◎ 胡勇軍（浙江聚點律師事務(wù)所律師）

簽陰陽合同避稅 險些吃了啞巴虧

2012年10月13日，李先生與張女士簽訂了《北京市存量房屋買賣合同》，約定張女士將其所有的一套房屋轉(zhuǎn)讓給李先生，成交價格為166萬元。同時，雙方又簽訂了一份補充協(xié)議，在補充協(xié)議中，房屋的成交價格變成了32萬元，同時將該房屋內(nèi)家具、家電、裝修裝飾及配套設(shè)施設(shè)備等作價134萬元，總計仍為166萬元。

誰知合同還沒履行，李先生卻以存在重大誤解為由提起訴訟，主張只按補充協(xié)議中的房價32萬元購買，不再購買“作價”134萬元的各類配套設(shè)施設(shè)備。

法庭上，張女士道出，簽訂補充協(xié)議純粹是為了幫助李先生規(guī)避房產(chǎn)交易稅，而為買賣雙方提供居間服務(wù)的經(jīng)紀公司也證實了張女士的說法。

北京市海淀區(qū)人民法院經(jīng)過審理后認為，涉訴的房屋根據(jù)其所在地段和面積計算，市價明顯遠高于32萬元。在正常的市場交易下，理性的房屋出售人不可能在買賣合同中約定房價為166萬元，又簽訂補充協(xié)議將房價急劇降低為32萬元。由此可見，補充協(xié)議中關(guān)于成交價格的約定屬于以合法手段掩蓋避稅目的、造成國家房地產(chǎn)交易稅收減少的無效民事行為。雖然庭審中，李先生對此并不認可，但其拒絕就房屋的市場參考價值進行評估鑒定，且始終沒能就上述情況作出合理的解釋，因此法院對李先生的主張不予支持。

◎ 胡勇軍（浙江聚點律師事務(wù)所律師）

點評

由于房屋買賣所產(chǎn)生的相關(guān)稅費，與房屋的交易價格緊密相關(guān)，有的交易者為了少繳稅款，往往會另簽一份房價相對較低的合同，通過低報成交價格偷逃稅款。這種行為不僅導(dǎo)致國家交易稅大量流失，同時也擾亂了正常的房地產(chǎn)市場秩序，引發(fā)房屋買賣糾紛。

本案中，李先生與張女士簽訂《北京市存量房屋買賣合同》，約定張女士將其房屋轉(zhuǎn)讓給李先生，成交價格為166萬元。該合同約定清晰明確，是雙方的真實意思表示，如按該合同履行，雙方不易產(chǎn)生糾紛。但李先生與張女士又簽訂了一份補充協(xié)議，使得同一套房屋在買賣過程中，出現(xiàn)兩個截然不同的價格。李先生以重大誤解為由提起訴訟，主張只按照備案合同中的房價32萬元購買房屋，不再購買配套設(shè)施設(shè)備。如果李先生的訴訟請求得到法院的支持，張女士將遭受重大經(jīng)濟損失。

根據(jù)我國法律規(guī)定，當事人之間就轉(zhuǎn)讓同一房屋先后分別簽訂數(shù)份買賣合同，合同中關(guān)于房屋價款等約定存在不一致，當事人就此產(chǎn)生爭議的，應(yīng)當依據(jù)當事人真實意思表示的合同約定繼續(xù)履行。

按照民法通則規(guī)定，民事法律行為有效包括三方面條件：一是行為人具有相應(yīng)的民事行為能力，二是意思表示真實，三是不違反法律或者社會公共利益。當事人意思表示中意思與表示不一致的，屬于隱藏行為，在隱藏行為中，虛假意思表示應(yīng)當認定為無效，但被隱藏的真實意思表示的效力應(yīng)當根據(jù)真實意思表示是否違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定及是否損害第三人利益確定。本案件中，雙方為了避稅，在簽訂合同當日又另行簽訂補充協(xié)議，補充協(xié)議中關(guān)于房屋的低價約定，屬于以合法手段掩蓋避稅的非法目的，屬于無效民事行為。

雖然李先生對此并不認可，但其拒絕就房屋市場參考價值進行評估鑒定，其始終未能就存在上述情況作出合理解釋，違反一般生活經(jīng)驗，法院綜合全案事實和房地產(chǎn)市場實際情況，認定先前簽訂的房屋價款為166萬元的合同是雙方真實意思表示，應(yīng)依約履行，故對李先生的主張不予支持。