金姬

房地產(chǎn)企業(yè)攤上事兒了。北京市憶通律師事務(wù)所李勁松主任律師根據(jù)45家上市房地產(chǎn)公司的年報(bào)，指出這些企業(yè)截至去年底應(yīng)交未交的土地增值稅及企業(yè)所得稅高達(dá)人民幣1394億元，而這客觀上對(duì)房?jī)r(jià)有直接的影響。

萬(wàn)科、雅居樂(lè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陸家嘴、融創(chuàng)中國(guó)……這些房地產(chǎn)界巨擘的名字都赫然在目。

包括華遠(yuǎn)和萬(wàn)科在內(nèi)的房企回應(yīng)稱，李勁松對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)年度報(bào)告是錯(cuò)誤解讀，把會(huì)計(jì)上的“預(yù)提”誤解為“拖欠”。而不少專家學(xué)者也表示，土地增值稅清算有一定條件，中間遇到披露財(cái)報(bào)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，出現(xiàn)應(yīng)交未交情況也屬正常。

有業(yè)內(nèi)人士指出，李勁松的初衷如果是減輕“房奴”負(fù)擔(dān)，與其在方案中讓房企繳清所有土地增值稅，不如減免房企稅費(fèi)更有效果。畢竟，目前房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)和保有環(huán)節(jié)的稅費(fèi)主要有11種，而房?jī)r(jià)的三成至六成都流向了政府。

李勁松較真

華遠(yuǎn)公司品牌部總經(jīng)理張念萍是第一個(gè)對(duì)此作出回應(yīng)的，在她看來(lái)，李勁松的曝料屬于一個(gè)非專業(yè)人士對(duì)房地產(chǎn)財(cái)務(wù)年度報(bào)告的錯(cuò)誤解讀，最后歸結(jié)為個(gè)人炒作。

對(duì)此，李勁松表示自己是具備“律師、會(huì)計(jì)師、證券業(yè)注冊(cè)會(huì)計(jì)師、注冊(cè)稅務(wù)師”四師資格的資深執(zhí)業(yè)律師，“一個(gè)品牌營(yíng)銷(xiāo)部的經(jīng)理跟我談專業(yè)，相差太遠(yuǎn)了。”

李勁松今年4月初已給這些房地產(chǎn)公司所在地的稅務(wù)部門(mén)寫(xiě)信，要求相關(guān)稅務(wù)部門(mén)公開(kāi)其執(zhí)行國(guó)務(wù)院新國(guó)五條中“稅務(wù)部門(mén)要強(qiáng)化土地增值稅的征收管理工作”這一調(diào)控政策的工作情況。北京市西城區(qū)、東城區(qū)、朝陽(yáng)區(qū)和昌平區(qū)地方稅務(wù)局表示5月22日前作出答復(fù)，廣東省潮州市、揭陽(yáng)市地方稅務(wù)局表示5月20日前作出答復(fù)，廣東省廣州市、珠海市、佛山市、東莞市、深圳市和茂名市地方稅務(wù)局對(duì)于“2005-2012土地增值稅征管情況”建議李勁松查詢公開(kāi)資料，其余內(nèi)容不予公開(kāi)。

2006年春節(jié)前，李勁松曾向北京國(guó)稅局和北京地稅局檢舉北京某開(kāi)發(fā)商涉嫌偷漏稅上億元，最后不了了之。自那以后，李勁松似乎就和房企鉚上了，不斷關(guān)注各大房企的財(cái)報(bào)，從中找出偷稅漏稅的蛛絲馬跡。

李勁松向《新民周刊》提供的33頁(yè)長(zhǎng)達(dá)1.6萬(wàn)字的分析材料中，指責(zé)包括萬(wàn)科、雅居樂(lè)、萬(wàn)通地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)、華僑城地產(chǎn)、富力地產(chǎn)、招商地產(chǎn)、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)、金地集團(tuán)、陸家嘴、融創(chuàng)中國(guó)等45家上市房企從2005年至今都有拖欠土地增值稅的現(xiàn)象。上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院會(huì)計(jì)系副教授、現(xiàn)代企業(yè)管理研究中心副主任朱軍生看完這份材料后，認(rèn)為李勁松的分析有些牽強(qiáng)。“首先是納稅期限的問(wèn)題。土地增值稅是預(yù)征，最后會(huì)清算，房企是按每個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)做的，清算一般要符合一定條件。”

公開(kāi)資料顯示，土地增值稅的清算條件分兩大類(lèi)：（一）符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷(xiāo)售的；2.整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的；3.直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。（二）符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：1.已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過(guò)85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；2.取得銷(xiāo)售（預(yù)售）許可證滿三年仍未銷(xiāo)售完畢的；3.納稅人申請(qǐng)注銷(xiāo)稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；4.省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。

“2010年，國(guó)家稅務(wù)總局調(diào)整預(yù)征率，不得低于5%，有些地區(qū)可能達(dá)到10%。項(xiàng)目尚未清算前有預(yù)征，地方稅務(wù)局不會(huì)讓企業(yè)逃稅漏稅。”朱軍生說(shuō)，“在會(huì)計(jì)結(jié)算上，企業(yè)可以預(yù)先提出這筆土地增值稅，因?yàn)轭A(yù)征和實(shí)際繳納有差距，但從成本費(fèi)用的配比來(lái)說(shuō)，企業(yè)拿出這筆錢(qián)放在那兒，到最后清算的時(shí)候一起繳清。會(huì)計(jì)報(bào)表上列出應(yīng)交未交的部分很正常。”

另一方面，對(duì)于李勁松認(rèn)為房企應(yīng)交未交的土地增值稅有助于減低房奴負(fù)擔(dān)，朱軍生認(rèn)為是一廂情愿：“土地增值稅是地方稅的一個(gè)來(lái)源，地方政府收上去后可以用作任何方面，未必按照李勁松的預(yù)想那樣控制房?jī)r(jià)。稅收如果具有明確的返還對(duì)象，那就不是收稅，而是收費(fèi)?！敝燔娚€強(qiáng)調(diào)說(shuō)：“土地增值稅在損益表中以費(fèi)用項(xiàng)目出現(xiàn)，土地增值稅越多，企業(yè)利潤(rùn)越少，因此企業(yè)所得稅也交得少，所以房企土地增值稅交少了未必稅交得少，因?yàn)檫€有企業(yè)所得稅那塊，因此對(duì)企業(yè)利潤(rùn)的影響很難說(shuō)。李律師的解讀有些想當(dāng)然?！?/p>

此外，李勁松指責(zé)某些房企轉(zhuǎn)讓土地多次以達(dá)到少交稅的目的，在朱軍生看來(lái)是一種“納稅籌劃”：“利用稅法的空白，房企做一些不違法的避稅，算是打擦邊球，和老百姓的假離婚是一個(gè)道理?！?/p>

爭(zhēng)議土地增值稅

李勁松的曝料雖然有些偏激，但也讓大家重新審視了土地增值稅。

朱軍生指出：“土地增值稅是1994年出現(xiàn)的稅種，之前是國(guó)有土地轉(zhuǎn)讓，1990年出臺(tái)了土地出讓金的規(guī)定，有償使用國(guó)有土地需要交費(fèi)。但土地出讓金是一次性的，房?jī)r(jià)飛漲后，國(guó)家又要分一杯羹，所以就有了土地增值稅。在我看來(lái)，土地增值稅不如叫作‘房地產(chǎn)增值稅更合適，因?yàn)橥恋卦鲋刀愂菄?guó)有土地轉(zhuǎn)讓使用權(quán)以及土地上的房地產(chǎn)所有權(quán)這兩種的收益?！?/p>

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)稅務(wù)學(xué)院副院長(zhǎng)劉桓教授也表示：“土地增值稅1994年開(kāi)始出臺(tái)的目的是為了抑制土地?zé)?，因?yàn)楫?dāng)時(shí)土地濫用現(xiàn)象嚴(yán)重，當(dāng)時(shí)還沒(méi)有房地產(chǎn)的概念，所以根本談不上是為了抑制房地產(chǎn)，到1997年的時(shí)候要取消，后來(lái)因?yàn)橐恍┮蛩貨](méi)有取消，而到現(xiàn)在土地增值稅逐漸變成了抑制房地產(chǎn)冷和熱的工具，冷的時(shí)候，土地增值稅就松一些，熱的時(shí)候就緊一些。”

劉桓認(rèn)為，土地增值稅的嚴(yán)肅性目前需要重新商榷，這主要存在兩方面問(wèn)題，一方面稅率過(guò)高；另一方面與企業(yè)所得稅重合，涉嫌雙重征稅。因此，正是由于這些因素，地方稅務(wù)部門(mén)在征收的過(guò)程中，大都采取各種變通手法，而房企們也同時(shí)采取一定的措施來(lái)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

“土地增值稅與其他間接稅收有重復(fù)。房企交營(yíng)業(yè)稅、又要交土地增值稅，意味著交易環(huán)節(jié)兩次征稅。而且，現(xiàn)在業(yè)界對(duì)土地增值稅的意見(jiàn)是計(jì)算復(fù)雜，征收額偏高。從公平稅負(fù)角度來(lái)說(shuō)，土地增值稅是附加出來(lái)的。”朱軍生說(shuō)，“從特別調(diào)控角度，政府保留它也有一定的考慮。”此外，土地增值稅對(duì)上市房企的影響有高有低?！案鶕?jù)2011年有人對(duì)8家大型房企的統(tǒng)計(jì)，土地增值稅的平均稅負(fù)為6.9%，對(duì)房?jī)r(jià)的影響有限?！?/p>

但稅費(fèi)對(duì)房?jī)r(jià)的影響其實(shí)是有目共睹的。2012年房地產(chǎn)業(yè)銷(xiāo)售6.4萬(wàn)億元，繳納契稅2874億元，房產(chǎn)稅1372億元，營(yíng)業(yè)稅4051億元，土地增值稅2719億元，繳稅合計(jì)約1.1萬(wàn)億元，占房?jī)r(jià)17.2%。事實(shí)上，上述統(tǒng)計(jì)其實(shí)還有保守成分，并沒(méi)有統(tǒng)計(jì)城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅等稅種。這些稅種并非針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收，而是面向更廣泛的單位征收。全國(guó)工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)的數(shù)據(jù)顯示，各地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目銷(xiāo)售收入中流向政府的份額約為三至六成。

朱軍生預(yù)測(cè)，土地增值稅在未來(lái)有可能取消，“如果進(jìn)行房產(chǎn)稅或物業(yè)稅改革，也許會(huì)對(duì)現(xiàn)有房企的稅費(fèi)進(jìn)行調(diào)整和歸并”。畢竟在中國(guó)現(xiàn)行18個(gè)稅種（只有3個(gè)是由全國(guó)人大立法征收，其余15種稅都是由國(guó)務(wù)院通過(guò)暫行條例及試點(diǎn)推出）中，就有5個(gè)稅種僅在房地產(chǎn)行業(yè)征收。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)

1營(yíng)業(yè)稅：全額5%，歸地方政府，國(guó)務(wù)院暫行條例征收的稅種

2契稅：全額3%-5%，普通住宅減半，地方政府固定收入，國(guó)務(wù)院暫行條例征收的稅種

3印花稅：全額0.03%或0.05%，歸地方政府，國(guó)務(wù)院暫行條例征收的稅種

4土地增值稅：土地增值額的30%-60%，地方政府固定收入，國(guó)務(wù)院暫行條例征收的稅種

5企業(yè)所得稅：企業(yè)收入25%，中央政府拿60%，地方政府拿40%，全國(guó)人大立法征收的稅種

6個(gè)人所得稅：賣(mài)房差價(jià)20%，中央政府拿60%，地方政府拿40%，全國(guó)人大立法征收的稅種

7城市維護(hù)建設(shè)稅：7%，歸地方政府，國(guó)務(wù)院暫行條例征收的稅種

8土地出讓金：一般占到樓房售價(jià)40%，地方政府固定收入，國(guó)務(wù)院暫行條例征收的稅種

9耕地占用稅：每平方米5-40元不等，地方政府固定收入，國(guó)務(wù)院暫行條例征收的稅種

10房產(chǎn)稅：房產(chǎn)余值的1.2%，地方政府固定收入，國(guó)務(wù)院暫行條例征收的稅種

11城鎮(zhèn)土地使用稅：每平方米0.6-30元不等，地方政府固定收入，國(guó)務(wù)院暫行條例征收的稅種