陳捷 徐德勝

分時(shí)度假過(guò)時(shí)了？是的。今年以來(lái)，持續(xù)加碼的房地產(chǎn)調(diào)控政策使得炙手可熱的不動(dòng)產(chǎn)投資逐漸降溫；即將出臺(tái)的《不動(dòng)產(chǎn)登記條例》也使得人們將眼光投向其他可以增值的方式。隨著現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展熱潮的到來(lái)，尤其是國(guó)務(wù)院2013年全民休閑度假旅游綱要的出臺(tái)催化，一時(shí)間，致力于旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的分權(quán)度假模式在全國(guó)范圍內(nèi)形成風(fēng)生水起之勢(shì)。

分權(quán)度假新模式

由西方引進(jìn)的分時(shí)度假模式，到了國(guó)內(nèi)，在實(shí)際操作過(guò)程中，還是有著水土不服的現(xiàn)象。從項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)到成熟，也是一個(gè)不斷探索的過(guò)程。早期也是從分時(shí)度假開(kāi)始的美加度假，在經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的運(yùn)行之后，逐漸清晰了自己的定位和發(fā)展戰(zhàn)略，而其商業(yè)模式也從分時(shí)度假轉(zhuǎn)型為分權(quán)度假。美加董事長(zhǎng)周永林表示：“從分時(shí)度假到分權(quán)度假，是一種漸進(jìn)式的提升。雖然兩者只有一字之差，但是其中包涵了很多內(nèi)涵的變更。這是美加度假在模式上的改良甚至變革?！?/p>

分時(shí)度假是三方分開(kāi)的：開(kāi)發(fā)商把酒店建好，銷(xiāo)售商是受開(kāi)發(fā)商委托把房子賣(mài)掉，而酒店管理方的收益來(lái)自于業(yè)主交錢(qián)。很多中國(guó)人買(mǎi)了西方這種分時(shí)度假產(chǎn)品，在使用過(guò)程中產(chǎn)生大量問(wèn)題，例如買(mǎi)了以后在用的時(shí)候還要付錢(qián)，不能接受。其實(shí)，分時(shí)度假計(jì)劃在運(yùn)作過(guò)程中并沒(méi)有把最本質(zhì)的東西告訴消費(fèi)者。沒(méi)有產(chǎn)權(quán)做保障的西方分時(shí)度假計(jì)劃，改善民眾生活品質(zhì)的基本愿望是對(duì)的，但運(yùn)作模式不被中國(guó)人所接受。周永林指出，像美加的所有產(chǎn)品一定不是剛性需求，不是第一居所，屬于度假型居所，這是清晰的定位，就要考慮到使用的頻率，使用的期限?？此品謾?quán)，其實(shí)是把社會(huì)資源更有效地利用起來(lái)。

他說(shuō)，每個(gè)業(yè)主僅花少量的錢(qián)，即可享受帶有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)的28天度假時(shí)間。美加分權(quán)度假模式持續(xù)熱銷(xiāo)的趨勢(shì)表明，這種發(fā)展模式是適應(yīng)時(shí)代潮流的可持續(xù)戰(zhàn)略。分權(quán)度假解決的不是剛性需求，但其產(chǎn)權(quán)的分配又不足以成為房產(chǎn)稅開(kāi)征的對(duì)象，與國(guó)家宏觀政策相契合，這就使得分權(quán)度假成為一種可以致力于提升生活品質(zhì)的解決方案之一。

據(jù)了解，設(shè)計(jì)分權(quán)度假產(chǎn)品之初，美加集團(tuán)就做了深入研究，最重要的是要確保分權(quán)度假產(chǎn)品的合法性。物權(quán)法規(guī)定，一個(gè)人以上同時(shí)擁有一套物業(yè)的時(shí)候，在產(chǎn)權(quán)買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)讓過(guò)程中，必須所有人都到場(chǎng)。如果從分權(quán)度假來(lái)看，一個(gè)房子有10個(gè)業(yè)主，其中有一個(gè)人想轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，讓其他9人到場(chǎng)是不現(xiàn)實(shí)的。美加的辦法是，為轉(zhuǎn)讓房子的業(yè)主聘請(qǐng)公證員，然后由客服中心帶著公證員去其他9位產(chǎn)權(quán)人處做公證，這樣成本比較有限。

“房產(chǎn)稅的開(kāi)征，對(duì)美加分權(quán)度假產(chǎn)品來(lái)說(shuō)可能是一種利好，分?jǐn)偟矫總€(gè)業(yè)主大約4平方米的房屋面積不會(huì)產(chǎn)生多少房產(chǎn)稅。業(yè)主其實(shí)買(mǎi)的是一種權(quán)屬保障服務(wù)。美加不再建聯(lián)排別墅，只建小戶(hù)型的分權(quán)度假產(chǎn)品，從發(fā)展來(lái)看，這個(gè)決策是對(duì)的?！敝苡懒滞嘎叮谝院蟮捻?xiàng)目里，將壓縮別墅的建設(shè)，而主要以分權(quán)度假產(chǎn)品為主。

軟性服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值

以“深旅游，慢生活”為發(fā)展方向的分權(quán)度假制度確立核心定位后，美加開(kāi)始打造發(fā)展的兩個(gè)重點(diǎn)：一是快速在國(guó)內(nèi)布點(diǎn)；二是快速構(gòu)建美加特有的核心數(shù)據(jù)庫(kù)（包括業(yè)主數(shù)量和會(huì)員人數(shù)）。在此基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善分權(quán)度假體系。首先是服務(wù)于業(yè)主和會(huì)員，其次是服務(wù)于地方經(jīng)濟(jì)，為地方納稅，再次是服務(wù)于開(kāi)發(fā)商。尤其是對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，很多產(chǎn)品是孤立的，處于滯銷(xiāo)狀態(tài)。美加分權(quán)模式輸出給這些開(kāi)發(fā)商后，無(wú)疑是注入了新的驅(qū)動(dòng)力：后者加入美加體系，按照新的商業(yè)模式去銷(xiāo)售，再由美加統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，形成連鎖經(jīng)營(yíng)的度假體系，實(shí)現(xiàn)多贏。

對(duì)于輕資產(chǎn)、重渠道這一分權(quán)度假的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一，周永林進(jìn)一步表示，“美加會(huì)利用這個(gè)模式在全國(guó)各中心城市構(gòu)建銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)。渠道營(yíng)銷(xiāo)、圈層營(yíng)銷(xiāo)是一種非常有效的營(yíng)銷(xiāo)模式，這樣可以同時(shí)銷(xiāo)售現(xiàn)有的茅山項(xiàng)目、荷花蕩項(xiàng)目、曲阜項(xiàng)目、黃山項(xiàng)目、騰沖項(xiàng)目等。”如果銷(xiāo)售速度達(dá)到要求，那么美加度假體系在一個(gè)月的時(shí)間就可擴(kuò)張到50家項(xiàng)目，中國(guó)有太多的旅游地產(chǎn)處于滯銷(xiāo)的狀態(tài)。

實(shí)現(xiàn)這樣的商業(yè)模式的關(guān)鍵在于服務(wù)?！罢左w系一定是通過(guò)服務(wù)來(lái)構(gòu)建價(jià)值。所有價(jià)值都是從服務(wù)來(lái)的，離開(kāi)服務(wù)，什么價(jià)值都談不上。”周永林認(rèn)為。

根據(jù)周永林的下一步發(fā)展計(jì)劃，美加將在每個(gè)項(xiàng)目上與旅行社合作，以便解決業(yè)主出行游玩的需求。近距離的出游將采用美加集團(tuán)提供的車(chē)輛接送，不需要消費(fèi)者自己開(kāi)車(chē)去，只收成本費(fèi)；同時(shí)，客服中心定期為業(yè)主提供免費(fèi)的講座，包括養(yǎng)生、健康甚至理財(cái)。當(dāng)企業(yè)進(jìn)入良性運(yùn)作時(shí)，將提供更多的直接服務(wù)、軟性服務(wù)，提升對(duì)業(yè)主的人文關(guān)懷，這樣一來(lái)，產(chǎn)品服務(wù)的附加值就會(huì)越大。

“所有的商品、服務(wù)最終還要?dú)w結(jié)到它的使用價(jià)值?！痹谥苡懒值囊?guī)劃中，他希望每個(gè)產(chǎn)品一年四季都是生機(jī)盎然，花草叢生，讓人體會(huì)一種世外桃源的感覺(jué)。

有夢(mèng)想才有動(dòng)力，周永林希望早點(diǎn)讓這樣的夢(mèng)想照進(jìn)現(xiàn)實(shí)，推動(dòng)更多的民眾實(shí)現(xiàn)深旅游、慢生活的消費(fèi)升級(jí)。