劉麗琦

養(yǎng)老是個問題，去哪里養(yǎng)老更是一個問題。2012年10月，北京市老齡辦發(fā)布的報告顯示，北京市戶籍總?cè)丝?277.9萬人，其中，60歲及以上戶籍老年人口247.9萬人，占總?cè)丝诘?9.4%，而北京投入運營的養(yǎng)老機構(gòu)床位總數(shù)僅7萬張。

在巨大的供需矛盾下，催生了包括養(yǎng)老地產(chǎn)在內(nèi)的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在政策和市場的限制下，北京養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展一直處于“炒得熱做得冷”的狀態(tài)。

轉(zhuǎn)機也許就在2013年。從2013年起，養(yǎng)老設(shè)施用地開始納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃。北京市國土局表示，“將通過財政、土地供應(yīng)等政策支持的手段，吸引社會資本投資養(yǎng)老機構(gòu)建設(shè)，并根據(jù)養(yǎng)老機構(gòu)的性質(zhì)，實施不同的土地供應(yīng)方式，明確產(chǎn)權(quán)持有方式。”對此，有業(yè)內(nèi)人士分析，2013年，北京將迎來養(yǎng)老地產(chǎn)元年。

“失望大于期望”

2012年12月15日，周六，北京，大雪。位于昌平區(qū)的北京太陽城國際老年公寓（下稱“太陽城”）內(nèi)一片冷清。

“生活在這里的都是老年人，雪天路滑，很少有人出門。”居住在這里的王阿姨稱。王阿姨68歲，有三個子女，大女兒生活在國外，小女兒和兒子各自都有了家庭，為了不給兒女添麻煩，也為了更自在地過晚年生活，她和老伴決定不和兒女同住，在考察了北京市很多養(yǎng)老院后，最終選擇了太陽城。

“我不喜歡養(yǎng)老院的氛圍，住在那里的老人要么沒有子女，要么就是子女不贍養(yǎng)，很少有老人是主動要求住在那里的。這些老年人看上去都不快樂，那里不是養(yǎng)老的地方?！蓖醢⒁陶f，“后來我們把目光鎖定在專門為老年人服務(wù)的小區(qū)?！?/p>

但居住在養(yǎng)老公寓里的王阿姨并不滿意，“失望大于期望”。入住后，服務(wù)遠沒有開發(fā)商承諾的那樣完備和及時。

王阿姨介紹，“剛住進來時，每個樓門口都有保安，現(xiàn)在整個小區(qū)也見不到幾個保安。以前出門，一揚手就有電瓶車開過來，現(xiàn)在是定點定時開。行動不方便的老人，要早早地去等候。如果什么東西壞了，物業(yè)也總是拖著不解決?！?/p>

讓王阿姨心存芥蒂的是，小區(qū)的一些特色配套設(shè)施，包括免費的活動中心、60歲以上老人免費泡溫泉的服務(wù)等，并沒有完全兌現(xiàn)，“買房合同里寫的是，60歲以上老人非節(jié)假日可免費享受泡溫泉，大家就以為是周一到周五都可以，結(jié)果入住才知道，只能是每周一才可以享受，平時不行。感覺上當了，但相比現(xiàn)在的一些養(yǎng)老院，這里也好多了?！?/p>

事實上，北京太陽城已經(jīng)是養(yǎng)老地產(chǎn)中較成功的樣本。盡管很多開發(fā)商將目光投向了養(yǎng)老地產(chǎn)，但目前建成并交付入住的養(yǎng)老地產(chǎn)項目屈指可數(shù)。而養(yǎng)老地產(chǎn)的運作模式，還處于“初級探索階段”。養(yǎng)老地產(chǎn)的盈利也基本上靠地產(chǎn)的銷售賺錢，純養(yǎng)老運營部分尚難以單獨“活得好”。

“一直以來，養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)鼓勵性政策的缺失或政策壁壘，在一定程度上給這個市場裝上了一個無形的‘玻璃門，這個‘玻璃門阻礙了企業(yè)和資本進入市場的熱情?！蓖叻慨a(chǎn)咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉說。

缺乏統(tǒng)一規(guī)范

“中國社會老齡化問題將會日益突出，尤其是5年以后這個問題將會更加明顯，原因很簡單，上世紀80年代出生的獨生子女，他們的父母在5年后年齡基本會達到60歲左右。這意味著養(yǎng)老地產(chǎn)市場具有比較大的發(fā)展空間?！睆埡陚フf。

張宏偉認為，盡管當前90%以上的人以居家養(yǎng)老、社區(qū)養(yǎng)老為主，并不會進入養(yǎng)老地產(chǎn)項目之中。但是，目前仍有眾多品牌房企提前布局養(yǎng)老地產(chǎn)市場，因為他們面臨的服務(wù)對象是老年人中這不到10%的中高端收入者，這些人的養(yǎng)老需求足以支撐開發(fā)商在養(yǎng)老地產(chǎn)市場上拿地搶地盤。

盡管有些較早進入養(yǎng)老地產(chǎn)的企業(yè)在運營模式上相對較成功，但是，這些企業(yè)在運營管理上幾乎各執(zhí)一詞，整個養(yǎng)老地產(chǎn)市場并沒有形成統(tǒng)一的行業(yè)服務(wù)規(guī)范和標準。

“要明確養(yǎng)老地產(chǎn)的屬性。首先，它的價值和屬性應(yīng)該有地產(chǎn)屬性，有住宅、普通商業(yè)地產(chǎn)和醫(yī)療保健等；其次，有非常強的金融屬性，比如說證券、基金、保險、儲蓄性的產(chǎn)品會在這個鏈條中得到發(fā)揮和承載，還包括客戶理財、老年理財?shù)膬?nèi)容；再次，有服務(wù)屬性，服務(wù)于核心的需求和老年增值的需求；此外，還應(yīng)當有非常強的人文屬性，只有這樣才能讓老人覺得這里是家。所以，養(yǎng)老住區(qū)的項目絕不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，也不是房地產(chǎn)的華麗轉(zhuǎn)型。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生介紹說。

現(xiàn)在，養(yǎng)老地產(chǎn)正逐步成為房地產(chǎn)企業(yè)獲得盈利的新渠道。然而，由于2013年以前城市規(guī)劃中尚無養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項目的土地都是居住、商業(yè)、醫(yī)療用地，土地成本高昂，這使不少地產(chǎn)企業(yè)卻步不前；同時，由于缺乏產(chǎn)業(yè)標準與制度支持，也使地產(chǎn)企業(yè)陷入困惑之中。

早在2010年12月，萬科就宣布進入老齡化住宅開發(fā)運營領(lǐng)域，從北京房山竇店“萬科幸福匯”項目中拿出一棟樓搞養(yǎng)老地產(chǎn)試點。

兩年后，萬科養(yǎng)老地產(chǎn)的具體操作模式仍未明確，萬科北京分公司相關(guān)負責人表示，“目前有關(guān)這部分的運營模式、具體規(guī)劃、如何布置，以及配套設(shè)施都沒有詳細的方案，整個項目的運作還在研究中?！?/p>

在北京，除了萬科，遠洋地產(chǎn)也成立了專門的養(yǎng)老地產(chǎn)事業(yè)部。保利地產(chǎn)在北京即將推出養(yǎng)老地產(chǎn)項目，其首個試點養(yǎng)老地產(chǎn)項目選擇在北京上風上水的西山區(qū)域。

“房地產(chǎn)業(yè)發(fā)揮養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)載體作用將是趨勢。中國已步入老齡化時代，老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)將成為推動經(jīng)濟發(fā)展的重要的內(nèi)需型產(chǎn)業(yè)，加之獨生子女的國情，也使中國老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展更為緊迫。但是應(yīng)注意，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)并非就是養(yǎng)老地產(chǎn)，在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)中，地產(chǎn)僅占20%的比例，只在這個產(chǎn)業(yè)中起承載作用，開發(fā)商不可能全部承擔起包括醫(yī)療、保險在內(nèi)的多個職能?！甭櫭飞f。

政策破冰

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)前景可觀，但在2013年以前的政策條件下，涉足的房地產(chǎn)商依然步履維艱。養(yǎng)老地產(chǎn)占地面積往往很大，但在土地獲取過程中，由于養(yǎng)老地產(chǎn)并非保障性住房，因此無法獲得劃撥土地，只能采取招拍掛方式拿地，這樣的高成本往往令企業(yè)難以承受。

“從前期準備到后期的持續(xù)運營，養(yǎng)老地產(chǎn)所需資金成本很高，沒有足夠資金支持，投資者承受的壓力很大。養(yǎng)老地產(chǎn)只是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的一種業(yè)態(tài)，屬于長線投資，很難在短期內(nèi)獲得回報?！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析說，“因此需要政府進行引導和扶持?！?/p>

張宏偉也認為，“養(yǎng)老地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)要順利發(fā)展，應(yīng)盡快消除無形的政策壁壘?！?/p>

所幸從2013年起，養(yǎng)老設(shè)施用地已納入北京市年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中。

在2012年5700公頃的國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃中，用途結(jié)構(gòu)表中明確了住宅用地1700公頃，商服用地350公頃，交通運輸用地1100公頃，公共管理與公共服務(wù)用地1200公頃，對于養(yǎng)老用地，只有“保障文化、科技、養(yǎng)老等公共設(shè)施的用地供應(yīng)”的字樣，沒有具體數(shù)字。而在北京市2013年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃用途結(jié)構(gòu)表中，作為養(yǎng)老用地的100公頃已經(jīng)落實。

對此，業(yè)內(nèi)人士持樂觀態(tài)度：獨立的土地供應(yīng)將成為未來養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，將成為中國實質(zhì)意義養(yǎng)老地產(chǎn)的破冰之旅。