龔小鋒

在近一兩年大力推進(jìn)“限地價，競保障性住房面積”之后，北京再出新招搭售保障房用地，熱門商業(yè)用地搭售冷門保障房用地。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，此種方式一舉兩得，未來北京或許會在這方面做出更新的嘗試與推廣。

保障房首搭商業(yè)地塊

7月15日，北京石景山兩宗保障房兼商業(yè)用地成功出讓，其中金融街控股和北京實興騰飛聯(lián)合體以38.1億元拿下石景山五里坨南宮（A、B）保障房用地和京西商務(wù)中心（西區(qū)）商業(yè)金融用地，成交樓面價達(dá)到10711元/平米，溢價率超過20%；北京建工以33億元拿下石景山五里坨02號地保障房和京西商務(wù)中心（東區(qū)）商業(yè)金融用地，33億的總價折合樓面價為10373元/平米，溢價率達(dá)到28.3%。

這是北京首次嘗試商業(yè)用地搭配保障房用地出讓地塊的方式，并且保障房地塊與商業(yè)地塊位置并不相鄰。據(jù)了解，石景山五里坨南宮（A、B）保障房用地和石景山五里坨02號地保障房用地，均于去年12月招標(biāo)，但最終無人投標(biāo)而流標(biāo)。

在今年1月，中海拿下石景山老古城一宗商業(yè)用地，樓面價達(dá)到15093元/平米，相比之下，通過保障房搭售的方法明顯拉低成交價格。

近期，北京土地整理儲備中心有關(guān)負(fù)責(zé)人對媒體表示，石景山兩宗保障房用地曾經(jīng)流標(biāo)，搭配出售，能夠盡快將保障房用地賣出去，加快供地。這相當(dāng)于一種創(chuàng)新，以后可能還會考慮這種搭配出售。

“這種方式是一個很好的嘗試，一舉兩得?！痹谌珖康禺a(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌看來，這種出讓方式，既可以控制溢價率，避免部分地塊過熱對交易市場影響，又能促進(jìn)保障房地塊供應(yīng)，值得進(jìn)一步推廣。

多種搭售攻略

如何推進(jìn)保障房供地顯然成為地方政府的當(dāng)務(wù)之急。2013年初，住建部公布了全年基本建成470萬套、新開工630萬套的建設(shè)目標(biāo)。各大地產(chǎn)政府鉚足勁建設(shè)保障房，北京作為首善之區(qū)，無疑“壓力山大”。

近年來，北京市采取多種方式搭售保障房用地已屢見不鮮。“現(xiàn)在北京土地出讓很多都捆綁保障房用地，如果放棄保障房，可選擇的地塊就太少了?！北本┏墙ㄒ幻?fù)責(zé)人告訴記者。

“參與保障房建設(shè)，雖然利潤率低，但項目風(fēng)險也小，公司那么多人總要有活干?！鄙鲜霰本┏墙ㄏ嚓P(guān)負(fù)責(zé)人說，對外地開發(fā)商來說，參建保障房還能與當(dāng)?shù)卣⒘己玫暮献麝P(guān)系，加強獲取土地的能力。

在這種捆綁保障房用地出讓的情況下，越來越多房企參與保障房建設(shè)。如 “限地價，競保障性住房面積”就在萬柳和夏家胡同等優(yōu)質(zhì)地塊出讓上被應(yīng)用。按照國土部的規(guī)定，土地出讓溢價率在50%以上的地塊，其付款、開發(fā)、銷售等環(huán)節(jié)均需納入國土部的重點監(jiān)測。上述優(yōu)質(zhì)地塊出讓，往往通過最高限價設(shè)置，把溢價率控制在略低于50%水平，再通過競拍保障房面積來確定最終買家。

為了避免配建面積過小導(dǎo)致后期管理困難，同時加大保障性住房的土地供應(yīng)，北京去年就規(guī)定，對于采用“限地價、競保障房面積”出讓的地塊，將保障房起始競報面積由原來的100平米提高至1000平米，如夏家胡同地塊的保障房面積就占了一半。優(yōu)質(zhì)地塊的地價也由此被“穩(wěn)定”。

7月2日，北京市國土局表示，自2010年實施“限地價，競保障性住房面積”等土地交易方式后，截至目前，全市競建出的保障房面積約77萬平米，由此減少的政府土地出讓收入約150億元，為社會增加各類保障性住房約1.7萬套。

但由于種種原因，保障房用地推進(jìn)還未達(dá)到預(yù)期目標(biāo)。根據(jù)北京市國土局最新數(shù)據(jù)，截至5月底，北京市已落實保障性安居工程新增用地371公頃，完成全年計劃指標(biāo)的46%，未達(dá)到“上半年要完成七成”的計劃。

在業(yè)內(nèi)人士看來，要想進(jìn)一步落實保障房用地指標(biāo)，還是要推進(jìn)多種方式靈活混搭。比如上述的商業(yè)和保障房用地混搭。

泰禾集團總裁助理沈力男就認(rèn)為，政府顯然在嘗試通過新的方式推進(jìn)保障房建設(shè)。

相比之前在同一地塊上做高端住宅和保障房，會引發(fā)后期物業(yè)管理等諸多不便，這種搭售方式更加合理靈活，可以讓開發(fā)商專注于產(chǎn)品本身。

顧云昌也認(rèn)為，將來，不相鄰搭售方式可以靈活推廣，不管是住宅還是商業(yè)用地搭售不相鄰的保障房，都是今后推進(jìn)保障房供地的很好方式。

缺乏成熟盈利模式

代建、配建和直接招標(biāo)是保障房建設(shè)的三種主要模式，配建最為常見，但由于沒有成熟的盈利模式，開發(fā)商對此也“愛恨交織”。萬科此前就稱：“賺一元就夠了”，參加保障房建設(shè)的多名開發(fā)商向記者表示，保障房的開發(fā)利潤大約在3%到5%。

“我跟股東開玩笑說，這個項目只能賺100萬元，多了我沒法保證。”北京南部某項目負(fù)責(zé)人就告訴記者，當(dāng)時拿下該地塊時，由于保障房配建面積過大，加上成本較高，已經(jīng)沒多少利潤可言。

上述房企負(fù)責(zé)人表示，盡管一些地塊看似溢價率不高，但加上保障房配建，房企拿地總成本已經(jīng)大大增加。利潤最終還是要靠商品房來填，而這些成本最終都會轉(zhuǎn)到房價上，吃虧的還是“購房者”。

近期兩宗“限地價，競保障性住房面積”的地王項目都引起熱議。如夏家胡同地塊，配建公租房面積約占總建筑面積一半，剔除保障房部分，商品房地塊的樓面成本接近42000元/平米，業(yè)內(nèi)預(yù)計其房價或至80000元/平米。

中糧地產(chǎn)23億元奪得的孫河地塊，扣除保障房面積后，樓面價高達(dá)48444元/平米，刷新了北京單價地王，業(yè)界預(yù)計項目最終售價有可能會超過100000元/平米。對此，華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長任志強近期就稱：“保障房配建得越多，房價也就被抬得越高”。

但保障房建設(shè)也并非無利可圖。此前就有業(yè)內(nèi)人士對記者表示，開發(fā)商可能借機會向地方政府開出相關(guān)條件，比如北京現(xiàn)在嚴(yán)控限價，有配建保障房面積的項目，相對商品房價格報批，可能會容易過關(guān)。

在顧云昌看來，要推進(jìn)保障房建設(shè)，關(guān)鍵是要給開發(fā)商足夠的資金和政策支持，比如給予融資優(yōu)惠，讓參建保障房的企業(yè)可以獲得更多優(yōu)質(zhì)地塊作為補償。但從土地源頭來說，政府需要讓利，降低土地成本，通過降地價來降房價。

面對保障房配建增加的局面，未來，顯然是“能者居之”，由于部分企業(yè)自身的優(yōu)勢，確實能在土地出讓方式上掙分不少。

上述城建負(fù)責(zé)人表示，在施工和管理環(huán)節(jié)能力有優(yōu)勢的建筑類企業(yè)，可以通過探索開發(fā)模式及加強自身成本管理，實現(xiàn)保障房開發(fā)盈利。

北京住總集團董事長張貴林早前對記者表示，北京住總通過產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)絽⑴c保障房建設(shè)，在設(shè)計、開發(fā)投資、施工、物流等每個環(huán)節(jié)可以掙2%-3%的利潤，加起來就可能達(dá)到10%的利潤率。