李啟超

中國的養(yǎng)老市場面臨兩大矛盾：一方面，盡管老齡化問題日益突出，但真正的養(yǎng)老時代尚未全面開啟；另一方面，企業(yè)雖然面對巨大的市場，卻很難找到合適的投資窗口。難道這又是一塊雞肋？

早在幾年前，電視劇《中國家庭421》就以第一代獨生子女為主角，描寫夫妻二人一面在激烈的社會競爭中追求事業(yè)，一邊竭盡全力面對“上有老（雙方兩對父母）、下有小”的問題。

時至今日，老齡化問題愈發(fā)凸顯，2012年末，我國60周歲及以上人口達到1.94億，占總人口的14.3%，比2011年末提高了0.59個百分點。預計到2025年，老年人口總數將超過3億，2035年將達到40億。

同時據中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機大約有4萬億元人民幣，到2030年，有望增加至13萬億元。這是否預示著中國養(yǎng)老項目開發(fā)進入了最佳時機？

中原地產研究咨詢總監(jiān)宋會雍向記者表示，養(yǎng)老項目必將成為未來地產行業(yè)最大的發(fā)展趨勢之一，各類養(yǎng)老項目的發(fā)展更能進一步激活社會盤整。

回購使用權

《十二五社會養(yǎng)老服務體系建設規(guī)劃（2011-2015）》中提出“90/7/3”模式，即90%居家養(yǎng)老、7%社會養(yǎng)老、3%機構養(yǎng)老，這意味著更多的社會資本將投身于養(yǎng)老服務。

伴隨著日趨嚴重的中國老齡化現象，傳統(tǒng)的“房地產開發(fā)+商業(yè)配套服務”的養(yǎng)老地產模式已經不再新鮮，并日益顯得捉襟見肘。對于投資養(yǎng)老地產的開發(fā)商來說，模式創(chuàng)新勢在必行。

當前新開發(fā)的養(yǎng)老地產項目用地從節(jié)約成本角度考慮，大多選擇在郊區(qū)一帶收購工業(yè)用地，這類土地通常使用年限為40年，每平方米售價從十幾元到幾百元不等。項目只有大產權證，每套房源并無小產權，能進行分割的只有使用權。

郊區(qū)的工業(yè)用地，土地成本比普通商品住宅低了很多，這也是當前養(yǎng)老地產有效節(jié)約成本并得以順利運轉的根本所在。而中國人普遍存有的房產情結，造成大多數人對使用權并不“感冒”。如何突破這一瓶頸？

華山老年公寓項目提供了一個參考樣本。該項目投資人——上海豐孝實業(yè)有限公司總經理徐海濤告訴記者：“我們的模式除延續(xù)了傳統(tǒng)的租售業(yè)務及附加商業(yè)配套服務外，最大的突破在于對使用權進行回購?！?/p>

徐海濤介紹，業(yè)主在擁有該公寓房的40年時間里，可以任意將房屋的使用權進行轉讓、租賃以及返售給開發(fā)商，但整體項目的運營依舊掌握在開發(fā)商手中。在產品的細分市場上更適合中端消費水平的老年人群體。

該項目市場負責人進一步解釋，項目一期采用期房預售制，每套房源根據面積大小一次性繳納購房款（等同于保證金）16萬元至50萬元不等，入住后統(tǒng)一繳納物業(yè)管理費300元/每月。購房滿五年即可享有退出回購權益，運營方會將90%的購房款還給業(yè)主，并享受一定年息的利息回報。（利率正在換算中）

華山公寓這種模式，將大筆回籠資金投入到其他項目或后續(xù)項目的開發(fā)中來獲取利潤，以此補貼公寓運營。除此之外，項目依然要依賴充足的商業(yè)配套服務，因為只有做好商業(yè)配套才有可能實現較高的入住率。

以均價30萬元/套計算，項目共設1000套居室，1000套房的收益為3億元，這筆款項僅獲取銀行定期利息就可以達到1千萬元/年。若這筆資金投入到項目運營中，軟硬件水平都將獲得較為明顯的提升，進而連帶產生更大的利潤。

根據中等收入老人消費水平調研數據顯示，每人單月可支配資金為4～5千元，1000位老人為養(yǎng)老項目帶來的直接收入最高可達到500萬元/月?？梢娫陧椖窟\營過程中，收益空間相當可觀。

養(yǎng)老項目離不開醫(yī)療保健體系。據了解，華山老年公寓由上海華山醫(yī)院前院長張元芳擔任項目董事長，公寓10分鐘車程內囊括了第六人民醫(yī)院朱涇分院、楓涇醫(yī)院等三家甲級醫(yī)院。部分受訪老人表示，陣容龐大的醫(yī)療團隊和醫(yī)保刷卡系統(tǒng)的引入頗具吸引力。

重點在養(yǎng)老而非地產

不過，部分業(yè)內人士對近期養(yǎng)老地產的開發(fā)并不樂觀。宋會雍表示，養(yǎng)老地產首先要面對的第一個問題是，中國老人大多集中在60～70歲，真正的養(yǎng)老時代尚未全面開啟，在缺少客觀壓力的情況下，未來十年內還不是企業(yè)大規(guī)模投入養(yǎng)老地產的最佳時機；第二個問題在于，由于政府機構不恰當的干預，使得企業(yè)雖然面對巨大的市場，卻很難找到合適的投資窗口。

他認為，社會資本進入養(yǎng)老產業(yè)應該被鼓勵，但實踐中無論是水電暖的居民同價、土地的供應還是稅收的減免，由于政出多門，機構要花大量的時間成本去溝通。這反映的是行業(yè)發(fā)展規(guī)劃指導的缺位。尤其在供地中應當明確養(yǎng)老的公益性設施和商業(yè)性設施的邊界，以堵住變相房地產開發(fā)的通路。

上海僑園養(yǎng)老投資股份有限公司總顧問王國強對此表示認同，要等國內的養(yǎng)老政策和市場環(huán)境逐漸成熟，消費群體達到一定的消費水平，起碼需要5～10年。

同時他還認為，“所謂養(yǎng)老地產重點在于養(yǎng)老而非地產，養(yǎng)老服務和地產應該結合來做，地產并非是養(yǎng)老產業(yè)中的盈利載體?！鄙虾Ｓ?0%的空巢老人，他們不缺少住處，但是孤獨，所以他們最迫切需要的是感受到快樂，精神層面的滿足才是當下最急缺的。至于提供傳統(tǒng)服務的“地段養(yǎng)老院”應該由政府來做，開發(fā)商是不會涉足的。

投資養(yǎng)老地產項目是一個大投資和大孵化期的工程，成敗的關鍵最終又回歸到了服務，高品質的服務無疑成為評判一個項目是否“真心”做養(yǎng)老的標準。