龔小鋒 劉楊

限價政策使得開發(fā)商放緩入市速度，造成的直接后果并非是房價的應聲而落，而是市場供應的突然緊張。

7月份日光盤頻現(xiàn)，其中包括中國鐵建國際花園、首開熙悅山、中建國際港、中冶藍城先后“日光”?！叭展獗P”背后集聚著多重矛盾，短期內(nèi)被放大的供需矛盾，使得市場上更多人參與搶房，購房者買房難的問題，被進一步激化。

需求爆棚

由于新增供應的多數(shù)項目都位于六環(huán)以外，剛需購房人群的選擇范圍外移趨勢更加明顯，大部分只能選擇靠近六環(huán)甚至六環(huán)外的區(qū)域。

7月31日，位于北京大興天宮院板塊的金融街融匯售樓處門口放著“暫時關閉”的告示牌，只接待前來簽約的已購房客戶。在10天前，這里剛結束一場“搶房大戰(zhàn)”——600多套房源開盤數(shù)小時就售完。

比金融街融匯早一天，同處大興的另一項目中建國際港開盤。當日1462套房源售罄，37.9億元的單日銷售金額，則創(chuàng)下了2012年以來全國房地產(chǎn)市場新的成交額紀錄。

開盤即售罄，已不再是近期樓盤銷售的個案。除以上兩個樓盤之外，首開熙悅山開盤當天“日光”，多半拿著號牌的購房者根本就沒能進入選房大廳；而很少出現(xiàn)“日光”的別墅市場也似乎受到感染，龍湖雙瓏原著首期開盤幾小時便被認購一空，鴻坤林語墅34套房源在開盤當日也被清空。

鏈家地產(chǎn)分析師張旭認為，近期一批完成預售審批的項目開始加速出貨，積累一段時間的購房需求集中爆發(fā)。從市場實際表現(xiàn)看，剛需、改善以及高端主觀釋放都較為旺盛，多數(shù)樓盤入市后消化周期縮短。

過去，如長時間不開盤，購房者可能會逐步流失。但目前剛需項目似乎已經(jīng)不再擔心購房者。更值得注意的是，近期開發(fā)商驗資環(huán)節(jié)被提前到選房之前。

包括金融街融匯、保利春天里等樓盤都要求購房者排號時出示存款證明，而上述兩個樓盤所要求的存款金額都在60萬元以上。開發(fā)商的目的是通過驗資環(huán)節(jié)了解有效蓄客量，從而順利實現(xiàn)“日光”。

據(jù)記者了解，上半年許多樓盤都經(jīng)歷了“被捂盤”。例如金融街融匯、首開熙悅山、中國鐵建國際花園取預售證的時間均達數(shù)月，甚至半年以上。

供需失衡致量跌價漲

在“日光盤”頻現(xiàn)的銷售背景下，樓市供應量與成交量卻表現(xiàn)出下滑的趨勢。據(jù)亞豪機構統(tǒng)計，截至7月28日，7月份北京僅有21個項目開盤，與上月33個項目的開盤量相比，供應量萎縮了近四成。

在成交量方面，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，截至7月29日，7月新建商品住宅（含保障性住房）網(wǎng)簽量達6000套，比6月同期減少35.8%。

成交量的下滑并非來自于需求的萎縮。金融街融匯三期開盤前，蓄客人數(shù)與房源比例就達到了4：1，而中鐵國際港開盤當日，就有許多客戶因排號靠后空手而歸。

亞豪機構市場總監(jiān)郭毅指出，在限價政策以及土地儲備總體不足的前提之下，項目入市積極性普遍低迷，今年以來月度開盤項目最多僅30余個，供應的持續(xù)低迷也使得7月成交出現(xiàn)階段性低點?！倍鴵?jù)多家機構數(shù)據(jù)顯示，目前北京樓市的庫存維持在6.5萬套的低水平。

與往年不同的是，成交量的走低也并未帶動價格的回落。根據(jù)亞豪機構統(tǒng)計數(shù)據(jù)，在成交量下跌的7月，北京商品住宅市場成交均價為24815元/平米，這一均價水平超越了2011年2月的24459元/平米，成為歷史新高。

分析機構普遍認為是成交結構的變化拉高了成交價。值得注意的是，現(xiàn)房銷售成為了當前市場新的動向。中海地產(chǎn)華北區(qū)一名負責人表示，北京對現(xiàn)房銷售“限價”相對較為松動，部分開發(fā)商傾向于轉(zhuǎn)為現(xiàn)房銷售。這也在一定程度上拉升了新建住宅市場的成交均價。

剛需盤“以價換證”

從限價令施行以來，樓市供應集中的通州、大興、房山等區(qū)域，多個樓盤同一時段開盤的情境已難覓蹤影，取而代之的是蓄客、再蓄客。

以大興天宮院為例，今年僅有1個項目開盤。金融街融匯三期售罄之后，保利春天里計劃于最近開盤，記者致電該項目銷售人員了解，雖然已進入了排號流程：“但并不能確定在8月份就一定能夠開盤?！?/p>

并不是所有樓盤都傾向于延期開盤以待“限價令”松綁，在開放商看來，關鍵還是定價難。

據(jù)記者了解，包括金融街融匯、中國鐵建國際花園、中國水電云立方等多個項目申領預售許可證的次數(shù)都在3次以上，而每次都是和住建委在售價方面進行著“討價還價”。中國水電云立方銷售人員就向記者表示：“上半年本來都準備以16500元/平米均價開盤了，但住建委的意見是16300元/平米，最終還是黃了?！?/p>

從已售的項目來看，在7月份北京獲得預售許可證的9個剛需項目中，中建國際港、首開熙悅山、金融街融匯、中國鐵建國際花園、中冶藍城5個項目全部在開盤之后很快售罄，而這正是“以價換證”的結果。

以中建國際港為例，開發(fā)商對外宣稱的房屋開盤均價是24500元/平米。而周邊2010年以后交付的次新二手房，價格普遍已在29000元/平米到33000元/平米之間。

對于類似“買到就是賺到”的樓盤，業(yè)內(nèi)有聲音指出，政府以價格審批指導的方式，幫購房者和開發(fā)商“砍價”；而對于“不聽話”的開發(fā)商，政府不核發(fā)預售證，不準其銷售。

由政策的出發(fā)點著眼，干預售價無疑是抑制高房價最有力、最有效的做法。然而，樹欲靜而風不止，上有政策下有對策早已成為開發(fā)商的共識。在限價政策的持續(xù)發(fā)酵中，開發(fā)商所采用的拆分精裝修和驗資手段，實質(zhì)性地提高了購房門檻。

高端盤遭配額管制

來自北京市住建委的信息顯示，菜市口附近的四合上院仍有房源沒有網(wǎng)簽，但記者致電該項目售樓處獲知，在7月3日取得預售證后不久，四合上院已經(jīng)售罄。

四合上院只是高端項目“成績驕人”的一個縮影。據(jù)了解，今年入市的高端項目都取得了不錯業(yè)績。例如近三個月取得了預售證的九章別墅、龍湖雙瓏原著、鴻坤·林語墅三個別墅新盤都處于清盤狀態(tài)，而龍湖雙瓏原著和鴻坤林語墅開盤當日便銷售一空。

事實上，供不應求已成為高端項目的普遍現(xiàn)狀，究其原因還來自于“限售”政策。此前有媒體報道，北京原則上對單價超過4萬元的樓盤執(zhí)行“每月僅批一個新盤預售許可證”的配額限制。

“我們計劃要在8月10日之前取得預售證，我的同事告訴我，如果想按計劃拿證，前提是一分錢都不能漲?！比诳魄д率_發(fā)商融科智地北京公司董事總經(jīng)理張筱菁近期對媒體表示，公司決定放棄漲價，二期擬售價格將維持一期的水平。

“北京能買得起上千萬房產(chǎn)的購房群體，來來回回也就是那幾萬人?！?北京中原市場總監(jiān)張大偉指出，高端樓盤的居住屬性還是第一位，投資作用只是一個附加值?！案叨吮P的銷售雖然有一定的周期性，但當前更多的原因還是供給太少，凸顯了緊張的局面。