用地,發(fā)展第三產(chǎn)業(yè),或配備一定數(shù)量的公共設(shè)施、道路廣場、綠地等,提高土地利用的社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)效益。

4.3 加強(qiáng)舊城區(qū)挖潛改造,提高城鎮(zhèn)土地利用率

舊城改造是城市開發(fā)的一個重要內(nèi)容。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)土地利用率普遍不高,城鎮(zhèn)土地利用存在著明顯的 “三大一低”(即平房占地面積大,舊城改造任務(wù)大,閑置土地面積較大,土地容積率和利用率低)問題。就城鎮(zhèn)開發(fā)的經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言,舊城區(qū)的挖潛改造其成本投入遠(yuǎn)大于新區(qū)開發(fā)。因而,在現(xiàn)行的政策、體制、管理措施和比較利益的驅(qū)動下,許多地區(qū)在城鎮(zhèn)發(fā)展道路選擇上,往往注重于新區(qū)的開發(fā)建設(shè),忽視舊城區(qū)的改造。為此,在城鎮(zhèn)土地利用上,要實(shí)行必要的政策傾斜,積極鼓勵舊城區(qū)挖潛改造,提高舊城區(qū)土地容積率和土地利用率。要把舊城區(qū)挖潛改造放在城鎮(zhèn)土地開發(fā)利用的首位。在城鎮(zhèn)土地規(guī)模上要改變過去那種重?cái)?shù)量輕質(zhì)量的粗放型發(fā)展。

4.4 合理利用城鎮(zhèn)土地,實(shí)現(xiàn)土地可持續(xù)發(fā)展

我國人多地少的國情和城市化步入快速發(fā)展階段的現(xiàn)實(shí),均要求城鎮(zhèn)土地利用必須走節(jié)約、適度發(fā)展的道路,必須充分認(rèn)識到我國城鎮(zhèn)發(fā)展規(guī)模上普遍偏大的問題,不宜過早追求別墅、花園式住宅。目前應(yīng)當(dāng)從我國實(shí)情出發(fā),本著節(jié)約利用土地資源的原則,提倡適度消費(fèi),合理利用城鎮(zhèn)土地。同時(shí),要加強(qiáng)城鎮(zhèn)環(huán)境治理,加大環(huán)境治理投入力度,確保城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的改善和提高,實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)發(fā)展。