陳琳瑯

案例重現(xiàn)

廈門市思明區(qū)的嘉蓮大廈，1994年1月動工，達到預(yù)售要求，2000年竣工，因廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局（下稱廈門市土房局）對其1，200多平方米的架空層是否納入公攤的認定數(shù)次反覆，前後引發(fā)廈門匯成建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱匯成公司）與以沈誦慶為代表的多位業(yè)主、廈門土房局三方之間層出不窮、長達10年的300起連環(huán)訴訟，官司至今還沒打完。

截至目前，樓盤開發(fā)商因訴訟已賠付業(yè)主各類違約金達1，990多萬元（人民幣，下同），而開發(fā)商提起的要求國家賠償?shù)男姓V訟，索賠數(shù)額逾780萬元。

禍起公攤變幻，到底架空層建築面積應(yīng)否計入公攤？土房局委託測繪單位測繪結(jié)果被認定無效，測繪單位資質(zhì)審核責(zé)任由誰承擔(dān)？對於同樣的訴訟，法院為何有不同的審判結(jié)果？

迄今為止，這棟大廈已引發(fā)了將近300起訴訟，前後拉鋸長達10年，不斷刷新全大陸司法審限紀錄，驚動中央政法委，至今仍在膠著狀態(tài)。

架空層建築面積應(yīng)否計入公攤？

廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局（下稱廈門土房局）在1994年11月出具預(yù)算面積報告，將第5層技術(shù)轉(zhuǎn)換層（即架空層）計入公攤，廈門匯成建設(shè)發(fā)展有限公司（下稱匯成公司）以此預(yù)算數(shù)據(jù)對外銷售。

2000年2月大廈通過竣工驗收後，廈門土房局委託三明測繪所進行測繪。測繪報告未將技術(shù)轉(zhuǎn)換層跟部分連廊面積計入公攤，匯成公司申請重新測算。同年8月，廈門土房局出具並審核通過調(diào)整後的測繪報告，比1996年預(yù)售面積仍減少1，466.05平方米，95%以上業(yè)主獲得總計222萬元面積差款後辦理產(chǎn)權(quán)證。

多退少補原則下，1998年購房業(yè)主沈誦慶卻拒補交較購房合同多出的300平米差價137萬元。2002年，匯成公司將沈誦慶告上法庭，沈誦慶也到廈門土房局投訴，要求核減2，400平方米的公攤面積。

2 0 0 4年4月廈門土房局重新修正測繪結(jié)果，又將架空層1，233平方米核減出公攤面積。

「廈門土房局在作出修正決定之前，已經(jīng)組織測繪技術(shù)專家合議組，對預(yù)算和兩次測量資料進行全面的審查覆核，並組織工作小組分赴北京、武漢、福州徵求測繪和法律專家意見?！?廈門土房局權(quán)籍處副處長葉松林稱，「之所以在不同時期對該樓盤架空層是否應(yīng)納入公攤有不同認定，與我國房產(chǎn)私有化和相關(guān)立法進程直接相關(guān)；至於由『不同認定』所導(dǎo)致的『損失』該由誰買單，是開發(fā)商還是政府部門，要由法院說了算?！?/p>

廈門市土房局副局長郭俊勝在反思這一事件時說，房地產(chǎn)面積測繪糾紛是普遍存在的問題，當(dāng)時的政策和技術(shù)存在時代局限性。國家管理房屋面積測繪的多個部門各自發(fā)佈規(guī)範(fàn)，對不少新的建築形式的測量操作規(guī)範(fàn)沒有明確界定，比如架空部分是否納入分攤國家規(guī)範(fàn)沒有明確，導(dǎo)致這一時期測繪有較大的自由裁量權(quán)，也因此產(chǎn)生房屋面積測繪的歷史遺留問題，短時期內(nèi)無法做出明確結(jié)論。

測繪單位資質(zhì)審核責(zé)任由誰承擔(dān)？

正是在廈門市土房局這一次「修正」之後，開發(fā)商、業(yè)主和廈門市房管局之間開始了無休止的連環(huán)訴訟。

2004年6月，一審法院根據(jù)沈誦慶提供的證據(jù)，認定2000年執(zhí)行竣工勘丈的三明測繪所不具有房產(chǎn)測繪資格，判決撤銷廈門土房局上述修正決定，要求重新審核測繪面積。二審法院維持了原判。

在行政訴訟中，原告匯成公司與被告廈門市房管局均認為第三人沈誦慶在一審中提供的作為證明測繪單位測繪經(jīng)營資格的重要證據(jù)是變造的。原、被告雙方均在二審中提交了關(guān)於測繪單位資質(zhì)方面的真實證據(jù)，但卻被二審法官以第三人沈誦慶認為舉證超出期限為由不予質(zhì)證而不被採信。

遭受巨額索賠的匯成公司認為，嘉蓮大廈是行政指定測繪，即使測繪單位不具有測繪經(jīng)營資格，逾期辦證賠償責(zé)任也應(yīng)由廈門土房局承擔(dān)。

匯成公司稱，在2003年8月25日之前，廈門市房地產(chǎn)測繪業(yè)務(wù)均是由廈門土房局進行行政管理，由其統(tǒng)一安排、指定測繪單位和進行審核，完全是一種行政行為。之後才將房地產(chǎn)測繪項目推向市場。

相關(guān)資料顯示，自1997年7月至2000年4月，廈門市的商品房面積測量均委託三明測繪所和八閩煤田測繪院測繪，並直接引用其測繪成果辦理房產(chǎn)證，其中至少有55，000本房產(chǎn)證以三明測繪所提供的測量成果為依據(jù)登記辦理。也就是說，三明測繪所被法院認定不具備測繪資質(zhì)和經(jīng)營資格期間，其在廈門提供測繪成果辦理房產(chǎn)證的業(yè)主，並不存在撤證索賠問題。

纏訟亂戰(zhàn)所為何？

由於測繪成果被判無效，加上廈門土房局以「項目測繪結(jié)果當(dāng)事人各方有異議，正在法院訴訟」為由發(fā)出《暫緩登記通知書》，沈誦慶等業(yè)主在此期間發(fā)起了大範(fàn)圍撤銷產(chǎn)權(quán)證和索賠訴訟，但同樣的訴訟請求，同一法院系統(tǒng)卻做出三種不同的判決。

2005年5月，沈誦慶作為嘉蓮大廈62名業(yè)主的訴訟代理人，發(fā)起行政訴訟要求撤銷已辦理的產(chǎn)權(quán)證，獲法院支持；隨後，其中的23名業(yè)主分批起訴匯成公司要求支付逾期辦證違約金，亦獲得法院支持。

2008年，又有第二批54位業(yè)主提起撤證訴訟。此時，思明區(qū)法院的判決則是僅撤銷產(chǎn)權(quán)證面積，而不再撤銷產(chǎn)權(quán)證。

2011年初，85戶業(yè)主起訴匯成公司要求賠付因新的測繪面積減少導(dǎo)致的面積差款和罰息等。該案已作出二審終審判決，匯成公司又將面臨近百萬元的面積補差賠償。

匯成公司表示，由於銷售面積無法合法化，而只要面積不確定，產(chǎn)權(quán)證就辦不下來，「逾期辦證違約金」每天都在產(chǎn)生，形成一個「惡性怪圈」。事實表明，10年訴訟，法院的一系列判決無助於問題的解決，訟爭面積不斷擴大，尤其是業(yè)主索賠愈演愈烈。

廈門市中級法院副院長黃小民表示，在業(yè)主、開發(fā)商、土房局三者之間，業(yè)主起訴開發(fā)商索賠違約金，法院判決的原則應(yīng)看開發(fā)商是否可以免責(zé)，而行政機關(guān)的過錯並不能使開發(fā)商免責(zé)，法院應(yīng)先判決開發(fā)商賠付業(yè)主；至於開發(fā)商和土房局之間的索賠，則需另案審理。

此外，匯成公司已先後三次提起行政訴訟，要求廈門土房局給予國家賠償789萬多元，但這個行政訴訟卻處於中止訴訟階段。

「廈門土房局是否賠償匯成公司，要等法院判決，這與匯成公司和業(yè)主的訴訟是兩個案件，一碼歸一碼?！谷~松林表示，「沈誦慶的房產(chǎn)證至今未能辦理的原因，是其一樓18個車位改變用途和4個單元的商鋪違章加建夾層，其與匯成的房價款沒有結(jié)清，按有關(guān)規(guī)定屬於不予登記的情形?！?/p>

多部委過問纏訟何時休？

據(jù)廈門土房局2011年9月公佈的資料，沈誦慶購買的該處車位，被改作辦公和商業(yè)使用，並且在一樓商鋪違章加建夾層861.68平方米。蹊蹺的是，此處已被變更的18個車位，至今未恢復(fù)原有用途，而商鋪違章加建夾層也未拆除。

目前的僵局在於，法院判決匯成公司賠付沈誦慶等業(yè)主的逾期辦證違約金共計1，990多萬元，其中已執(zhí)行金額約840萬元，但匯成公司不服。

主要糾結(jié)核心有三點：

其一，法院不予採納匯成提交的沈誦慶偽造證據(jù)的依據(jù)而判定三明測繪所成果無效；而沒有資質(zhì)的三明測繪所為廈門土房局指定，從過程到結(jié)果，匯成公司都沒有直接責(zé)任而卻要負擔(dān)有關(guān)部門執(zhí)行不力而產(chǎn)生的經(jīng)濟賠償；

其二，架空層是否計入公攤，2000年之前並無明確規(guī)定，更沒有禁止性法律法規(guī)，而依據(jù)廈門市土房局審核通過的2000年測繪數(shù)據(jù)，匯成公司協(xié)助90%的業(yè)主辦出了產(chǎn)權(quán)證，廈門市土房局卻在4年之後，無明確法律依據(jù)地改變測繪結(jié)果，有違行政行為信賴保護原則；

其三，由於銷售面積無法合法化而造成產(chǎn)權(quán)證辦理延期，嘉蓮大廈撤證業(yè)主一方面執(zhí)行逾期辦證違約金，另一方面仍有效使用這些產(chǎn)權(quán)證，包括抵押、轉(zhuǎn)讓等，而即使撤證業(yè)主已將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓過戶新業(yè)主，執(zhí)行卻未終止。

2010年7月6日，廈門市委為此召開了專題協(xié)調(diào)會，責(zé)成多個政府部門督辦，

可直到如今，案件複查仍然沒有結(jié)果。