李國(guó)強(qiáng)

【摘要】近年來，房地產(chǎn)業(yè)得到了快速的發(fā)展，目前已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及其居民居住環(huán)境、居住條件的改善起到的積極的作用，但我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中也出現(xiàn)了一些問題，引起了人民的普遍關(guān)注。本文就我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀、存在的問題及對(duì)策進(jìn)行了研究探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)業(yè)；經(jīng)濟(jì)發(fā)展；問題；對(duì)策研究

近年來，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)高速發(fā)展，改革開放以后，進(jìn)行的城市土地使用制度的改革和住房制度的改革，從根本上打破了傳統(tǒng)的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的束縛，為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展創(chuàng)造了良好的條件。房地產(chǎn)正成為推動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的重要推動(dòng)力量，并且在未來幾年里，房地產(chǎn)將仍然起到不可替代的重要作用。但是在房地產(chǎn)快速發(fā)展的今天，同樣也暴露了不少問題，如房?jī)r(jià)偏高，投資性購(gòu)房比例偏大，供求結(jié)構(gòu)的矛盾等，因此，房地產(chǎn)業(yè)在社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中應(yīng)及時(shí)采取相關(guān)的對(duì)應(yīng)政策，實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

一、存在的主要問題

（一）房地產(chǎn)需求與供給之間不協(xié)調(diào)

目前，中國(guó)的新型城鎮(zhèn)化，是確鑿無疑的大方向。近五年來轉(zhuǎn)移農(nóng)村人口8463萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率由45.9%提高到52.6%，中國(guó)城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)正發(fā)生歷史性變化。這種變化引發(fā)了對(duì)房地產(chǎn)的巨大需求。面對(duì)如此龐大的社會(huì)需求，城市用地和房地產(chǎn)商品供給層面的調(diào)整卻是相對(duì)謹(jǐn)慎而滯后的，最主要的原因就是有限供給和龐大需求之間的差距。

（二）經(jīng)濟(jì)適用房問題亟待解決

經(jīng)濟(jì)適用房政策和實(shí)踐是當(dāng)前問題的焦點(diǎn)，其主要體現(xiàn)以下四個(gè)方面，一是經(jīng)濟(jì)適用住房的公平性問題；二是對(duì)由經(jīng)濟(jì)適用住房制度引出的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格雙軌制產(chǎn)生異議；三是認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)量過大對(duì)商品房產(chǎn)生擠出效應(yīng)的問題；四是在經(jīng)濟(jì)適用住房運(yùn)行與管理中出現(xiàn)的問題。實(shí)踐證明，解決住房問題的政策不是面向全體國(guó)民的福利政策，大多數(shù)國(guó)家住房政策的主要針對(duì)對(duì)象是中低收入和無力自己解決住房問題的特殊困難階層，住房保障只是住房市場(chǎng)機(jī)制的補(bǔ)充。

（三）房地產(chǎn)投資行為急需調(diào)控

房地產(chǎn)投資行為已成為形成現(xiàn)在高房?jī)r(jià)的主要因素之一，在當(dāng)前形勢(shì)下，房地產(chǎn)投資的弊要大于利：第一，在房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲的情況下，房地產(chǎn)投資可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求過度活躍，刺激房?jī)r(jià)非理性上漲，從而不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展；第二，房地產(chǎn)投資與股票等投資有著本質(zhì)的不同，股票等投資品是在具備富余資金下的自由選擇，而住房具有很強(qiáng)的民生性，突出表現(xiàn)為住房是保障居民生活的基本條件，是普通公眾生活的基本需要，因此非理性的投資甚至投機(jī)行為會(huì)直接影響居民的基本生活保障；第三，非理性投資使得我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的閑置房數(shù)居高不下，并且北京、上海等一線城市房地產(chǎn)的租售比遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于世界平均水平，這說明我國(guó)房地產(chǎn)泡沫已非常嚴(yán)重。

（四）國(guó)家調(diào)控政策實(shí)施受阻

針對(duì)近年來房?jī)r(jià)不斷上漲的情況，國(guó)家也在不斷地出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策，但始終監(jiān)管機(jī)制不夠完善，導(dǎo)致政策在具體實(shí)施的過程中，各地方政府不嚴(yán)格執(zhí)行，并且各金融機(jī)構(gòu)為了自身利益也有自己的應(yīng)對(duì)方法，使得國(guó)家政策不能有效實(shí)施，進(jìn)而不能有效阻礙房地產(chǎn)市場(chǎng)不健康的發(fā)展。

二、確保我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的對(duì)策

在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，現(xiàn)代服務(wù)政府的基本職能是經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)、市場(chǎng)監(jiān)管、社會(huì)管理和公共服務(wù)。為切實(shí)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的管理與服務(wù)，確保房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康的發(fā)展，切實(shí)保障人民群眾生活水平的不斷提高，政府必須依據(jù)自身的職能，圍繞房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基本動(dòng)力，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在的問題，以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，采取科學(xué)、規(guī)范、務(wù)實(shí)、高效的政策措施。

（一）轉(zhuǎn)變政府職能，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)

正因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有十分重要的地位和產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)影響面廣泛的原因，長(zhǎng)期以來，政府為推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，不自覺地都將房地產(chǎn)業(yè)作為新經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而大力推動(dòng)。為此，政府要轉(zhuǎn)變職能，改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展絕對(duì)主導(dǎo)思維，切實(shí)履行現(xiàn)代服務(wù)政府的公共管理職能，科學(xué)確定經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)和方向，積極倡導(dǎo)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展和社會(huì)和諧發(fā)展，規(guī)范傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展，積極推進(jìn)創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)的加速發(fā)展，以為當(dāng)前過熱的房地產(chǎn)業(yè)降溫，規(guī)避房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫，防范各種金融和社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)。

（二）科學(xué)擬訂政府公共管理績(jī)效的考核標(biāo)準(zhǔn)

地方政府為推動(dòng)城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，通過政府的公共政策為房地產(chǎn)推波助瀾。為此，必須科學(xué)擬訂政府公共管理績(jī)效的考核標(biāo)準(zhǔn)，減少經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，包括GDP增長(zhǎng)、財(cái)政收入增幅等，增加社會(huì)性指標(biāo)，如人民群眾社會(huì)幸福度、人均收入水平提高、社會(huì)和諧度等，以避免地方政府為單純追求GDP增長(zhǎng)和財(cái)政收入增加而大批出賣土地、大規(guī)模開發(fā)建設(shè)等，以減緩政府政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)力。

（三）積極履行經(jīng)濟(jì)調(diào)節(jié)和市場(chǎng)監(jiān)管職能

首先，政府應(yīng)以科學(xué)發(fā)展觀為統(tǒng)領(lǐng)，尊重經(jīng)濟(jì)規(guī)律，通過頒布產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策和貨幣、稅收等各種手段與措施，科學(xué)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)發(fā)展的結(jié)構(gòu)和速度，力求在動(dòng)態(tài)發(fā)展中實(shí)現(xiàn)供給與需求的相對(duì)均衡。如擬訂不同時(shí)期、區(qū)域、開發(fā)規(guī)模與類型的房地產(chǎn)利潤(rùn)的核算標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)價(jià)格成本比較高者征收累進(jìn)稅，在確保房地產(chǎn)開發(fā)商一定利潤(rùn)回報(bào)的前提下，適當(dāng)降低商品房的市場(chǎng)價(jià)格。其次，建立和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售等市場(chǎng)監(jiān)管制度規(guī)章體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)與銷售行為的監(jiān)管，制止房地產(chǎn)開發(fā)商與部分地方政府官商勾結(jié)、尋租等不法行為，確保房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)信息對(duì)稱、公平交易，切實(shí)降低交易成本。

（四）制定產(chǎn)業(yè)政策，追求公共利益

首先，政府應(yīng)樹立“只有共享、才能和諧”的管理理念，讓廣大人民群眾都能分享房地產(chǎn)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果。其次，政府要進(jìn)一步明確自己在房地產(chǎn)發(fā)展中的角色地位，通過建立住房社會(huì)保障體系實(shí)現(xiàn)其民生、公平、和諧的政策目標(biāo)。政府要建立和完善住房社會(huì)保障制度，對(duì)低收入家庭給予房租補(bǔ)貼等以真正實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”，維護(hù)社會(huì)公平。再次，政府要給予社會(huì)公眾個(gè)體作為弱勢(shì)群體的組織化機(jī)會(huì)，鼓勵(lì)其建立合作組織和維權(quán)組織，增加市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，維護(hù)其自身的合法權(quán)益。