邵梅 徐偉

本文針對2001-2010年包頭市房地產(chǎn)市場泡沫的存在性進(jìn)行研究，基于判斷泡沫的5個指標(biāo)，選用了主成分分析法構(gòu)建包頭市房地產(chǎn)泡沫的評價(jià)體系。分析結(jié)果顯示，包頭地區(qū)于2007年存在房地產(chǎn)泡沫。因此，警示各地區(qū)在城市化進(jìn)程中，注重產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，城市的發(fā)展以吸附房地產(chǎn)消費(fèi)人群的多元產(chǎn)業(yè)為支撐。

一、引言

近年來我國房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展。1998年至今，房價(jià)的持續(xù)攀升成為各界關(guān)注的熱點(diǎn)問題，也給社會帶來一些負(fù)面效應(yīng)。如今，房價(jià)飆升的勢頭還在向二線、三線城市擴(kuò)展，中部、西部地區(qū)房價(jià)連同東部沿海城市一起高漲。房價(jià)過高已成為一個全國性的問題。

對于中國房地產(chǎn)泡沫的存在性，不同學(xué)者持不同的觀點(diǎn)。謝經(jīng)榮、易憲容等學(xué)者認(rèn)為，中國房地產(chǎn)泡沫的存在是具有區(qū)域性和局部性的，并不是所有地區(qū)都存在泡沫。黃征學(xué)等學(xué)者認(rèn)為，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)空置率比較高，房地產(chǎn)投資增幅大，這些只是表面特征，并不構(gòu)成房地產(chǎn)泡沫。所以，判斷房地產(chǎn)泡沫的存在性以及對泡沫程度的評價(jià)是一個值得研究的問題。

房地產(chǎn)泡沫是以房地產(chǎn)資產(chǎn)為載體的泡沫。可以理解為，在投機(jī)因素的作用下，房地產(chǎn)市場價(jià)格非平穩(wěn)性背離其理論價(jià)值的一種不可持續(xù)的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。其產(chǎn)生的原因可以歸納為四方面：第一，土地的稀缺性及“有價(jià)值，無價(jià)格”的特性；第二，非理性預(yù)期和過度投機(jī)；第三，房地產(chǎn)產(chǎn)品失調(diào)；第四，政府調(diào)控與體制問題。

二、模型設(shè)計(jì)

（一）指數(shù)的選取及臨界值的確定

本文根據(jù)房地產(chǎn)泡沫的成因和含義，選取了5個指標(biāo)，分別為房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資、房價(jià)收入比、房價(jià)增長率/GDP增長率、空置率、房地產(chǎn)貸款增長率/金融機(jī)構(gòu)貸款增長率。

第1個指標(biāo)（X1）：房地產(chǎn)開發(fā)投資/固定資產(chǎn)投資。它可以反映出資金投入房地產(chǎn)業(yè)的程度，可用于衡量房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的適度性。發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)投資一般占 20%-25%，而我國城市化進(jìn)程正處于較快的階段，房地產(chǎn)開發(fā)力度較大，所以該指標(biāo)應(yīng)適當(dāng)提高，將30%作為泡沫存在的臨界值。

第2個指標(biāo)（X2）：房價(jià)收入比。房價(jià)收入比是常用的國際綜合指標(biāo)，它可以衡量城鎮(zhèn)居民的住房消費(fèi)水平，反映城鎮(zhèn)居民家庭購買住房的支付能力。該比值越高，說明支付能力越低，房價(jià)偏高。

房價(jià)收入比在發(fā)達(dá)國家中的合理區(qū)間是1.8-5.5，但是在一些發(fā)展中國家的合理區(qū)間一般是4.0-6.1?？紤]到中國居民中的隱形收入較大，本文區(qū)間劃分參考胡瑾卿與張大亮（2004）研究中的區(qū)間范圍，也就是房價(jià)收入大于8時認(rèn)為有泡沫。

房價(jià)收入比的計(jì)算公式如下：房價(jià)收入比=商品房單套平均面積*商品房屋平均銷售價(jià)格/家庭平均年收入?？紤]到包頭市所處西部地區(qū)、居民的消費(fèi)水平及市場供應(yīng)情況，本文采用單套住房面積為100平方米的標(biāo)準(zhǔn)。如在此標(biāo)準(zhǔn)下都未測出泡沫，則說服力更充分。

第3個指標(biāo)（X3）：房價(jià)增長率/GDP增長率。GDP增長率可代表實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度，從房價(jià)增長率與GDP增長率之比可以看出房地產(chǎn)價(jià)格相對于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長速度。該指標(biāo)可以從一定程度上衡量房地產(chǎn)價(jià)格增長速度是否合理。指標(biāo)值越大，房地產(chǎn)泡沫程度越大。目前較多認(rèn)為，指標(biāo)為2時，房價(jià)相較于實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長過快，房地產(chǎn)市場存在泡沫。

第4個指標(biāo)（X4）：空置率?？罩寐士煞从撤康禺a(chǎn)市場的供需關(guān)系。當(dāng)房地產(chǎn)市場存在過多投機(jī)現(xiàn)象時，空置率就會攀高。一般認(rèn)為，當(dāng)空置率為3%-10%時，可起到抑制房價(jià)、平衡供求關(guān)系的作用，并且有利于資源的合理配置。當(dāng)商品房空置率大于10%時，則房地產(chǎn)市場供應(yīng)相對過剩，可認(rèn)為出現(xiàn)泡沫。

第5個指標(biāo)（X5）：房地產(chǎn)貸款增長率/金融機(jī)構(gòu)貸款增長率。指標(biāo)值越大，表明金融機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)市場放出大量貸款，資金投入房地產(chǎn)市場的速度過快，泡沫存在的可能性越大。該指標(biāo)值在1-3左右較為合適，超過3時，可認(rèn)為存在泡沫。

（二）實(shí)證分析

泡沫的形成是許多因素相互作用的結(jié)果，從房地產(chǎn)泡沫成因的角度出發(fā)，本文借鑒國內(nèi)外的評價(jià)方法， 選取以上5個評價(jià)指標(biāo)， 運(yùn)用SPSS軟件進(jìn)行主成分分析， 評價(jià)房地產(chǎn)泡沫程度。

運(yùn)用主成分分析得到房地產(chǎn)業(yè)泡沫的評價(jià)模型：y= f （X1，X2，X3，X 4，X5）。將每個指標(biāo)的泡沫臨界值代入上式得出房地產(chǎn)泡沫的綜合臨界值為y0= f （x1，x2，x3，x4，x5） 。y值大于y0 ，表明該年房地產(chǎn)泡沫存在。

根據(jù)主成分分析檢驗(yàn)結(jié)果可知，KMO 檢驗(yàn)為0.548，Bartlett檢驗(yàn)P值小于0. 05，適合做主成分分析。運(yùn)用SPSS軟件， 得到主成分的特征值與解釋率， 取累計(jì)解釋率為77. 527%，即取前2個主成分即可代表原5個評價(jià)指標(biāo)的主要信息量。

從旋轉(zhuǎn)后的因子載荷矩陣表中可以得到：在第一主成分上，X1—商品房開發(fā)投資與固定資產(chǎn)投資之比、X2—房價(jià)收入比、X3—空置率，這3個指標(biāo)的荷載較大，主要反映了生產(chǎn)及消費(fèi)類因素，可以定義為生產(chǎn)及消費(fèi)因子。第二主成分上，X5—房地產(chǎn)貸款增長率與金融機(jī)構(gòu)貸款增長率之比有較高負(fù)荷，主要體現(xiàn)金融類因素，可以定義為金融因子。因此，生產(chǎn)類、消費(fèi)類及金融類的因素對包頭市房地產(chǎn)市場的影響較明顯。

（三）構(gòu)建模型

基于旋轉(zhuǎn)后的因子荷載矩陣，可得出2個主成分的計(jì)算公式：

根據(jù)2個主成分的特征根及累計(jì)貢獻(xiàn)率，構(gòu)造了房地產(chǎn)泡沫的綜合評價(jià)函數(shù)：

y=2.316F1+1.560F2

將各指標(biāo)的臨界值帶入可計(jì)算得到綜合測度值的臨界值，計(jì)算結(jié)果得出y0= 27.141，表明若某年份的y值大于27.141， 則該年份房地產(chǎn)存在泡沫。

（四）結(jié)論分析

將包頭市2001-2010年各指標(biāo)數(shù)據(jù)帶入模型，得到泡沫測度情況。

由實(shí)證分析可以看出，包頭市2007年存在房地產(chǎn)泡沫。2007年中國房地產(chǎn)市場全面繁榮，全國性房價(jià)上漲加速，投資旺盛，主要受外資增速加大影響，土地交易價(jià)格上漲，住宅市場的過度投資導(dǎo)致。包頭市是房地產(chǎn)投資環(huán)境較為優(yōu)越的城市，因此也受到全國房地產(chǎn)市場大環(huán)境的影響。

三、對策與建議

針對上述情況，為了保證包頭市房地產(chǎn)市場健康可持續(xù)發(fā)展，可從以下幾個方面入手進(jìn)行調(diào)控：

（一）規(guī)范土地管理

包頭市地處西部，土地的利用空間廣泛，但是在快速城市化進(jìn)程下，土地的利用程度相對落后。規(guī)范土地管理要嚴(yán)格控制土地供應(yīng)不規(guī)范行為，使城市規(guī)劃與土地供應(yīng)規(guī)劃兩者相互配合實(shí)施，城市規(guī)劃用地規(guī)模要符合土地供應(yīng)規(guī)劃范疇，對不符合城市規(guī)劃的土地開發(fā)不應(yīng)下批。同時，政府還要制定土地使用年限規(guī)劃以及土地出讓等相關(guān)政策。

（二）制定必要規(guī)范來遏制過度投資和投機(jī)炒作的行為

對拆遷所帶來的被動性購房需求要合理控制。政府應(yīng)依照國家出臺政策合理編制和確定拆遷規(guī)劃及計(jì)劃，對保存較好并且不在拆遷規(guī)劃內(nèi)的住宅小區(qū)，可采取與個人共同出資的方式進(jìn)行綜合整治。通過改善居民的居住環(huán)境，緩解一部分居民改善住房的需求。同時，監(jiān)管部門要認(rèn)真調(diào)查和處理違規(guī)銷售和投機(jī)商品房等行為。

（三）鼓勵多渠道融資的房地產(chǎn)企業(yè)

很多房地產(chǎn)企業(yè)對金融機(jī)構(gòu)貸款及房屋預(yù)售款的依賴程度很高，這些融資渠道使得房地產(chǎn)行業(yè)的金融風(fēng)險(xiǎn)很高。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)充分考慮自身情況及風(fēng)險(xiǎn)承受能力，選擇合理的資本結(jié)構(gòu)。多渠道融資不僅降低了企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)，同時也可對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)起到一定的約束作用。

（四）調(diào)整住房的供給結(jié)構(gòu)

政府應(yīng)加強(qiáng)管制高檔小區(qū)的供給量，加大中低價(jià)位的中小戶型的供應(yīng)力度。在保障居民合理住房需求的前提下，建立各層次需求的供應(yīng)體系，建立以經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房為主要形式的住房保障體系，解決中低收入家庭的住房需求。

（作者單位：內(nèi)蒙古科技大學(xué)建筑與土木工程學(xué)院）

責(zé)任編輯：楊再梅