徐志軍

在舊城改造中，一些個人獨(dú)資或合伙的小型房地產(chǎn)開發(fā)公司，通常選擇一塊臨街地皮蓋商居樓，第一層為商鋪，第二層以上為居民住房。

商居樓蓋好后，居住樓層通常用于銷售，而商鋪部分卻遲遲不用于銷售。有的用于出租；有的用于公司辦公；有的用于自己親屬開店；有的內(nèi)部低價分掉。這樣做既能回收資本又能達(dá)到其避稅或逃稅的目的。

由于商鋪竣工后長時間沒有銷售，隨著時間的推移、征管人員的變動、公司的變遷注銷，極有可能逃出地稅機(jī)關(guān)的征收視野，造成相關(guān)稅款的流失。為說明問題查找房地產(chǎn)稅收管理的重點(diǎn)，我們不妨舉個案例進(jìn)行分析。

【案 例】甲房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，于2006年初取得城市臨街土地使用權(quán)600平方米，年底建成商居樓一棟，建筑面積3 000平方米。其中：店面500平方米，居住房2 500平方米。投資情況如下，支付土地使用權(quán)價款180萬元；房地產(chǎn)開發(fā)成本120萬元；房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用20萬元，其中：項(xiàng)目借款利息15萬元取得金融機(jī)構(gòu)證明，其它費(fèi)用5萬元?？備N售費(fèi)用預(yù)計(jì)25萬元。銷售稅費(fèi)預(yù)測情況：商鋪每平方米6 000元，住房每平方米1200元。營業(yè)稅稅率5%，城建稅稅率7%，教育費(fèi)附加3%。據(jù)此測得：

營業(yè)稅：[（2 500×1 200）+（500×6+000）]×0.05=300 000（元）

城建稅：300 000×0.07=21 000（元）

教育費(fèi)附加：300 000×0.03=9 000（元）

土地增值稅：

（1）扣除項(xiàng)目金額：1 800 000+1 200 000+150 000+（1 800 000+1 200 000）×0.05+（300 000+21 000+9 000）+（1 800 000+1 200 000）×0.2=423 000（元）

（2）土地增值額：6 000 000-4 230 000=1 770 000（元）

（3）土地增值率：1 770 000÷4 230 000=0.418

（4）適用稅率：30%應(yīng)納土地增值稅：1 770 000×0.3=531 000（元）

企業(yè)所得稅：

（1）應(yīng)納稅所得額：6 000 000-1 800 000-1 200 000-150 000-50 000-（300 000+21 000+9 000）-531 000-250 000=1 689 000（元）

（2）應(yīng)納所得稅：1 689 000×0.35-14 750=589 700（元）

各稅費(fèi)預(yù)測合計(jì)：300 000+21 000+9 000+531 000+589 700=1 450 700（元）

但我們在實(shí)際征收過程中，除了營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加按法定稅率征收外，對土地增值稅和所得稅我們平時是根據(jù)銷售收入分別按照預(yù)征率2%、4%征收，等到項(xiàng)目全部售完后再進(jìn)行兩稅清算。據(jù)此該房地產(chǎn)開發(fā)公司，在售完2 500平方米住房時，我們可征得稅費(fèi)：2 500×1 200×0.115=345 000（元）。余下的稅款要等到商鋪售完后才能結(jié)清。精明的開發(fā)商正是看到了重頭稅在后頭，因此，收回絕大部分成本后，商鋪并不急于出售，而是采取不同的方式逃匿稅款。

【方式一】剩下的商鋪用于出租。這樣做的好處，一可以進(jìn)一步收回投資，二可以逐漸轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)開發(fā)征收分局的視線。按現(xiàn)行征管范圍劃分，房屋出租的租金稅費(fèi)由屬地分局征收。房地產(chǎn)征收分局在這種情況下，每月收到的只是房地產(chǎn)開發(fā)公司的一份零稅款申報表。時間長了，房地產(chǎn)管理分局也覺得沒實(shí)際意義，有可能將其列入非正常戶。非正常戶持續(xù)一段時間后，開發(fā)商人去樓空，征管單位很無奈，要么長期掛非正常戶，要么注銷。剩下的稅款自然就逃匿了。

【方式二】房地產(chǎn)開發(fā)公司將未出售的商鋪?zhàn)鳛樽杂霉潭ㄙY產(chǎn)。按照現(xiàn)行稅收政策，開發(fā)商自建自用房屋，不須繳納銷售不動產(chǎn)營業(yè)稅、土地增值稅。開發(fā)商憑購地發(fā)票和建筑單位開具的建筑發(fā)票，就可從房管局順利的領(lǐng)取房產(chǎn)證。無需稅務(wù)局簽署意見。稅務(wù)機(jī)關(guān)往往事后才知道，即便知道了通常也只是派人核對已售部分是否按照征收率交清了稅款，很少有人對其進(jìn)行成本分?jǐn)偤蛢啥惽逅?。這樣不僅造成了現(xiàn)有的稅款流失，還會造成企業(yè)因虛構(gòu)固定資產(chǎn)成本減少日后企業(yè)所得稅以及轉(zhuǎn)讓不動資產(chǎn)時相關(guān)的稅收。因?yàn)榉慨a(chǎn)入賬價高折舊額就大，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)時允許扣除的金額就大。

【方式三】房地產(chǎn)開發(fā)商中的一些個人有限公司，往往先將未出售的商鋪以公司名義辦證，然后又以公司注銷為由，將房地產(chǎn)過戶到個人名下。公司注銷按照稅收征收管理法之規(guī)定，通常納稅人應(yīng)先到稅務(wù)局繳銷發(fā)票，結(jié)清稅款，注銷稅務(wù)登記證，再到工商局辦理營業(yè)執(zhí)照注銷。但因?yàn)檫@些小型開發(fā)商，平時并不領(lǐng)取發(fā)票，報稅與開發(fā)票同步進(jìn)行。因此，很少有人主動到稅務(wù)機(jī)關(guān)申請注銷，而是直奔工商局辦理營業(yè)執(zhí)照注銷。由于稅務(wù)部門不能及時掌握情況，更無有效措施對其進(jìn)行清算，相關(guān)稅收也就容易逃之夭夭了。

【方式四】股東以大大低于市場售價的價格將商鋪買下，把產(chǎn)權(quán)證辦到個人名下。達(dá)到少繳稅的目的。

為了有利于公平競爭，防止房地產(chǎn)開發(fā)過程中商鋪稅款的流失，針對存在的問題，擬提出如下意見。

1.強(qiáng)化房地產(chǎn)稅收的立項(xiàng)管理。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目因其周期長，情況復(fù)雜，必須按項(xiàng)目管理，專業(yè)化管理、專人管理，建立永久性檔案，包括項(xiàng)目批準(zhǔn)書，土地開發(fā)面積、竣工后建筑面積、依據(jù)市場價測出的稅源情況，實(shí)際銷售征稅等情況。這樣有利于稅源掌控，有利于提供后續(xù)二手房交易的原始資料。

2.完善稅收政策和管理辦法。為防止開發(fā)商商鋪建成后，采取出租、自用等方式逃匿稅收，要做出一些視同銷售的規(guī)定，確保土地增值稅和所得稅的及時順利清算。商鋪建成后出租超過兩年的視同銷售處理；商鋪建成后自用超過兩年的視同銷售處理；對既沒有用于出租，又沒有自用的超過三年的要組織拍賣機(jī)構(gòu)拍賣。這樣有利于減少庫存房，防止囤積抬價，也有利于稅務(wù)機(jī)關(guān)及時進(jìn)行清算，防止稅款流失。

3.對以前房地產(chǎn)開發(fā)中的商鋪稅收進(jìn)行一次清查。按稅收征收管理法規(guī)定，對于因納稅人原因造成的逃稅稅務(wù)機(jī)關(guān)可以無限期的追繳。由政府牽頭，組織規(guī)劃局、城建局、房管局、土管局、公安局共同對以前年度的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)排查，看是否進(jìn)行了兩稅清算，沒有清算的要進(jìn)行清算，追繳相關(guān)稅款。

4.要加強(qiáng)部門之間的協(xié)作。地方政府應(yīng)作出一些硬性規(guī)定，房地產(chǎn)企業(yè)注銷時，應(yīng)堅(jiān)持先稅務(wù)后工商，即工商部門應(yīng)見到稅務(wù)部門稅款清算證明后，再辦理企業(yè)營業(yè)執(zhí)照注銷。房管部門為開發(fā)商辦理自用房產(chǎn)證時，應(yīng)在取得稅務(wù)機(jī)關(guān)出具的已稅證明后方可辦理。

（作者單位：樂平市地稅局）