馬紅漫

端午節(jié)之后，北京“準(zhǔn)地王”復(fù)活。北京市土地儲(chǔ)備中心近日發(fā)布公告稱(chēng)，此前暫停交易的北京夏家胡同地塊將于6月19日恢復(fù)掛牌出讓?zhuān)鴱?fù)牌價(jià)則再度向上“攀爬”了近五千元每平方米。

該地塊受到業(yè)界高度關(guān)注和追捧，是為近期一線城市土地市場(chǎng)趨熱的一個(gè)縮影。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年前5月，全國(guó)4個(gè)一線城市合計(jì)土地出讓金高達(dá)1411.8億元，同比2012年同期的314.4億元上漲了350%。值得一提的是，在本輪拿地?zé)岢敝杏袃蓚€(gè)較為明顯的特征：其一是中小房企表現(xiàn)亢奮，行業(yè)巨頭普遍謹(jǐn)慎；其二，一線大城市地價(jià)因角逐激烈而“水漲船高”，但同期中小城市的土地市場(chǎng)則波瀾不驚。

通過(guò)前一段時(shí)期“以?xún)r(jià)換量”的營(yíng)銷(xiāo)策略轉(zhuǎn)型，許多房企實(shí)現(xiàn)了資金回籠目標(biāo)。有數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)15家大型房企截至2012年底賬面上的貨幣資金儲(chǔ)備總共2648億元，較資金鏈最緊張的2011年底增長(zhǎng)41%，較本輪調(diào)控未全面升級(jí)的2010年底也增長(zhǎng)了36%。在突破資金瓶頸之后，許多房企儲(chǔ)備土地的熱情再度高漲，并將目光紛紛聚焦于一線城市的核心地塊上。其結(jié)果就是，上海、廣州、北京等大城市土地稀缺性加劇，地王紀(jì)錄近期被接連刷新?；仡櫼酝?，上一輪地王扎堆場(chǎng)景出現(xiàn)在2009年。彼時(shí)，延續(xù)了大半年的樓市回暖行情同樣推高了房企售價(jià)預(yù)期，并爭(zhēng)相“跑馬圈地”。2009年中國(guó)70個(gè)大中城市土地出讓金共計(jì)10836億元，比2008年增加140%。此后，房企座次重新洗牌，地價(jià)隨之飆升。

對(duì)比前后兩次土地市場(chǎng)的“瘋狂”可見(jiàn)，現(xiàn)金流情況向好會(huì)催生房企的樂(lè)觀情緒，此后這種預(yù)期會(huì)在一線城市土地市場(chǎng)上充分演繹。不過(guò)，本次地王奪冠者多為佳兆業(yè)、越秀地產(chǎn)等非一線企業(yè)，甚至是像北京福潤(rùn)天成這樣名不見(jiàn)經(jīng)傳的小企業(yè)。此前諸如綠城中國(guó)、金地集團(tuán)、雅戈?duì)柕壤吓频赝鯀s鮮有“衛(wèi)冕”之意。究其原因，2009年的地王們?cè)陲L(fēng)光一時(shí)之后大都遭遇了資金鏈問(wèn)題，高價(jià)收入麾下的核心地塊不得不經(jīng)歷數(shù)年雜草叢生、延期開(kāi)發(fā)的困頓，尤其綠城中國(guó)還是通過(guò)出售項(xiàng)目股權(quán)才獲得了喘息機(jī)會(huì)。顯然，前車(chē)之鑒讓老地王們多了一份忌憚與克制，但這種情緒卻未感染到后繼者，新入圍者依舊傾向于在一線城市的土地市場(chǎng)“豪賭”。

就整個(gè)樓市而言，地王在誕生后無(wú)論是閑置還是用來(lái)建設(shè)商品房，皆因其刷新了地價(jià)這個(gè)“面粉”價(jià)格，從而導(dǎo)致周邊成品房“面包”價(jià)格的預(yù)期標(biāo)桿上移。例如，復(fù)盤(pán)后北京夏家胡同地塊的起始樓面地價(jià)約為2萬(wàn)每平方米，再度創(chuàng)出新高。新樓王誕生一般都會(huì)引發(fā)區(qū)域內(nèi)二手房?jī)r(jià)直接跳漲，這顯然不是調(diào)控部門(mén)與普通百姓所樂(lè)見(jiàn)的。

抑制房企在一線城市土地市場(chǎng)的非理性行為需要“堵”與“疏”雙管齊下。遺憾的是，多年來(lái)打擊囤地多停留于政策層面，具體落到實(shí)處者寥寥。無(wú)需為購(gòu)地決策失誤買(mǎi)單的“潛規(guī)則”慫恿了更多房企單向看好土地市場(chǎng)，由此提高了終端房?jī)r(jià)調(diào)控的難度。另一方面，中小城市土地市場(chǎng)普遍受到房企冷遇的原因在于購(gòu)房需求相對(duì)飽和、商品房盈利預(yù)期收窄。可以預(yù)想的是，城鎮(zhèn)化改革進(jìn)程加速與農(nóng)民向市民角色轉(zhuǎn)換，將會(huì)創(chuàng)生出大批樓市剛需增量，屆時(shí)當(dāng)?shù)貥鞘泄┻^(guò)于求的局面將發(fā)生變局，房企將會(huì)獲得更廣闊的生存空間。但必須要強(qiáng)調(diào)的是，城鎮(zhèn)化不能被簡(jiǎn)單誤讀為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，而是包括社會(huì)保障、產(chǎn)業(yè)升級(jí)、人居環(huán)境創(chuàng)新等一系列軟實(shí)力在內(nèi)的綜合系統(tǒng)工程，其核心是引導(dǎo)農(nóng)民自愿“進(jìn)城”與“上樓”，進(jìn)而帶動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需求。否則，急功近利的城鎮(zhèn)化只會(huì)誕生更多人煙稀少、空樓林立的“鬼城”，最終讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)得不償失。

土地市場(chǎng)是否能理性運(yùn)營(yíng)關(guān)乎終端房?jī)r(jià)走勢(shì)。在一線土地市場(chǎng)重現(xiàn)火爆熱銷(xiāo)端倪之時(shí)，相關(guān)監(jiān)管與疏導(dǎo)之舉當(dāng)及時(shí)跟進(jìn)。