沈聰

北京城中的很多老舊小區(qū)已建設了三四十個年頭。由于規(guī)劃設計落后、配套設施不足，加之隨著住房制度的改革，產(chǎn)權主體逐步多元化，小區(qū)維護和管理資金渠道逐步枯竭，管理缺位致使這些住宅小區(qū)人居環(huán)境與新建小區(qū)形成強烈反差，已成為城市建設管理的落后地帶。

北京一些區(qū)縣已經(jīng)開始著手解決老舊小區(qū)無物業(yè)管理的問題。朝陽區(qū)從2009年開始探索老舊小區(qū)“準物業(yè)”管理的機制和模式，通過政府扶持、居民自治解決了小區(qū)管理的資金來源和人員問題。據(jù)記者了解，目前朝陽區(qū)無物業(yè)管理的小區(qū)有198個。從居民成分看，主要是工薪階層、退休、孤老病殘等弱勢群體。如果找不到適合的社會管理方式，這些地方難免成為新的“城市貧民窟”。朝陽區(qū)社會建設工作辦公室副主任時春崗向記者介紹，完全由政府承擔老舊小區(qū)的管理責任，會造成嚴重的財政負擔?，F(xiàn)在我們本著“政府引導、居民自治”的原則，通過幫助那些沒有物業(yè)管理的小區(qū)建立與住房制度改革相適應的長效管理機制，讓每位居民都能一樣享受到物業(yè)化的服務，提升了老舊小區(qū)居民的生活質量。

朝陽各試點小區(qū)因地制宜，形成了適合自身發(fā)展的管理方式。歸納起來主要有以下兩種：

一是居民自管與政府扶持相結合。停車管理、治安防范等部分專業(yè)服務項目采取居民自管的方式進行管理，即提供服務的人員由居民志愿者和轄區(qū)下崗人員組成，資金來源于居民繳納的“準物業(yè)”管理費；有的專業(yè)服務項目由政府出資雇用人員提供，如綠化保潔等。

潘家園街道松榆西里社區(qū)東院就是實行這種方式的示范小區(qū)。記者在社區(qū)看到，一片碧綠的樹木掩映著潔凈的小區(qū)，私家車有序地停放在車位內。小區(qū)院門口的傳達室有人負責簽收所有的快件，并將其樓號和門牌號寫到門口的小黑板上，一目了然。

此前的松榆西里社區(qū)東院不是這般模樣。社區(qū)黨委書記俞燕萍介紹說，小區(qū)建成于1992年，有6棟居民樓。以前小區(qū)有3家產(chǎn)權單位，各管各的樓。3家單位均因資金不足、人員少等原因，僅負責房屋維修等工作，凡涉及公共區(qū)域的管理服務都互相推諉?，F(xiàn)任小區(qū)居民自治小組組長張紅衛(wèi)回憶說，過去，3家產(chǎn)權單位物業(yè)的人給樹打藥，只打自家樓門前的，不屬于自己的區(qū)域誰也不管，最后蟲子又從沒打藥的樹上爬到打了藥的樹上。居民隨意搶車位安地鎖，沒有搶到的就隨便停，擠占了消防通道。居民經(jīng)常因為車被堵著開不出來就砸別人的車，因停車發(fā)生的糾紛數(shù)不勝數(shù)。

為了因地制宜地解決問題，街道首先在硬件上給予資金扶持。潘家園街道辦事處社區(qū)建設科負責人告訴記者，2010年，辦事處投入大量人力和財力，修繕小區(qū)道路、綠化等硬件設施，并拿出小區(qū)310平方米出租用房建設夕陽紅驛站。其他的問題牽涉到如何在現(xiàn)有的條件下實現(xiàn)有序的管理和安排，主要靠發(fā)揮居民自治組織的作用了。

成立居民自治組織，解決物業(yè)管理的問題，一直希望改善小區(qū)環(huán)境的居民舉雙手贊成，一切工作都是水到渠成。初期，社區(qū)東院小區(qū)由居民投票產(chǎn)生了5名成員組成的東院自治小組，并制定了居民公約、工作制度及若干規(guī)定，由自治小組負責小區(qū)“自我管理、自我服務”的具體組織、協(xié)調工作。自治小組運行半年多以后，小區(qū)又成立了居民議事會，由社區(qū)黨委牽頭，推選9名居民代表組成，制定了議事規(guī)則和流程，小區(qū)內凡涉及居民共同利益的事都召開議事會議，研究解決方案，凡事在法律范圍內，現(xiàn)實條件允許的前提下均以絕大多數(shù)居民意見為準。同時，小區(qū)還成立了治安巡邏、專業(yè)維修、糾紛調解和環(huán)境維護共4支志愿服務隊伍，已形成居民互助式自助管理模式。居民實現(xiàn)了從不會參與管理到主動共同參與、共同治理過程的轉變。如小區(qū)在修改停車方案、實施改造的過程中，對于大門南側拆違拆出來的空地是硬化成車位還是建成綠地，就進行了3次現(xiàn)場議事會。在多次討論甚至爭論中，許多居民改變了以前“張口就罵”或者“愛怎么樣怎么樣”的態(tài)度，愿意參與到小區(qū)的管理之中，紛紛出謀劃策。

社區(qū)黨委書記俞燕萍說，自治小組和居民議事會的居民代表大多是熱心公益事業(yè)、有一定管理經(jīng)驗的骨干。社區(qū)還對轄區(qū)下崗人員進行培訓后，為小區(qū)居民提供傳達、巡邏、停車管理等物業(yè)服務，不僅解決了這部分人員的就業(yè)難題，也在一定程度上降低了平攤到每位居民頭上的“準物業(yè)”管理費用。如松榆西里社區(qū)東院的停車費只收50元/月。居民自治組織還通過停車位重新規(guī)劃，使原來能停80輛車的地方，擴展到能停150輛車，基本滿足了有車居民的需求。

居民自治組織的服務也很人性化，處處站在居民的角度想問題，提供方便。一般小區(qū)沒人管快件，都是快遞員送到家門，也曾經(jīng)因此發(fā)生過刑事案件。松榆西里社區(qū)東院門口的傳達室有值班人員負責簽收所有的快件，統(tǒng)一等待居民來領取。節(jié)假日老居民家里兒女、親戚來看望，停車管理人員就發(fā)放臨時停車證，見縫插針安排停車位，不收取停車費。

目前，小區(qū)實施“自我造血”，通過整合小區(qū)便民網(wǎng)點資源、利用政府補貼綠化保潔資金、收取每車50元/月停車管理費等收入，用于支出24小時值班志愿者和環(huán)境衛(wèi)生清掃人員的補貼，基本實現(xiàn)了收支平衡。

“小區(qū)在沒有實行‘準物業(yè)管理之前，居民自己總結為‘三個沒人管和一個沒地去：安全沒人管、停車沒人管、衛(wèi)生沒人管和活動沒地去?，F(xiàn)在小區(qū)采取封閉式管理，24小時有人巡邏，再沒發(fā)生一起治安和刑事案件，居民感覺很幸福?！闭谛^(qū)“夕陽紅驛站”打牌的老居民徐楹告訴記者。居民傅軍還說，環(huán)境好了，我們小區(qū)的房價都漲上去了。

二是居民自管與市場機制相結合。將物業(yè)管理中的各項專業(yè)服務一并外包給專業(yè)物業(yè)機構，居民自治組織作為“牽頭人”和“監(jiān)督人”，代表居民與專業(yè)物業(yè)機構溝通，彌補其服務“盲區(qū)”，并監(jiān)督專業(yè)物業(yè)機構的工作。

讓我們再看看實行這一模式的左家莊街道新源街小區(qū)。新源街小區(qū)有居民樓12棟，歸3個產(chǎn)權單位。小區(qū)出現(xiàn)的矛盾和存在的問題大體與松榆西里社區(qū)相當。

外包人員干、小區(qū)居民管是新源街小區(qū)的治理思路。2010年11月，小區(qū)召開居民代表大會，選舉成立了以居民代表為基礎、社會單位代表、熱心居民等 9人組成的小區(qū)管理委員會。小區(qū)居民代表會負責決定小區(qū)重大事項、審議小區(qū)管理制度等事項；小區(qū)管理委員會作為居民代表會閉會期間的自治管理組織，負責收集小區(qū)居民意見和建議，對小區(qū)治安、綠化、保潔、停車工作進行監(jiān)督檢查。小區(qū)管委會經(jīng)居民代表大會同意，選聘安新源停車管理有限公司為小區(qū)停車管理和治安防范的服務商；成立社區(qū)保潔隊負責保潔事務；由街道綠化隊代管小區(qū)綠化；由區(qū)房管所管段代管小區(qū)房屋維護維修，小區(qū)實現(xiàn)了由“多頭分散管理”到“專人牽頭管理”的轉變。

各個服務小隊都按照責任要求，確保服務嚴謹無漏洞。居民自治組織和安新源停車管理有限公司按照居民的要求，對小區(qū)實行了全封閉管理。在小區(qū)的幾個固定地點，安裝了一種電子打卡設施，督查值班巡邏的人嚴格按照規(guī)定，定時定點巡邏。小區(qū)里有家棋盤室，來打牌的人經(jīng)常亂停車，居民自治組織給停車管理公司的保安一反映，保安立即想辦法勸阻。停車管理公司的管理人員說，我們能不能長期承包停車管理的活，是小區(qū)居民說了算。小區(qū)居民的利益就是我們公司的利益，當然得聽居民自治組織的話。居委會還拿出小區(qū)一房間，給小區(qū)管委會值班的居民志愿者使用。記者看到正在值班的李春麗大媽正將一位居民反映的物業(yè)管理方面的問題工工整整地記在意見本上。她告訴記者，之后將會統(tǒng)一報給居民自治組織，協(xié)調各服務分隊解決。

居民自己的事自己最了解，自己解決最有效?！靶^(qū)居民真正當家作主，自己的事自己說了算，社區(qū)的問題解決得更有效率了。以前居民有問題就找居委會，現(xiàn)在他們可以直接找同樓住的管委會委員，委員直接同物業(yè)對接反映問題。”新源里社區(qū)居委會書記姚寧舉了兩個例子，居民遛狗不拴繩，我去說，人家一句“多管閑事”就把我頂回來了?，F(xiàn)在，管理委員會的人要是說話，由于是居民投票選舉出來的代表，居民不好意思駁老鄰居的面子，乖乖把繩拴上了。以前小區(qū)有塊地方出租車司機經(jīng)常聚集在附近休息，連吃帶拉，影響周邊的環(huán)境和居民生活?，F(xiàn)在小區(qū)巡防隊的人見一次勸阻一次，這樣的現(xiàn)象基本沒有了?；邮降淖灾喂芾砼c自我服務，使每個人都成了小區(qū)的主人。小區(qū)亂扔雜物的少了，自覺維護衛(wèi)生的多了；說風涼話的少了，主動伸把手的多了；發(fā)牢騷的少了，參與共建的多了。

為了減少物業(yè)管理成本，小區(qū)內的一些服務沒有外包，而是充分發(fā)揮居民的特長，完善服務功能，實現(xiàn)了小區(qū)居民生活需求的全覆蓋。小區(qū)管理委員會協(xié)調組建了“王千里黨員維修服務隊”，會維修的居民黨員發(fā)揮技術特長，免費為老弱、困難人員提供維修手表、家電等服務；社區(qū)醫(yī)務黨支部組建了李大夫工作室，定期為居民量血壓、提供醫(yī)療咨詢；退休教師居民組成教育服務隊，幫助居民照看放學后的孩子、組織輔導功課和課外活動；法學專業(yè)畢業(yè)的大學生社工小周成立律師服務室，為居民提供法律咨詢和糾紛調解服務；結合“一刻鐘社區(qū)服務圈”建設，小區(qū)還認證服務商28家，提供“農(nóng)社對接”、醫(yī)療保健、餐飲理發(fā)等16個服務項目，對孤老、殘疾等特殊家庭提供送貨上門、結對幫困等服務。目前，小區(qū)的居民每月只需繳納150元停車費和3元衛(wèi)生費，就能享受全方位的“準物業(yè)”服務。

老舊小區(qū)“準物業(yè)”自治管理的模式是因地制宜的產(chǎn)物，是一種根植于老舊小區(qū)環(huán)境和文化的有益探索，有利于實現(xiàn)城市的精細化管理，使老舊小區(qū)的人民群眾更好地享受到改革發(fā)展成果，生活水平不斷提高。

激發(fā)居民的自治活力，是“準物業(yè)”成功的內核。加強老舊小區(qū)“準物業(yè)”管理，首先要引導居民自治。一方面，街道和社區(qū)要注重引導小區(qū)管委會發(fā)揮“反應迅速、靈活管理、應對及時”的作用，充分了解居民需求，把“準物業(yè)”管理與居民的利益訴求結合起來。另一方面，還要教育幫助居民看到，“準物業(yè)”管理是實現(xiàn)居民自治、保障民主權利的重要途徑和方法，調動居民參與的積極性、創(chuàng)造性，大力培養(yǎng)和充分發(fā)揮小區(qū)骨干的作用。實踐表明，開展“準物業(yè)”管理工作好的小區(qū)，都有一批能力素質高、責任心強的骨干，他們的示范和動員作用，帶動了更多居民積極參與小區(qū)建設管理。

其實，近年來，一些有專業(yè)物業(yè)管理的小區(qū)也發(fā)生過因不滿物業(yè)公司的服務，罷免物業(yè)公司、引入自治委員會的例子。早在2010年年初，北京市就探索過增加業(yè)主在社區(qū)管理中的參與度和監(jiān)督力的措施，比如引入第三方管理機構，這對于現(xiàn)有的準物業(yè)化的外包服務引入也有著借鑒意義。有專家認為，只要嚴格依據(jù)法律和市場規(guī)律，這種探索值得嘗試。在這種探索過程中，自我管理和培養(yǎng)責任意識也許將成為未來北京老舊小區(qū)乃至所有小區(qū)物業(yè)管理提升水平的關鍵。