龔小鋒

北京市六環(huán)房價競相突破兩萬元/平米大關(guān)，北京周邊的燕郊房價突破一萬元/平米。相比燕郊及香河、固安等先行者，武清似乎是樓市的后發(fā)者，其均價還在6000元-7000元/平米左右。但價格、地緣、藍印和生態(tài)優(yōu)勢的多重疊加，為武清這個后來者增色不少。

由于武清土地資源充裕，大盤模式一直是武清樓市的鮮明特點。區(qū)域內(nèi)開發(fā)商多注重綠化及景觀打造，尤其是改善型低密產(chǎn)品，成為武清開發(fā)商制勝的又一利器。

全產(chǎn)品系布局

一條京杭大運河，分隔出如今武清的河?xùn)|與河西板塊。在河?xùn)|傳統(tǒng)的楊村等老城板塊，樓盤主要以改善性需求為主，重視產(chǎn)品舒適戶型打造。

如今的武清樓市，更多傾向于河西板塊——武清新城的改造升級。作為武清規(guī)劃的未來核心區(qū)域，新城圍繞京津城際武清站及雍陽西道，進行一系列開發(fā)建設(shè)。佛羅倫薩小鎮(zhèn)、凱旋王國等新興大型配套，都在此區(qū)域。

在武清站以東，僅幾分鐘車程，即是以雍陽西道為代表的繁華路網(wǎng)地段，輻射武清居住區(qū)、行政機構(gòu)及文化商業(yè)區(qū)，包括保利上河雅頌、盛世天下、楓丹天城在內(nèi)的眾多地產(chǎn)項目均布局于此，形成武清住宅項目高度密集區(qū)域。除了武清本地置業(yè)者，更面對藍印客戶，該區(qū)域的樓盤重視商業(yè)配套、環(huán)境、學(xué)校等資源。

僅次于雍陽西道板塊的武清站板塊，雖然商業(yè)配套不如雍陽西道，但城際列車為武清站板塊提供了大量人流，加之車站與佛羅倫薩商業(yè)小鎮(zhèn)僅一路之隔，該板塊將成為武清高端消費區(qū)。

武清最不缺的是大盤項目，體量大、產(chǎn)品全、單價低是區(qū)域樓市的總體特征。不少項目總建筑面積超過40萬平米，如保利·上河雅頌75萬平米，恒大山水城200萬平米，首創(chuàng)國際半島超200萬平米，龍灣城超400萬平米。

“武清樓市產(chǎn)品線豐富，大部分樓盤都是‘高+低的產(chǎn)品組合模式，即低密度加高層高密度產(chǎn)品組合，從而充分使用容積率，價值取得最大化?！北本┰２脴I(yè)集團天津投資有限公司總經(jīng)理董進表示。據(jù)他了解，武清產(chǎn)品涵蓋住宅、公寓、花園洋房、別墅等，產(chǎn)品類型十分豐富，主力銷售價格集中在6000元-7000元/平米。

保利天津海棠灣營銷經(jīng)理申西萌表示，去年保利提出了“全系豪宅，領(lǐng)袖武清”的品牌愿景。今年將在武清市場實現(xiàn)產(chǎn)品全系化，高層、洋房、別墅住宅產(chǎn)品都有發(fā)售。

近五成藍印客戶

說起武清買房，多數(shù)人都會想到一個詞：藍印。由于天津?qū)嵭兴{印政策。按照相關(guān)規(guī)定，在武清、寶坻等天津遠郊區(qū)域，購買40萬元以上價格的房源，即可辦天津藍印戶口。天津市藍印考生享受跟天津市正?？忌瑯拥母呖间浫》謹?shù)線，如天津大學(xué)、南開大學(xué)等，不但分數(shù)上的優(yōu)勢，還可以讓外地人享受到在子女入學(xué)、高考、社保等方面與天津市常住戶口居民同等的待遇。

“藍印房”多為毛坯小戶型，由于低總價，不僅吸引了在北京工作生活卻無北京戶口的人群，即使河北、山東、山西等地也有不少購房人為了給孩子鋪就升學(xué)之路，到武清置業(yè)。據(jù)多名開發(fā)商介紹，武清樓市中藍印客戶需求占到30%-50%。

在北京工作的袁女士，剛在武清站附近的金泰麗舍付完定金?！拔揖褪菦_著藍印戶口去的。武清每年一二十人上清華北大，有半數(shù)以上都出自楊村一中，很多人都沖著這所學(xué)校去?！痹空f，自己在金泰麗舍買的是60多平米的小戶型，均價7000多元/平米，精裝修，總價剛好40多萬元。

根據(jù)武清教育局數(shù)據(jù)顯示，武清擁有小學(xué)107所，初中38所，普通高中11所。

記者在一路探訪中，也發(fā)現(xiàn)武清學(xué)校資源較為充裕，其中，在繁華的雍陽西道板塊，不乏楊村一中、英華國際中學(xué)等重點中學(xué)。天津市武清區(qū)宣傳部部長張立冬表示，武清正在謀求對接北京人才資源，“比如說跟北京的國家部委、高校院所深入對接，目前已取得一些階段性成果?！?/p>

“我們項目北京購房者大概有60%左右，主要是總價低、生態(tài)環(huán)境、配套不錯?！焙愦笊剿且幻N售人員表示，項目目前推出小戶型組團恒大花地灣，項目引進了北京大學(xué)下屬北大學(xué)園幼兒園，還按照天津市級重點小學(xué)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)了恒大小學(xué)。

“我們的位置比較好，拿地價格也是當(dāng)時最貴的，就在保利對面，當(dāng)時想法是想蓋武清當(dāng)?shù)厝讼矚g的房子，我估計藍印客戶也不排斥?！睋?jù)董進介紹，楓丹天城開盤當(dāng)天 430余套房賣出400套，銷售額達2.6億元，創(chuàng)武清新高，如今項目一期工程已接近尾聲。

別墅產(chǎn)品也走俏

“最早很多人都掐著首付40萬元這條底線來武清買房，但是現(xiàn)在包括藍印客戶也越來越看重項目的教育、醫(yī)療、生活娛樂等配套，作為第二居所，自住的需求越來越多?！币幻?dāng)?shù)鼐用癖硎?，新興板塊增加了純別墅項目，“如果單純?yōu)榱怂{印戶口，沒必要購買這些總價較高的產(chǎn)品?！?/p>

松江運河城營銷經(jīng)理宋亞男表示，從武清樓市上半年成交及下半年存量數(shù)據(jù)看，大戶型產(chǎn)品庫存還是比較多。河西及北部傳統(tǒng)居住區(qū)，是武清地區(qū)未來幾年高端產(chǎn)業(yè)發(fā)展升級的核心居住區(qū)域。如住總尚清灣，即涵蓋了花園洋房和多類型別墅等多業(yè)態(tài)建筑。再如北部的首創(chuàng)國際半島，其類別墅產(chǎn)品最低單價7500元/平米。

實際上，武清當(dāng)?shù)氐馁徺I力也十分旺盛。董進表示，不少武清當(dāng)?shù)刂星嗄曩彿空叨紩袃商鬃》?，而且都是自住需求。另外，隨著武清的經(jīng)濟發(fā)展，越來越多的外地人口涌入，也成為武清的購買力。

據(jù)天津翠金湖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司副總經(jīng)理劉昕介紹，旗下開發(fā)的項目翠金湖·美墅島位于武清東部的大黃堡生態(tài)保護區(qū)，是一個120萬平米的低碳臨湖項目。擁有北京和天津之間居住區(qū)最大的水面，70%的都是別墅用地，別墅起價僅130萬元/套。

留人還要“養(yǎng)人”

在董進看來，目前武清樓市價格仍處在一個洼地，隨著京津產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，人口流入，武清房價今后上漲仍有較大空間，“將來怎么發(fā)展經(jīng)濟，消費、投資、出口三駕馬車都十分關(guān)鍵。”

有業(yè)內(nèi)人士表示，武清要想發(fā)展房地產(chǎn)，只有產(chǎn)業(yè)配套跟上，才能留住人。“武清前面還有廊坊，廊坊規(guī)劃規(guī)模各方面比武清大，能超越廊坊就是武清的水平?！?住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心研究員王玨林說，政府要提高主動性，尋求改革和創(chuàng)新空間，轉(zhuǎn)移北京如第二機場等區(qū)域產(chǎn)業(yè)。

據(jù)張立冬介紹，目前，玉柴重工、娃哈哈等總部，普洛斯、人人樂等現(xiàn)代物流項目和亞馬遜、阿里巴巴、當(dāng)當(dāng)網(wǎng)等10余家電商龍頭企業(yè)都落戶武清，武清正在爭創(chuàng)國家級電子商務(wù)示范區(qū)，由此吸引人才入住，并推動樓市利好。

王玨林建議，武清要發(fā)展好，還可以發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)?！拔淝迳鷳B(tài)好，可以承接北京和天津的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，打造一個漂亮的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)城。”

在業(yè)內(nèi)人士看來，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移并非一朝一夕就能完成，在大北京時代，武清要承接京津一體化還需要一定時間。武清的發(fā)展勢頭不言而喻。在濱海新區(qū)帶動下，天津東部、東南部及西部外環(huán)邊緣區(qū)域房地產(chǎn)項目遍地開花，而北部區(qū)域的發(fā)展則相對較為緩慢。隨著京津城際間的日益緊密，北部區(qū)域價值將迅速顯現(xiàn)。