朱宏亮

近年來(lái)蚌埠市房地產(chǎn)雖然停止了快速漲幅，但是仍保持緩慢增長(zhǎng)勢(shì)頭，本文從一份房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)報(bào)告看蚌埠市房地產(chǎn)情況，分析蚌埠市房地產(chǎn)交易價(jià)格及租賃價(jià)格，從而得出結(jié)論。

房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)報(bào)告（為不涉及個(gè)人，故將評(píng)估報(bào)告中涉及個(gè)人的具體信息保密）

一、因素分析

個(gè)別因素分析：估價(jià)對(duì)象位于蚌埠市龍湖春天C區(qū)3號(hào)房地產(chǎn)，建筑面積129，樓房共6層，估價(jià)對(duì)象位于第X層，鋼混結(jié)構(gòu)，平面布局：3室2廳、采光較好。房屋基礎(chǔ)設(shè)施齊全。

區(qū)域因素分析：估價(jià)對(duì)象位于蚌埠市龍湖春天C區(qū)3號(hào)1單元X室，該地段地處蚌埠市蚌山區(qū)，作為居住場(chǎng)所交通方便度一般 （附近有龍湖春天站，117、115、126、122、207 路公交途徑），地理位置較好（位于蚌埠市大學(xué)城,臨高鐵客運(yùn)站），公共配套設(shè)施齊備?？傮w來(lái)看，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處區(qū)域較適合居住。

最高最佳使用分析：房地產(chǎn)估價(jià)要以估價(jià)對(duì)象的最高最佳使用為前提進(jìn)行。所謂最高最佳使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行。估價(jià)人員根據(jù)法律上的許可性、技術(shù)上的可能性、經(jīng)濟(jì)上的可行性、價(jià)值最大性、土地與建筑物的均衡性、與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性、可持續(xù)發(fā)展性作為衡量標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)過(guò)充分合理的論證，并能給估價(jià)對(duì)象帶來(lái)最高價(jià)值的使用。根據(jù)估價(jià)師現(xiàn)場(chǎng)勘察，待估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)目前為住宅用房，與《房地產(chǎn)權(quán)證》登記的用途一致，故設(shè)定登記用途為最高最佳使用用途。

二、評(píng)估過(guò)程

（一）市場(chǎng)比較法

市場(chǎng)比較法：將估價(jià)對(duì)象在與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)值作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

運(yùn)用市場(chǎng)比較法估價(jià)：根據(jù)市場(chǎng)比較法替代原理，本次評(píng)估調(diào)查了與估價(jià)對(duì)象功能相同、標(biāo)準(zhǔn)相近、且處于同一供需圈內(nèi)的多個(gè)實(shí)際成交實(shí)例，并從中選取3個(gè)實(shí)際成交物業(yè)作為可比實(shí)例，進(jìn)行交易日期、區(qū)域因素、個(gè)別因素修正，具體情況如表1。

表1 因素條件說(shuō)明表

1.進(jìn)行交易情況修正?？杀葘?shí)例均為正常情況下的交易實(shí)例，故無(wú)需作交易情況修正，其交易情況修正系數(shù)為1。

2.進(jìn)行交易日期修正。交易日期修正宜采用類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)進(jìn)行調(diào)整。在無(wú)類似房地產(chǎn)的價(jià)格變動(dòng)率或指數(shù)的情況下，可根據(jù)當(dāng)?shù)胤空{(diào)整。因可比實(shí)例一、二、三與估價(jià)對(duì)象為同期交易活動(dòng)，故交易時(shí)間修正系數(shù)均為1。

3.進(jìn)行區(qū)域因素修正。將可比實(shí)例在其外部環(huán)境狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象外部環(huán)境狀況下的價(jià)格。

表2 區(qū)域因素修正系數(shù)表

4.進(jìn)行個(gè)別因素修正。將可比實(shí)例在其個(gè)體狀況下的價(jià)格調(diào)整為估價(jià)對(duì)象個(gè)體狀況下的價(jià)格，個(gè)別因素修正系數(shù)表地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)情況和趨勢(shì)調(diào)整

表3 個(gè)別因素修正表

5.求出比準(zhǔn)價(jià)格，比準(zhǔn)價(jià)格=可比實(shí)例成交價(jià)格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個(gè)別因素修正系數(shù)

表4 市場(chǎng)比較法修正計(jì)算表

6.根據(jù)上述分析，取以上三個(gè)可比實(shí)例簡(jiǎn)單算術(shù)平均值作為估價(jià)對(duì)象的市場(chǎng)價(jià)格為(5411+5136+4876)/3=5141元/。

（二）收益法評(píng)估

用收益還原法計(jì)算出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格。

收益還原法公式

式中：

P——房地產(chǎn)價(jià)值a——年客觀純收益

r——綜合還原利率n——尚可收益年限

1.年客觀純收益a的確定。先確定年總收入，經(jīng)估價(jià)人員調(diào)查、比較、分析，估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所處地區(qū)同類或類似房地產(chǎn)的月租金在10-11.6元/(建筑面積)之間，取其平均值10.8元/，房屋空置損失按每年取一個(gè)月計(jì)算）則

年總收入=10.8×129×（12－1）

=15325.2（元/年）。

再計(jì)算總費(fèi)用支出，總費(fèi)用支出含管理費(fèi)用和各種稅費(fèi)兩項(xiàng)。管理費(fèi)用主要包括房屋維護(hù)、修繕和不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)等，按總收入的5%計(jì)算，即

管理費(fèi)用=15325.2×5%=766.26（元/年）。

各種稅費(fèi)包括房產(chǎn)稅、土地使用稅（費(fèi)）、營(yíng)業(yè)稅等，根據(jù)國(guó)家規(guī)定為17.5%，即

各種稅費(fèi)=15325.2×17.5%=2681.9（元/年）。

計(jì)算出總費(fèi)用支出=766.26＋2681.9=3448.17（元/年）。

于是年純收益的測(cè)算：

a=15325.2－3448.17=11877.03（元/年）。

2.綜合還原利率的確定。綜合還原利率采用“安全利率＋風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值”的方法確定。安全利率取中國(guó)人民銀行公布的一年期國(guó)債利率，風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值根據(jù)目前蚌埠市房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)分析判定。綜上所述，確定綜合還原利率為6%，即r=6%。

3.尚可收益年限的確定。估價(jià)對(duì)象房屋建成于2010年，設(shè)計(jì)用途為住宅，實(shí)際用途為住宅，確定估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的尚可收益年限為68年，即n=68。

4.測(cè)算客觀合理價(jià)格。

5.根據(jù)上述計(jì)算,確定估價(jià)該對(duì)象的房產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格（已減去房地產(chǎn)估價(jià)師知悉的法定優(yōu)先受償款）為RMB19.42萬(wàn)元，（大寫人民幣：拾玖萬(wàn)肆仟貳佰元整）。（評(píng)估報(bào)告結(jié)束）

從上述報(bào)告看到，用市場(chǎng)比較法測(cè)算估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格為66.32萬(wàn)元；而用收益法測(cè)算估價(jià)對(duì)象評(píng)估價(jià)格為19.42萬(wàn)元。

綜上，該評(píng)估報(bào)告雖只是技術(shù)分析部分，但從評(píng)估報(bào)告中，可以看出用市場(chǎng)比較法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格，是以成交價(jià)格做參考價(jià)，比較評(píng)估標(biāo)的市場(chǎng)交易價(jià)格，計(jì)算出該標(biāo)的市場(chǎng)價(jià)格為66.32萬(wàn)元，單價(jià)5141元/。用收益法評(píng)估時(shí)，是以標(biāo)的出租收益進(jìn)行計(jì)算，通過(guò)對(duì)附近同樣房地產(chǎn)出租為基礎(chǔ)，減去運(yùn)營(yíng)成本和空置期（一般為1個(gè)月），計(jì)算后得出該標(biāo)的的評(píng)估價(jià)格為19.42萬(wàn)元，單價(jià)1505元/。

報(bào)告中使用的兩種方法在評(píng)估時(shí)所收集的資料是真實(shí)的，選取的數(shù)據(jù)是客觀的，兩種方法評(píng)估同一標(biāo)的為什么價(jià)格差距那么大?首先分析人均收益，2013年2月從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局蚌埠調(diào)查隊(duì)獲悉，2012年我市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為20628.92元。居民收入增加的同時(shí)，消費(fèi)水平也在不斷提高。2012年，我市居民消費(fèi)主要是在食品消費(fèi)支出，人均5579.65元。居民人均肉禽蛋水產(chǎn)品類的消費(fèi)數(shù)量為68.54千克，與2011年相比增加了2.39千克。2012年我市居民人均在外飲食的支出為1325.56元。除食品支出外，文化娛樂(lè)教育服務(wù)、交通和通信支出“花”了市民最多的錢，除此之外，去年醫(yī)療保健消費(fèi)支出增幅較大，全年人均醫(yī)療保健支出為1241.48元，成為八大類消費(fèi)性支出增長(zhǎng)幅度最大的一項(xiàng)。

由此可見(jiàn)，雖然人均收入有所增加，但食品消費(fèi)、交通支出等也增加了。如可支配收入按20628元/年計(jì)算，在龍湖春天一對(duì)夫妻共同支配4萬(wàn)多元/年，月租金1000元計(jì)算，其中要繳納12000元左右的房租費(fèi)，約占年費(fèi)用的33%，就租房居住而言，房租價(jià)格已經(jīng)在可支配收入中占較大比重，而此時(shí)計(jì)算出的房地產(chǎn)價(jià)格為19.42萬(wàn)元應(yīng)該是比較合理的。為什么說(shuō)是比較合理呢？以國(guó)際通用的簡(jiǎn)單算法，房產(chǎn)價(jià)格約為房租月租金價(jià)格的200倍，計(jì)算價(jià)格為20萬(wàn)元。這個(gè)數(shù)據(jù)和我們用收益法計(jì)算的價(jià)格已經(jīng)很貼近了，相對(duì)比較符合市場(chǎng)規(guī)律，如果真是以20萬(wàn)元進(jìn)行銷售的話，我相信會(huì)一搶而空。

反過(guò)來(lái)說(shuō)用市場(chǎng)比較法，計(jì)算出的房屋總價(jià)為66.32萬(wàn)元，明顯比19.42萬(wàn)的價(jià)格高出很多，從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度講這多出來(lái)的46.9萬(wàn)元是偏離了正常價(jià)值曲線的價(jià)格，也就是老百姓需要多付出的部分。雖然評(píng)估報(bào)告是以龍湖春天一處房產(chǎn)進(jìn)行分析，但就蚌埠市所有房地產(chǎn)而言，99%的房地產(chǎn)都存在該現(xiàn)象，市場(chǎng)比較價(jià)格明顯高于收益計(jì)算的價(jià)格。

綜上，就這一怪現(xiàn)象來(lái)看，租房的價(jià)格反而與價(jià)值較為貼切，就從理論上講，現(xiàn)在我市大部分房地產(chǎn)租賃居住要比購(gòu)買居住要實(shí)惠得多，我市房地產(chǎn)交易價(jià)格明顯存在較大的泡沫，與價(jià)值有較大的偏離。