回到北平去買房

所有人都知道，北平就是北京，現(xiàn)在叫北京，民國時(shí)叫北平，回到北平去買房，意思就是回到民國時(shí)代的北京去買房。

民國時(shí)北京房價(jià)不高。不但跟現(xiàn)在比不高，跟當(dāng)時(shí)的其他大城市如上海、天津、南京、廣州比起來也不高。這是因?yàn)楸本]有趕上好機(jī)遇：清朝末年劃通商口岸，上海趕上了，它沒趕上；后來又劃租界，天津趕上了，它沒趕上；再后來遷都，南京趕上了，它沒趕上；再后來軍閥割據(jù)，個(gè)別軍閥治理有方，把掌控下的地盤收拾得花團(tuán)錦簇，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，交通迅速改善，這種好事兒讓廣州趕上了，它沒趕上。因?yàn)檫@些緣故，北京市人口密度不大，住房需求不高，不動產(chǎn)價(jià)格沒怎么漲。

民國30年（1941年）國民政府主計(jì)處統(tǒng)計(jì)局編撰《中國土地問題之統(tǒng)計(jì)分析》一書，按平均地價(jià)給當(dāng)時(shí)各大都市做了個(gè)排名，上海第一，廣州第二，天津第三，南京第四，北京勉強(qiáng)排到第五。大伙可以想見，北京地價(jià)這么低，房價(jià)也高不到哪兒去。

先說地價(jià)。

民國22年（1933年）北京市政府評價(jià)委員會對全市和郊區(qū)地價(jià)進(jìn)行評估，把西交民巷、王府井大街、正陽門大街和大柵欄這四處最繁華地帶劃成特等土地，每畝地價(jià)2000塊大洋。當(dāng)時(shí)一塊大洋在北京城區(qū)的購買力大約相當(dāng)于人民幣50元左右，一畝地才10萬元錢而已。

實(shí)際成交價(jià)格有比這個(gè)價(jià)位高的，民國22年（1933年）的最高紀(jì)錄是每畝4000塊大洋，折成人民幣約合20萬元，這已經(jīng)是當(dāng)時(shí)北京的地王了。如果跟2011年3月15日海淀區(qū)東升鄉(xiāng)拍出的那塊每畝3400萬元的現(xiàn)代地王相比，差了169倍。

郊區(qū)地價(jià)更是低得喜人，現(xiàn)在通州核心區(qū)的地塊，民國20年（1931年）前后畝均地價(jià)僅70塊大洋，折成人民幣才幾千元錢一畝。

再看房價(jià)。

民國時(shí)北京住宅比較單一，全市樓房僅占6%，簡易鉛皮房和草房不到3%，其余全是四合院，即使大戶人家的所謂豪宅，也不過是幾處四合院連成一體。北京市政府評價(jià)委員會曾對全市四合院進(jìn)行估價(jià)，按占地多少、建筑質(zhì)量、使用年限、所在區(qū)位等因素把四合院分成12個(gè)等級，最高等級的平均每間800塊大洋（含地價(jià)），折合人民幣4萬元；最低等級的平均每間90塊大洋，折合人民幣4500元。

現(xiàn)在月薪萬元的小白領(lǐng)在北京四環(huán)以內(nèi)買房，必須求爺爺告奶奶四處轉(zhuǎn)借才能付清首付，然后還得每月讓銀行按在地上揭一層皮（所謂按揭），如此這般折磨小半輩子才能換來一套相當(dāng)普通的商品房，要是回到民國時(shí)代的北京，一年薪水就能買下一處擁有三間瓦房的精致小院，十年下來簡直能買一座前清王爺留下來的王府了。

當(dāng)然，單純的購買力折算不能說明問題，為了搞清楚民國時(shí)北京房價(jià)究竟是高是低，咱們還得看看當(dāng)時(shí)的市民收入。

提到收入，有朋友可能會拿魯迅在教育部工作時(shí)月薪300塊大洋說事兒，其實(shí)這個(gè)不足為憑，因?yàn)轸斞甘歉咝诫A層（事實(shí)上魯迅兩次在京買房都靠借貸，他收入雖高，開銷很大，買房時(shí)幾乎沒有積蓄），不能代表一般的購房者。

我手頭有民國18年（1929年）社會調(diào)查所對北京普通市民收入情況做的記賬式調(diào)查，市民家庭平均月收入為15塊大洋，年均收入自然是180塊大洋，像魯迅第二次置業(yè)時(shí)買的那種四合院，讓普通市民去買的話，也不過只需要四五年收入。

不過民國時(shí)北京房子雖便宜，買房過程中要繳的稅費(fèi)卻比今天高。今天買房，主要就是繳契稅，而且契稅也不能算太高，從房價(jià)的1%到6%，個(gè)別城市在樓市不景氣時(shí)甚至免征契稅，別的什么印花稅啦、城市維護(hù)建設(shè)稅啦、教育費(fèi)附加啦，只占房價(jià)的千分之幾，低到可以忽略不計(jì)。民國時(shí)買房不這樣，首先是契稅很高，一般不低于房價(jià)的4%，民國初年曾經(jīng)征到9%。其次還得繳憑單費(fèi)，按房價(jià)的2%計(jì)算。假如您在民國初年買房，房價(jià)100萬元，光契稅和憑單費(fèi)就得花去11萬元。

另外在民國買房還有一個(gè)物業(yè)稅問題，只是當(dāng)時(shí)不叫物業(yè)稅，叫作“警捐”、“巡捕捐”，后來統(tǒng)一叫作“房捐”。1935年2月魯迅給《文學(xué)月刊》寫專欄，提到“巡捕捐按房租百分之十四”，說的就是當(dāng)時(shí)上海的物業(yè)稅。當(dāng)時(shí)上海對全市的出租房產(chǎn)和自住房產(chǎn)統(tǒng)統(tǒng)征收物業(yè)稅，每月收繳一次，稅率是每月房租的14%（后來還曾經(jīng)漲到20%）。北京物業(yè)稅稍低一些，不是按房租的百分比去收，而是按房屋的等級去收：樓房的物業(yè)稅高，每間每月兩角錢（銀元，下同）左右；瓦房的物業(yè)稅低，每間每月1角錢左右；水泥頂?shù)难蠡曳浚ê喎Q灰房）以及草房、坯房的物業(yè)稅更低，每間每月5分錢左右。像魯迅哥倆在西直門內(nèi)八道灣買的那座將近30間瓦房的四合院，每月得繳物業(yè)稅30角，也就是3塊大洋。

每月3塊大洋，負(fù)擔(dān)也不算重，魯迅哥倆要是活到今天，隨便在北京哪個(gè)小區(qū)里買套商品房，光物業(yè)管理費(fèi)都不止這點(diǎn)兒錢。

徐志摩做中介

徐志摩收入很高，1927年，他同時(shí)在光華大學(xué)、東吳大學(xué)、大夏大學(xué)這三所大學(xué)教書，抽空還給幾家雜志寫專欄，薪水加上稿費(fèi)，每月能掙600塊大洋。

600塊大洋不是個(gè)小數(shù)目，那時(shí)候全上海兩萬名黃包車夫不分晝夜倒班拉車，刨去份兒錢、營運(yùn)費(fèi)和違章罰款，每人每個(gè)月平均才掙9塊大洋。南京社會科學(xué)調(diào)查所對上海100戶人家進(jìn)行記賬式調(diào)查，每家按兩個(gè)半人上班估算，平均每家月收入只有36塊大洋。當(dāng)時(shí)上海灘最出名的交際花，也就是高級性工作者，出入上流社會，包得起小轎車，每月純收入才350塊大洋上下。包括上海市的市長，本俸加勤功俸加各項(xiàng)補(bǔ)貼，月薪剛剛超過300塊大洋而已。所以徐志摩的收入不光遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通的工薪階層，也超過了高等妓女和高等官員。

但是，徐志摩的錢總是不夠花。原因眾所周知——他的愛人陸小曼女士花錢太厲害，是個(gè)購物狂、名牌控，另外還吸毒，徐志摩掙得多，她花得更多，錢一經(jīng)她的手就會瞬間蒸發(fā)，每天都要吻別大量銀元，用不太鼓的錢包燒著一把富貴之火。愛花錢不是缺點(diǎn)，問題是您得量入為出，老是掙一個(gè)花兩個(gè)，用不了多久就得債臺高筑。

債臺高筑的結(jié)果是：徐志摩更加拼命掙錢，但凡給稿費(fèi)給得利索的專欄，來者不拒。除了賣字兒補(bǔ)貼生活，他還瞅些小生意來做，譬如說，做房地產(chǎn)中介。

徐志摩有個(gè)姑父，叫蔣謹(jǐn)旃，蔣謹(jǐn)旃有個(gè)弟弟，叫蔣百里。蔣百里在上海市愚園路有棟房子，想賣掉，徐志摩聽說了，高興地說：

“我給你找買主兒，你給我傭金！”還有個(gè)叫孫大雨的人，在上海市衡山路有塊地皮，也想賣掉，徐志摩毛遂自薦，愿意在里面跑媒拉纖，幫著找買家、談價(jià)錢、寫合同、按手印，完了拿一份兒傭金。

舊上海買賣房地產(chǎn)，經(jīng)紀(jì)人從兩頭拿傭金，買方出1.25%，賣方出1.25%，總共2.5%的好處費(fèi)。但徐志摩在給陸小曼的信中說：

“事成，我只要二厘五的一半，如有人要，最高出價(jià)多少，立即來信！”說明他對這兩筆生意很迫切，唯恐人家不讓他當(dāng)中人，寧可把傭金打五折。

就算打過五折，那傭金也是很可觀的。像蔣百里那幢房，要價(jià)是32000塊大洋；孫大雨那塊地，要價(jià)是白銀5000兩，折合7500塊大洋。只要這兩筆買賣做成，徐志摩就能分別拿到400塊大洋和93塊大洋的傭金，趕上他大半個(gè)月的工資和稿費(fèi)了。

在民國按揭購房

八十多年前，名醫(yī)陳存仁在上海南城瞧中一幢兩層小樓，想買，一問價(jià)，25000塊大洋，陳存仁翻翻家底，只有5000塊大洋，買不起。這要擱北京、天津，或者青島、漢門，買不起只能買不起了，如果執(zhí)意要買，只能問親戚朋友借，借足20000塊大洋，才能把購房款湊夠。可是陳存仁沒借這么多，他只借了10000塊大洋，加上自己的5000塊大洋，給了賣主15000塊，就把房子買下來了。陳存仁是分期付款嗎？不是，他是按揭買房。他先跟賣主簽了房契，然后找一銀行，把房契押上，讓銀行把那10000塊大洋的余款墊付給賣主，以后的日子，陳存仁向銀行還本付息，直到本息付清，再把房契從銀行拿走。以上程序，正是現(xiàn)代購房者所熟知的按揭。

在民國上海，靠按揭來實(shí)現(xiàn)安居理想的人不止陳存仁一個(gè)，房價(jià)極高的時(shí)候，近八成購房者都走按揭的路子。當(dāng)時(shí)接受按揭申請的機(jī)構(gòu)也不光銀行，購房者還可以找錢莊，甚至連一些經(jīng)營項(xiàng)目跟存貸款八竿子打不著的航運(yùn)公司都在開展按揭業(yè)務(wù)。比如說，您回民國上海買一兩居室，開發(fā)商要價(jià)200萬元，而您只有50萬元，但是您跟某輪船公司的經(jīng)理熟悉，您可以用房本兒做抵押，讓輪船公司把余款150萬元墊付給開發(fā)商，以后您再去輪船公司還貸就行了。

可以想見，這種交易形式極大地便利了購房者，同時(shí)也便利了開發(fā)商，它讓腰包不鼓的購房者提前圓了住房夢，也給開發(fā)商帶來了更多的目標(biāo)客戶。遺憾的是，當(dāng)時(shí)只有上海和杭州可以按揭，在民國時(shí)代的其他都市，包括一度作為國民政府所在地的南京，以及房價(jià)、地價(jià)不亞于上海的廣州，都沒有按揭買房的先例（杭州除外）。1936年3月4日的《申報(bào)》刊載評論說：

上海房地產(chǎn)與內(nèi)地完全不同：內(nèi)地業(yè)主必先有余財(cái)，方能置產(chǎn)，遺之子孫，世守其業(yè)；上海則完全營業(yè)性質(zhì)，以三四成之墊本，即可購置產(chǎn)業(yè)。

說的就是按揭購房只有在上海等少數(shù)城市才能實(shí)現(xiàn)。

冰心產(chǎn)業(yè)考

2012年有一新聞很火：冰心的孫子因?yàn)楦缸訝幎?，遷怒于冰心，跑到冰心的墓地里，在碑上亂涂亂畫。記者采訪他，他或有意或無意地提到冰心的遺產(chǎn)，說“奶奶去世時(shí)留下11.5套房子”。

該新聞被多方轉(zhuǎn)載，網(wǎng)上的評論也很多，相當(dāng)一部分評論都在斥責(zé)冰心的孫子，說他做得不對，不孝得很。但也有一些朋友只對冰心的房子感興趣：11.5套房子，冰心怎么會有這么多產(chǎn)業(yè)？多出來的那半套是怎么回事兒？

有人說，冰心出身豪門，那些房產(chǎn)應(yīng)該是她的祖父或者父親留下來的。這話不符合事實(shí)。冰心的祖父謝鑾恩是有一所大宅子，位于福州南后街楊橋巷，是從革命烈士林覺民（就是寫《與妻書》的那位）的家屬手里買的，現(xiàn)在既是冰心的故居，也是林覺民的故居?？赡撬硬粚儆诒?，也不屬于冰心的父親，它是整個(gè)謝氏家族的共有財(cái)產(chǎn)，絕不能劃到冰心的名下。冰心的父親謝葆璋官高位尊，北洋軍閥時(shí)期做過海軍部軍學(xué)司司長，后來又升任海軍部次長，可他并沒有買過房子。謝葆璋帶著冰心及冰心的弟弟在北京定居了很多年，一直是租房?。合仁窃阼F獅子胡同（現(xiàn)在叫“張自忠路”）的剪子巷租三合院，租了長達(dá)14年，后來冰心的弟弟結(jié)婚，房子不夠住了，又搬到圓恩寺附近租了一所四合院。北洋政府倒臺后，謝葆璋遷居上海法租界，仍然是租房，在今天的徐匯區(qū)租了一所洋房?？梢赃@樣說，終謝葆璋一生，沒有置下一處私宅。

冰心結(jié)婚比較晚，29歲才成家，在當(dāng)時(shí)算得上是大齡女青年，那時(shí)候她已經(jīng)從美國留學(xué)歸來，在燕京大學(xué)教書，薪水不低，在文壇也已經(jīng)頗有名氣。她的男朋友吳文藻也是留美的海歸，也在燕大教書，兩人稍微攢點(diǎn)兒錢，是能在北京買套婚房的?？墒撬麄儧]有買，在西山大覺寺租了一間客房，聽聽晨鐘暮鼓，看看滿山紅葉，就把婚結(jié)了。吳文藻是江蘇無錫人，無錫有他的祖宅（現(xiàn)在也成了冰心故居），導(dǎo)游介紹說那是“冰心當(dāng)年的婚房，是她和吳文藻愛情的見證”。其實(shí)他們是在北京結(jié)的婚，婚禮結(jié)束后直接去了杭州莫干山度蜜月，根本沒有回?zé)o錫。

蜜月結(jié)束后，冰心夫婦住在燕京大學(xué)校園：燕大分給他們一所兩層小樓（并非特別待遇，當(dāng)時(shí)燕京大學(xué)很多老師都分到了這樣的住房），他們住了將近十年，直到抗戰(zhàn)后遷往昆明。目前這幢小樓已經(jīng)不復(fù)存在，即使存在，它也不是冰心的產(chǎn)業(yè)，因?yàn)楸姆驄D只有使用權(quán)，沒有所有權(quán)。

從1938年到1940年，冰心夫婦在昆明教書，先在城里租房，后來為躲避轟炸，又搬到城郊租房。跟西南聯(lián)大的所有教授一樣，他們沒有在昆明購買一套房子。1940年，他們從昆明去重慶，冰心用版稅在重慶歌樂山的半山腰買了一所房子，只花了6000元，而且還是法幣。之所以如此便宜，是因?yàn)樵摲侩x市區(qū)太遠(yuǎn)，而當(dāng)時(shí)交通極為不便，山上的房子并不像今天這樣吸引人。

抗戰(zhàn)勝利后，冰心夫婦回到北京，仍然住在燕京大學(xué)分給他們的那所小樓。再后來他們?nèi)ト毡径ň?，還是租房。1951年回國，住的是公房。后來吳文藻去世，冰心住進(jìn)高級知識分子才能住的“高知樓”，房間很大，居住條件很好，有陽臺，有暖氣，有太陽能，還有保姆和司機(jī)。用冰心的話說：“在住房問題上，我覺得比我的許多朋友都優(yōu)越?！保ū摹督榻B三篇小說和三篇散文》，發(fā)表于1987年10月17日的《文藝報(bào)》）但再優(yōu)越也是公房，不是冰心的私產(chǎn)，冰心每月甚至還要象征性地交些房租。

冰心去世前對人說過：“我這人真是一無所有，無權(quán)可奪，無官可罷，無級可降，無款可罰，地道的無顧無慮，無牽無掛?！保ū摹段业募以谀睦铩罚l(fā)表于《中國文化》1992年第6期）她說這話時(shí)是沒有粉飾的，至少那時(shí)候她并沒有一套完全產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)。她一生只買過一次房，就是重慶歌樂山那所，不過那所房子早就不復(fù)存在了，不然的話，中國肯定又會多一處“冰心故居”。

她孫子說的那“11.5套房子”，只是在故意夸大。

（選自《民國房事》/李開周 著/南方日報(bào)出版社/2013年1月版）