游娜

摘要：我國目前國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的基礎(chǔ)便是房地產(chǎn)市場，自從中國加入國際貿(mào)易組織以來，房地產(chǎn)市場的競爭力便越來越強(qiáng)，房地產(chǎn)的多級市場由最初的上海、北京、廣州等高經(jīng)濟(jì)發(fā)展地帶逐一蔓延到各大中小型城市。房地產(chǎn)價格的高價被提高，不僅僅提高了我國的國民GDP，同時也成為了當(dāng)今國內(nèi)最大的經(jīng)濟(jì)上的難題。房地產(chǎn)的多級市場的形成以及日后的防范措施，也成為了國內(nèi)經(jīng)濟(jì)學(xué)家爭議和商討的熱點(diǎn)。本文基于對房地產(chǎn)多級市場現(xiàn)狀的了解，繼而提出房地產(chǎn)多級市場所產(chǎn)生的原因，最后針對房地產(chǎn)多級市場的原因，分析出解決房地產(chǎn)多級市場的對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 多級市場 對策

隨著商業(yè)地產(chǎn)的不斷開發(fā)，各種問題也伴隨而來，給商業(yè)地產(chǎn)投資者、運(yùn)營者、管理者提出了嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)?？梢哉f，最近幾年是我國商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)高峰期，卻也是問題凸顯期。目前我國的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)在設(shè)計、運(yùn)營、招商、管理等方面處在種種的誤區(qū)，正如中國城市化進(jìn)程不斷引發(fā)大量城市社會問題一樣，中國商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)過程中的認(rèn)知模式、定位模式、決策模式、開發(fā)模式、融資模式、經(jīng)營模式、管理模式等存在一些誤區(qū)，而這些誤區(qū)也是導(dǎo)致我國房價被大量壟斷的一個重要原因，如何防止房價無上限的被抬高，如何從根本上解決我國民生的根本問題，便在于需要從宏觀的角度上分析房地產(chǎn)多級市場的產(chǎn)生和相關(guān)的解決對策。這也是本文研究的根本目的所在。

一、房地產(chǎn)多級市場的現(xiàn)狀

房地產(chǎn)市場指的是通過房地產(chǎn)的出租，買賣，抵押等各種經(jīng)濟(jì)手段所產(chǎn)生的地產(chǎn)交易方式，它是雙方互利互惠的一種經(jīng)濟(jì)交易方式，也是這個社會所有與房地產(chǎn)為商品交際的總稱。通過開發(fā)商對地皮的開發(fā)和拓新，同時買家通過貨幣去交易的一種，買與賣的交易橋梁。它是由市場主體、客體和媒介體、價格、資金運(yùn)行機(jī)制等經(jīng)濟(jì)要素構(gòu)成的一個大系統(tǒng)。所以， 房地產(chǎn)市場是房地產(chǎn)商品交換的場所和領(lǐng)域，也是房地產(chǎn)商品一切交換或流通關(guān)系的總和。房地產(chǎn)市場的分級運(yùn)行主要是從房地產(chǎn)市場交易的層次和權(quán)屬內(nèi)容角度來講的， 它可以分為一級市場、二級市場、三級市場等。房地產(chǎn)一級市場即土地使用權(quán)的出讓市場， 具有壟斷經(jīng)營性質(zhì)， 即國家以土地所有者的身份把土地的使用權(quán)投入市場運(yùn)行， 土地所有者之間及土地所有者與土地使用者之間發(fā)生的權(quán)屬讓渡的經(jīng)濟(jì)關(guān)系的綜合。

二、房地產(chǎn)多級市場形成的原因

1.房地產(chǎn)商的認(rèn)知過于商業(yè)化

更多的房地產(chǎn)商在開發(fā)房地產(chǎn)的過程中更多的是看中了房地產(chǎn)所可以帶來的商業(yè)利益，而一味的忽視了房地產(chǎn)的實際是利國利民的根本，不惜為了一己私欲的過多的去抬高房地產(chǎn)的價格。同時多級的住房多級市場也是房地產(chǎn)多級市場的主要原因，二手房屋的買賣也解決了很多外來城市移民對房屋供給上的需要，故而也有很多房地產(chǎn)商在二手房屋市場上大肆的牟取暴利，把本來僅僅的二手房屋價格，抬高到一手房屋的定位，同時市場經(jīng)濟(jì)的需求解決了市場的發(fā)展，更多的二手住宅的業(yè)主也樂于采用一種以小換大，以舊換新的模式從中得到房屋上的利潤，同時也推動了我國房地產(chǎn)多級市場的步伐。

2.房地產(chǎn)的開發(fā)缺乏深遠(yuǎn)的系統(tǒng)思考

商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)是一個城市商業(yè)服務(wù)與空間調(diào)整的重要手段，當(dāng)前許多商業(yè)物業(yè)的開發(fā)卻有意無意地忽略了與城市功能之間的關(guān)系。只有具備輻射聚合能力和一定消費(fèi)規(guī)模的城市才能提高商業(yè)價值，并為商業(yè)現(xiàn)代化、多元化提供實際的載體和平臺。政府、銀行、開發(fā)商共同參與。商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè)和運(yùn)營對區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生重大影響，因而要受到政策、法律法規(guī)的嚴(yán)格約束。政府政策對商業(yè)房地產(chǎn)的區(qū)域選擇和未來發(fā)展前景有很大的影響。同時由于商業(yè)地產(chǎn)的高投入特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)需要銀行參與，以解決其融資問題，從而也注定了房地產(chǎn)與國家的經(jīng)濟(jì)主脈所割不開的關(guān)系。

三、房地產(chǎn)多級市場的對策

1.努力發(fā)展二手房產(chǎn)市場

房地產(chǎn)二級、三級市場具有經(jīng)營和消費(fèi)性質(zhì)， 即在經(jīng)營與使用消費(fèi)之間平行轉(zhuǎn)移， 表現(xiàn)為經(jīng)營者與經(jīng)營者， 經(jīng)營者與消費(fèi)者， 乃至消費(fèi)者之間的交易行為。二手市場主要是房地產(chǎn)的增量市場， 三級市場主要是存量房地產(chǎn)的再轉(zhuǎn)讓市場。企業(yè)和本地與外地的房地產(chǎn)需求與消費(fèi)有重大的意義。在我國， 房地產(chǎn)二手市場已形成了一個完整的、有機(jī)的市場體系， 發(fā)揮了巨大的整體功能， 促進(jìn)了城市的土地資源、房產(chǎn)資源的優(yōu)化配置和使用效率的不斷提高， 因此， 活躍二手房地產(chǎn)的增量市場和存量市場有著廣闊的前景，樹立讓利于民的思想， 并加強(qiáng)宣傳， 不斷提高居民的商品意識， 為活躍房地產(chǎn)多級市場打下良好的思想基礎(chǔ)。同時加大中介人員的培訓(xùn)力度， 不斷提高中介人員素質(zhì)， 提高服務(wù)和管理水平。

2.調(diào)整我國房地產(chǎn)的整體結(jié)構(gòu)

根據(jù)我國人多地少的特點(diǎn)，很多經(jīng)濟(jì)開發(fā)商，想根據(jù)開發(fā)房地產(chǎn)項目從而來提高國民生產(chǎn)總值，這就整體上而言存在的根本上的弊端。同時經(jīng)濟(jì)相關(guān)開發(fā)者與房地產(chǎn)商聯(lián)合，一味的將其看作是經(jīng)濟(jì)的新增長點(diǎn)也是不現(xiàn)實的。目前為止，我國的中低檔的房地產(chǎn)多是建在較為偏遠(yuǎn)，離市中心較遠(yuǎn)的地方，如此一來政府相關(guān)部分便需要在此投入較多人力物力財力去為住區(qū)添加相關(guān)的交通服務(wù)設(shè)施。所以， 調(diào)整住房的結(jié)構(gòu)， 主要不是壓制中高檔住房市場的發(fā)展， 也不是鼓勵低檔房建設(shè)， 而是要以產(chǎn)品創(chuàng)新為核心來調(diào)整現(xiàn)有低、中、高檔住房。而中、高檔住房理應(yīng)成為中國房地產(chǎn)業(yè)及其市場長期發(fā)展的重點(diǎn)，從而拉動房地產(chǎn)多級市場的發(fā)展。

總而言之，房地產(chǎn)多級市場由于其高投入、高產(chǎn)出和高回報以及建設(shè)周期長、涉及單位多等特點(diǎn)，決定了商業(yè)地產(chǎn)項耳開發(fā)經(jīng)營過程中的高風(fēng)險。商業(yè)地產(chǎn)項目除了一般項目風(fēng)險具有不確定性、相對性和可管理性等特點(diǎn)以外還具有多樣性、階段性和不均衡性等自身的特征。根據(jù)前文的總結(jié)，筆者認(rèn)為，根據(jù)我國房地產(chǎn)的多級市場，對于規(guī)模龐大的商業(yè)地產(chǎn)，其經(jīng)營多采用開發(fā)商整體開發(fā)，以整體銷售、整體出租，或部分銷售、部分出租的方法作為基本模式；對于規(guī)模較小的商業(yè)地產(chǎn)而言，大多數(shù)項目依然采取在統(tǒng)一經(jīng)營管理模式下租金回收的方式，但很多小規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)中住宅、公寓、寫字樓等項目的底商和各類商業(yè)街、商品市場則采用商鋪出售、零散經(jīng)營的模式，特別是臨街商鋪大多采取獨(dú)立經(jīng)營的方式。

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