龔小鋒

“東邊日出西邊雨”，在國內(nèi)房地產(chǎn)信貸緊縮背景下，實(shí)力房企“八仙過海，各顯神通”，通過借道海外市場，為新一輪的拿地與開發(fā)融到巨額資金。左手融資，右手買地，誰擁有更高的融資能力和更低的融資成本，無疑將脫穎而出。

盡管近期房企赴港買殼和沖刺IPO數(shù)量增多，但由于殼資源兩年內(nèi)不能再融資的規(guī)定，五洲國際等中小房企面臨折價(jià)上市的股權(quán)融資困境，海外發(fā)債和銀團(tuán)貸款等方式占據(jù)著海外融資潮的主力。

據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 上半年共有34家上市房企海外融資總額超900億元，而去年全年僅為600億元。海外融資的火熱，凸顯了當(dāng)下房企拿地?cái)U(kuò)張的焦急心態(tài)，甚至影響著下一輪房企的江湖地位。

低息銀團(tuán)融資受寵

低息的海外銀團(tuán)貸款一直受房企熱捧，龍湖近期的一筆貸款刷新了內(nèi)房企單筆貸款融資規(guī)模的新紀(jì)錄。7月10日，龍湖發(fā)布公告，稱與13家本地及國際銀行簽訂一項(xiàng)76.72億港元等值的四年期俱樂部式籌組貸款。該筆貸款利率較低，僅為香港銀行同業(yè)拆息率加3.1%，總計(jì)不到4%。

7月23日，融創(chuàng)中國公告稱，旗下一家非全資附屬公司獲授總值4億美元的港元、美元雙幣定期貸款，年期3年期。承貸銀行包括工銀（亞洲）、德意志銀行倫敦分行等國內(nèi)外銀行。該筆貸款票面利率很低，為香港銀行同業(yè)拆息率加3.88%。

此前的7月9日，旭輝集團(tuán)董事長林中在香港表示，旭輝所獲三年期銀團(tuán)貸款較國內(nèi)借3年的開發(fā)貸款利率低兩個(gè)點(diǎn)，公司此次貸款及4月份融資皆為較低成本的境外融資，可沖抵國內(nèi)較高的融資成本。

據(jù)了解，銀團(tuán)貸款是由多家銀行或金融機(jī)構(gòu)采用同一貸款協(xié)議，向一家企業(yè)或一個(gè)項(xiàng)目提供一筆融資額度的貸款方式，是國際銀行分散自身風(fēng)險(xiǎn)的手段。中指院數(shù)據(jù)顯示，內(nèi)房企的港元和美元銀團(tuán)貸款，今年上半年上漲至約400億港元，同比增加16%。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，近三個(gè)月就有10家內(nèi)房企獲得銀團(tuán)貸，包括五礦建設(shè)、瑞房、雅居樂、旭輝、世房等。

銀團(tuán)貸款之所以受歡迎，顯然是因?yàn)榈拖⑶屹J款時(shí)間長。據(jù)了解，國內(nèi)銀行的開發(fā)貸成本加上手續(xù)費(fèi)，約為8%，房地產(chǎn)信托、基金為10%-12%，高的可達(dá)16%-20%。同樣一筆10億元的貸款，如利率只有5%，相比目前信托高企到15%左右的利率，如果采用海外銀團(tuán)貸款，每年少支付幾千萬甚至近億元的利息。

“銀團(tuán)貸款利率最低，肯定是房企的優(yōu)先選擇?！敝型额檰柡暧^經(jīng)濟(jì)研究員馬遙說，但銀團(tuán)貸款申請卻并不容易，限制條件多，包括現(xiàn)金、負(fù)債率等方面，因此銀團(tuán)貸款仍傾向于選擇實(shí)力房企。

取道海外發(fā)債

對(duì)于擁有海外上市平臺(tái)的房企更傾向于海外融資，發(fā)債是主要途徑之一。

今年以來，方興地產(chǎn)、龍湖地產(chǎn)、SOHO中國、金地集團(tuán)等多家房企也以較低利率通過發(fā)行5年以上的中長期海外債券籌集了大筆發(fā)展資金，年利率為6%-10%不等。

典型的如佳兆業(yè)，今年先后三次海外發(fā)債。1月以10.25%的利率，海外發(fā)債5億美元；2個(gè)月之后，再次發(fā)債5.5億美元，利率成本較第一次發(fā)債降低了1%以上；4月，又以不到7%的更低利率，發(fā)行18億元人民幣優(yōu)先票據(jù)。短短4個(gè)月，佳兆業(yè)就在海外市場融資超80億元。而去年全年，佳兆業(yè)僅發(fā)行過一筆2.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。

對(duì)于香港上市公司來說，融資更為方便，只要股東同意和有人愿意購買就可以集資，發(fā)債不需要審批。早在3月份，萬科就通過境外子公司萬科置業(yè)（香港）首次發(fā)行8億美元的5年期定息債券，融資成本僅為2.755%。

國信證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師方焱指出，進(jìn)入下半年房企庫存消耗近半，勢必要加速融資。尤其是隨著美國、日本等多個(gè)國家推行量化寬松政策，全球資本市場出現(xiàn)超低利率環(huán)境，這給四處尋求資金的中國房企提供了融資機(jī)會(huì)。

盛富資本總裁黃立沖表示，國內(nèi)借貸年限通常為2到3年，銀團(tuán)貸款3年左右，美元債券年限長達(dá)5年。但海外融資并非沒有風(fēng)險(xiǎn)，海外貨幣政策的變化會(huì)影響房企海外融資前景。

記者查詢公開資料發(fā)現(xiàn)，由于投資者拋售新興市場債券以及對(duì)中國房地產(chǎn)市場擔(dān)憂，近期房企海外發(fā)債數(shù)量有所減弱。據(jù)華爾街日報(bào)7月10日報(bào)道，中國房地產(chǎn)公司債券價(jià)格已連續(xù)8周下跌，這是自2008年全球金融危機(jī)以來，最嚴(yán)重的一輪中國房地產(chǎn)公司債券拋售行情。

融資成本差異懸殊

在內(nèi)地，實(shí)力房企拿銀行低息貸款，其次用信托、地產(chǎn)基金融資，民營中小房企甚至借高利貸飲鴆止渴。海外融資成本則低得多，根據(jù)近一兩年房企融資數(shù)據(jù)可以發(fā)現(xiàn)，海外融資的綜合成本一般在7%左右，很少超過10%。

目前海外融資占據(jù)的部分越來越大。林中7月就在香港透露，2012年旭輝境外貸款僅占公司整體融資的4%，希望今年可以將境外融資占比提到20%-25%。

公開資料顯示，包括碧桂園、世茂房地產(chǎn)在內(nèi)的多家標(biāo)桿房企融資利率均在6%-8%之間，如萬科（標(biāo)準(zhǔn)普爾公司評(píng)級(jí)BBB+）此前發(fā)行的8億美元5年期定息債券，利率甚至僅為2.755%。

但個(gè)別房企海外融資成本仍然居高不下。如佳兆業(yè)、中駿置業(yè)、明發(fā)集團(tuán)、恒盛地產(chǎn)、寶龍地產(chǎn)等房企發(fā)債利率都超過了10.25%。

馬遙表示，發(fā)債利率依據(jù)資信評(píng)估公司的評(píng)判結(jié)果，評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)包括發(fā)債企業(yè)的信用狀況、償債能力和履約可能性等，評(píng)級(jí)越高發(fā)債通過率就越高，未上市的房企進(jìn)行海外發(fā)債難度相對(duì)上市房企比較高。萬科能夠低息貸款，由于其負(fù)債率較低，現(xiàn)金儲(chǔ)備豐厚，公司經(jīng)營相對(duì)穩(wěn)健。

黃立沖還指出，現(xiàn)在絕大部分房企都是多渠道融資打“組合拳”，單一方式總歸有局限。但企業(yè)海外融資的實(shí)際成本，往往比其宣布的融資成本要高。

據(jù)其介紹，在現(xiàn)行外匯監(jiān)管法規(guī)中，海外借款無法直接流入內(nèi)地，只能通過“外保內(nèi)貸”，即將境外資金存入銀行的境外分行，由境外分行出具擔(dān)保函給位于中國境內(nèi)的分行，分行收到擔(dān)保函后，為境內(nèi)企業(yè)提供人民幣授信。盡管通過這種方式，境外資金無須匯入到境內(nèi)。但這個(gè)過程中會(huì)產(chǎn)生一筆費(fèi)用，形成隱形成本。

下半年融資成本或上升

由于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)行業(yè)走勢變化，通常每年可能會(huì)有合適的時(shí)期進(jìn)行低成本海外融資。從上半年情況看來，1月和3月都曾是海外融資的高峰期，且利率相對(duì)較低。

對(duì)于下半年海外融資形勢，馬遙表示，下半年的不確定性在于美國是否退出量化寬松，如果美國QE3政策逐步退出，海外流動(dòng)性充裕的局面也將告一段落，海外融資成本也將攀升。

黃立沖也坦言，下半年海外融資成本上升可能性較大，因?yàn)榧词购Ｍ赓Y金保持充裕，但從嚴(yán)的樓市調(diào)控，使得國外投資者對(duì)國內(nèi)樓市的研判變得悲觀，包括近期沖刺IPO的房企折價(jià)上市就顯示出兆頭。

近期，穆迪、標(biāo)普等評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)已經(jīng)多次下調(diào)了相關(guān)公司的評(píng)級(jí)。7月23日，標(biāo)普發(fā)布報(bào)告稱，在其提供評(píng)級(jí)的38家中國房企中，一半的評(píng)級(jí)介于“B+”至“CCC”級(jí)別，低于行業(yè)的平均風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。而隨低評(píng)級(jí)而來的，便是從海外債券市場融資也變得更加困難。

方焱指出，海外融資渠道成熟、風(fēng)險(xiǎn)較小，如果內(nèi)地房地產(chǎn)融資環(huán)境不放松，下半年還會(huì)出現(xiàn)更多房企赴港上市融資，增加海外融資以減少對(duì)境內(nèi)銀行的資金依賴，已經(jīng)是一個(gè)大趨勢。