馬文剛

“新國五條”一出，20%個稅便如猛虎下山般震懾人心。為了規(guī)避風險，有些人“離了婚”，有些人玩“秒殺”。但房子不是白菜，一旦在交易中或交易后遇到問題，買賣雙方的權益又該怎樣保護呢？

“你到我身邊，帶著現(xiàn)鈔，帶來了你的煩惱?！比绻选哆t到》這首老歌重新填詞，無疑很切合2012年年底持續(xù)至今年3月的二手房“秒殺”怪象。據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室披露，在“新國五條”地方細則出臺之前，上海樓市持續(xù)升溫，3月份二手房成交量初步統(tǒng)計約6萬套，是2009年曾出現(xiàn)歷史高位月成交3.2萬套的近兩倍，且成交價格持續(xù)追高。

此外，“秒殺”的瘋狂還可從另一個側面管中窺豹。據(jù)其他媒體報道，上海市兩名中介行業(yè)的“業(yè)績王”，其個人月提成已高達50萬至60萬元。不過，喧囂過后，在冷靜中不難發(fā)現(xiàn)，“秒殺”的極端現(xiàn)象已很難再復制，而“秒殺”之后更是隱患重重。

秒殺：沒有最快只有更快

筆者的一位好友×先生，近期一直忙于置換房產(chǎn)。某天他接到一個中介公司的電話，約他當天晚上七點參加一套市中心板式次新房的集體看房，而他也做好了看中就出手下定金的準備。無奈，上海的交通在周末也不見好，當他遲到了10分鐘趕到時，看到了一幕令其感慨“沒有最快只有更快”的場景——房東已和當場下定金的買家熱烈握手并準備關門離開。

“這也太快了吧，我看到過從看房到下定金一周搞定的，也聽說過從看房到下定金僅有一天的，但今天10分鐘就‘秒殺，我不得不佩服沒有最快只有更快?！薄料壬?jīng)把所有周末時間都撲在看房上，最多的一天看房時間從9時排到21時，連看12套房，合計已看了不下70套。終于，當中介推薦了這套市中心的板式次新房后，各方面情況都頗合他的要求，只是中介聯(lián)系后稱房東過年前不在上海，“要節(jié)后回來?！边@讓×先生覺得充滿了變數(shù)，期間雖然他也看了不少房，但與那套房相比總有差距。可是，每天在糾結和等待中度過的他，卻因為遲到了10分鐘而遭遇“秒殺”。

“現(xiàn)在當天看房，馬上就下定金的也不在少數(shù)?！痹诜康禺a(chǎn)中介的眼中，不少客戶經(jīng)歷了多輪看房，往往因猶豫而錯失真正性價比高的好房?！坝辛诉@些教訓，一旦看中了合適的房源，他們會馬上付定金，不再讓機會溜走。”

“一部分購房者認為，國家出臺一系列的調控措施，最終目的就是讓房價降下來，因此還想再等待一段時間，看房價是否能降。另一部分購房者則認為，房價已經(jīng)被調控得差不多了，接下來可能會迎來新一輪的上漲，因此很多觀望的人群開始出手了?！彼逊烤W(wǎng)上海指數(shù)研究院總經(jīng)理羅勇成告訴記者。

中介：“忙并快樂著”

2013年四五月的旅游和消費市場可能會大熱。筆者此言可未離題，原因也不復雜。房產(chǎn)交易的火爆，使得不少房地產(chǎn)中介從業(yè)者近期到手的月薪都不低于1萬元，更有甚者，一個月賺了幾十萬元的傭金，完全可以在四五月份拉動內需，“瀟灑走一回”。

“秒殺”帶來的是絡繹不絕的客戶，對此，上海的房地產(chǎn)中介早已延長了營業(yè)時間，不僅規(guī)定辦公時間提早到上午8點，延長至晚上11點，如果客戶需要，從店長到業(yè)務員都是奉陪到底?！敖谑呛芾?，最忙時我和同事們都是凌晨2點下班，早上8點又得上班。因為我住得離店太遠，沒地鐵了只能睡在辦公室，真的是心力交瘁?！弊≡谏虾＠祥h行，每天換三部地鐵到黃浦區(qū)西藏路某房產(chǎn)中介上班的店長小趙表示。

激增的成交量，使得房產(chǎn)中介迎來了久違的豐收期。小趙透露，以往給普通門店下達的“指標”在20萬元左右，但短短半個月內，不少中介的個人業(yè)績已完成20萬元，有些店合計業(yè)績甚至做到了100萬元的業(yè)績，相當于完成了一個季度到半年的指標?！拔逶路菸揖托菁倭耍瑴蕚浠乩霞胰シ潘蓭滋?。畢竟從春節(jié)以來我壓根就沒休息過，雙休日更是忙翻天?！泵Φ眠B軸轉的小趙說，“新國五條”正式執(zhí)行后，交易量肯定有所回落，他的不少同事都已訂好票，準備集體休假。

本質：供需矛盾的激化

“以前政策出來，要么買家‘牛，要么賣家‘牛，反正總有一方‘牛。這次‘新國五條出臺后，卻導致了罕見的買賣雙方都不‘牛。比如一套1000多萬元的市中心大宅，當初買進時往往才400萬元左右，如果按差價征收20%的個稅，光這一項就要交100萬元左右。于是，買方擔心20%的個稅會轉嫁給自己，所以急著買；賣方擔心加了20%個稅后房子賣不掉，所以也急著賣。‘一個愿打，一個愿挨，我們再把兩邊一撮合，自然就順利得多?！毙≮w笑著說。

“二手房秒殺的本質是國內房產(chǎn)供需矛盾的激化。我國房產(chǎn)調控靠行政手段干預市場，首先市場的需求關系沒有得到根本的改變，中國嚴格控制銀行存貸款利率，人為壓低利率導致國內處于長期負利率。在高通脹的同時，投資渠道狹窄，巨大的居民儲蓄無處可走，房地產(chǎn)投資需求難有實質性減少?！庇疲ㄉ虾＃┞蓭熓聞账匣锶斯g律師表示，隨著“新國五條”的出臺，出售非滿五唯一的住房須征收20%的所得稅，這一政策帶來了恐慌也刺激了購房心理，將壓抑已久的房屋供需瞬間激化。

據(jù)上海二手房指數(shù)辦公室分析，在不確定的政策預期下，一些洽談中的買賣加速，二手房交易周期大幅縮短，“秒殺”頻現(xiàn)，不少房源當天掛牌當天出手，甚至有的改善型客戶在一天內買進賣出。此外，為規(guī)避20%個稅，二手房流程出現(xiàn)提前審稅再進行交易的狀況。這種追趕“末班車”的緊迫心理助推的購房潮一直延續(xù)到地方細則出臺的3月底才逐漸恢復平靜，導致3月上海二手房市場出現(xiàn)了購房高峰。“‘新國五條出臺的目的是抑制投機投資性購房，此政策的出發(fā)點是好的，但是短期內會導致稅費轉移到購房者頭上，而二手房之所以頻現(xiàn)‘秒殺，就是市場希望在細則制定前避免短期的誤傷?！绷_勇成認為。

隱患：倉促成交風險重重

羅勇成表示，“新國五條”細則對改善性購房者的打擊將最大，一方面賣掉現(xiàn)有房屋時必須降價才能盡快促成交易，另一方面，換房時又必須承擔新增的交易成本，可謂“兩頭受壓”。

郭韌律師表示，“秒殺”帶來的短期隱患是誤傷剛需。短期內房價上漲，誤傷剛需不可避免。但是對于政策的效果，要厘清短期效果和長期作用的辯證關系?！岸愂帐且粋€杠桿，能有效調節(jié)市場參與者的行為。此次房產(chǎn)交易個稅調整，意在不鼓勵房產(chǎn)的過快流轉和炒作。短期來看，賣房者會把相關稅費轉嫁到價格中，最終買單的還是購房者。”郭韌認為。

此外，秒殺導致了購房者沒有足夠的時間和精力去挑選、查看房屋，在倉促的決定下買房，這必然帶來一系列的隱患。首先是倉促決定帶來的二手房糾紛。很多購房者沒有考慮清楚自己購買的房型、能承受的付款方式及是否符合貸款政策，就簽署相關房屋買賣合同，一旦在合同履行過程中，因各類因素的變化導致無法繼續(xù)交易，必然產(chǎn)生糾紛，購房者也必然要承擔相關違約金損失，而出售房屋的房東也被耽誤了最佳賣房時間，造成損失。

其次，秒殺導致對房屋狀況查詢不到位，可能在不知情且沒做好準備的情況下購買到有權利限制的二手房，如房屋已被查封或有抵押?！胺ㄔ褐圆榉夥繓|的這套房屋，是為了限制房東轉移房屋產(chǎn)權以保證法院的判決生效后有足夠的財產(chǎn)可供執(zhí)行，因此法院的查封措施不解除，房屋產(chǎn)權便不能過戶；部分房東在明知自己房屋被查封的情況下繼續(xù)出售房屋，并在收取大額首付款后失蹤，引發(fā)糾紛?！惫g律師解釋說。

最后，郭韌還提醒“秒殺”要防止“連環(huán)糾紛”。現(xiàn)在不少賣家倉促賣房的目的是為了買房，而買家倉促買房的前提是賣了自己原先的房子，雙方都是倉促決定?！耙粋€買房合同往往可能牽連另外2至4套房屋交易。又要趕時間交易，緊急行事，任何一套房屋出現(xiàn)問題就會產(chǎn)生多米諾骨牌效應，導致其他合同的履行發(fā)生違約，產(chǎn)生連環(huán)糾紛。”