■陳紅艷 王秋石

房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是民眾關(guān)注的焦點(diǎn)，其關(guān)系民生國(guó)計(jì)，但亂象叢生。十多年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，在改善民眾居住環(huán)境、推動(dòng)城市建設(shè)、擴(kuò)大就業(yè)和拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面發(fā)揮了重要作用。在后金融危機(jī)時(shí)代，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，地方政府債務(wù)快速攀升，房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展對(duì)于我國(guó)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)穩(wěn)定的重要性日益上升。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康持續(xù)發(fā)展，是我國(guó)政府、學(xué)者和民眾的共同心聲，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本準(zhǔn)則。如何將這種基本準(zhǔn)則轉(zhuǎn)化為可量化的標(biāo)準(zhǔn)及可執(zhí)行的政策，成為房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的關(guān)鍵。本文擬在現(xiàn)有研究基礎(chǔ)上，分析房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)的確定方法，理清健康內(nèi)涵，從而建立一個(gè)能有效反映房地產(chǎn)市場(chǎng)健康狀態(tài)的理論框架和評(píng)價(jià)體系。

一、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)確定方法評(píng)析

研究房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，最為關(guān)鍵的一個(gè)問(wèn)題是以什么為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)評(píng)判房地產(chǎn)的健康狀況。在現(xiàn)有相關(guān)研究中，健康標(biāo)準(zhǔn)的確定主要有經(jīng)驗(yàn)值、理論值、統(tǒng)計(jì)值三類方法。

（一）經(jīng)驗(yàn)值

由于中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程較短，學(xué)者在評(píng)判中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r時(shí)，常以一些國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值來(lái)判斷。如在評(píng)價(jià)中國(guó)房?jī)r(jià)是否合理時(shí)，常用“房?jī)r(jià)收入比”和“租售比”這兩個(gè)指標(biāo)與國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值比較，一般認(rèn)為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的“房?jī)r(jià)收入比”為4～6，房?jī)r(jià)“租售比”為1∶100～1∶150。還有諸如住房“空置率”的國(guó)際經(jīng)驗(yàn)為10%，房地產(chǎn)投資總額占固定資產(chǎn)投資總額的比例為20% ～25%，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率不應(yīng)超過(guò)GDP增長(zhǎng)率的2倍，商品房施工面積一般為竣工面積的3±0.5倍等。本文以房?jī)r(jià)收入比和租售比兩個(gè)指標(biāo)，分析經(jīng)驗(yàn)值不能直接作為評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)的原因。

1.房?jī)r(jià)收入比

國(guó)際上關(guān)于房?jī)r(jià)收入比的定義是“居住單元的中等自由市場(chǎng)價(jià)格與中等家庭年收入之比”。由于我國(guó)沒(méi)有“中等價(jià)格”與“中等家庭收入”的統(tǒng)計(jì)資料，國(guó)內(nèi)學(xué)者通常將“中等”以“平均”替代，這樣計(jì)算的房?jī)r(jià)收入比顯然有所不同，不能直接進(jìn)行比較。事實(shí)上，世界各國(guó)的房?jī)r(jià)收入比各不相同，不存在所謂的國(guó)際慣例。聯(lián)合國(guó)公布的1998年世界各國(guó)房?jī)r(jià)收入比的統(tǒng)計(jì)資料顯示:各國(guó)的房?jī)r(jià)收入比離散度很高，96個(gè)國(guó)家中，房?jī)r(jià)收入比最高的為30，最小為0.8，均值為8.4。以2010年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)庫(kù)公布的全國(guó)及中心城市的住宅商品房平均銷售價(jià)格、人均可支配收入以及平均家庭戶規(guī)模，計(jì)算一套80平方米房的房?jī)r(jià)收入比，結(jié)果顯示全國(guó)平均房?jī)r(jià)收入比為6.4，深圳最高為20.50，呼和浩特最低為3.31。

2.租售比

租售比是租金與房?jī)r(jià)之比，其實(shí)就是投資收益率，合理的租售比本質(zhì)上是根據(jù)合理的投資收益率來(lái)測(cè)算的。假設(shè)投資收益率為10%，按市場(chǎng)慣例租金以月租金考慮，則租售比就是10% ÷12，即1∶120。所以國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為租售比在1∶100～1∶150較為合理，是合理的投資收益率在8%～12%之間測(cè)算的結(jié)果。

我國(guó)住宅市場(chǎng)租售比偏離合理區(qū)間是不爭(zhēng)的事實(shí)。根據(jù)2007年對(duì)我國(guó)一些城市住房租售比情況的調(diào)查，有大量城市的租售比是1∶300～1∶400，北京有的區(qū)段達(dá)1∶500。這么低的投資回報(bào)率為什么還有那么多的人投資房地產(chǎn)?原因是租售比沒(méi)有考慮物業(yè)本身價(jià)值增值的功能。將住房作為投資品的投資者，看中的是物業(yè)本身的增值，租金僅僅是投資者在等待物業(yè)增值過(guò)程中的額外紅利。同時(shí)，目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，出售房以新增房為主，出租房一般是老舊住房，用于出租的住房和出售的住房從品質(zhì)上來(lái)說(shuō)差距太大，本身就不具備價(jià)值可比性。統(tǒng)計(jì)口徑和數(shù)據(jù)的問(wèn)題，是造成我們沒(méi)法直接參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)值判斷中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的另一個(gè)主要原因。

以上分析表明，由于存在統(tǒng)計(jì)口徑、國(guó)情以及中國(guó)正處于城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的階段等原因，我們不能生搬硬套這些所謂的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況，但經(jīng)驗(yàn)值通常表達(dá)了這些指標(biāo)的長(zhǎng)期發(fā)展趨勢(shì)。

（二）理論值

房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展與城市總體經(jīng)濟(jì)和社會(huì)環(huán)境相匹配，這是所有學(xué)者都公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)。從這個(gè)角度出發(fā)，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指標(biāo)與相關(guān)城市總體狀況合理關(guān)系的理論模型，可以得出房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指標(biāo)的理論標(biāo)準(zhǔn)值。以理論值作為標(biāo)準(zhǔn)值多用來(lái)確定基準(zhǔn)房?jī)r(jià)，其主要方法有三種。一是收益還原法，即以預(yù)期未來(lái)房?jī)r(jià)的收益在合理回報(bào)率 (還原利率)下的現(xiàn)值作為房?jī)r(jià)的基準(zhǔn)價(jià)值。二是局部均衡法，在局部均衡條件下，以經(jīng)濟(jì)主體理性行為決定的房?jī)r(jià)作為標(biāo)準(zhǔn)，即以房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方在一定的約束條件下，滿足效用函數(shù)和利潤(rùn)最大化的均衡價(jià)格作為房?jī)r(jià)標(biāo)準(zhǔn)。Lastrapes采用離散形式建立了一個(gè)最優(yōu)非耐用品和住房消費(fèi)的動(dòng)態(tài)均衡模型，我國(guó)學(xué)者袁志剛、樊瀟彥采用此原理構(gòu)建了房地產(chǎn)市場(chǎng)局部均衡模型，分別求取有或無(wú)銀行貸款條件下的房地產(chǎn)基本價(jià)值。[1-2]三是因素回歸法，即考慮各種宏觀經(jīng)濟(jì)因素對(duì)房?jī)r(jià)的影響，建立回歸模型，測(cè)算理論房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)分析通常是選用影響供應(yīng)和需求兩方面的宏觀經(jīng)濟(jì)變量來(lái)刻畫，如經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、可支配收入、人口因素、信貸政策、通貨膨脹、土地價(jià)格、建筑成本等。此方法運(yùn)用廣泛，Case和Seko等采用該方法對(duì)不同城市的住宅價(jià)格影響因素進(jìn)行了實(shí)證研究。[3-4]宏觀經(jīng)濟(jì)基本面作為解釋變量來(lái)確定房?jī)r(jià)理論值，其實(shí)質(zhì)是以影響因素作為解釋變量來(lái)回歸確定被解釋變量，該方法可用于確定更多指標(biāo)的理論值。如倪鵬飛等以反映住房市場(chǎng)價(jià)格、結(jié)構(gòu)、速度、規(guī)模方面的一些指標(biāo)為被解釋變量，選擇相應(yīng)的影響因素為解釋變量，建立回歸模型，測(cè)算住房市場(chǎng)價(jià)格、結(jié)構(gòu)、速度、規(guī)模的健康標(biāo)準(zhǔn)值。[5]

理論值法主要是從決定因素角度建立模型來(lái)確定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的合理值，理論性和邏輯性強(qiáng)，但任何一個(gè)模型都無(wú)法完美地將現(xiàn)實(shí)中所有的決定因素都考慮在內(nèi)。

（三）統(tǒng)計(jì)值法

以樣本的統(tǒng)計(jì)均值 (期望值)作為房地產(chǎn)市場(chǎng)評(píng)價(jià)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)，多出現(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警研究中，即預(yù)警界限的確定。房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警界限確定的主要方法有正態(tài)歸一法、3σ法、系統(tǒng)化等方法。

正態(tài)歸一法是把各指標(biāo)歸一化，使其服從正態(tài)分布，將 -1.5、-l、0、l、1.5 定為過(guò)冷、微冷、正常、微熱、過(guò)熱五個(gè)狀態(tài)的臨界點(diǎn);3σ法同樣是假設(shè)指標(biāo)值服從正態(tài)分布，以μ(均值、期望值)為中心，以σ(標(biāo)準(zhǔn)差)的1倍、2倍、3倍為區(qū)間界限，即將 μ-2σ、μ-σ、μ+σ、μ+2σ定為五個(gè)狀態(tài)的臨界點(diǎn)。這兩種方法原理是一樣的，均以均值為標(biāo)準(zhǔn)，以指標(biāo)偏離均值的程度判斷市場(chǎng)狀態(tài)。

系統(tǒng)化方法是指全面考慮系統(tǒng)的自身變動(dòng)規(guī)律及發(fā)展特征等因素，采取一些客觀原則，綜合得到反映決策人價(jià)值和專家智慧的預(yù)警界限。[6]

統(tǒng)計(jì)值法主要是從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的自身變化規(guī)律出發(fā)，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指標(biāo)的合理區(qū)間，符合統(tǒng)計(jì)學(xué)原理，理論依據(jù)強(qiáng)。但是，我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展歷程較短，有正規(guī)統(tǒng)計(jì)資料的觀測(cè)指標(biāo)的長(zhǎng)度較小，利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)獲取的均值和標(biāo)準(zhǔn)差存在有偏估計(jì)，因而可能會(huì)放大合理區(qū)間，影響準(zhǔn)確性。

綜上所述，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康標(biāo)準(zhǔn)常用的三類方法各有特點(diǎn)，健康標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)健康內(nèi)涵來(lái)合理選用。

二、房地產(chǎn)市場(chǎng)健康內(nèi)涵

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫、預(yù)警和健康

盡管直接研究房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的文獻(xiàn)較少，但國(guó)內(nèi)外學(xué)者一直重視房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)測(cè)。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中的變化態(tài)勢(shì)進(jìn)行監(jiān)督和測(cè)量，以期尋找房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)在發(fā)展規(guī)律，對(duì)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀作出評(píng)價(jià)及應(yīng)對(duì)。馮俊較早地探討了房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)，認(rèn)為“房地產(chǎn)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)是提高宏觀調(diào)控科學(xué)性的必然要求”[7]。房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)作為宏觀經(jīng)濟(jì)監(jiān)測(cè)的重要內(nèi)容，主要集中在泡沫研究和預(yù)警系統(tǒng)中。泡沫研究注重理論分析和實(shí)證檢驗(yàn)，預(yù)警系統(tǒng)更偏重實(shí)際應(yīng)用。

房地產(chǎn)泡沫是沿著資產(chǎn)價(jià)格泡沫理論發(fā)展建立的，通常認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫就是指房?jī)r(jià)泡沫，是由于投機(jī)等因素導(dǎo)致房?jī)r(jià)遠(yuǎn)高于經(jīng)濟(jì)基本面決定的基礎(chǔ)價(jià)值的現(xiàn)象。在房?jī)r(jià)泡沫的研究中，房?jī)r(jià)被分解為兩部分，一部分是經(jīng)濟(jì)基本面決定的基礎(chǔ)價(jià)值，另一部分是投機(jī)等因素造成的泡沫。由此可見(jiàn)，房地產(chǎn)泡沫其實(shí)是研究房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)基本面的協(xié)調(diào)狀況。

房地產(chǎn)泡沫的度量主要有指標(biāo)指示法和模型檢驗(yàn)法兩大類。我國(guó)學(xué)者常用房?jī)r(jià)收入比和租售比等指標(biāo)直接判斷房?jī)r(jià)泡沫，但爭(zhēng)議很大。肖可礫認(rèn)為可用有投資的價(jià)格租金比與無(wú)投資的價(jià)格租金比的變化，來(lái)度量泡沫大小;周京奎，曹振良測(cè)算中國(guó)1994—2002年間的房地產(chǎn)業(yè)投機(jī)度為0.214;Hui和Shen檢驗(yàn)發(fā)現(xiàn)2003年上海住房?jī)r(jià)格泡沫約為22%，北京暫未出現(xiàn)泡沫信號(hào)。[8-10]

房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)主要是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)展?fàn)顩r的監(jiān)測(cè)，主要以周期波動(dòng)理論和經(jīng)濟(jì)預(yù)警理論為基礎(chǔ)，在房地產(chǎn)指標(biāo)分類的基礎(chǔ)上，構(gòu)造一種房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活躍程度的指數(shù)，主要方法有景氣指數(shù)法和綜合模擬法。我國(guó)統(tǒng)計(jì)局每月定期公布的“國(guó)房指數(shù)”是應(yīng)用最廣的房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警系統(tǒng)，選用土地出讓收入、本年完成開(kāi)發(fā)土地面積、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額、本年資金來(lái)源中抵押貸款額、商品房銷售價(jià)格、房屋新開(kāi)工面積、竣工面積和空置面積等八個(gè)指標(biāo)，全面考察房地產(chǎn)市場(chǎng)基本運(yùn)行狀況。預(yù)警判斷多采用基于樣本均值和樣本方差的3σ方法，其實(shí)質(zhì)是判斷經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增長(zhǎng)速率的波動(dòng)，國(guó)內(nèi)相關(guān)的研究學(xué)者包括郭磊、王鋒、劉長(zhǎng)濱等。[11]

房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部指標(biāo)運(yùn)行正常，無(wú)警情出現(xiàn)，如果房?jī)r(jià)遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)基本狀況，存在嚴(yán)重泡沫，也不能認(rèn)為這個(gè)市場(chǎng)是健康的。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的協(xié)調(diào)性和平穩(wěn)性內(nèi)涵

1.健康的內(nèi)涵

以上分析表明，房地產(chǎn)泡沫研究和房地產(chǎn)預(yù)警系統(tǒng)從不同角度分析監(jiān)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r，有著各自不同的理論淵源和實(shí)踐運(yùn)用。房地產(chǎn)泡沫側(cè)重分析房?jī)r(jià)與外部經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)性，房地產(chǎn)預(yù)警側(cè)重考察市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)展的平穩(wěn)性，二者都無(wú)法單獨(dú)替代房地產(chǎn)市場(chǎng)健康研究，但實(shí)質(zhì)都是分析房地產(chǎn)市場(chǎng)某一方面的健康問(wèn)題。綜合二者的研究角度，“房地產(chǎn)市場(chǎng)各方面發(fā)展良好的狀態(tài)”可界定為市場(chǎng)發(fā)展平穩(wěn)、與社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況相協(xié)調(diào)兩方面，其內(nèi)涵特征概括為平穩(wěn)性和協(xié)調(diào)性。

國(guó)發(fā)[2003]18號(hào)文對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展指導(dǎo)思想的描述，可看作是政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康標(biāo)準(zhǔn)的定義，即“完善的房地產(chǎn)市場(chǎng)體系;能滿足不同收入家庭的住房需要;適合我國(guó)國(guó)情的住房保障制度;總量平衡、結(jié)構(gòu)合理、價(jià)格穩(wěn)定;房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”?？梢钥闯?，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康的界定同樣包含平穩(wěn)性和協(xié)調(diào)性兩方面內(nèi)涵。

2.平穩(wěn)性

平穩(wěn)性要求房地產(chǎn)市場(chǎng)以合理的速度平穩(wěn)發(fā)展，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)內(nèi)部體系運(yùn)行的要求。房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展一樣，不是直線式增長(zhǎng)，而是波浪式前進(jìn)，如圖1所示。

圖1 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展波動(dòng)圖

經(jīng)濟(jì)變量的波動(dòng)分為正常波動(dòng)和異常波動(dòng)。正常波動(dòng)是一種常態(tài)波動(dòng)，這種波動(dòng)會(huì)影響投資者投資利潤(rùn)的高低，形成市場(chǎng)優(yōu)勝劣汰的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，但不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體造成危害，不會(huì)造成社會(huì)資源的大量浪費(fèi)。異常波動(dòng)又稱非常態(tài)波動(dòng)，往往伴隨著泡沫危機(jī)，不僅給投資者帶來(lái)不利影響，而且危及國(guó)民經(jīng)濟(jì)正常運(yùn)行，甚至對(duì)國(guó)際經(jīng)濟(jì)也造成災(zāi)難性影響。正常波動(dòng)和異常波動(dòng)，兩者在量值及波動(dòng)的動(dòng)力機(jī)制、本質(zhì)屬性等方面都有顯著差別。從量值上講，正常波動(dòng)偏離的程度小，異常波動(dòng)偏離程度則大得多。從動(dòng)力機(jī)制看，正常波動(dòng)的根源在于消費(fèi)市場(chǎng)供需余缺與價(jià)格機(jī)制的作用;異常波動(dòng)產(chǎn)生的動(dòng)力機(jī)制在于投機(jī)者對(duì)高額利潤(rùn)的追逐，對(duì)房?jī)r(jià)非理性預(yù)期導(dǎo)致的投機(jī)性需求膨脹，以及房地產(chǎn)市場(chǎng)供需彈性的嚴(yán)重不對(duì)稱性。異常波動(dòng)不會(huì)出現(xiàn)周而復(fù)始的有規(guī)律的循環(huán)，它的產(chǎn)生會(huì)加劇房地產(chǎn)周期的波動(dòng)幅度，改變周期波動(dòng)形態(tài)。如果市場(chǎng)大部分指標(biāo)都出現(xiàn)巨變，最終的結(jié)果可能就是房地產(chǎn)泡沫和經(jīng)濟(jì)危機(jī)。

因此，參考統(tǒng)計(jì)學(xué)中平穩(wěn)性的概念，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)性是指描述市場(chǎng)發(fā)展的時(shí)間序列經(jīng)濟(jì)變量遵循隨機(jī)游走過(guò)程，可以用均值為μ的隨機(jī)過(guò)程來(lái)刻畫，沒(méi)有異常波動(dòng)。從判斷標(biāo)準(zhǔn)上講，平穩(wěn)性要求房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)速度，適合以統(tǒng)計(jì)樣本的平均增長(zhǎng)速度為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷市場(chǎng)平穩(wěn)狀態(tài)。

3.協(xié)調(diào)性

協(xié)調(diào)性要求房地產(chǎn)市場(chǎng)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，是對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)與外部環(huán)境的要求。“房地產(chǎn)市場(chǎng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展”早已為各國(guó)學(xué)者認(rèn)同，并不斷地被現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)證實(shí)。協(xié)調(diào)性包括價(jià)格協(xié)調(diào)和保障協(xié)調(diào)兩方面。

第一，保障協(xié)調(diào)。保障協(xié)調(diào)主要針對(duì)住房市場(chǎng)，要求市場(chǎng)化住房(商品房)與非市場(chǎng)化住房(保障房)的比例應(yīng)與城市居民收入水平和收入結(jié)構(gòu)相協(xié)調(diào)，以保證低收入人群有屋居。研究表明，保障房供給能有效對(duì)收入進(jìn)行再分配，穩(wěn)定住房市場(chǎng)和提高消費(fèi)。[12]在市場(chǎng)化的住房制度下，如何協(xié)調(diào)市場(chǎng)與保障的關(guān)系是一個(gè)重要研究課題。只有將無(wú)法依靠自己的力量通過(guò)市場(chǎng)交易解決住房問(wèn)題的人群納入住房保障體系，商品房市場(chǎng)才能健康發(fā)展。依據(jù)統(tǒng)計(jì)部門的城鎮(zhèn)家庭收入分組數(shù)據(jù)及住建部對(duì)城鎮(zhèn)家庭居住面積的分類，在適度保障原則下，本文提出與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)的住房供應(yīng)體系(詳見(jiàn)表1)。

表1 與城市發(fā)展相協(xié)調(diào)的住房供應(yīng)體系

第二，價(jià)格協(xié)調(diào)。宏觀經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)價(jià)格之間的關(guān)系一直是學(xué)者研究的重點(diǎn)，理論和實(shí)證幾乎都證實(shí)了經(jīng)濟(jì)基本面可以解釋房?jī)r(jià)波動(dòng)，經(jīng)濟(jì)基本面和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在相對(duì)穩(wěn)定的均衡關(guān)系。[13]

經(jīng)濟(jì)基本面對(duì)房?jī)r(jià)的解釋能力模型出現(xiàn)于20世紀(jì)90年代，理論依據(jù)是存量——流量模型或代表性個(gè)人模型，其實(shí)質(zhì)均是以宏觀經(jīng)濟(jì)基本面作為解釋變量來(lái)確定被解釋變量，模型可簡(jiǎn)略如式（1）所示:

式中P為平均房?jī)r(jià)，INCOME為居民可支配收入，GDP表示經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，COST為建筑成本，POP為城市人口，X表示其他未列入的外生變量。

參照Hendry從一般到特殊的建模理論，綜合考慮影響房?jī)r(jià)的各種因素和數(shù)據(jù)可得性，逐步剔除，檢驗(yàn)確定最佳回歸方程。再考慮以H—P濾波獲得的宏觀經(jīng)濟(jì)基本指標(biāo)的“均衡值”，帶入回歸方程，即可得到與經(jīng)濟(jì)基本面相匹配的基礎(chǔ)房?jī)r(jià)。梁云芳、高鐵梅曾采用該方法分析了我國(guó)1996—2005年的現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)與均衡房?jī)r(jià)的偏離程度。[14]

因此，協(xié)調(diào)性主要體現(xiàn)為保障協(xié)調(diào)和房?jī)r(jià)協(xié)調(diào)，要求房地產(chǎn)市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)基本面相匹配，適合以經(jīng)濟(jì)基本面回歸房?jī)r(jià)理論值為標(biāo)準(zhǔn)判斷房?jī)r(jià)協(xié)調(diào)程度。

三、結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文認(rèn)為，確定房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展健康標(biāo)準(zhǔn)常用的三類方法各有特點(diǎn)，健康標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)根據(jù)健康內(nèi)涵合理選用。單純的房?jī)r(jià)泡沫和市場(chǎng)預(yù)警都不能全面反映房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康應(yīng)是各方面發(fā)展良好的狀態(tài)，內(nèi)涵特征包括反映市場(chǎng)內(nèi)部指標(biāo)增長(zhǎng)狀況的平穩(wěn)性和反映市場(chǎng)與外部環(huán)境協(xié)調(diào)狀況的協(xié)調(diào)性。平穩(wěn)性要求房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平穩(wěn)的增長(zhǎng)速度，適合依據(jù)自身發(fā)展規(guī)律，選用市場(chǎng)內(nèi)部發(fā)展指標(biāo)，采用統(tǒng)計(jì)樣本的平均增長(zhǎng)速度為標(biāo)準(zhǔn)來(lái)判斷市場(chǎng)平穩(wěn)狀態(tài);協(xié)調(diào)性主要表現(xiàn)為房?jī)r(jià)與城市經(jīng)濟(jì)基本面相匹配，適合以經(jīng)濟(jì)基本面回歸房?jī)r(jià)理論值為標(biāo)準(zhǔn)判斷房?jī)r(jià)協(xié)調(diào)程度。以此為理論框架，將平穩(wěn)性和協(xié)調(diào)性進(jìn)行綜合，可進(jìn)一步建立房地產(chǎn)市場(chǎng)健康評(píng)價(jià)體系，定量評(píng)估各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康狀況，為政府調(diào)控和民眾投資提供參考依據(jù)。

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