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        關(guān)于不同物業(yè)類型的實(shí)用率及其關(guān)系研究

        2013-05-31 09:22:32陳曉彬
        當(dāng)代經(jīng)濟(jì) 2013年15期
        關(guān)鍵詞:塔樓建筑面積層數(shù)

        ○寧 智 陳曉彬

        (1、深圳市房地產(chǎn)評估發(fā)展中心 廣東 深圳 518000 2、深圳市花樣年地產(chǎn)集團(tuán)有限公司 廣東 深圳 518000)

        一、實(shí)用率的定義分析

        1、實(shí)用率的定義

        目前,房地產(chǎn)市場上多出現(xiàn)“實(shí)用率”(南方稱實(shí)用率,北方多稱得房率)一詞,并以此作為營銷的賣點(diǎn)之一進(jìn)行宣傳。實(shí)用率通常理解為可供支配的面積與房屋建筑面積之比,專業(yè)上是指套內(nèi)建筑面積與住宅面積的比例,即實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積/住宅建筑面積*100%。而住宅建筑面積等于套內(nèi)建筑面積與公攤建筑面積之和,其中:套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積。由此可見,公攤面積是影響房屋實(shí)用率的關(guān)鍵因素,公攤面積越小,實(shí)用率越高。公攤面積指每套(單元)商品房依法應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e。公攤面積主要包括兩個部分,一是為本幢服務(wù)的公共用房和管理用房,如大堂、樓梯間、電梯井、水泵房、值班警衛(wèi)室、物業(yè)管理用房、垃圾道、配電間、屋頂水箱間、地下室、技術(shù)設(shè)備層等,二是套(單元)與共用建筑空間之間的分隔墻,外墻(包括山墻)墻體水平投影。

        2、實(shí)用率和使用率的區(qū)別

        房屋使用率是指房屋的使用面積與建筑面積的比例,即使用率=套內(nèi)使用面積/住宅建筑面積*100%,它是衡量物業(yè)使用效率的重要標(biāo)準(zhǔn)。實(shí)用率和使用率的區(qū)別主要在于套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)使用面積。其中,套內(nèi)建筑面積包括了套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積和陽臺建筑面積。所以對于一套房屋來說,實(shí)用率往往比使用率高。因此,在房地產(chǎn)市場營銷中,房地產(chǎn)開發(fā)商往往采用實(shí)用率作為引導(dǎo)消費(fèi)者衡量產(chǎn)品品質(zhì)的重要指標(biāo),而不采用關(guān)系到實(shí)際可用面積的使用率。

        3、實(shí)用率的敏感性分析

        對實(shí)用率進(jìn)行敏感性分析,需從實(shí)用率的內(nèi)涵入手,即:

        實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積/住宅建筑面積*100% (1)

        住宅建筑面積=套內(nèi)建筑面積+公攤建筑面積 (2)

        套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積 (3)

        從公式(1)、(2)、(3)得出結(jié)論,影響實(shí)用率敏感性的主要因素包括套內(nèi)建筑面積、公攤建筑面積和陽臺建筑面積。

        其中,套內(nèi)墻體面積對實(shí)用率的影響主要體現(xiàn)在二次裝修上。在套內(nèi)建筑面積既定的前提下,要提高實(shí)用率,只能減少房屋內(nèi)部墻體面積。一般交付使用的房屋內(nèi)部墻體厚度在12—15厘米,在二次裝修中,可將建筑內(nèi)部部分墻體厚度適當(dāng)減少,進(jìn)而增加了使用面積,一定程度上提高了實(shí)用率。在公攤建筑面積中對實(shí)用率的影響最大的是電梯數(shù)量、電梯廳面積、走廊面積等,即戶型設(shè)計的影響。陽臺建筑面積對實(shí)用率的影響主要體現(xiàn)在通過贈送陽臺等以提高實(shí)用率,目前市場上通過對陽臺、飄窗、入戶花園、空中花園的贈送以提高房屋的實(shí)用率,折算后的實(shí)用率超過100%,所以陽臺建筑面積對實(shí)用率的影響不在本文的研究范圍之內(nèi)。

        二、不同物業(yè)類型的實(shí)用率研究

        1、實(shí)用率的一般規(guī)律

        查閱相關(guān)的政策法規(guī)、文獻(xiàn)資料,對于住宅的實(shí)用率,目前國家沒有明確的相關(guān)規(guī)定。市場上大多采用市場調(diào)查法得出房屋的實(shí)用率,即通過調(diào)查收集大量樓盤的實(shí)用率來得出不同物業(yè)類型的實(shí)用率區(qū)間,具體數(shù)據(jù)如表1所示。

        其中,小高層一般集中在85%~88%之間,高層一般集中在80%~83%之間。一般在戶型設(shè)計中,實(shí)用率若能達(dá)到85%以上的,則是非常成功的設(shè)計方案。

        2、不同物業(yè)類型的實(shí)用率分析研究

        不同的物業(yè)類型的實(shí)用率不同。而實(shí)用率區(qū)間的產(chǎn)生則是由于相同的物業(yè)類型中存在不同的建筑形式和平面形式。所以要進(jìn)一步探索實(shí)用率的規(guī)律,有必要分析在不同的建筑形式和平面形式下,實(shí)用率的變化規(guī)律。

        (1)板樓的實(shí)用率分析。板樓一般是多層、多數(shù)小高層和少數(shù)高層。其特點(diǎn)是建筑物南北方向比較薄,東西方向比較寬,外形類似一塊巨大的板,分為長走廊式和單元拼合式,一般為一梯2戶或4戶,不超過4戶。部分小戶型板樓戶數(shù)能達(dá)到幾十戶以上。

        通過對深圳市部分典型樓盤的調(diào)查分析,得到多層、小高層、高層的板樓類型的樓層數(shù)、電梯數(shù)與實(shí)用率關(guān)系,如表2所示。

        表2 板樓的樓層數(shù)、電梯數(shù)與實(shí)用率關(guān)系

        表1 市場調(diào)查法下的不同物業(yè)類型的實(shí)用率區(qū)間

        通過表2我們可以看出,隨著樓層數(shù)的遞增,實(shí)用率基本呈現(xiàn)下降的趨勢。而通過對表2的詳細(xì)分析,我們還可以得出以下幾種規(guī)律。

        首先,建筑形式的變化。同樣的樓層數(shù)、電梯數(shù)和戶數(shù),隨著建筑形式從拼合板樓變成短板樓,實(shí)用率降低,如表3所示。

        表3 建筑形式與實(shí)用率的關(guān)系

        其次,電梯數(shù)的變化。同樣的建筑形式下,總層數(shù)和戶數(shù)相同,而增加一部電梯則使得實(shí)用率下降5個百分點(diǎn)左右,如表4所示。

        表4 電梯數(shù)與實(shí)用率的關(guān)系

        最后,層數(shù)的變化。同樣的建筑形式、電梯數(shù)和戶數(shù),隨著層數(shù)的增加,實(shí)用率則相應(yīng)減少。而樓層越高,則實(shí)用率下降的幅度更大,如表5所示。

        表5 層數(shù)與實(shí)用率的關(guān)系

        綜上分析,拼合板樓的實(shí)用率高于短板樓,電梯數(shù)量對實(shí)用率的影響較大。層數(shù)對實(shí)用率的影響:11—18層,隨層數(shù)增高實(shí)用率提升,但幅度不大;18層以上,隨層數(shù)增高,實(shí)用率下降,幅度較大,樓層越高,幅度越大。

        (2)塔樓的實(shí)用率分析。從外形上看,塔樓有點(diǎn)像古建筑的塔,一梯多戶,住戶較密集,多為高層結(jié)構(gòu)。按樓的橫切面分其可分成蝶形、T形、工形、品字形、器形、橢圓形等。通過對深圳市

        表6 塔樓的樓層數(shù)、電梯數(shù)與實(shí)用率關(guān)系

        綜上分析,塔樓的實(shí)用率與樓層數(shù)的增減無規(guī)律可循,但受建筑形式、電梯數(shù)和平面布局影響較大。各種形式的塔樓實(shí)用率不同,從大到小依次是:T形、品形、十字形、蝶形、圓形、方形。

        (3)板樓和塔樓的實(shí)用率對比分析。通過對同一樓盤,同一設(shè)計的板樓和塔樓的對比分析,層數(shù)為11—18層的板樓(短板樓和拼合板樓)比塔樓實(shí)用率高;層數(shù)為18層以上的高層及超高層塔樓,其實(shí)用率高于板樓。但層數(shù)超過18層以上的板樓,其交通面積大于塔樓,如消防樓梯、走廊等。部分典型樓盤的調(diào)查分析,得到多層、小高層、高層的塔樓類型的樓層數(shù)、電梯數(shù)與實(shí)用率關(guān)系,如表6所示。

        從表6可以看出,塔樓的實(shí)用率跟隨著樓層數(shù)的增加,無一定的規(guī)律可循。我們試圖通過不同的建筑形式、電梯數(shù)和樓層的增減來進(jìn)一步分析,找出其中的規(guī)律。

        首先,建筑形式的變化。在同樣的總層數(shù)、電梯數(shù)和戶數(shù)的情況下,T形的實(shí)用率高于十字形,蝶形的實(shí)用率高于圓形,如表7所示。

        表7 建筑形式與實(shí)用率的關(guān)系

        其次,電梯數(shù)的變化。在同樣的建筑形式、總層數(shù)和戶數(shù)的情況下,電梯數(shù)增加,實(shí)用率降低,如表8所示。

        表8 電梯數(shù)與實(shí)用率的關(guān)系

        最后,層數(shù)的變化。在同樣的建筑形式、電梯數(shù)和戶數(shù)的情況下,隨著樓層數(shù)的增加,實(shí)用率相應(yīng)降低,如表9所示。

        表9 層數(shù)與實(shí)用率的關(guān)系

        三、提高實(shí)用率的方法

        通過以上對不同建筑特征、物業(yè)布局等因素對實(shí)用率影響的分析可以看出,要提高住宅的實(shí)用率,有以下幾種方法:一是要選取適當(dāng)?shù)慕ㄖ问?,層?shù)18層以下的小高層,可選擇拼合式板樓的建筑形式;層數(shù)大于18層的高層建筑,可選擇塔樓的建筑形式。二是在戶型設(shè)計上,綜合考慮衛(wèi)生間、走廊、陽臺以及房間的進(jìn)深等因素,增加房間的實(shí)際可使用面積。

        總之,提高實(shí)用率要綜合考慮消費(fèi)者的需求、開發(fā)商的成本控制、產(chǎn)品定位等因素,在充分迎合消費(fèi)者偏好的同時,有效控制成本,增強(qiáng)產(chǎn)品的競爭力。

        [1]朱藹敏:跨世紀(jì)的住宅設(shè)計[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,1999.

        [2]劉先覺:現(xiàn)代建筑理論[M].北京:中國建筑工業(yè)出版社,2005.

        [3]趙旭、段曉梅:淺談我國城市居住區(qū)中的建筑類型[J].工程科學(xué),2009(7).

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