李 平 劉澤剛

(1.麗水市房地產(chǎn)管理處，浙江 麗水 323000;2.麗水職業(yè)技術(shù)學院，浙江 麗水 323000)

近年來，關(guān)于商品房面積的糾紛愈來愈多，購房人往往將矛頭指向房地產(chǎn)開發(fā)商，認為面積有水分歸根到底是一些不法開發(fā)商“玩弄面積貓兒膩”所致。事實上隨著《城市商品房預(yù)售管理辦法》《房產(chǎn)測量規(guī)范》以及《房產(chǎn)測繪管理辦法》等規(guī)范化管理辦法的出臺后，房地產(chǎn)開發(fā)公司進行面積作假的情況大為減少，房地產(chǎn)開發(fā)公司不是專業(yè)的房產(chǎn)測繪單位，其往往不能對各種面積做出詳細而又合理的解釋。房地產(chǎn)行政管理部門往往也是精于產(chǎn)權(quán)的認定，具體的面積測算往往是直接采用房產(chǎn)測繪成果，而無力單獨核算。因此有必要采用簡單易行的方法進行貌似復(fù)雜的房產(chǎn)面積測算，讓房地產(chǎn)市場的主體即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)管理部門、購房人找到他們需要的答案。

1 房產(chǎn)面積測算的術(shù)語與一般規(guī)定

1)房產(chǎn)面積測算的內(nèi)容。房屋面積測算包括房屋建筑面積、共有共用建筑面積、產(chǎn)權(quán)面積、使用面積等。2)房屋的面積。房屋建筑面積:指房屋外墻(柱)勒腳以上各層的外圍水平投影的建筑物面積。建筑物的層高在2.20 m及以上。使用面積:房屋戶內(nèi)全部可以使用空間面積。房屋的產(chǎn)權(quán)面積:指房地產(chǎn)管理部門認定的擁有所有權(quán)的建筑面積。房屋共有建筑面積:各產(chǎn)權(quán)主共同占有或共同使用的建筑面積。3)面積測算的要求。各類面積測算必須獨立測算兩處，其較差應(yīng)在規(guī)定的限差以內(nèi)，取中數(shù)作為最后結(jié)果。量距應(yīng)使用經(jīng)檢定合格的卷尺或其他能達到相應(yīng)精度的儀器和工具。面積以m2為單位，取至0.01 m2。分攤系數(shù)取至小數(shù)點后6位。4)建筑面積的計算。按照功能、結(jié)構(gòu)以及房地產(chǎn)管理部門的規(guī)定，建筑的面積分為全部計入建筑面積(如永久性單層房屋、房屋內(nèi)的夾層、插層、技術(shù)層及樓梯間、電梯間等其高度在2.20 m以上部位等)，一半計入建筑面積(如與房屋相連有上蓋無柱的走廊、車棚、貨棚等屬永久性建筑物，未封閉的陽臺、挑廊等)，不計入建筑面積(如凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的幕墻、垛、勒腳、臺階、無柱雨篷、層高小于2.20 m以下的夾層、插層、技術(shù)層等)。

2 共有建筑面積分攤的計算模型

根據(jù)規(guī)定共有建筑面積的攤算方法，分成按幢一次進行共有建筑面積分攤(俗稱一級分攤)和共有建筑面積分級依次分攤(俗稱多級分攤)。

1)按幢一次進行共有建筑面積分攤的計算模型。

計算全幢共有建筑面積:全幢共有建筑面積=全幢建筑面積－全幢各套內(nèi)建筑面積之和－單獨具備使用功能的獨立使用空間等。單獨具備使用功能的獨立使用空間按現(xiàn)行技術(shù)標準的規(guī)定主要指車庫、自行車庫、會所或俱樂部、倉庫、人防工程等。為多幢房屋服務(wù)的警衛(wèi)室、管理用房、設(shè)備間等，均不計入共有建筑面積。

圖1 1層建筑平面圖

2)計算共有建筑面積分攤系數(shù):全幢共有建筑面積分攤系數(shù)=全幢共有建筑面積/全幢各套內(nèi)建筑面積之和。

3)計算套所得共有建筑面積:套所得共有建筑面積=套內(nèi)建筑面積×全幢共有建筑面積分攤系數(shù)。

4)計算套建筑面積:套建筑面積=套內(nèi)建筑面積+套分攤建筑面積。

按相關(guān)建筑面積進行共有或共用面積分攤，按下式計算:

其中，k為面積的分攤系數(shù);si為各單元參加分攤的建筑面積，m2;Δsi為各單元參加分攤所得的分攤面積，m2;∑Δsi為需要分攤的分攤面積總和，m2;∑si為參加分攤的各單元建筑面積總和，m2。

多功能綜合樓共有建筑面積按照各自的功能，參照商住樓的分攤計算進行分攤。

3 簡易面積測算方法的實現(xiàn)——以多功能綜合樓為例

圖2 2層～5層建筑平面圖

某商住綜合樓1層～5層商住樓平面示意圖如圖1與圖2所示，其中1層為商業(yè)用房，北側(cè)為全封閉陽臺;2層～5層為住宅樓，南北兩側(cè)為全封閉陽臺，共有分攤情況如圖1，圖2所示。用Excel表格程序?qū)Υ松套【C合樓的房產(chǎn)面積測算如下。

通對圖1與圖2可以計算得出如表1所示數(shù)據(jù)。

表1 根據(jù)平面圖計算所得各項面積 m2

在層序號與房序號對應(yīng)格填寫套內(nèi)面積(單位:m2)，如表2所示 B4 為74.63，C4 為74.11，依次類推，填完表格。

計算公式如下:

商業(yè)套內(nèi)面積為:445.70(H4)。

商業(yè)功能區(qū)套內(nèi)面積為:445.70(I4)。

住宅臺內(nèi)面積為:1 884.08(I6=H6+H8+H10+H12)。

住宅單獨分攤面積為:47.31 ×4=189.24。

商業(yè)住宅共同分攤面積為:24.15 ×5+47.31 ×4=168.06。

總分攤面積:353.70(D18+189.24)。

功能區(qū)1分攤面積:29.74(C2×(D18/(C18+C19)))。

功能區(qū)2分攤面積:327.56(E18－F18)。

分攤系數(shù)k1=0.066 716(F18/C18)。

分攤系數(shù)k2=0.173 859(F19/C19)。

功能區(qū)1分攤后建筑面積為:房屋面積×(1+k1)。

功能區(qū)2分攤后建筑面積為:房屋面積×(1+k2)。

表2 分攤系數(shù)與房屋面積測算詳細表 m2

4 結(jié)語

本文通過電子表格Excel簡易程序?qū)崿F(xiàn)了一個商住綜合樓的面積測算工作，程序簡單明了，過程條理清晰，結(jié)果合理可靠，程序快速地實現(xiàn)了分攤系數(shù)計算，各套房屋的建筑面積計算，并在表格中完成對計算結(jié)果的校核。其他類型的房屋面積測算完全可以仿照上述過程進行。通過上述計算可以幫助房地產(chǎn)管理部門判定開發(fā)企業(yè)提供的房屋面積測算成果是否合格，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認定房產(chǎn)測繪部門提供的成果是否符合各項規(guī)范，成果計算是否準確，購房人了解其所購買的房屋的各項面積是否真實，對參與房地產(chǎn)市場活動的各個主體具有一定參考價值。

［1］張俊平.基于AutoCAD的房產(chǎn)共有面積分攤模型的設(shè)計與實現(xiàn)［D］.西安:西安科技大學，2009.

［2］丁楊洋.淺談房產(chǎn)測繪中共有面積分攤的計算方法［J］.華東科技，2012(6):17-18.

［3］王建發(fā)，李術(shù)彬，黃朝陽.Excel 2010操作與技巧［M］.北京:電子工業(yè)出版社，2011.