盛志榮

近年來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)已經(jīng)成為拉動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的一個(gè)新熱點(diǎn)，并由此成為稅收最大來(lái)源。房地產(chǎn)的利潤(rùn)和繳納的稅款雖然都在增加，但是偷逃稅款的情況還是存在的，擾亂了市場(chǎng)秩序，帶來(lái)一系列社會(huì)問(wèn)題亟待解決。因此，房地產(chǎn)企業(yè)總結(jié)納稅管理的經(jīng)驗(yàn)和規(guī)律，研究出有效的管理對(duì)策在當(dāng)前形勢(shì)下是很有必要的。

一、房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)稅收問(wèn)題

（一）銷售收入方面

1.預(yù)收款按規(guī)定繳稅

第一，將預(yù)售收入未記入預(yù)收賬款，未按國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)文規(guī)定將預(yù)售收入乘以預(yù)計(jì)利潤(rùn)率計(jì)算出預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額，合計(jì)當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納所得稅。未按規(guī)定將預(yù)收款乘5%營(yíng)業(yè)稅率預(yù)繳營(yíng)業(yè)稅。

第二，把預(yù)售購(gòu)房款變?yōu)橛喗?，不確認(rèn)預(yù)收賬款收入。

2.隱瞞銷售收入

第一，部分房產(chǎn)公司與開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者協(xié)議好，少開(kāi)成交金額，減少產(chǎn)權(quán)過(guò)戶，達(dá)到少繳各項(xiàng)稅費(fèi)，達(dá)到“雙偷”行為。部分個(gè)人承包開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)公司采用少開(kāi)發(fā)票，另開(kāi)收款收據(jù)，建立賬外賬的行為，這樣達(dá)到少繳稅款之目的。還有利用虛假銷售面積，不及時(shí)的反饋給稅務(wù)人員，為以后少計(jì)銷售房款提供虛假依據(jù)，增加了稅務(wù)人員的稽查難度。

第二，近幾年房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)是可觀的，職工收入也高，尤其高級(jí)管理人員的薪酬極高，一些企業(yè)用售樓差價(jià)作為工資發(fā)放給職工，以此達(dá)到少繳個(gè)人所得稅、營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅的目的等等。

第三，房地產(chǎn)企業(yè)將低價(jià)賣給股東或子公司，利用關(guān)聯(lián)方交易進(jìn)行利潤(rùn)轉(zhuǎn)移目的。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)很多都有關(guān)系公司，如：裝潢公司、咨詢公司、建筑施工公司等等，通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，達(dá)到少繳所得稅之目的。

（二）項(xiàng)目成本方面

一是間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用的問(wèn)題比較突出。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)間長(zhǎng)、投入大，一些工程不能在一個(gè)年度內(nèi)完成等因素，造成成本、費(fèi)用和收入難以配比。有些企業(yè)就將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)建造成本多計(jì)入開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)品銷售成本，造成成本結(jié)轉(zhuǎn)不準(zhǔn)確，所得稅計(jì)算不準(zhǔn)確，影響企業(yè)所得稅的繳納。變通項(xiàng)目開(kāi)具發(fā)票（如用辦公費(fèi)和材料費(fèi)代替招待費(fèi)）；從市場(chǎng)上購(gòu)買發(fā)票或者非法取得一些票據(jù)列入當(dāng)期的費(fèi)用等等。

二是超過(guò)合同價(jià)款的預(yù)付工程款。一些企業(yè)付款后，除了改變?cè)O(shè)計(jì)規(guī)模，增加樓層面積等因素用現(xiàn)金支付款項(xiàng)；有些企業(yè)利用關(guān)聯(lián)方關(guān)系，將預(yù)付和往來(lái)款混在一起，由于建筑公司歸屬地方稅務(wù)機(jī)關(guān)管理，因此查證較難；更有甚者一些企業(yè)直接領(lǐng)取現(xiàn)金來(lái)當(dāng)做工程預(yù)付款的原始依據(jù)。

三是建筑安裝發(fā)票缺少監(jiān)管，土建安裝工程成本遭虛開(kāi)。由于稅收較少，一些地方有征收稅務(wù)管理機(jī)構(gòu)代開(kāi)建筑業(yè)發(fā)票作為工程的成本，只需征收營(yíng)業(yè)稅及附加；一些用房地產(chǎn)企業(yè)的名義開(kāi)具；還有的用不存在的建筑公司開(kāi)票等等。

三、房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)稽查的建議

（一）收入方面

1.要多方入手，加強(qiáng)銷售收入的管理和控制

銷售未完工開(kāi)發(fā)產(chǎn)品收取的價(jià)款作為預(yù)售收入，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工后按照有關(guān)條款辦理交付手續(xù)后應(yīng)確認(rèn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入實(shí)現(xiàn)。企業(yè)在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品未辦理交付手續(xù)前，所獲得的分期預(yù)收款，不作為銷售收入處理，而應(yīng)作為預(yù)售收入計(jì)算預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)。

2.將發(fā)票檢查工作常規(guī)化、制度化，加大發(fā)票違章的處罰力度

第一，企業(yè)應(yīng)將從有關(guān)部門取得的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析信息，與企業(yè)的預(yù)售收入、成本、費(fèi)用等項(xiàng)目核對(duì)，確認(rèn)申報(bào)的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)開(kāi)發(fā)地、銷售現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地登記、記錄項(xiàng)目建設(shè)及銷售的情況，分析賬面可能存在的疑點(diǎn)。應(yīng)與相關(guān)部門建立信息溝通制度，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)與企業(yè)所在地發(fā)改委、建委、規(guī)劃、土地、房管等部門核實(shí)該企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、土地使用、建設(shè)規(guī)劃、房屋產(chǎn)權(quán)登記等信息，掌握企業(yè)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)信息，以及土地面積、建筑面積、開(kāi)工日期、建設(shè)進(jìn)度、銷售進(jìn)度等有關(guān)涉稅信息。

第二，有的企業(yè)利用應(yīng)發(fā)放職工薪酬高低來(lái)確定不同的價(jià)格對(duì)個(gè)人銷售，差價(jià)發(fā)給職工，以此來(lái)偷逃稅款，因此應(yīng)檢查房地產(chǎn)企業(yè)是否有視同銷售的行為，如果有就按照視同銷售來(lái)確認(rèn)收入和利潤(rùn)計(jì)征企業(yè)所得稅。

第三，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)將低價(jià)賣給股東或子公司情況，應(yīng)將稽查范圍擴(kuò)大到與房地產(chǎn)企業(yè)和相關(guān)的施工單位、裝潢公司、咨詢公司、供貨企業(yè)，查清購(gòu)、建、銷等環(huán)節(jié)的具體情況和問(wèn)題，以加大稽查的廣度。同時(shí)應(yīng)協(xié)同城建部門進(jìn)行檢查，是否通過(guò)與這些關(guān)聯(lián)公司之間的交易，將開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)利潤(rùn)轉(zhuǎn)移，請(qǐng)其協(xié)助在招標(biāo)、辦證環(huán)節(jié)代征稅款。

（二）成本方面

1.加強(qiáng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期間的財(cái)務(wù)和稅收管理

第一，針對(duì)期間費(fèi)用的虛增，應(yīng)加強(qiáng)對(duì)各費(fèi)用統(tǒng)計(jì)，進(jìn)行縱向比較，查找一些金額大的，業(yè)務(wù)往來(lái)頻繁的，經(jīng)常以辦公用品或勞保用品之名的發(fā)票，每月的各費(fèi)用明細(xì)是否有大的波動(dòng)等。

第二，預(yù)付款與企業(yè)借貸混同，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的關(guān)聯(lián)企業(yè)比較多，這樣就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的日常財(cái)務(wù)票據(jù)處理工作，所以應(yīng)當(dāng)核實(shí)和房地產(chǎn)公司業(yè)務(wù)往來(lái)比較大的單位。

2.深入開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)地重點(diǎn)檢查，審查把好成本關(guān)

針對(duì)企業(yè)取得租賃收入不記賬是常見(jiàn)的涉稅問(wèn)題，主要查看其租賃合同以及租賃業(yè)發(fā)票的開(kāi)具情況，檢查出租賃收入很重要的方法就是到現(xiàn)場(chǎng)核實(shí)是否有租戶存在。審核“開(kāi)發(fā)成本”結(jié)轉(zhuǎn)入“開(kāi)發(fā)產(chǎn)品”的客觀合理性，有無(wú)違反規(guī)定超標(biāo)準(zhǔn)、超范圍、跨項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)成本的情況。

3.建立房地產(chǎn)項(xiàng)目檔案，加強(qiáng)稅收精細(xì)化管理

審查中應(yīng)當(dāng)將預(yù)提的各項(xiàng)費(fèi)用是不是按照文件標(biāo)準(zhǔn)和政府文件的規(guī)定最為一個(gè)重點(diǎn)來(lái)審查；還要檢查各種費(fèi)用繳納不尋常的原因，比如：費(fèi)用的收取有沒(méi)有緩繳文件，要依據(jù)企業(yè)所得說(shuō)規(guī)定的真實(shí)性、合法性、據(jù)實(shí)扣除等原則來(lái)從嚴(yán)執(zhí)行稅前扣除的范圍和標(biāo)準(zhǔn)?？梢酝ㄟ^(guò)和行政主管建設(shè)機(jī)構(gòu)等進(jìn)行交流和協(xié)作來(lái)全工程的監(jiān)控和跟蹤房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目從開(kāi)發(fā)到轉(zhuǎn)移的各個(gè)環(huán)節(jié)。

總之，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)生產(chǎn)最終產(chǎn)品周期較長(zhǎng)，因此，需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收監(jiān)控，加強(qiáng)與國(guó)土部門、住建等部門的聯(lián)系，建立信息共享平臺(tái)，調(diào)查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，并建立檔案，及時(shí)調(diào)整更新，對(duì)比同一地區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)建筑成本等，另外，還需要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅收法規(guī)普及工作，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅意識(shí)，保證房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

[1]趙玉洪，邵煉鋼.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)的稅收問(wèn)題及稽查方法，《中國(guó)稅務(wù)》，2008年06期.