江迅

與全球主要國家相比，香港的樓價與市民收入比率全球最高，達12．6倍。位列第二名的是澳洲，是6．7倍，遠低于香港。即是說，港人買樓最為吃力，擔子最重。筆者在香港住了19年，對此深有體悟。這一論斷，是國際貨幣基金組織（IMF）于2013年1月18日公布的一份報告中的結(jié)論。IMF公布的這份2012年香港經(jīng)濟評估報告，警告樓價急升是香港經(jīng)濟重大風(fēng)險。如果利率回升到2003年至2007年正常水平，香港樓價就會較按經(jīng)濟基本因素計算的“合理水平”高30％，但一旦樓市突然調(diào)整，就會對銀行和香港本地需求帶來風(fēng)險。

1月16日，新鴻基地產(chǎn)發(fā)展有限公司的將軍澳天晉2期樓盤，繼續(xù)采用限量方式加推單位，營造每次推售都能“鋪鋪清”的旺場局面，中午以平均實用面積尺價13144港元（建筑面積尺價10313港元），加推24個單位搶客；晚上再加推53個單位，實用面積尺價13789港元（建筑面積尺價10836港元），除特色戶外，定價不再包含車位，即變相又加價一成。是日，售出超逾九成。

1月16日，恒基兆業(yè)地產(chǎn)有限公司和新世界發(fā)展有限公司連手的元朗尚悅樓盤，以平均實用面積尺價9716港元（建筑面積尺價7206港元），加推80個單位，至少賣出11個單位，買家全是香港人。

1月16日上午，香港特首梁振英發(fā)表上任后首份《施政報告》。全文200段文字，其中43段說的是房屋土地，占1/5篇幅。特首梁振英勾畫了中長期住宅土地供應(yīng)藍圖，在彈丸之地的香港，尋找和營造3300公頃土地。

不過，依據(jù)施政報告披露，在梁振英執(zhí)政的未來4年多時間內(nèi)，每年新住宅供應(yīng)量約3萬個，較前朝曾蔭權(quán)政府僅增加約三成。再說，那43段內(nèi)容中的大部分新供應(yīng)期票，包括填海、新市鎮(zhèn)發(fā)展，仍需經(jīng)歷漫長而繁瑣的咨詢，尚未完全落實。

梁振英的施政報告，沒有明確再推辣招打壓樓市，令香港樓市醞釀新一輪鼓動，令回升中的樓市火上加油。于是16日下午，新樓盤紛紛加推，二手市場也接連錄得破頂成交，業(yè)主紛紛反價封盤。太古地產(chǎn)有限公司的西摩道蔚然樓盤，錄得3個月以來第一宗一手成交，一香港人以逾1.36億港元連掃3個單位，成為梁振英施政報告公布后最大手的單一新盤成交。信和置業(yè)有限公司的大埔天賦海灣樓盤，由中國內(nèi)地客以3810萬港元購入一個4房戶，涉及買家印花稅（BSD）至少570萬港元，成為施政報告出臺3天來最大宗BSD一手成交。

輿論普遍認為，為壓抑樓市瘋狂，梁振英治理只求治本，而遠水卻救不了近火。

梁振英上任3個月，政府曾于2012年10月26日再度重手遏制火熱樓市，大致透過兩項辣手招數(shù)遏抑需求：推出特別印花稅（SSD）加強版，將原有的適用期由2年延長至3年，并將半年內(nèi)轉(zhuǎn)手稅率由15％增至20％；半年至1年由10％增至15％；1年至3年由5％增至10％；實施買家印花稅（BSD），除香港永久居民外，境外人士以個人名義或任何人士以公司名義購買物業(yè)均須繳交。政府這一招數(shù)，被不少輿論認為“辣而到位”，但也有輿論認為遏抑力依然局限，難抑需求，更沒有針對其他令樓價飆升的重要因素，如土地及住宅樓宇供應(yīng)不足、超低利率、熱錢過多等。當市場消化了辣招，而利好樓市的因素，依然揮之不去，樓價仍有機會在調(diào)整后再上揚。

市民對特首首份施政報告怎么看？據(jù)香港大學(xué)民意研究計劃的調(diào)查結(jié)果，36％表示滿意，24％不滿，在當下香港涌現(xiàn)的“反梁”、“倒梁”潮流中，首份施政報告卻提振了特首和政府的民望，顯示市民頗能公允體待梁振英就任以來的努力。不過，這勢頭能否保持，還視乎政府具體施政能否獲市民認同。