□ 本刊記者 呂天玲 陳沙沙

房產(chǎn)稅擴(kuò)圍之難

□ 本刊記者 呂天玲 陳沙沙

本是為抑制房?jī)r(jià)過快上漲而出臺(tái)的房產(chǎn)稅政策，卻遭遇了地方土地財(cái)政帶來的重重阻撓。作為房產(chǎn)稅首批試點(diǎn)的上海與重慶，其詳細(xì)的試點(diǎn)情況報(bào)告至今未對(duì)外界披露。房產(chǎn)稅擴(kuò)容箭在弦上，只差最后的一記發(fā)力。

4月底，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出一片繁榮景象。一則房產(chǎn)稅即將登陸杭州的傳聞使得當(dāng)?shù)亻_發(fā)商和購(gòu)房者加快了入市腳步。

“房產(chǎn)稅擴(kuò)容以及對(duì)存量房征稅是必然趨勢(shì)。” 財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，如果房產(chǎn)稅不出臺(tái)，正在進(jìn)行的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控與過去幾年的歷次調(diào)控將不會(huì)有本質(zhì)區(qū)別，也改變不了房地產(chǎn)調(diào)控中保有環(huán)節(jié)稅收的制度缺失問題，甚至很有可能重新陷入治亂循環(huán)的怪圈。

然而，向持有環(huán)節(jié)征稅，會(huì)對(duì)地方樓市造成巨大沖擊，同時(shí)買房者的觀望，也會(huì)直接影響開發(fā)商的拿地?zé)崆?，進(jìn)而影響地方政府的土地財(cái)政。房產(chǎn)稅擴(kuò)容的難點(diǎn)，正在于此。

擴(kuò)容傳聞四起

雖然房產(chǎn)稅傳聞未得到杭州地稅局的證實(shí)，但卻已被很多地產(chǎn)商用做推盤的工具?！胺慨a(chǎn)稅前一步到位！限量特價(jià)房源限時(shí)推出”、“誰能抓住這5天”……“五一”小長(zhǎng)假前，杭州類似的推盤廣告絡(luò)繹不絕。

4月26日，傳言出臺(tái)房產(chǎn)稅細(xì)則的當(dāng)天，杭州主城區(qū)三個(gè)樓盤加推了400多套房源，由于意向購(gòu)房人數(shù)過多，再次出現(xiàn)連夜排隊(duì)的場(chǎng)景。從凌晨5點(diǎn)開始，就有不少購(gòu)房者等著排隊(duì)搖號(hào)。

杭州拱墅區(qū)某樓盤項(xiàng)目負(fù)責(zé)人表示：“由于房產(chǎn)稅可能只對(duì)增量房產(chǎn)征收，這些人都想搶在政策出臺(tái)之前抓緊買房子?！?/p>

“不管何時(shí)出臺(tái)，杭州作為第二批出臺(tái)的試點(diǎn)城市，是大概率事件?！?月2日，仍在繼續(xù)準(zhǔn)備買房的杭州市民陳曉峰堅(jiān)信自己的判斷沒錯(cuò)。他認(rèn)為，還是早點(diǎn)買房好一些。在杭州，和陳曉峰抱有相同想法的市民不在少數(shù)。

《民生周刊》記者了解到，房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市擴(kuò)容是今年財(cái)稅部門的一項(xiàng)重要工作。對(duì)一部分試點(diǎn)城市上報(bào)的試點(diǎn)方案，財(cái)政部和國(guó)稅總局已經(jīng)有了批復(fù)。然而，一位了解內(nèi)情的專家透露：“具體的試點(diǎn)時(shí)間和方案，還要根據(jù)各地情況，由地方最終上報(bào)中央后施行?！?/p>

據(jù)悉，對(duì)于新一輪房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市的選擇，主管部門傾向于按照“分屬不同區(qū)域”、“房?jī)r(jià)過高、上漲過快”、“二線熱點(diǎn)城市”三個(gè)條件來衡量。

杭州似乎符合“房?jī)r(jià)過高”這一條件。根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的全國(guó)百城住宅價(jià)格指數(shù)，杭州3月份的樣本住宅均價(jià)為16600元/平米，在全國(guó)僅次于北京、上海和深圳，甚至高于廣州。

當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)界的多數(shù)人士卻表示，杭州并不符合第二個(gè)條件中“上漲過快”一項(xiàng)。根據(jù)上述住宅價(jià)格指數(shù)，杭州3月份的新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比和同比漲幅均為0.02%。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房屋價(jià)格指數(shù)也顯示，近一年來杭州的房?jī)r(jià)上漲速度落后于大部分二線城市。

相關(guān)數(shù)據(jù)表明，在華東地區(qū)二線城市中，房?jī)r(jià)漲速最快的應(yīng)屬南京。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，3月份南京的新建商品房?jī)r(jià)格指數(shù)同比增長(zhǎng)7.6%，環(huán)比增長(zhǎng)1.9%，兩個(gè)數(shù)字均領(lǐng)先于其它二線城市。

“上漲過快”這個(gè)條件也使得南京在“五一”前夕傳出征收房產(chǎn)稅?！拔逡弧毙￠L(zhǎng)假來臨之前，南京本地的房地產(chǎn)網(wǎng)上出現(xiàn)了一篇傳言帖，聲稱南京將于4月28日公布房產(chǎn)稅新政，5月3日正式執(zhí)行。

除杭州、南京外，深圳、北京等一線城市及部分二線城市也遭遇了將征收房產(chǎn)稅的傳聞，意為上述地區(qū)都已將房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)方案上報(bào)至中央政府。

或?qū)?fù)制“上海模式”

“五一”期間杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆再次激起了陳曉峰買房的愿望。在準(zhǔn)備買房期間，他打聽到了更多消息：未來“杭州版房產(chǎn)稅”可能參考上海模式。

作為首批試點(diǎn)，重慶、上海的房產(chǎn)稅已踐行近兩年，對(duì)于試點(diǎn)方案的總結(jié)和范圍擴(kuò)大都可能在今年展開。

自2011年1月底開始，上海對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅，征收范圍包括上海市居民家庭在上海市新購(gòu)且屬于該居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在當(dāng)?shù)匦沦?gòu)的住房。

上海市家庭住房人均不超過60平方米的，其新購(gòu)住房暫免征收房產(chǎn)稅，稅基暫按應(yīng)稅住房市場(chǎng)交易價(jià)格的70%計(jì)算繳納，適用稅率暫定為0.6%。

對(duì)住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于當(dāng)?shù)厣夏甓刃陆ㄉ唐纷》科骄N售價(jià)格2倍（含2倍）的，稅率暫減為0.4%。對(duì)于近一年房?jī)r(jià)漲幅超過10%的上海來說，適用的稅率是0.4%。

市場(chǎng)上傳出的消息稱，“杭州版房產(chǎn)稅”可能對(duì)存量房免征，而對(duì)增量房征稅。其中人均免稅面積為60平方米；對(duì)新增人均購(gòu)房面積超過60平方米以上的普通住宅，按0.4%稅率征收房產(chǎn)稅，豪宅按0.8%征收。

多位專家在接受《民生周刊》記者采訪時(shí)表示，第二批試點(diǎn)城市很可能主要針對(duì)的也是新增購(gòu)房需求。即使涉及部分存量房，基本居住需求甚至是改善性居住需求也會(huì)得到足夠保護(hù)，只會(huì)對(duì)超出面積之外的部分進(jìn)行征收。

但杭州版房產(chǎn)稅“可能比上海的版本稍微嚴(yán)格”。一位了解政策的分析人士告訴《民生周刊》記者。

中國(guó)指數(shù)研究院杭州首席分析師張志杰在接受媒體采訪時(shí)表示，杭州征稅的基準(zhǔn)可能會(huì)按照房產(chǎn)實(shí)際交易價(jià)格的七折，對(duì)超出免征面積的部分進(jìn)行征收。

在張志杰看來，如果普通住宅按0.4%的稅率征收，還是比較溫和的，但對(duì)豪宅征收0.8%的稅率則較為嚴(yán)厲，對(duì)當(dāng)?shù)睾勒匿N售將產(chǎn)生不小的影響。

還有資深人士透露，此前杭州曾向相關(guān)部委建議，如果在杭州試點(diǎn)房產(chǎn)稅，可否讓限購(gòu)政策退出，但“這一提議好像并沒有被采納”。

全國(guó)推廣步履維艱

房產(chǎn)稅雖然已經(jīng)在上海、重慶兩地實(shí)施，但向全國(guó)推廣卻步履維艱。

2012年上半年，財(cái)政部曾做過滬渝兩地房產(chǎn)稅試點(diǎn)的工作總結(jié)，并遞交給國(guó)務(wù)院，但報(bào)告的核心結(jié)論至今未被披露。

同年5月份開始，湖南、湖北兩地開始悄然進(jìn)行房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的準(zhǔn)備，但隨后又有消息傳出，兩地的準(zhǔn)備工作一度被暫停。

多位分析人士認(rèn)為，對(duì)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)，中央政府的態(tài)度極為堅(jiān)決，多次表態(tài)要進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，然而在實(shí)際操作中，仍有著諸多困難。

雖然地方政府總有征稅的沖動(dòng)，但在房產(chǎn)稅這件事上，他們總是采取“捂”和“拖”的辦法。

“并不是地方政府不愿意征收房產(chǎn)稅，而是因?yàn)榈胤綇耐恋爻鲎尳鸬榷愘M(fèi)中所獲取的利益要大于加征房產(chǎn)稅和繳納差額20%個(gè)稅的利益。征收房產(chǎn)稅和一些個(gè)稅會(huì)導(dǎo)致土地市場(chǎng)蕭條?！币晃徊辉竿嘎缎彰幕鶎拥胤焦賳T告訴《民生周刊》記者，這“算下來得不償失”。

原國(guó)家稅務(wù)總局局長(zhǎng)許善達(dá)在接受《民生周刊》記者采訪時(shí)表示，地方政府并沒有太大的動(dòng)力推動(dòng)試點(diǎn)工作。一旦試點(diǎn)公布，當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場(chǎng)以及招商引資都會(huì)受到影響。

“房產(chǎn)稅將給樓市戴上一道‘緊箍咒’。目前來看房產(chǎn)稅比較溫和，可一旦稅收指標(biāo)和征收范圍進(jìn)行調(diào)整，其產(chǎn)生的影響會(huì)相當(dāng)大?！焙贾菀患曳科蟾邔颖硎尽?/p>

關(guān)鍵的一點(diǎn)是，重慶和上海模式在很多專家看來并不成功。“兩年多的試點(diǎn)之后，結(jié)果出來了，是否實(shí)現(xiàn)了當(dāng)初設(shè)想的目標(biāo)呢？”許善達(dá)對(duì)于重慶和上海的房地產(chǎn)試點(diǎn)工作一直不看好?！爱?dāng)時(shí)提出的幾個(gè)目標(biāo)，不是沒有實(shí)現(xiàn)，而是根本無法實(shí)現(xiàn)?！?/p>

然而重慶市市長(zhǎng)黃奇帆一直認(rèn)為，他們的征稅實(shí)驗(yàn)是成功的?！拔覀兊姆慨a(chǎn)稅是很有成效的?！彼诮衲陜蓵?huì)期間接受媒體采訪時(shí)表示：“說這個(gè)話絕對(duì)不是因?yàn)槲易约和苿?dòng)了這件事，就硬要說?！?/p>

在重慶模式推出一周年時(shí)，他曾強(qiáng)調(diào)，房產(chǎn)稅真正要推開不是一兩年內(nèi)能夠辦到的，要10年、20年后全社會(huì)各方面產(chǎn)生共識(shí)的情況下才真正起作用。

賈康認(rèn)為，在上海、重慶這樣的發(fā)達(dá)地區(qū)搞房產(chǎn)稅，最重要的任務(wù)不是籌集收入，而是調(diào)節(jié)市場(chǎng)、影響人們的住房消費(fèi)，并為財(cái)稅體制改革提供配套。

“試點(diǎn)后，兩地的高端不動(dòng)產(chǎn)都明顯出現(xiàn)了成交量下降、價(jià)格趨穩(wěn)，這就是很明顯的正面效應(yīng)，是改革已體現(xiàn)的作用。應(yīng)肯定兩個(gè)城市敢為天下先的作法?！辟Z康說。

兩個(gè)試點(diǎn)地區(qū)房產(chǎn)稅的征收范圍是難以對(duì)房?jī)r(jià)起到有效抑制作用的主要原因。人民大學(xué)公共管理學(xué)院房地產(chǎn)稅評(píng)估與研究中心主任曲衛(wèi)東在接受《民生周刊》記者采訪時(shí)表示：“重慶和上海不是真正意義上的房地產(chǎn)稅方案”，與真正意義上的房地產(chǎn)稅開征范圍不一樣。

從房產(chǎn)稅征收范圍來看，重慶的方案是對(duì)存量、增量獨(dú)棟別墅、新購(gòu)高檔商品房以及在重慶無戶籍、無工作、無投資的外地炒房客的第二套房開始征稅，稅率為0.5%至1.2%。

上海則將房產(chǎn)稅征收對(duì)象界定為本市居民家庭在本市新購(gòu)、且屬于該居民家庭第二套及以上的住房，并超出人均60平方米以上部分，以及非本市居民家庭在本市新購(gòu)住房，稅率為0.4%至0.6%。

在中國(guó)政法大學(xué)經(jīng)濟(jì)法學(xué)教授吳景明看來，要真正實(shí)施房產(chǎn)稅的征收，就必須要針對(duì)目前現(xiàn)有的大量存量房進(jìn)行征收，通過征稅來促使持有的多套住房和囤積的住房被拿出來出售或出租。

然而在試點(diǎn)方案中，上海只針對(duì)增量房進(jìn)行征收，未涉及存量房。個(gè)人之前無論擁有多少房產(chǎn)也無需納稅。吳景明認(rèn)為，這樣的房產(chǎn)稅沒有起到調(diào)控功效。

與上海相比，重慶方面雖提出了對(duì)存量房進(jìn)行征收，但范圍僅限于高端豪宅。今年1月1日，重慶再次將高檔住宅的應(yīng)稅價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)調(diào)高了627元，單價(jià)達(dá)12779元/平方米才需繳房產(chǎn)稅。而去年該市別墅均價(jià)為11279元/平方米，這意味著僅有少量高端別墅才符合征收范圍。

“還有一個(gè)征稅難點(diǎn)就是沒有一個(gè)法律環(huán)境?！鼻l(wèi)東告訴記者，由于目前兩地征稅的形式不合法，房產(chǎn)納稅人如果不繳稅，稅務(wù)部門也無法對(duì)其實(shí)行強(qiáng)制措施。

中國(guó)政法大學(xué)財(cái)稅法研究中心主任施正文也持有同樣觀點(diǎn)。他認(rèn)為，征稅行為從法理上站不住腳，其次是《征管法》并未賦予稅務(wù)部門對(duì)自然人納稅人采取強(qiáng)制措施的權(quán)利。

雖然有著諸多困難，但高層的決心似乎并未動(dòng)搖。2012年底，財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人在各個(gè)場(chǎng)合均表態(tài)，將逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓在接受《民生周刊》記者采訪時(shí)表示，房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍是大勢(shì)所趨。但是在推開過程中，他認(rèn)為，不必全國(guó)一試到位，可以先在“北上廣深”這樣重點(diǎn)城市的個(gè)別地區(qū)推廣。

劉桓比較贊同重慶的推廣模式?！叭绻本?shí)施房產(chǎn)稅，可以在東城區(qū)或西城區(qū)的某個(gè)高檔樓盤先開始，然后逐步擴(kuò)大，在擴(kuò)大中完善。”

他認(rèn)為，房產(chǎn)稅試點(diǎn)時(shí)間要盡可能延長(zhǎng)，以便積攢更多的經(jīng)驗(yàn)。目前在上海、重慶試點(diǎn)之后并沒有立即擴(kuò)大到其它省市。而房產(chǎn)稅試點(diǎn)方式的多樣化也更有利于在全國(guó)范圍鋪開。

□ 編輯 郭鐵 □ 美編 王迪