吳銳汶

去年十月一個溫暖的下午，阿根廷房產(chǎn)開發(fā)商艾倫·法埃納（Alan Faena）望著布宜諾斯艾利斯的馬德羅港區(qū)，審視這片曾一度被忽視的區(qū)域中自己于過去十載所建造的社區(qū)。法埃納身材高挑、纖瘦，著一襲純白。這位曾是時尚設(shè)計師后成為本國波普文化的偶像的標(biāo)志性人物，正闡述著這個百年老區(qū)如何逐步演變成布宜諾斯艾利斯的杰出的居住、文化及經(jīng)濟中心。沿普拉塔河，緊貼玫瑰宮（Casa Rosada，阿根廷總統(tǒng)府。因整座建筑呈玫瑰色，故得此名），在當(dāng)年艾薇塔（Evita，阿根廷前總統(tǒng)貝隆之妻）拯救她的國民的故土上，挺過阿根廷經(jīng)濟萎縮的馬德羅港已成為其首都住宅價格最高的區(qū)域。

“我們想開發(fā)一個融合文化、房地產(chǎn)和藝術(shù)的新社區(qū)”，法埃納在馬德羅港去年剛落戶的諾曼·福斯特（Norman Foster，英國皇家建筑師學(xué)會會員，國際上最杰出的建筑大師之一）設(shè)計的可容納50戶住宅的阿萊弗大樓頂端解釋道，“我們的目標(biāo)是創(chuàng)造一種‘策劃出來的環(huán)境和與之相符的價值和復(fù)雜性的貫穿——從房產(chǎn)到藝術(shù)到探戈表演，甚至我們的餡餅?！?/p>

高品質(zhì)藝術(shù)社區(qū)

法埃納建造的社區(qū)的出現(xiàn)的確為高品質(zhì)、以特定目的打造“生活方式”的居住模式提供了一種全球性的模板。社區(qū)的核心是由法國知名建筑師菲利普·斯塔克（Philippe Starck）設(shè)計的法埃納酒店（Faena Hotel），其與餐館、探戈酒廊和夜總會共同坐落在一棟建于1900年的老磨坊。酒店與相鄰一處含102個單位的住宅在2004年同時建成。這座酒店被視作法埃納和他的主要合作者、妻子席曼娜·卡米尼·斯（Ximena Camions）的開發(fā)奠基石。而后，在此基礎(chǔ)上他們又增建四座住宅樓。這些公寓的售價高達每平方米8000美元——比布宜諾斯艾利斯傳統(tǒng)富人區(qū)瑞克萊達（Recoleta）的房價更甚。2011年底，投入2000萬美元的法埃納藝術(shù)中心（Faena Arts Center）落戶法埃納區(qū)具有悠久歷史的磨坊機房空間。

隨著當(dāng)代藝術(shù)家如巴西當(dāng)代藝術(shù)界領(lǐng)軍人物恩斯托·內(nèi)多（Ernesto Neto）、古巴裝置藝術(shù)新銳羅斯·卡普林特羅（Los Carpinteros）和德國裝置繪畫藝術(shù)代表法蘭茲·艾克曼（Franz Ackermann）的作品展出及年度藝術(shù)頒獎的舉行和公眾藝術(shù)展示，該中心已成為一股文化的中堅力量。而且，這也是對法埃納理想的馬德羅港作為一個文化與精神同等重要的地區(qū)的充分證明?！爱?dāng)他們做得恰到好處，藝術(shù)項目將帶動房地產(chǎn)開發(fā)中公寓價值的增長，例如阿萊弗大廈?！狈ò＜{說，“他們鼓勵買家真正地在一個區(qū)域投資，而不是以簡單的買賣來賺錢?！苯衲?月，法埃納在邁阿密推出了一個與此并行的開發(fā)項目，其中同樣包括建筑大師福斯特設(shè)計的住宅，及一座出自荷蘭建筑師雷姆·庫哈斯（Rem Koolhaas）之手的文化中心。

根據(jù)紐約的物業(yè)顧問喬納森·米勒（Jonathan Miller）所說，“豪華房地產(chǎn)是新的全球流行趨勢”，而開發(fā)商正打算用文化來賦予他們的項目一定的競爭優(yōu)勢。從南佛羅里達州到南美再到南非，文化博覽會和藝術(shù)中心正成為城市住宅開發(fā)的重要組成部分。無論是有機融合，如邁阿密設(shè)計區(qū)和帕拿馬的舊城區(qū)；或完全整合而成的總體規(guī)劃，如阿布扎比的薩迪亞特島和香港的西九龍區(qū)?！拔幕龓椭鷦?chuàng)造和建立一個地區(qū)的特性，同時穩(wěn)定并增加其長期價值”，米勒補充道。

但高雅文化和高端物業(yè)之間的默契配合同時也令高端房地產(chǎn)市場為文化本身提供了資金和受眾。以巴拿馬340年歷史的舊城區(qū)為例。在那里，西班牙殖民時期的教堂毗鄰具古典裝飾風(fēng)格的豪宅，同時美國開發(fā)商哈丁（KC Hardin）正在興建的專供國外買家的豪華公寓也緊挨著適合于當(dāng)?shù)厮囆g(shù)家生活和作品創(chuàng)作的低成本工作室。哈丁旗下開發(fā)的高級物業(yè)價格范圍從30萬美元到超過1000萬美元?！拔覀兊哪康氖菫槊總€高端分套出售的公寓建造一處負擔(dān)得起的住房單元，”他說，“讓藝術(shù)家留在這里，只有這樣才能保證一個地區(qū)的真實性，當(dāng)然也是吸引游客的關(guān)鍵。”

在南非，一些企業(yè)家正采取類似的方法改建約翰內(nèi)斯堡長期被忽視的市中心。在市區(qū)的東側(cè)，喬納森·利布曼（Jonathan Liebmann）已建成了一座功能完備的社區(qū)，區(qū)內(nèi)包括藝術(shù)家工作室、四星級酒店和500間價格在21.5萬英鎊的高端公寓。針對仍在種族隔離的孤立和不平等中恢復(fù)的社區(qū)，利布曼視房產(chǎn)為文化創(chuàng)造的催化劑及最終的種族矛盾調(diào)停器，“文化需要房地產(chǎn)就像房地產(chǎn)需要文化，雙方相互補給?！蓖瑫r他還在約翰內(nèi)斯堡建造了備受推崇的Arts on Main空間?！笆紫葋碚f可能我是一個房地產(chǎn)開發(fā)商，但我賺取的利潤允許我建造一些很酷的工作室和美術(shù)館，” 利布曼說。

靠近歷史悠久的布拉姆方丹（Braamfontein），毗鄰約翰內(nèi)斯堡的中央商務(wù)區(qū)和威特沃斯蘭德大學(xué)（University of the Witwatersrand），亞當(dāng)·利維（Adam Levy）的公司Play Braamfontein在2004年以將一片辦公區(qū)域改造為七棟開闊的蘇豪風(fēng)格的閣樓而聞名?，F(xiàn)在其初始投資已擴大到近十幾幢相鄰的建筑物包括設(shè)計和藝術(shù)工作室，重新裝修后的亞歷山大劇院（Alexander Theatre）和約翰內(nèi)斯堡充滿生氣的食品市場。

藝術(shù)成為競爭優(yōu)勢

這些項目表明藝術(shù)與商業(yè)之間模糊的界線實際上比光靠藝術(shù)家和交易商更能豐富整個社區(qū)?！八梢詾槟繕?biāo)創(chuàng)造自我實現(xiàn)的預(yù)言，”倫敦Knight Frank國際住宅發(fā)展的合伙人詹姆士·普林斯（James Price）說，“隨著越來越多人被某個區(qū)域吸引，而它對買家的吸引力則被進一步鞏固和加強。”

當(dāng)然，最引人注目的和最具文化豐富性的物業(yè)項目涉及許多比巴拿馬和南非更昂貴的地理位置。譬如溫莎，一個由加拿大韋斯頓家族（Weston Family）在佛羅里達州維羅海灘開發(fā)的面積為416英畝的私人住宅社區(qū)。這座社區(qū)初建于1989年，里面的房產(chǎn)的面積范圍從2500到13000平方尺，125萬美元起價。社區(qū)內(nèi)部不僅有馬球場還有小羅伯特·特倫特·瓊斯（Robert Trent Jones Jr）設(shè)計的高爾夫球場，并且最近剛確定了與倫敦白教堂畫廊（Whitechapel Gallery）為期三年的合作關(guān)系。12月巴塞爾邁阿密海灘藝博會（Art Basel Miami Beach），溫莎的畫廊在由白教堂畫廊策劃的展覽上首次亮相。

今年的展覽將展出羅馬尼亞孿生藝術(shù)家格特和烏韋·托比亞斯（Gert and Uwe Tobias）的作品。畫廊的規(guī)模和受眾類型恰到好處，白教堂畫廊總監(jiān)以奧娜·波拉茲維柯（Iwona Blazwick）表示這段合作關(guān)系為她畫廊的藝術(shù)家和溫莎社區(qū)的國際顧客提供了一個重要平臺。伴隨較高知名度的居民入住，如施華洛世奇家族，溫莎業(yè)主必定在欣賞和藝術(shù)收藏方面具備一定能力。

“盡管我們的客戶將藝術(shù)展或畫廊清楚的視為區(qū)分點，但它們并不是必需。”與丈夫格倫·韋斯頓（Galen Weston，高級百貨公司Selfridges & Co and Holt Renfrew & Co的主席）一起創(chuàng)建溫莎社區(qū)的希拉里（Hilary Weston）說。畫廊對溫莎社區(qū)起到品牌建設(shè)的作用并最終刺激帶動銷售?！拔覀儚牟粸闇厣驈V告”，希拉里補充道，“由于我們的業(yè)主非常熱衷于炫耀這里的畫廊，這為我們創(chuàng)造了極好的口碑。”

在邁阿密海灘，藝術(shù)伴隨當(dāng)代設(shè)計同樣在城市曾一度擱淺的設(shè)計區(qū)的品牌建設(shè)中扮演至關(guān)重要的角色。這里在過去十年中已從一個不起眼的落后居民區(qū)演變成了設(shè)置完備設(shè)想周到的文化美食社區(qū)，內(nèi)部有超過125家畫廊、展館、藝術(shù)家工作室和餐廳。“該地區(qū)在改建上成功是空前的，”城市理論學(xué)者理查德·佛羅里達（Richard Florida）表示，“這明確無誤地標(biāo)志著經(jīng)濟和商業(yè)的中心正從郊區(qū)轉(zhuǎn)移回到城市核心區(qū)域?！?/p>

不像溫莎或馬德羅港，設(shè)計區(qū)并沒有經(jīng)過“總體規(guī)劃”而是自由地涌入周邊地區(qū)如舉辦一年一度藝術(shù)活動的市中心及視覺藝術(shù)與畫廊聚集的重要區(qū)域威吾德（Wynwood）。但這些區(qū)域的建設(shè)有像克雷格·羅賓斯（Craig Robins）那樣的主要領(lǐng)導(dǎo)者。羅賓斯的公司Dacra從90年代晚期就開始了對城區(qū)的檢修。 盡管大多數(shù)投資集中在零售、餐飲和畫廊業(yè)，羅賓斯還是以文化建設(shè)為主設(shè)置了與巴塞爾邁阿密海灘藝博會相對應(yīng)的邁阿密設(shè)計博覽會（Design Miami）。雖然設(shè)計區(qū)已遷至南海岸，但它仍持續(xù)吸引重要文化事件。其中最令人矚目的就是城中最大的藝術(shù)展示空間之一——德拉克魯茲收藏（De la Cruz Collection）。

該區(qū)域及周邊地區(qū)對期望利于步行的街道和欣欣向榮餐廳場景的人群有很大吸引力。“這是一個必定會出現(xiàn)的地方，”長期居住在這里的南海灘美食飲酒節(jié)創(chuàng)辦人李·施拉格（Lee Schrager）說，“這最終為邁阿密帶來了一個真正的城市中心；這是城中僅有的幾個禁車區(qū)?！笔├窆烙嬎乃胺吭谶^去18年里上漲了至少100%。

藝術(shù)帶來金手指

今天，設(shè)計區(qū)及周邊的高端住宅的常規(guī)價格都超過100萬美元。南海岸國際地產(chǎn)（South Beach International Realty）提供的位于Blue公寓樓盤兩居室的復(fù)式公寓的售價為79.9萬美元，略微低于設(shè)計區(qū)的價格標(biāo)準(zhǔn)線。而僅一英里之內(nèi)財富國際置業(yè)（Fortune International Realty）的在派拉蒙灣的一間兩室新公寓則標(biāo)價102萬美元。

羅賓斯現(xiàn)在正擴張他最初的設(shè)想。他與巴黎奢侈品巨頭LVMH合作的L地產(chǎn)（L Real Estate）將把設(shè)計區(qū)另外的12個街區(qū)轉(zhuǎn)改為更為正式的整體規(guī)劃住宅、商業(yè)及文化開發(fā)項目。與20多家LVMH和Richemont精品店毗鄰，這個造價3.12億美元的項目將包括一棟由西班牙建筑設(shè)計公司Office of Architecture in Barcelona 設(shè)計的至少包含100戶的公寓大廈。羅賓斯表示這些住房建筑介于公寓和loft之間，他將把自己藝術(shù)和設(shè)計的收藏與整個開發(fā)項目掛鉤。最引人注目的是中央廣場上美國哲學(xué)家、藝術(shù)家、建筑師和發(fā)明家巴克明斯特·富勒（Buckminster Fuller）開創(chuàng)性的半圓形建筑作品“蠅眼”。

與法埃納相似，羅賓斯也收藏了馬克·紐森（Marc Newson）和扎哈·哈迪德（Zaha Hadid）的作品。他認為如果正確地進行，文化將起到設(shè)施美學(xué)和價值制造的作用?！翱蛻舨辉僦皇窍胍嘿F”或‘花哨的東西，他們想要參與到有實際意義的居住規(guī)劃中，”紐森說，“我們的目標(biāo)是將設(shè)計區(qū)保持在一個相對較低的密度，謹慎地保留它的歷史精神并予以發(fā)展。”

該區(qū)域的大小和規(guī)?？梢暈槿蚝甏蟮呢S富文化性開發(fā)項目的先導(dǎo)。阿布扎比的薩迪亞特島上，古根海姆博物館和盧浮宮分館正在波斯灣沿岸慢慢成型。島內(nèi)1150個住宅單位均以地中?；虬⒗L(fēng)格設(shè)計，售價從120萬美元起，高至800萬美元。雖然住宅并未被安置在薩迪亞特的文化區(qū)域內(nèi)，但它們卻為海灣地區(qū)藝術(shù)中心的建設(shè)引入了資金?！八_迪亞特的開發(fā)商清楚地了解這些，他們因此制造高雅文化來吸引高端客戶，”佳士得國際地產(chǎn)的資深副董事長阿希姆·弗朗·維登（Joachim Wrang-Widen）表示。

伊斯坦布爾的佐盧中心（Zorlu Centre）同樣雄心勃勃，這是土耳其有史以來規(guī)模最大的住宅、商用和文化混合型開發(fā)項目，包括584間豪華公寓和投資3億美元的藝術(shù)表演中心。住宅部分計劃于8月竣工并且已有五成售出，住宅面積從117平方米到735平方米，價格由9500美元到1.8萬美元每平方米不等。

這種影響效果將在世界最大的文化主導(dǎo)重建項目——香港西九龍文化區(qū)中體現(xiàn)出來。由Foster and Partner總體規(guī)劃的近100英畝開發(fā)區(qū)，投入28億美元，包括17個文化場館、辦公區(qū)、零售店和住宅樓，與香港中環(huán)以高速鐵路相連接。由于西九龍區(qū)的首座大樓距建成至少還有兩年，所以樓價尚未被公布。根據(jù)第一太平戴維斯（Savills）的數(shù)據(jù)，西九龍周圍區(qū)域的住房價格已達到香港市中心的價格，并可與倫敦金絲雀碼頭（Canary Wharf）的類似住宅價格比肩。

無論最終的成本是多少，F(xiàn)oster的資深合伙人斯賓塞·德·格雷（Spencer de Grey）相信西九龍將被證明是明智的投資，“文化應(yīng)該是觸手可及而不是每月一次或在特殊場合發(fā)生的，”他說，“文化應(yīng)該貼近人們的生活的工作。經(jīng)過時間沉淀，這將造就一個成功的社區(qū)?！?/p>